Immobilienpreise sinken? Das sind die Preistrends

Sinkende Immobilienpreise in Sicht: Nur noch geringer Rückgang

Mehr als zehn Jahre lang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: Nach oben. Doch seit etwa Mitte 2022 brechen die Angebotspreise für Bestandswohnungen ein. Hauptgrund: Die Zinswende. Im 4. Quartal 2023 hat sich diese Entwicklung allerdings verlangsamt – doch ist das schon die Trendwende?  Die Preise für Immobilien gingen im 4. Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal nur noch um 0,2 Prozent zurück. Derzeit kostet ein Quadratmeter im bundesweiten Schnitt 3.124 Euro nach 3.131 Euro im Vorquartal. Der wesentliche Grund für das Abflachen der Preiskurve ist eine leichte Entspannung bei den Baugeldzinsen. Diese sind moderat rückläufig. Das geht aus dem neuen immowelt Preiskompass hervor, für den die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 75 ausgewählten Großstädten analysiert wurden.

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Die immowelt Pricemap zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen Städten sogar punktgenau für eine bestimmte Adresse*.

_{*soweit Daten für die Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.}

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Ist die Immobilienblase geplatzt?

Laut der Daten von immowelt.de sanken die Immobilienpreise vom absoluten Preishöhepunkt im Mai 2022 bis zum 4. Quartal 2023 im Schnitt um 10,2 Prozent. Diese Entwicklung hat sich nun verlangsamt. Verglichen mit dem Vorjahresquartal betrug der Preisrückgang zwar noch 4,8 Prozent.

Bei einer genaueren Betrachtung der Daten zeigt sich allerdings die Verlangsamung dieser Entwicklung. Betrug der Rückgang im 1. Quartal 2023 verglichen mit dem Vorquartal noch 1,7 Prozent, so waren es im 2. Quartal nur noch 1,4 Prozent und im 3. Quartal 1,5 Prozent.

Wann werden die Immobilienpreise sinken?

Damit dürfte der Tiefpunkt nun beinahe erreicht sein, so immowelt Geschäftsführer Felix Kusch.

„Setzt sich dieser Trend fort, könnte sich die Nachfrage nach Wohneigentum im Laufe des Jahres wieder erholen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Preise vorerst noch einige Monate mit leichten Schwankungen seitwärts bewegen. Die relative Trägheit des Immobilienmarkts hat auch erst fünf Monate nach dem rapiden Zinsanstieg Anfang 2022 zu sinkenden Preisen geführt.“ _{immowelt Geschäftsführer Felix Kusch}

Doch werden die Preise zeitnah wieder steigen? Immoprofi Kusch prognostiziert hier eher eine längerfristige Entwicklung: „Für Suchende, die bereits eine Immobilie im Auge haben, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für den Erwerb sein.“ Soweit sich die Rahmenbedingungen in Form sinkender Zinsen weiter verbessern, wäre ein Anstieg der Nachfrage denkbar, der Raum für Preisverhandlungen dürfte dann geringer sein als derzeit: „Falls die EZB in der zweiten Jahreshälfte 2024 den Leitzins tatsächlich wieder senkt und die Bauzinsen in der Folge ebenfalls weiter nach unten gehen, werden sich aus Käufersicht Ersparnisse durch geringere Zinsen schnell durch wieder steigende Kaufpreise neutralisieren.“

Die Tendenz zur Preisstabilisierung zeigt sich bereits jetzt: In 30 der 75 untersuchten Städte sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen zwischen Oktober 2023 und Januar 2024 bereits gestiegen. Stärkster Zuwachs: das nordrhein-westfälische Moers mit einem Plus von 4,2 Prozent.

Leistbarkeit: Wie viel darf eine Immobilie kosten?

