Altes Haus renovieren – Renovierungskosten im Blick behalten

Auf den ersten Blick ist ein gebrauchtes Haus oft günstiger als ein Neubau. Doch können Renovierungen stark ins Gewicht fallen. Unsere Übersicht zeigt, was es mindestens kostet, ein altes Haus zu sanieren und wie sich Rohstoffmangel, Inflation und Co. auf anstehende Renovierungen auswirken können.

Rohstoffmangel, Fachkräftemangel, Inflation: Trotzdem Haus renovieren?

Aufgrund Corona bedingter Lockdowns, gestörter Lieferketten und Rohstoffmangel haben sich in den vergangenen Jahren die Kosten des Baugewerbes enorm erhöht. Von Holz bis Metall sind die Einkaufspreise überdurchschnittlich stark in die Höhe geschossen, wie das Beispiel zeigt. Zudem sind Fachkräfte rar, ihre Terminkalender voll. Termine können auch erst fürs kommende Jahr vergeben werden.

Beispiele für knappe Rohstoffe und Kostensteigerungen:

^{_{*Steigerung von 2020 bis 2021, für das Jahr 2022 sind weiteren deutliche Steigerung prognostiziert worden, werden aber erst nach Abschluss des Jahrs in Gänze erhoben.}}

Wenn du jetzt also eine alte Immobilie renovieren willst, musst du dich mit der Situation anfreunden, dass du derzeit deutlich mehr Geld für Baumaterial und wohl auch mehr Zeit investieren musst als noch vor zwei Jahren, um deine Vorhaben zu verwirklichen. Hinzu kommt, dass du für Kredite mehr Zinsen zahlen musst. Das liegt unter anderem an Leitzinserhöhungen, die die rasant wachsende Inflation eindämmen soll.

Renovieren besser als Neubau?

Ein altes Haus heute zu renovieren kann aber dennoch einen Vorteil haben, als ein komplett neues errichten zu lassen. Reparaturen oder Renovierungen können sich mitunter aufschieben lassen, bis die Rohstoff- und Kostensituation sich verbessert hat, obwohl du das alte Haus schon bewohnen kannst. Den Neubau kannst du erst bewohnen, wenn Strom und Wasser laufen oder das Dach fertig ist.

Was kostet es, ein altes Haus zu renovieren?

Für die Kosten, ein altes Haus von Grund auf zu renovieren, gibt es keine passende Faustformel. Du kannst jedoch grob damit planen, dass jeder Quadratmeter Fläche mindestens 500 Euro kostet. Je nach Material, Handwerkerkosten kann der Preis auch auf 1.000 Euro steigen. Bei 100 Quadratmeter solltest du also mindestens 50.000 bis 100.000 Euro kalkulieren. Ein neues Dach oder eine neues Heizsystem, egal ob Gas, Öl oder auch eine Wärmepumpe, ist da aber noch nicht dabei.

Wichtig: Da die Kosten für Baumaterial zuletzt aber deutlich gestiegen sind, können alle Angaben nur Näherungswerte darstellen.

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Was kostet ein neues Dach?

Ist der Dachstuhl morsch kann er nicht kurzerhand punktuell ersetzt werden. Dann muss ein komplett neuer Dachstuhl aufgebaut werden.

• Der Dachstuhl
  Ein neues Dach kostet von etwa 60 bis 125 Euro pro Quadratmeter Grundfläche des Gebäudes. Das Satteldach ist aufgrund seiner Bauweise die günstige Variante, teurer sind Walmdach und Co. sowie weitere Konstruktionsmerkmale wie Gauben oder Erker.
• Die Eindeckung
  Das Eindecken des Daches kostet 100 bis 250 Euro je Quadratmeter Dach.
• Die Dämmung
  Um das neue Dach nach GEG-Richtlinien zu dämmen, musst du Kosten im Bereich von 50 bis 80 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Auch hier gibt es aber noch Steigerungspotenzial.

Was kosten neue Fenster und Türen?

Wenn du ein  Haus kaufst, das vor 2000 errichtet wurde, wirst du sehr wahrscheinlich die Fenster, sowie die Eingangs- und Terrassentür tauschen müssen. Einerseits aus energetischen Gründen. Zum anderen haben alte Fenster und Türen in der Regel einen sehr geringen Einbruchsschutz.

