Fototipps für Makler: aussagekräftige Bilder fürs Exposé

Mit einem guten Exposé lassen sich Immobilien effizienter und schneller vermarkten. Dafür braucht es aber auch starke Bilder, die einen ersten Gesamteindruck vermitteln und ein gewisses Wohngefühl schaffen. Hier gibt es Fototipps für Makler – für Motivwahl, Licht und Bearbeitung sowie 360-Grad-Bilder.

Helle, großzügige 3-Zimmer-Wohnung mit Dachterrasse und Galerie – so attraktiv manche Immobilie auch ist, auf Fotos kommt sie nicht immer genauso gut zur Geltung. Dabei lässt sich sie sich mit einigen Tricks einfach in Szene setzen – und wer aus der Masse an Anzeigen noch mehr hervorstechen will, der kann sein Exposé mit Bildern in 360-Grad-Ansicht zusätzlich aufwerten.

Fototipps für Makler: 7 Tricks vom Profi-Fotografen

Egal, ob mit Smartphone oder Profikamera – mit diesen Tipps vom Nürnberger Architekturfotograf Tom Schrade rücken Sie Ihre Immobilie ins rechte Licht.

Fototipp 1: Zeit nehmen

„‘Ich mach‘ mal schnell ein Foto‘ – dieser Satz ist ganz typisch. Nicht jeder Vermieter oder Makler hat viel Zeit, gerade wenn die Mieter noch in der Wohnung sind. Da will man natürlich nicht lange stören. Doch oft sieht man erst hinterher, dass etwas nicht passt: Das Bild ist verschwommen, zu dunkel, zu hell oder es sind Gegenstände zu sehen, die sich unvorteilhaft auf den Raum auswirken. Ich plane daher immer etwas Zeit ein, um den Raum auf mich wirken zu lassen. Nur so kann ich die jeweilige Atmosphäre einfangen. Ich bezeichne das als Raumgefühl.“

Fototipp 2: Ein Raumgefühl schaffen

„Auf Bildern versuche ich immer, ein Raumgefühl zu erzeugen. Das heißt: Beim Betrachten der Fotos fühle ich mich wohl und kann mir vorstellen, in der abgebildeten Wohnung zu leben. Das gelingt besser mit einer möblierten Wohnung, denn mit Möbeln und anderen Gegenständen lassen sich Emotionen besser vermitteln. Ist die Immobilie bereits leergeräumt, kann ich mit der richtigen Technik trotzdem ein positives Raumgefühl schaffen. Zum Beispiel kann ich eine Wohlfühlatmosphäre schaffen, indem ich auf geeignete Lichtverhältnisse achte. (siehe Fototipp 5)“

Fototipp 3: Passendes Motiv und Bildausschnitt wählen

„Eine möblierte Wohnung sollte unbedingt aufgeräumt sein, denn Ordnung bringt Ruhe ins Bild. Fürs Foto kann ich Möbel schöner arrangieren und ein paar Dekorationsstücke auf den Tisch oder Wandschrank oder ins Regal stellen. Bei einem Wohnzimmer mit altmodischem Eichenschrank, der die komplette Wand füllt, mit Häkeldeckchen und dunkler Samtcouchgarnitur kann man leider nicht viel ausrichten. In so einem Fall – Geschmäcker sind einfach unterschiedlich – würde ich den Raum einfach nicht zeigen. Hier gilt: Weniger ist mehr.

Habe ich mich für ein Motiv oder einen Bereich im Raum entschieden, mache ich ein paar Probefotos. Die schaue ich sofort durch, denn dabei fallen mir oft Kleinigkeiten auf, die stören: sei es der Wäscheständer auf dem Balkon im Hintergrund oder die offene Milchtüte und die Flasche Spülmittel auf der Küchenzeile. Das kann man schnell wegräumen – mit großem Effekt: Das Zimmer wirkt sogleich viel ordentlicher und ruhiger.

Wichtig ist auch, einen passenden Bildausschnitt zu wählen. Oft schneidet man Möbel oder andere Dinge an, die gar nicht zum restlichen Bild passen. Möchte ich zum Beispiel die Sofaecke mit Couchtisch fotografieren und schneide den Essetisch daneben an, schaut das nicht harmonisch aus. Eine Lösung wäre, den Esstisch für das Foto zur Seite zu rücken. Oder ich schneide das Bild nachträglich entsprechend zu.“

Fototipp 4: Auf die Perspektive kommt es an

„Bei Innenaufnahmen möchte man möglichst viel Raum, wenn nicht sogar das ganze Zimmer aufs Bild bekommen. Bei einer Profikamera empfehle ich dafür ganz klar ein Weitwinkel-Objektiv. Mit dem Smartphone sollte man unbedingt einen der häufigsten Fehler vermeiden: die Kamera kippen. Viele machen das automatisch, um mehr Raum einzufangen. Doch dadurch laufen Wandlinien schief aufeinander zu und die Perspektive verzerrt sich. Mehr vom Zimmer bekommen sie so auch nicht aufs Bild. Manche stellen sich auch auf eine Leiter, damit erreichen sie denselben Verzerrungseffekt.

