Altbau-AfA: Beispielrechnung für Abschreibung

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Wer ein altes Gebäude zur Kapitalanlage erwirbt, kann die Kosten über einen längeren Zeitraum über die Altbau-AfA steuerlich geltend machen. Die Beispielrechnung zeigt, wie sich die Altbau-AfA steuermindernd auswirkt.

AfA, Altbau-AfA, Foto: detailfoto/stock.adobe.com — Wer ein Mehrfamilienhaus in der Stadt kauft und vermietet, kann von der Abschreibung über die Altbau-AfA profitieren. Foto: detailfoto/stock.adobe.com

Herr Meier will sich für sein Alter absichern und ein Mehrfamilienhaus erwerben, das ihm regelmäßige Mieteinnahmen sichert. Ihn reizen der Charme alten Gemäuers und die im Vergleich zu Neubauten oft höheren Renditen. Zusätzlich gibt es die Altbau-AfA.

Altbau finanzieren

Herr Meier kauft ein kleineres Mehrfamilienhaus in der Stadt, das einigermaßen in Schuss ist für 600.000 Euro. Die Mieteinnahmen für den Altbau betragen jährlich 27.000 Euro (plus Nebenkosten). Der Vorbesitzer hat schon einige Renovierungen durchgeführt. Etwa eine neue Dacheindeckung, teilweise neue Bäder und Etagenheizungen sowie Isolierglasfenster, manches sollte aber in den kommenden Jahren noch erneuert werden. Akuter Renovierungsbedarf besteht allerdings nicht.

Herr Meier hat 150.000 Euro Eigenkapital, 450.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: Zwei Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung.

Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt 1.500 Euro, davon anfangs rund 750 Euro Zinsen und 750 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 500 Euro, die Tilgung bei rund 1.000 Euro. Die Rate ist damit zwar die Gleiche geblieben, da er aber nur die jetzt geringeren Zinsenzahlungen absetzen kann, sinkt der Steuerspar-Effekt.

Steuern sparen mit der Altbau-AfA – So geht´s

Herr Meier kann künftig neben den Zinsen auch die Altbau-AfA absetzen. Spätere Sanierungen kann er ebenfalls steuerlich geltend machen.

Kaufpreis abschreiben

Herr Meier hat ein jährliches Einkommen von 60.000 Euro plus künftig weitere Einnahmen: 27.000 Euro Miete. Von diesen Gesamteinnahmen kann er die Zinsen und die AfA abziehen. Allerdings nicht auf den gesamten Kaufpreis: Der anteilige Wert des Grundstücks ist nicht absetzbar. Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden nach Grundstückswert und Wert des Gebäudes. Da es in der Vergangenheit immer wieder zu Streit zwischen Fiskus und Immobilienkäufern kam, bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück an. Maßgeblich für die Aufteilung ist dabei zunächst der Bodenrichtwert laut Bodenrichtwerttabelle einerseits und der fiktive Gebäudewert, der aufgrund von Gebäudeart, Baujahr und Ausstattungsmerkmalen errechnet wird. Daraus ergeben sich zunächst prozentuale Anteile von Boden- und von Gebäudewert.

Der so ermittelte Wert kann aber höher oder niedriger liegen als der tatsächliche Kaufpreis. In einem weiteren Rechenschritt wird der Bodenwert dann entsprechend dem prozentual ermittelten Anteil des Bodenwertes hoch- oder heruntergerechnet.

Im Falle des Herrn Meier ergibt sich so ein Grundstückswert in Höhe von 100.000 Euro. Demzufolge kann Herr Meier den reinen Gebäudewert in Höhe von 500.000 Euro (600.000 Euro minus 100.000 Euro) 40 Jahre lang mit jeweils 2,5 Prozent abschreiben. Der AfA-Satz beträgt in seinem Fall 2,5 Prozent, weil das Gebäude vor 1925 errichtet wurde. Für Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden, können nur zwei Prozent abgeschrieben werden.

