Der Ablauf einer Zwangsversteigerung – die richtige Bieterstrategie

Bei Zwangsversteigerungen gibt es Immobilien oft unterhalb des Marktpreises. Wer sich für diese Art des Immobilienerwerbs interessiert, sollte sich vorab über den Ablauf einer Zwangsversteigerung informieren und sich eine Erfolg versprechende Bieterstrategie zurechtlegen – hier einige Tipps.

Zwangsversteigerung, Bieterstrategie, Ablauf Zwangsversteigerung, Foto: iStock/Rich Legg
Wer sich für eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung interessiert, sollte erst mal zuschauen, bevor er ernsthaft mitbietet. Foto: iStock/Rich Legg

Bei Zwangsversteigerungen gibt es Immobilien deutlich unter Marktwert – so lautet eine gängige Vorstellung. Das kann stimmen – muss es aber nicht: Wirklich attraktive Immobilien finden oft auch bei Zwangsversteigerungen einen neuen Eigentümer, der bereit ist, einen marktüblichen Preis zu zahlen. „Im Durchschnitt sind Immobilien in der Zwangsversteigerung aber günstiger als solche, die auf dem freien Markt angeboten werden“, sagt Axel Mohr vom Zwangsversteigerungs-Dienstleister Argetra: „Dies ist jedoch von Region zu Region sehr unterschiedlich“. Nach Beobachtungen des Zwangsversteigerungs-Experten Rainer Niermann vom Dateninfoservice Eibl hängt die Frage, ob Käufer ein Schnäppchen machen können oder nicht, stark davon ab, wie viele Interessenten bieten: „Gibt es mehrere Bieter, kann eine attraktive Immobilie auch zu einem Preis oberhalb des festgestellten Verkehrswertes über den Tisch gehen.“

In manchen Fällen bergen Immobilien in der Zwangsversteigerung Risiken. Verlässliche Auskünfte über den Zustand und mögliche Mängel sind bisweilen nicht möglich. Denn derjenige, dessen Immobilie unter den Hammer kommt, ist nicht verpflichtet, Interessenten oder einem Gutachter Zutritt zu verschaffen. Dennoch kann es sich lohnen, einen Blick auf Immobilien in der Zwangsversteigerung zu werfen. Denn manchmal sind eben doch preiswerte und attraktive Immobilien dabei.

Zwangsversteigerung, Ablauf, Bieterstrategie, Grafik: immowelt.de

Rechtliche Grundlagen einer Zwangsversteigerung

Die rechtliche Grundlage für Zwangsversteigerungen ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Demnach ist dasjenige Amtsgericht als Vollstreckungsgericht für die Zwangsversteigerung zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Ablauf der Zwangsversteigerung – Worauf Bieter achten sollen

Kann ein Immobilienbesitzer seine Darlehensraten nicht mehr zahlen, kann der Gläubiger – in den meisten Fällen die Bank – die Immobilie versteigern lassen. Nach der formellen Eröffnung des Verfahrens wird zunächst im Grundbuch ein Zwangsvollstreckungsvermerk eingetragen. Die Immobilie kann vom Eigentümer ab diesem Zeitpunkt nicht mehr anderweitig veräußert werden.

Bekanntgabe des Versteigerungstermins

Der Versteigerungstermin wird spätestens sechs Wochen im Voraus bekannt gegeben. Er wird im Amtsblatt des Gerichtsbezirks, durch Aushänge im Gericht und auf diversen Internetportalen veröffentlicht.

Wer kann mitbieten?  – Voraussetzungen

Versteigerungstermine sind zwar öffentlich, es kann aber nicht jeder einfach mitbieten. Wer als Bieter teilnehmen möchte, muss volljährig sein und einen gültigen Ausweis besitzen. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann man stellvertretend für eine andere Person mitbieten. Die deutsche Staatsbürgerschaft müssen Bieter nicht besitzen.

Der Versteigerungstermin – das müssen Bieter wissen

Bieter müssen vor Beginn des Versteigerungstermins eine Sicherheitsleistung beim Gericht hinterlegen. Sie beläuft sich auf zehn Prozent des amtlich festgestellten Verkehrswertes der Immobilie. Sie kann in Form eines bestätigten Bundesbank- oder Verrechnungsschecks, als Bankbürgschaft oder vorab per Überweisung an das Gericht geleistet werden. Bar-Sicherheitsleistungen sind nicht zulässig.