Fenster mit 3-Fachverglasung sind nicht nur beliebt, sie werden auch vom Bund  durch die KfW-Bank efördert. Als preiswerteste Rahmenmaterial kommt Kunststoff in Frage. Hier solltest du im Schnitt für jedes Fenster 200 Euro kalkulieren.

Was kostet eine neue Fassadendämmung?

Kosten für die Fassadendämmung zu berechnen, ist für Laien kaum möglich. Für neue oder sanierte Gebäude schreibt das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) nämlich eine bestimmte Wärmeleitfähigkeit vor, um Energie zu sparen. Die Wärmeleitfähigkeit kann mit verschiedenen Baustoffen erreicht werden. Je nach beim Bau verwendeter Bausubstanz können die Ausmaße der nötigen Umbauten deswegen enorm variieren. Welche Baustoffkombination zum Ziel führen, kann ein Energieberater bestimmen.

Beispiele:

Was kostet Fassade streichen?

Die Materialien für einem Fassadenanstrich solltest du mit rund 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Zuzüglich kommen die Kosten fürs Gerüst und die Handwerker, wenn du es nicht selbst machst.

Grundierung: 5 Euro je Quadratmeter
Farbe: 15 Euro je Quadratmeter
Gerüst: 6 bis 12 Euro je Quadratmeter

Was kostet die Aufarbeitung einer Terrasse?

Die Lebensdauer von Terrassen ist begrenzt – nach Jahrzehnten hat die Witterung ihnen oft zugesetzt und optisch passen sie auch nicht mehr in den hiesigen Zeitgeist. Dann kann recht günstig saniert werden.

• Auf alte Fliesen kann dann beispielsweise eine neue moderne Fliese gelegt werden. Das bietet sich an, da der Untergrund bereits völlig eben sein sollte. Denkbar sind hier Fliesendekor in Steinoptik. Kosten: ab 10 Euro je Quadratmeter
   
• Andere Terrassenböden bestehen aus Bodendielen. Sie können relativ einfach ersetzt werden, wenn sie im Baumarkt auf dieselbe Größe zugeschnitten werden.  Kosten: 25 Euro je Quadratmeter

Wie kalkuliere ich die Innensanierung meines alten Hauses?

Bei Renovierungen innerhalb eines alten Hauses bietet es sich an, die Kosten für die jeweiligen Räume getrennt zu kalkulieren. Einen Extraposten sollten hierbei die Versorgungswege im Haus, also die Elektrik und Rohrleitungen, einnehmen. Denn es lohnt sich, die Versorgungswege gleich in einem Rutsch und nicht Raum für Raum zu erneuern.

Bei der Planung solltest du genau wissen, was alles gemacht werden muss beziehungsweise soll. Soll beispielsweise eine Wand weichen, weil die sich die Raumaufteilung ändern soll, wäre es wenig sinnvoll dort noch vorher neue Stromleitungen zu legen.

Elektrik erneuern

Die Kosten, um im Altbau die Elektrik zu erneuern, werden oft unterschätzt. Wichtige Gründe für die Erneuerung der Elektrik alter Häuser sind:

• veraltete Kabel und damit die Gefahr eines Kabelbrandes
• Änderungen bei der Raumaufteilung
• Mehrbedarf für zusätzliche Steckdosen
• Bedarf für neue Kabelauslässe für Lampen
• Bedarf für einen Starkstromanschluss (Wallbox zum laden des E-Autos).

Ein 25 Jahre altes Gebäude kann eine solide Grundinstallation aufweisen, die du nur an der einen oder anderen Stelle modernisieren lassen musst. Doch schon bei wenig älteren Gebäuden könnten Kontakte von Steckdosen und Schaltern verschlissen sein, die Verkabelung unter Umständen einen zu geringen Querschnitt für moderne Anforderungen aufweisen. Der Wunsch nach mehr Steckdosen, scheitert oft wegen der mangelnden Absicherung der Leitung.