In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	27.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 500.000 Euro)	12.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa)	9.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	65.500 Euro

Aufgrund der höheren Rendite von Altbauten bei gleichzeitig niedrigen Zinsen und der geringen Abschreibung hat Herr Meier durch den Immobilienerwerb nicht ein geringeres, sondern ein höheres zu versteuerndes Einkommen und wird deshalb künftig mehr an den Fiskus zahlen müssen. Im Laufe der Jahre wird die Mehrbelastung sogar noch höher, da er bei fortschreitender Tilgung des Darlehens weniger Zinsen abschreiben kann.

Renovierungskosten abschreiben

In Zukunft kann Herr Meier seine Steuerbelastung weiter senken, indem er im Laufe der Zeit Renovierungsarbeiten durchführt. Die Abschreibungen für Renovierungen sind steuerlich sehr attraktiv: Die kompletten Kosten können in relativ kurzen Zeiträumen abgeschrieben werden. Der Immobilieneigentümer hat die Wahl: Er kann sie entweder sofort oder in einem Zeitraum von mindestens zwei und höchstens fünf Jahren komplett abschreiben.

Achtung

Steuerfalle: Anschaffungsnahe Aufwendungen

Aufwendige Sanierungen, die kurz nach dem Erwerb durchgeführt werden, zählen unter Umständen als anschaffungsnahe Aufwendungen – steuerlich mit verheerenden Folgen: Die Sanierungskosten werden dann den Anschaffungskosten zugerechnet mit der Folge, dass diese nur mit zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden können.

Anschaffungsnahe Aufwendungen sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie anfallen, sofern die Kosten hierfür 15 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.

Um Steuervorteile optimal auszunutzen, sollte Herr Meier drei Jahre lang etwaigem Renovierungseifer Einhalt gebieten und kann erst danach mit größeren Sanierungsarbeiten loslegen.

Angenommen, Herr Meier renoviert in den ersten drei Jahren gar nichts und lässt danach für 30.000 Euro Renovierungen vornehmen: Im Jahr vier nach Anschaffung lässt er das Treppenhaus neu streichen und renoviert eine der Wohnungen: neues Bad, neue Elektrik, neue Tapeten und das Abschleifen und Einlassen des Parkettbodens sind für diesen Preis drin. Seine Rechnung in den Jahren vier und fünf nach Erwerb sieht dann in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	27.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 500.000 Euro)	12.500 Euro
abzüglich Zinsen	8.300 Euro
abzüglich Renovierungs-AfA (50 % von 30.000 Euro)	15.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	51.200 Euro

Schreibt also Herr Meier die Sanierung in zwei Jahren ab, ist sein zu versteuerndes Einkommen zwei Jahre sogar unter dem Niveau wie vor dem Immobilienkauf. In diesem Beispiel führt die Renovierung dazu, dass seine Steuerlast zwei Jahre lang niedriger ist, als hätte er nicht in die Immobilie investiert. Wer Immobilien zur Kapitalanlage erwirbt, sollte dies jedoch immer genau mit seinem Steuerberater besprechen.

Frank Kemter04.10.2022

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18 Kommentare

Christoph am 27.12.2022 13:39

Hallo, wir haben eie Frage bzgl. der 3jahresfrist von Sanierungen von vermietetn Einliegerwohnung.

Wir haben im Dez. 2020 ein Haus mit Einliegerwohnung gekauft (Notartermin). Aufgrund von corona wurde das Haus erst im Februar 2021 übergeben bzw. Der Kaufpreis freigegeben.

Die Eigentumswohnung ist seit 2015 Vermietet und wurde bei Modernisierung weitestgehend nicht angepasst. Jetzt wollen wir das Gebäude noch energetisch Sanieren uns die infestkosten für die Einliegerwohnung natürlich über die AfA abschreiben.

Ab wann zählen den die 3 Jahresfrist.

Zählt 2020 schon als Jahr wie bei einer Hochzeit oder erst 2021? Somit dürften wir mit der Sanierung 2023 bzw. erst 2024 Beginnen?

Weiss jemand was hier gilt ?

Vielen Dank