Eindrücke aus dem Amtsgericht bei einem Zwangsversteigerungstermin:

Der Versteigerungstermin beginnt mit der Feststellung der Verfahrensbeteiligten und der Mitteilung der relevanten Daten zum Versteigerungsobjekt: Der Rechtspfleger verliest zum Beispiel den Grundbucheintrag und nennt den Verkehrswert der Immobilie. Bieter müssen sich mit einem Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Nachdem die Formalien erledigt sind, wird das Mindestgebot, also das Gebot, das mindestens erreicht werden muss, bekannt gegeben.

Nach Abschluss dieses Bekanntmachungsteils beginnt die Bieterstunde, die mindestens 30 Minuten dauern muss, theoretisch aber beliebig lang sein kann, bis das letzte Gebot abgegeben ist. Gebote müssen mündlich abgegeben werden.

Das Gericht verkündet drei Mal das letzte Gebot und fordert dazu auf, weitere Gebote abzugeben. Erfolgt das nicht, ist die Bieterstunde abgeschlossen und der Höchstbieter erhält in der Regel den Zuschlag. Allerdings:  Der Gläubiger ist bei Zwangsversteigerungen Herr des Verfahrens und kann auch noch während des Termins die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung erwirken.

Achtung

Mindestgebote beim 1. und 2. Termin

Auf Antrag des Gläubigers wird der Zuschlag verweigert, wenn das höchste Gebot bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts liegt. Liegt das Höchstgebot bei weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Das Gericht bestimmt in diesem Fall einen neuen Termin, bei dem die Fünf-Zehntel- und Sieben-Zehntel-Grenzen dann nicht mehr gelten.

Der Zuschlag wird, sofern der Gläubiger nicht interveniert, dem Meistbietenden erteilt. Er wird Eigentümer der Immobilie. Der Beschluss über den Zuschlag ist übrigens zugleich auch der Räumungstitel gegen den Schuldner, sofern dieser die Immobilie selbst bewohnt. Ist die ersteigerte Immobilie hingegen vermietet, gilt: Der Zuschlag bricht nicht die Miete. Das Mietverhältnis besteht also unverändert fort.

Rund sechs bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin ist beim Verteilungstermin vor Gericht die Zahlung fällig. Das Geld wird unter den Gläubigern gemäß ihrer Rangstelle im Grundbuch aufgeteilt.

Darauf sollten potentielle Käufer achten – Checkliste:

Die richtige Strategie des Bieters

Relativ einfach ist es, wenn man der einzige Interessent ist, der mitbietet – dann hat man die Chance, die Immobilie für 70 Prozent des festgestellten Verkehrswertes – oder bei einem Zweittermin gar noch darunter zu erwerben. Grundsätzlich gilt aber, dass sich Bieter vorab ein Limit setzen sollten.

Mit krummen Biet-Beträgen (130.600 Euro statt 130.000 Euro) kann man das Risiko verringern, dass sich das eigene Limit mit dem von Mitbietern deckt.

Sinnvoll kann es auch sein, die Grenzen der Gläubigerbank auszuloten, rät Axel Mohr von Argetra. Denn diese kann ja die Zwangsversteigerung noch stoppen, wenn ihr das Ergebnis nicht genehm ist.

Experten-Tipp

Eine spezielle Bieter-Strategie beim Versteigerungstermin

Beim Termin selbst kann es strategisch geschickt sein, schnell einen Preis nahe der individuellen Obergrenze zu bieten, sagt Axel Mohr von Argetra. Nach seinen Beobachtungen werden so Schnäppchenjäger, die den Preis in kleinen Schritten hochtreiben, schnell abgeschreckt und scheiden aus.

Ein Beispiel: Das erste Gebot liegt bei 120.000 Euro, der Verkehrswert laut Gutachten bei 170.000 Euro, laut eigener Markteinschätzung aktuell bei 200.000 Euro, die individuelle Obergrenze bei 150.000 Euro.

Erstes Gebot: 120.000 Euro
Zweites Gebot: 122.000 Euro
Ihr Gebot: 145.000 Euro.

Die Folge: Die meisten Schnäppchenjäger scheiden aus. Mit etwas Glück ist man dann der einzige verbleibende Bieter.

Kosten einer Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Gebühr in Höhe von etwa einem Prozent des Versteigerungsbetrags fällig. Daneben verlangt das Gericht Zinsen in Höhe von vier Prozent für den Zeitraum zwischen Ersteigerung und Verteilungstermin. Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer entsprechen denjenigen, die auch bei einem regulären Kauf anfallen.

Fazit: Erst rechnen, dann bieten

Ob sich der Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung lohnt, hängt immer von der Immobilie, der Anzahl der Mitbieter und der eigenen Strategie ab. Daneben müssen alle Kosten, die neben dem eigentlichen Höchstgebot anfallen, berücksichtigt werden. Nur dann ist ein Vergleich möglich.

28.01.2016


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