Annuitätendarlehen – Der Klassiker bei der Baufinanzierung

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Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer entscheiden sich bei der Immobilienfinanzierung für ein Annuitätendarlehen. Warum das so ist, welche Vor- und Nachteile diese Darlehensvariante hat und auf welche Details bei der Wahl des Anbieters zu achten ist.

Annuitätendarlehen, Beratung, Foto: Rido - fotolia.com
Wer sich für ein Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung entscheidet, sollte vorab vergleichen und sich beraten lassen. Foto: Rido - fotolia.com

Sichere Zinsen für einen langen Zeitraum, Transparenz und Planbarkeit: Das sind die Gründe, weshalb sich viele Bauherren und Immobilienkäufer bei der Finanzierung für ein so genanntes Annuitätendarlehen entscheiden. Den Vorteilen stehen aber auch Nachteile gegenüber: So lassen sich Annuitätendarlehen nicht einfach kurzfristig kündigen.

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Annuitätendarlehen ganz einfach berechnen : Verschaffen Sie sich den Überblick, wie viel Immobilie Sie sich leisten können!

Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert

Annuitätendarlehen, Zins, Tilgung, Grafik: immowelt.de

Eine feste Rate für einen vereinbarten Zeitraum: So werden Annuitätendarlehen angeboten. Der Zinssatz des Darlehens ist fix,  die anfängliche Tilgung ebenfalls. Mit jeder Rate, die der Darlehensnehmer zahlt, verringert sich infolge der Tilgung die Restschuld. Weil aber die Monatsrate über den gesamten Zeitraum gleich hoch bleibt, sinkt der Zinsanteil bei jeder weiteren Rate, während der Tilgungsanteil steigt. Konkret bedeutet das: Wer beispielsweise ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent abschließt, zahlt nicht 100 Jahre lang jährlich 1.000 Euro plus Zinsen ab; durch die fortlaufend sich steigernde Tilgungsleistung ist der Kredit viel schneller abbezahlt.

Rechner

So berechnet sich die Monatsrate eines Annuitätendarlehens

Die Formel:
Monatsrate = [Darlehenshöhe * (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12 Monate

Bei einem Darlehen über 100.000 Euro, zwei Prozent Zinsen und drei Prozent Tilgung ergibt sich:
Monatsrate = [100.000 * (2 + 3) / 100] / 12 Monate = 416,66 Euro

Wie schnell ein Darlehen mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung abbezahlt ist, hängt aber auch von der Höhe der Zinsen ab. Das erscheint auf den ersten Blick eher unverständlich, ergibt sich aber aus folgenden Aspekten: Bei hohen Zinsen ist der Zinsanteil der Rate sehr hoch. Er sinkt aber auch mit fortschreitender Tilgung schneller als bei einem Darlehen mit niedrigen Zinsen, bei dem der Zinsanteil an der Rate entsprechend geringer ist. Deshalb gilt die Grundregel: Niedrige Zinsen bedeuten zwar eine niedrige Monatsrate, aber bei einer geringen Tilgung auch eine längere Laufzeit als bei höheren Zinsen. 

Annuitätendarlehen, Niedrigzins, Grafik: immowelt.de

In Zeiten sehr niedriger Zinsen dauert der Abbau des Schuldenbergs also ausgesprochen lange, wenn nur eine niedrige Tilgung von einem Prozent vereinbart wurde.

Allerdings haben Bauherren und Immobilienkäufer bei niedrigen Zinsen einen erheblichen finanziellen Spielraum, da ja die monatlich zu zahlende Rate an die Bank viel geringer ist als dies in einer Hochzinsphase der Fall wäre.

Diesen Spielraum sollten sie nutzen, um gleich zu Beginn eine deutlich höhere Anfangstilgung  zu vereinbaren.

Die Vorteile des Annuitätendarlehens

Dass sich die Mehrzahl der Bauherren  und Immobilienkäufer für ein Annuitätendarlehen entscheiden, kommt nicht von ungefähr. Die Vorteile im Überblick:

  • Das Annuitätendarlehen bietet eine hohe Planungssicherheit: Denn die monatlich zu zahlenden Raten sind über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung konstant. Üblich sind heute lange Laufzeiten von zehn oder 15 Jahren. Manche Banken bieten sogar 20-jährige Laufzeiten an. Diese Zinsen gelten unabhängig von der Entwicklung am Kapitalmarkt für die ganze Laufzeit.
  • Das Annuitätendarlehen bietet Transparenz: Die Banken sind gemäß Preisangabenverordnung verpflichtet, neben dem Nominalzinssatz (Sollzins) auch den effektiven Jahreszinssatz  anzugeben. Letzterer enthält auch Darlehensnebenkosten. Damit können die Angebote verschiedener Banken gut miteinander verglichen werden.
Link-Tipp

Die Unterschiede: Nominalzins/Sollzins und effekiver Jahreszins

Die Nachteile des Annuitätendarlehens

Ein Annuitätendarlehen hat aber nicht nur Vor-, sondern auch Nachteile:

  • Das Annuitätendarlehen ist wenig flexibel. Das Darlehen kann während der Zeit der Zinsfestschreibung in der Regel nicht gekündigt werden.
  • Ausnahme: Läuft die Zinsfestschreibung länger als zehn Jahre, gibt es nach Ablauf dieser Zeit ein einseitiges Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. , Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall immer sechs Monate, der Darlehensnehmer kommt  demnach frühestens zehn Jahren und sechs Monaten aus seinem Darlehen raus.
Achtung

Zwar gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren. Wird ein Darlehen aber in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt – was oft beim Neubau der Fall ist – beginnt die Frist erst dann zu laufen, wenn das Darlehen vollständig abgerufen wurde.