Ein Blick in den Sicherungskasten verrät schnell, ob Handlungsbedarf besteht. Schraubsicherungen oder ein fehlender FI-Schalter sind Relikte einer früheren Elektronik-Generation. Sie sind ein Indiz, das hier komplett erneuert werden muss. Das Stromnetz reicht dann für den heutigen Gebrauch nicht mehr aus. Weil heutzutage viele Haushaltsgeräte auf einmal angeschlossen werden, ist das Stromnetz schnell überlastet.

Wasserrohre erneuern

Warmwasserleitungen, Trinkwasserleitungen, Abwasserleitungen oder Gartenwasserleitungen: Alle müssen fachgerecht verlegt und nach etwa 50 Jahren ersetzt werden. Bei alten Häusern ist das also nicht selten der Fall, denn im Laufe der Zeit setzt sich immer mehr Kalk in den Rohren ab, wodurch weniger Wasser durchfließt. Oft sind die Leitungen auch korrodiert, also verrostet, – dann droht die Gefahr eines Wasserrohrbruchs. Zudem können sie verkeimt sein, was mitunter die Gesundheit gefährdet.

Hauskäufer achten am besten auf Verschraubungen und Ventile. Sind sie verkalkt, kann das ein Indiz für ein marodes Rohrsystem sein. Ein Sanitär-Fachmann kann ein Stück aus der Leitung herausschneiden, um den Zustand der Leitung genau zu prüfen.

Bei der Sanierung von Wasserrohren gibt es unterschiedliche Ansätze:

• Sollen alte Wasserleitungen durch neue ersetzt werden oder alte Wasserleitungen lediglich abgeklemmt und neue verlegt werden?
• Sollen dafür neue Schächte geschlagen oder die Wasserleitungen auf Putz oder unter einer Vorwandinstallation verlegt werden?
• Müssen ganze Systeme oder nur bestimmte Teile ersetzt werden?

Kosten:

Es gibt einige Faktoren, die die Kosten beeinflussen: Die Länge des Leitungsnetzes oder die Größe des Hauses sowie die Art der Sanierung. Je nach örtlichen Gegebenheiten solltest du mit Kosten im Bereich zwischen rund 30 und 40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, wenn du auf Kunststoffrohre setzt. Kupfer oder Edelstahl sind zwei bis dreimal teurer. Bei einem 100 Quadratmeter großen Haus wären das also bei einer Komplettsanierung insgesamt etwa 3.000 bis 4.000 Euro im günstigsten Fall fürs Material.

Anfallende Arbeitskosten fürs Verlegen und gegebenenfalls die Kosten für das Schließen der Wände und das Wiederherstellen des ursprünglichen Wandaufbaus sind damit aber nicht abgegolten. Die Arbeitskosten sind kaum zu beziffern. Wenn Rohre über dem Putz verlaufen, ist mit 200 bis 300 Euro an Arbeitskosten zu rechnen, wenn der Installateur Kupfer- oder Edelstahlrohr verlegt. Kunststoffrohre lassen sich leichter verlegen. Daher kosten die Arbeitsstunden im Schnitt nur 100 bis 200 Euro. In unserem Beispiel brauchen zwei Handwerker etwa eine halbe Woche für die Arbeiten.

Heizungs-System modernisieren

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass ältere Heizungen ausgetauscht werden müssen. Das betrifft Heizkessel, die bis Ende 1984 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab 1985 eingebaut wurden, dürfen maximal 30 Jahre in Betrieb sein und müssen dann raus. Davon ausgenommen sind Brennwert- oder Niedertemperaturheizkessel. Wenn also ein Wechsel zwingend ansteht, haben

Eigentümer mittlerweile die Qual der Wahl. Wärmepumpe, Solarthermie-Anlage, Hybride Heizsysteme, Pelletheizung. Sie alle kosten gut und gerne 20.000 bis 30.000 Euro.

Wenn nur ein neuer Heizkessel für Öl oder Gas angeschafft werden muss, liegen die Kosten zwischen 7.000 und 10.000 Euro. Oft sind aber auch neue Heizungen in allen Räumen nötig. Das kann in einem Einfamilienhaus nochmal gerne 5.000 bis 8.000 Euro samt Anschlüssen kosten.

Badezimmer renovieren: Welche Kosten?