Ein wesentlicher Grund für den vergangenen Einbruch bei der Immobilien-Nachfrage war, dass sich viele Normalverdiener beim gestiegenen Zinsniveau eine Immobilie nicht mehr leisten konnten. Wer vor gut 2 Jahren noch mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent, einer Anfangstilgung von 2 Prozent und einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren seine Immobilie finanzieren konnte, zahlte für 500.000 Euro Darlehenssumme eine monatlich Rate in Höhe von 1.460 Euro. Bei den nunmehr gestiegenen Zinsen sieht die Belastung aber anders aus. Die nachfolgende Tabelle zeigt die monatliche Rate bei höheren Zinsen:

Durch die aktuell wieder etwas niedrigeren Zinsen dürften viele Kaufwillige Zinssätze um die 3,5 Prozent aushandeln können. Verglichen mit den historischen Tiefstzinssätzen ergibt sich aber dennoch im Rechenbeispiel eine Mehrbelastung von über 800 Euro. Das ist für viele Kaufwillige nicht leistbar.

Angenommen, die maximale monatliche Belastung darf nicht höher als 1.500 Euro sein, also die Rate, die bei den historischen Tiefstzinssätzen möglich war, so ergibt sich im aktuellen Umfeld eine geringere Finanzierungssumme, die leistbar ist.

Bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent und 2 Prozent Tilgung beläuft sich dann die maximale Darlehenssumme auf nur noch gut 320.000 Euro.

Das erklärt die Preisrückgänge der vergangenen Zeit. Denn bei dem höheren Zinsniveau ist für viele Käufer eine Immobilie nur bei niedrigeren Kaufpreisen leistbar.

Kaufkraft von potenziellen Immobilienkäufern steigt erstmals wieder

Nach langer Durststrecke steigt der von immowelt.de ermittelte Kaufkraftindex aktuell erstmals seit rund eineinhalb Jahren wieder. Infolge der hohen Inflation und der gestiegenen Zinsen war der Kaufkraftindex allein im Jahr 2022 um 18 Prozent gesunken. Doch schon während der Niedrigzinsphase zwischen 2017 und 2022 sank er, bedingt durch massive Preissteigerungen bei den Immobilien, bereits um 26 Prozent.

2023 passte sich der Markt langsam an: Die Zinsen stiegen zunächst nur noch moderat, während die Kaufpreise zurückgingen.
Durch die in jüngster Zeit wieder sinkenden Zinsen und weiter moderat sinkenden Preise ist der Kaufkraftindex von immowelt  - verglichen mit dem Tiefstwert aus dem Dezember 2022 - inzwischen um 12 Prozent gestiegen. Für manche Kaufinteressenten könnte Wohneigentum damit wieder leistbarer werden.

Erholt sich der Neubau?

Eine weitere Baustelle ist der Neubau. Zahlreiche Bauprojekte wurden in den vergangenen Monaten storniert. Grund: Gestiegene Baupreise treffen auf gestiegene Zinsen. Das, was vor 2 Jahren noch auf Nachfrage stieß, ist heute für viele nicht mehr bezahlbar. Im Gesamtjahr 2023 gab es rund 245.000 neue Wohneinheiten, etwa 50.000 weniger als noch ein Jahr zuvor.

Von Januar bis Oktober 2023 gab es laut des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB) auch knapp ein Viertel weniger Aufträge für die Bauwirtschaft. Ob sich der Markt Ende 2024 oder Anfang 2025 wieder aufhellen wird, wie Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hofft, ist fraglich. Aufgrund der Ausgangslage schätzt die DZ-Bank, dass die Zahl der Fertigstellungen 2025 auf rund 200.000 Einheiten fallen könnte. Dies auch, weil die Fördertöpfe wegen des Verfassungsgerichtsurteils leer sind.

Sinken die Immobilienpreise weiter? Bauzins-Prognose

Die weitere Entwicklung am Immobilienmarkt ist stark abhängig von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank. Diese hatte den Leitzins zuletzt zweimal in Folge nicht verändert. Experten gehen aber davon aus, dass es ab Mitte 2024 zu Senkungen kommen könnte. Diese Erwartungshaltung hatte in der jüngeren Vergangenheit bereits dazu geführt, dass die Bauzinsen spürbar nach unten gingen.

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