  • In Ausnahmefällen lassen sich Banken auf eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ein, sie verlangen dann allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung , die ihren entgangenen Gewinn abdecken soll.
  • Der Darlehensnehmer hat keine Gewissheit über die Zinshöhe, die er bei der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zu zahlen hat. Diesen Nachteil haben zum Beispiel Bauspardarlehen  oder Volltilgerdarlehen  nicht.

Tipps zum Annuitätendarlehen

  • In Zeiten hoher Zinsen sollte in der Regel eine eher kurze Zinsbindung gewählt werden. Alternative: Ein variables Darlehen, das in ein Darlehen mit fester Laufzeit umgewandelt wird, sobald das Zinsniveau deutlich gesunken ist.
  • Lange Zinsbindungen sind trotz Zinsaufschlag empfehlenswert. Weil seit einiger Zeit selbst für langlaufende Darlehen meist weniger als zwei Prozent Zinsen fällig werden, gibt eine lange Zinsfestschreibung zusätzliche Sicherheit und ermöglicht auch eine höhere Tilgung.
  • Unter Umständen kann auch ein zinsvergünstigtes KfW-Darlehen die monatliche Rate senken.
  • Sondertilgungsoption vereinbaren: Die meisten Banken bieten die Möglichkeit, während der Laufzeit Sondertilgungen zu tätigen. Oftmals sind das fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.
  • Die Höhe der Tilgung sollte in einem sinnvollen Verhältnis zum Lebensalter, beziehungsweise zum Renteneintritt stehen. Wer noch jung ist, kann eine niedrige Tilgung wählen und sich entsprechend eine teurere Immobilie leisten. Wer dagegen schon in der Mitte des Lebens angelangt ist, muss darauf achten, dass er zum Renteneintritt schuldenfrei ist.

Folgende Grafik verdeutlicht, wie hoch ein Immobiliendarlehen abhängig vom Lebensalter sein kann, wenn die Monatsrate 1.000 Euro betragen darf. Dabei zeigt sich: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Tilgung und desto geringer der mögliche Darlehensbetrag. Bei der Berechnung wurde ein Zinssatz von 1,5 Prozent zugrunde gelegt.

Anbietervergleich lohnt sich

Die Zinsen sind seit Jahren niedrig. dennoch lohnt sich ein Anbietervergleich. Dabei sollten sowohl Anfragen an Online- als auch Geschäftsbanken mit Filialnetz gestellt werden. Bereits kleine Zinsdifferenzen bewirken im Zeitverlauf beachtliche Kostenunterschiede. Dabei muss beachtet werden, dass bei niedrigeren Zinsen und gleich hoher Tilgung die Restschuld etwas höher sein wird, als bei höheren Zinsen. In der Summe ist ein niedrig verzinstes Darlehen aber immer günstiger und selbst kleine Differenzen im Nachkommabereich können schnell vier- oder fünfstellige Unterschiede ausmachen, wie nachfolgende Beispielrechnung zeigt:

Info

Kleine Zinsdifferenzen, große Einsparung

Bei ansonsten gleichen Konditionen verlangt Bank A für ein 300.000-Euro-Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren und zwei Prozent Tilgung 1,9 Prozent Zinsen, Bank B verlangt 1,6 Prozent.

Bei Bank A belaufen sich die Zinszahlungen während der Laufzeit auf rund 71.500 Euro, die Restschuld beläuft sich auf rund 196.000 Euro.

Bei Bank B belaufen sich die Zinszahlungen während der Laufzeit auf rund 60.500 Euro, die Restschuld beläuft sich auf rund198.400 Euro.

Das Angebot der Bank B ist somit um rund 8.600 Euro günstiger.

Beim Anbietervergleich sollte man aber auch aufs Kleingedruckte achten, denn der Teufel steckt im Detail:

  • Soll eine Restschuldversicherung mit abgeschlossen werden? Hier gibt es unter den Anbietern oft erhebliche Preisdifferenzen. Grundsätzlich gilt: Nicht immer ist eine solche Versicherung sinnvoll, oft sind eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung die bessere Wahl.
  • Zwar sind die Banken gesetzlich verpflichtet, den Sollzins genau auszuweisen, es gibt jedoch Unterschiede im Detail: Wie hoch sind Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile und ab wann werden sie fällig? Gibt es vertragliche Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung? Ist die gesetzliche Widerrufsbelehrung enthalten? – eine fehlerhafte Belehrung führt zu einer längeren Widerrufsfrist, was vorteilhaft für den Verbraucher ist.

Wer sich mehrere Angebote einholt hat gute Chancen, die optimale Immobilienfinanzierung zu erhalten.


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