Zu einem neuen kompletten Badezimmer gehören folgende Komponenten:

• Boden- und Wandfliesen erneuern
• Malerarbeiten an Wänden, Decken, Türen, Fenster
• WC, Waschtisch, Dusche und Wanne tauschen
• Duschwand/-kabine tauschen
• Umbau von Wasserleitungen
• Handtuchheizkörper einbauen

Für alle Positionen können günstige wie teure Angebote eingeholt werden. Je nach Luxus oder Komfort  sind nach oben keine Grenzen gesetzt. Als Faustformel solltest du 3.000 Euro je Quadratmeter Badezimmer kalkulieren.

Küche renovieren: Welche Kosten?

Der Preis hängt an der Größe der Küche und dem Stauraum, der Raumaufteilung und der entsprechenden Platzierung der Kochinsel, den verwendeten Materialien und der Qualität der Elektrogeräte ab.

Zu einer neuen Küche gehören folgende Komponenten

• Bodenbelag und Fliesen erneuern
• Malerarbeiten an Wänden, Decken, Türen, Fenster
• Wasseranschlüsse verlegen oder anpassen
• Fliesenspiegel erneuern
• Neue Einbauküche samt Spüle und Elektrogeräte

Zimmer renovieren: Welche Kosten?

In Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmern ist die Renovierung in der Regel am wenigsten aufwändig. Denn hier sind es meist nur die Wände und Decken, die einen neuen Anstrich benötigen. Aber auch der Boden muss oftmals in den Zimmern erneuert werden.

Malerarbeiten an Wänden/Decken

Um die Wandfläche und die der Decken zu bestimmen, ist ein  genau Abmessen Pflicht Jede Wand sollte also in der Höhe und Länge gemessen und die beiden Werte multipliziert werden. Die jeweiligen Ergebnisse aller Wände und der Decke werden addiert. Erfahrungen zeigen aber, dass für einen ganz groben Überschlag für die Wandfläche pro Etage die Grundfläche mit dem Faktor 2,5 errechnet werden kann. Für ein Einfamilienhaus mit drei Etagen auf 100 Quadratmeter Grundfläche gehen wir wegen des spitz zulaufenden Dachs im Beispiel von etwa 550 QuadratmeterWandflächen und 200 Quadratmeter Decke aus, wovon wir jeweils ein Fünftel für zwei geflieste Bäder und eine Küche abziehen.

Bodenbelag erneuern

Für neue Böden kann grundsätzlich mit 15 Euro je Quadratmeter gerechnet werden. Es geht natürlich deutlich teurer, je nach Material.

Kosten: Bei 100 Quadratmeter Grundfläche drei Stockwerken kommen abzüglich der Bäder und des Treppenaufgangs gut 240 Quadratmeter Wohnfläche zusammen.

Gesamtkosten: 3600 Euro

Was kosten neue Innentüren?

Je nach Grundriss kann die Anzahl der Türen variieren. In unserem Beispiel hat das Haus insgesamt 10 Zimmertüren.

Einfache Türen mit Schloss, Zargen und Klinke kann bereits um die 200 Euro kosten. 400 Euro und mehr sind aber auch möglich. Der Einbau ist aber noch nicht drin.

Was kostet eine neue Treppe?

Je nach Material und Bauweise können bei einer Treppe viele tausend Euro dazwischen liegen.

Reichen für  eine einfache Bolzentreppe samt Material und Handwerker 3500 bis 4500 aus, können Wangentreppe, Faltwerktreppe oder Kragarmtreppe schnell das doppelte, dreifache oder vierfache ausmachen.

Was kostet der Keller?

Für einen unbeheizten Keller, der nicht als Wohn- und Lebensraum verwendet wird, kannst du über die Dämmung der Kellerdecke nachdenken. Das verhindert das Auskühlen des Bodens im Erdgeschoss und spart dadurch im Winter Heizkosten.

Dafür können Dämmplatten von unten an die Kellerdecke geklebt oder gedübelt werden. Sind Hohlräume vorhanden, kann alternativ mittels Einblasverfahren Dämmmaterial in die Zwischenschichten der Kellerdecke geblasen werden. Du hast die Wahl zwischen mehreren Materialien. Teuer wird das Einblasverfahren erst, wenn die Hohlräume noch geschaffen werden müssen.

