Denkmal-AfA: Beispielrechnung für die Abschreibung

Wer eine Denkmal-Immobilie erwirbt, kann einiges an Steuern sparen. Die Beispielrechnung zeigt, welches Sparpotenzial die Denkmal-AfA bietet.

Herr Schmitt gönnt dem Fiskus keinen Cent. Wenn er legal Steuern sparen kann, dann tut er es. Da er auch an seine Altersvorsorge denkt, will er eine Immobilie erwerben. Doch die steuerlichen Vergünstigungen für normale Neu- oder Altbauten sind ihm zu gering. Die Lösung: eine denkmalgeschützte Immobilie. Denn diese bieten die höchsten steuerlichen Vergünstigungen.

Herr Schmitt findet in seiner Gemeinde einen schicken Backstein-Altbau aus dem frühen 20. Jahrhundert. Er steht unter Denkmalschutz und seit Jahren leer. Bis auf das an sich ganz gut erhaltene Sichtmauerwerk muss allerdings alles neu gemacht werden. Nach dem Totalumbau besitzt Herr Schmitt drei Loft-Wohnungen in dem Denkmal, die er für insgesamt 2.400 Euro im Monat vermieten will.

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Denkmal finanzieren

Für das stark renovierungsbedürftige Denkmal zahlt Steuersparer Schmitt nur 120.000 Euro – 80.000 Euro hiervon entfallen auf den Wert des Grundstücks, der nicht von der Steuer abgesetzt werden kann. Die Sanierung wird rund 600.000 Euro kosten.

Herr Schmitt hat 120.000 Euro Eigenkapital, 600.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: Zwei Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung. Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt 2.000 Euro, davon anfangs rund 1.000 Euro Zinsen und 1.000 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 650 Euro, die Tilgung bei rund 1.350 Euro.

Mit Denkmal-AfA Steuern sparen – So geht’s

Steuerlich abschreiben kann Herr Schmitt einerseits den Gebäudewert mit der linearen AfA. Er beträgt hier 40.000 Euro (120.000 Euro Kaufpreis abzüglich 80.000 Euro Grundstückswert). Andererseits kann er die kompletten Sanierungskosten mit den hohen Denkmal-AfA-Sätzen abschreiben – das sind anfangs neun Prozent. Absetzbar sind außerdem die Zinsen, die er für sein Bankdarlehen zahlt.

Die (vereinfachte) Rechnung sieht dann anfangs in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen28.800 Euro
abzüglich Denkmal-Afa (9% von 600.000)54.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 40.000 Euro)1.000 Euro
abzüglich Zinsen (circa)12.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)21.800 Euro

Herr Schmitt reduziert durch die Investition dank der Abschreibung sein zu versteuerndes Einkommen um anfangs 38.200 Euro was ihm erhebliche Steuererleichterungen bringt. Zudem sind seine Mieteinnahmen höher als die Monatsrate an die Bank, er hat also mehr Geld in der Tasche.

Info

Wie hoch Herrn Schmitts tatsächliche Steuerersparnis ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Steuerklasse, Anzahl der Kinder, Freibeträge, weitere Abschreibungsmöglichkeiten und vieles mehr.

Von seiner Steuerersparnis sollte er aber einen Teil zurücklegen. Nach acht Jahren werden die Denkmal-AfA-Sätze auf sieben Prozent reduziert, ab dem 13. Jahr ist ganz Schluss mit der Denkmalschutz-Abschreibung. Da bis dahin auch weniger Zinsen abgesetzt werden können, muss Herr Schmitt dann deutlich mehr Steuern zahlen.

Die (vereinfachte) Rechnung sieht im Jahr 15 nach Fertigstellung etwa so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen28.800 Euro
Denkmal-Afa0 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 40.000 Euro)1.000 Euro
abzüglich Zinsen (circa)8.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)79.800 Euro

Herr Schmitt kann also nur in den ersten zwölf Jahren Steuern sparen. Sobald die Denkmal-AfA ausläuft, erhöht sich seine Steuerlast deutlich.

05.02.2016


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