Mein Tipp: aus etwa einem Meter Höhe fotografieren. Ich gehe dazu etwas in die Knie oder halte das Smartphone tiefer. Die Kamera sollte dabei möglichst gerade sein. Außerdem fotografier ich einen Raum möglichst aus allen vier Ecken, denn aus der Ecke heraus kann ich den meisten Platz ablichten – später kann ich aus allen Bildern das Beste wählen. Zwischen den Türrahmen oder in den Flur würde ich mich nicht stellen.“

Bei Außenaufnahmen von Häusern entsteht schnell ein 2D-Effekt, nämlich dann, wenn der Fotograf ein Gebäude frontal ablichtet. Kippt er zudem die Kamera, verzerrt sich die Perspektive noch zusätzlich. Einen 3D-Effekt erreiche ich, indem ich das Gebäude eher von der Seite fotografiere und dadurch die Längsfassade sichtbar ist. Aber. Bei höheren Häusern sollte man die Froschperspektive vermeiden – die Ränder laufen nach oben hin optischen zusammen. Stattdessen kann man es auch vom zweiten oder dritten Stock eines gegenüberliegenden Gebäudes aus fotografieren. Ist es nicht für die Öffentlichkeit zugänglich, muss man vorher natürlich um Erlaubnis fragen.

Fototipp 5: Immobilie ins rechte Licht rücken

„Die beste Zeit zum Fotografieren ist tagsüber, wenn es draußen hell ist. Ideal für Innenräume ist Schatten. Scheint die pralle Sonne durchs Fenster, wird das Bild überbelichtet. Hier kann ich mit einer Jalousie Abhilfe schaffen oder es zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal versuchen. Außenaufnahmen wiederum sind bei Gegenlicht zu dunkel oder es können auch Lichtreflexionen entstehen. Mit einer Profikamera kann ich über die Blende und die Verschlusszeit die Lichtmenge regulieren und zudem den passenden Belichtungswert einstellen. Beim Smartphone kann ich durch Antippen die Belichtung auf das jeweilige Motiv fokussieren – der ausgewählte Bildbereich wird dann heller und schärfer.

Dennoch können sich die Lichtverhältnisse als ungünstig erweisen, etwa weil der Himmel stark bewölkt ist oder weil ein Raum kein Fenster hat. Auf keinen Fall würde ich mit zusätzlicher Beleuchtung für mehr Helligkeit sorgen. Es droht Überbelichtung, es bilden sich Schlagschatten und durch die unterschiedlichen Lichtquellen entstehen oft verschiedene Farbtöne der Lichter. Lieber mache ich ein zu dunkles Bild und helle es hinterher auf.“

Fototipp 6: dezentes Nachbearbeiten ist erlaubt

„Sind Bilder zu dunkel oder zu hell, kann man nachträglich noch einiges retten. Nachbearbeitung ist völlig in Ordnung, solange man die Fotos nicht verfälscht. Über Helligkeit, Beleuchtung und Kontrast sowie die Farbeinstellung kann man Bilder optimieren. Gerade durch mehr Helligkeit und wärmere Farben wirken die Fotos gleich viel freundlicher. Zudem lässt sich der passende Bildausschnitt zuschneiden, um ein gutes und harmonisches Bildverhältnis zu erzielen.“

„Hierbei eignen sich klassische Programme wie Photoshop Elements oder kostenlose Alternativen wie GIMP und Paint.net. Für das Smartphone gibt es inzwischen gute und kostenlose Apps für die Bildbearbeitung, zum Beispiel PicsArt Photo Studio, Snapseed oder Photoshop Express. Einige Smartphones haben bereits ein Bearbeitungsprogramm vorinstalliert, dort lassen sich in den Einstellungen verschiedene Faktoren wie Weißabgleich oder Belichtungswert anpassen. In der Regel stehen die Voreinstellungen auf Automatik, dabei würde ich sie auch belassen.“

Extra-Tipp vom Profi: Welche Kamera?

„Gute Bilder sind sowohl mit dem Smartphone als auch mit einer Profikamera möglich. Wer sich gerne mit letzterem ausprobieren möchte, muss sich nicht zwangsläufig eine teure Spiegelreflexkamera anschaffen. Ich empfehle stattdessen eine Systemkamera. Das ist eine Art Digicam mit abnehmbarem Objektiv und ähnlichen Funktionen wie bei einer Spiegelreflexkamera, nur viel preiswerter.