Was kostet es Asbest zu entfernen?

Temperaturbeständig und stabil: Wegen dieser beiden Eigenschaften war Asbest in den 1960er- und 70er-Jahren ein verbreitetes Baumaterial und ein Bestandteil von Welldächern, Fassadenplatten oder Fußbodenbelägen. Erst 1993 wurde seine Herstellung und Verarbeitung verboten, denn Asbest ist schwer gesundheitsschädlich. Erst 1993 wurde seine Herstellung und Verarbeitung verboten, denn Asbest ist schwer gesundheitsschädlich.

Beim Sanieren und Renovieren sparen: So geht‘s

Die Kosten für Handwerker sind zuletzt nicht nur wegen der Inflation deutlich gestiegen. Aufgrund des Fachkräftemangels sind sie heiß begehrt und sie können sich die lukrativsten Aufträge aussuchen. Wer also handwerklich begabt ist oder auf Freunde und Familie zurückgreifen kann, versucht so Kosten zu sparen. Je nach Arbeit können so bis zu 30 Prozent der Kosten eingespart werden. Allerdings kommen Handwerker über ihre Bezüge in der Regel günstiger an Material: Da die Materialkosten nicht zuletzt wegen Lieferengpässen bedingt durch den Ukrainekrieg enorm gestiegen sind, können sie jeden Cent wert sein, weil sie günstiger an das Baumaterial kommen. 

• Erfahre hier, worauf du noch alles achten solltest, wenn du ein altes Haus kaufst.

Altes Haus renovieren: Welche Förderungen gibt es?

Wer sein Haus energetisch modernisiert, kann Fördermittel von der KfW-Bank bekommen. Programme gibt es zu folgenden Punkten:

• Fassadendämmung und Sonnenschutz
• Dachdämmung
• Kellerdeckendämmung
• Fenster erneuern und Sonnenschutz
• Heizung austauschen
• Lüftungsanlage einbauen oder erneuern
• Photovoltaik-Anlage einbauen
• Solarthermie-Anlage einbauen

• Weitere Informationen zu den Förderungen

Altes Haus renovieren: Steuern absetzen

Ist das Haus mindestens zehn Jahre alt und du nutzt es selbst, kannst du die Sanierungen über drei Jahre von der Steuer abziehen. Die Höchstgrenze ist 20 Prozent je Investition beziehungsweise maximal 40.000 Euro insgesamt. Das regelt Paragraph 35c EStG zur Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden. Es muss jedoch ein qualifizierter Energieberater beauftragt werden und die Arbeiten müssen von einer Fachfirma ausgeübt werden. Selbst darfst du also nicht sanieren, um Kosten zu sparen. Die Arbeiten müssen zudem von der Firma bescheinigt worden sein.

Folgende arbeiten können von der Steuer abgezogen werden:

1. Wärmedämmung von Wänden
2. Wärmedämmung von Dachflächen
3. Wärmedämmung von Geschossdecken
4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren
5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
6. Erneuerung der Heizungsanlage
7. Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind
    

Die Formulare für Fachfirmen können beim Bundesfinanzministerium heruntergeladen werden.

Rechenbeispiel, um ein altes Haus zu sanieren:

^{_{Bei den oben genannten Preisen handelt es sich um Mindestpreise. Grundlage ist ein 100 Quadratmeter Grundriss und jeweils das günstigste Material beziehungsweise Methode. Aufgrund von Lieferengpässen aufgrund des Krieges in der Ukraine, Corona bedingten Lockdowns in chinesischen Seehäfen und des hiesigen Fachkräftemangels können die Preise massiv nach oben variieren. Je nach Ausstattungswunsch kann die Renovierung deutlich teurer werden.}} 

Fazit: Renovierungskosten abschätzen lassen

Auch wenn die Begeisterung für den Altbau groß ist, sollten Interessenten den Kauf nicht überstürzen. Zur Sicherheit ist es besser, noch einmal einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und einen Architekten oder Bauingenieur mitzunehmen. Der kostet zwar auch Geld, kann aber realistisch einschätzen, was es kostet, das Haus zu renovieren. So schützt sich der Käufer vor einem möglichen Fehlkauf.