Generell gilt: Je teurer ein Projekt beziehungsweise eine Immobilie ist, desto eher würde ich eine professionelle Kamera vorziehen, wenn nicht sogar einen Fotografen beauftragen, der auf Architektur spezialisiert ist. Egal, für welche Kamera man sich entscheidet – sofern man alle Tipps beachtet, kann nichts schief gehen. Das Wichtigste ist: etwas Zeit einplanen, Testfotos schießen, anschauen, eventuelle Störfaktoren beseitigen und nochmals Bilder aufnehmen. So lässt sich der gewünschte Effekt bei der Immobilienanzeige erzielen.“

Fotos mit Rundumblick: 360-Grad-Bilder als besonderes Extra

Immobilienprofis können mit 360-Grad-Bildern eine Immobilie noch detaillierter präsentieren. Die Bilder mit dem Rundum-Blick können sie mit einer Vollsphärenkamera selbst anfertigen oder ein professionelles Unternehmen mit dem Erstellen virtueller Rundgänge beauftragen. Wer diese online präsentiert, muss allerdings darauf achten, dass die 360-Grad-Bilder auch auf Smartphone, Tablet und Co. ausgespielt werden können. Auf immowelt.de ist dies möglich.

Luftaufnahmen mit der Drohne: Immobilien aus der Vogelperspektive

Wer noch einen Schritt weitergehen möchte, der kann sich für Immobilienaufnahmen aus der Luft entscheiden: Die Aufnahmen ermöglichen eine besondere Perspektive und können größere Anwesen voll erfassen. Möglich sind solche Aufnahmen per Kamera-Drohne: spezialisierte Unternehmen bieten Fotografien, aber auch Videoaufnahmen von der Immobilie als Komplettpaket an. Die Kosten dafür liegen im unteren dreistelligen Bereich – können je nach Aufwand aber auch höher ausfallen.

Technisch begeisterte Immobilienprofis können ihre eigene Drohne steigen lassen, doch müssen sie dabei, und bei der Fotografie aus der Luft einiges beachten. Das Wichtigste in Kürze:

• In Wohngebieten ist das Fliegen mit der Drohne in der Regel verboten – nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers darf der Immobilienprofi über dessen Grundstück fliegen.
• Auch für Start und Landung auf dem Grundstück muss der Eigentümer seine Erlaubnis geben.
• Wird ein Nachbargrundstück überflogen oder abgelichtet, so muss auch dessen Eigentümer zustimmen.
• Personen, persönliche Gegenstände wie Unterwäsche auf der Wäscheleine und KFZ-Kennzeichen sollten nach Möglichkeit nicht abgelichtet werden – oder nur mit ausdrücklicher Zustimmung.
• Bei architektonischen Bauwerken kann es nötig sein, die Zustimmung des Architekten einzuholen, um es abbilden zu dürfen.
• Je nach Umgebung können aus anderen Gründen weitere Flugverbote gelten – zum Beispiel, weil ein Krankenhaus in der Nähe steht. Dann brauchen Makler eine Fluggenehmigung.

Hinzu kommt, dass Drohnenpiloten einige Grundanforderungen erfüllen müssen:

• Sie müssen eine Haftpflichtversicherung eigens für die Drohne abschließen.
• Soll die Drohne bei Nacht oder höher als 100 Meter fliegen oder ist schwerer als fünf Kilogramm, benötigen sie eine Aufstiegserlaubnis der Landesluftfahrtbehörde.
  Dies gilt auch für Flüge in Flugverbotszonen.
• Ist ihre Drohne schwerer als 250 Gramm, müssen sie sie mit einer Plakette kennzeichnen, auf der ihr Name und ihre Adresse stehen (dies gilt ab dem 1. Oktober 2017).
• Drohnenbesitzer, deren Drohne mehr als zwei Kilo wiegt, müssen einen Kenntnisnachweis – auch Drohnenführerschein genannt – besitzen (dies gilt ab dem 1. Oktober 2017).

Allgemein gilt: Schöne Immobilienaufnahmen selbst zu machen ist mit wenigen Tricks einfach möglich – für 360-Grad-Bilder und Luftaufnahmen ist jedoch ein Mehr an technischer Ausstattung und Wissen nötig. Außerdem steigt der Aufwand. Wer sich diese Arbeit sparen will, aber bereit ist, für professionelle Immobilienfotos etwas Geld in die Hand zu nehmen, kann alternativ auch ein Unternehmen beauftragen.