Steuern sparen mit Immobilien: AfA nutzen

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Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der so genannten Afa (Absetzung für Abnutzung). Für Neu- und Altbauten sowie Denkmalimmobilien gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Ein Überblick.

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Kapitalanleger aufgepasst: Mit der Afa lassen sich Steuern sparen. Foto: lassedesignen / fotolia.com

Die Immobilie als Kapitalanlage hat in den vergangenen Jahren eine Renaissance erlebt. Steigende Mieten, niedrige Zinsen und die Aussicht auf stabilen Werterhalt haben viele Anleger davon überzeugt, statt in Aktien oder Staatsanleihen lieber in Betongold zu investieren. Neben den Erträgen durch die Mietennahmen steigern auch Steuervergünstigungen die Rendite. Der Fiskus gewährt sie in Form der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.

Die Afa – was ist das?

Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Die Immobilien-AfA ist für Neu- und Altbauten, von wenigen Details abgesehen, einheitlich geregelt: Immobilien, egal ob alt oder neu, werden linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Ausnahme: Für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen.

Achtung

Wichtig: Die Einnahmen und Ausgaben einer Kapitalanlageimmobilie sind in der Einkommensteuer in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben – wie zum Beispiel die Zinsen –   und die AfA höher als die Einnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietungstätigkeit. Diese Verluste wirken sich steuermindernd aus.

Grundsätzlich gilt: Kapitalanleger sollten sich durch den Ausblick auf Steuerersparnisse nicht dazu verleiten lassen, einen überhöhten Kaufpreis zu zahlen, weil die Steuerersparnisse oft nicht so hoch sind, dass sich durch diese eine unwirtschaftliche Immobilie in ein Renditeparadies verwandeln ließe.

Keine AfA für Grundstück und selbst genutzte Immobilien

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine lineare Abschreibung. Sie gilt ausschließlich für vermietete Immobilien. Wichtig: Abgeschrieben werden kann auch nur das Gebäude, nicht das Grundstück! Grund: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird am Ende der Nutzungsdauer das Haus abgerissen, ist das Grundstück immer noch vorhanden und kann neu bebaut werden - demzufolge gibt es keine AfA. Grundsätzlich sind nur Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzbar.

Info

Was sind Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Zu den absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen auch bestimmte Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder bei Neubauten auch das Architektenhonorar. Ausnahme: Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch sind sofort absetzbare Werbungskosten.

Die verschiedenen AfA-Arten – ein Überblick

Für Denkmalimmobilien, Alt- oder Neubauten gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Ein Überblick über die unterschiedlichen AfA-Arten:

Afa, Steuern sparen, Neubau, Grafik: immowelt.de

Afa für Neubauten

Wer ein neues Gebäude errichtet und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-Afa. Für Neubauten gilt generell eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich. Demnach kann der Bauherr 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Den Grundstückspreis darf er nicht dazuzählen.

Bis 2005 gab es für Neubauten die degressive AfA, mit der Bauherren anfangs mehr Steuern sparen konnten. Diese Regelung wurde für Neufälle zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für Neubauten, die bis Ende 2005 errichtet wurden, gelten folgende degressive AfA-Sätze: Vier Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den darauf folgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in weiteren 32 Jahren.

Afa, Steuern sparen, Altbau, Grafik: immowelt.de

Afa für Altbauten

Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA: Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Ausnahme: Für ältere Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungseitraum. Abgeschrieben werden kann in beiden Fällen nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Er wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Afa, Steuern sparen, Denkmal, Grafik: immowelt.de

Denkmalschutz-Abschreibung

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile. Die reinen Modernisierungskosten für solche Häuser können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gibt es zusätzlich die lineare AfA von zwei (für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden) oder 2,5 Prozent (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).

Das Besondere: Auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien können Steuern sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA für die Altbau-Substanz können Selbstnutzer aber nicht in Anspruch nehmen.

Afa, Steuern sparen, Modernisierung, Grafik: immowelt.de

Abschreibung für Modernisierungen

Während die Anschaffungskosten für nicht selbst  genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Der Eigentümer kann also zum Beispiel wählen, ob er die Kosten in zwei Jahren mit jeweils 50 Prozent oder zum Beispiel in fünf Jahren mit jeweils 20 Prozent abschreiben will. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Vorsicht Falle: Anschaffungsnahe Aufwendungen

Wer eine gebrauchte Kapitalanlageimmobilie erwirbt und umgehend Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen will, muss aber beachten, dass Renovierungs-Abschreibungen über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent –  ohne Mehrwertsteuer – der Anschaffungskosten betragen. Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt mit der Folge, dass sie linear im Laufe von 40, beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben werden müssen. Diese auch als „Instandhaltungsstau-Paragraph“ verspottete Regelung wird von Experten scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten.

Afa, Steuern sparen, Gewerbe, Grafik: immowelt.de

Sonderfall: Afa bei gewerblichen Gebäuden

Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Wert des Grundstücks –  von der Steuer abgesetzt werden.

Fazit

AfA erhöht Rendite

Die Afa kann die Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie steigern. Trotzdem sollte eine Immobilie nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Steuerersparnis erworben werden. Denn nur wenn Mieteinnahmen langfristig gesichert sind, wird die Investition ein Erfolg.


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6 Kommentare

Die Heimleitung am 14.09.2016 14:22

Herzlichen Dank für die ausführlichen Erklärungen!

Wie ist das mit der AfA, wenn in einem Jahr nicht vermietet wurde?

Hier: Wohnung war zehn Jahre vermietet. Nach dem Auszug der Mieterin (in 2015) soll(t)en neue Fenster in die... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.09.2016 14:53

Guten Tag,

herzlichen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich bedeutet ein kurzer Leerstand wegen Sanierung nicht, dass die AfA pausiert. Denn entscheidend ist die langfristige Absicht, mit der Immobilie Einkünfte zu erzielen. Im... mehr

Moritz71 am 22.08.2016 16:10

Ich habe ein Haus mit Anliegerwohung gekauft, die bald vermietet werden soll,

kann ich den Kaufpreis + Zinsen + Renovierung (< 15% vom Anteil) (Verteilschlüssel: jeweils Wohnfläche) dann ab Vermietungszeitpunkt abschreiben ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.08.2016 08:56

Hallo Moritz,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Anteilig müsste dies im Prinzip möglich sein. Da wir die Details Ihres Immobilienkaufs nicht kennen, empfehlen wir Ihnen dennoch das Gespräch mit einem Finanz- oder Steuerberater, der... mehr

Holi am 10.08.2016 07:21

Auch ich habe vor 10 Jahren eine ETW für EUR 280.000,00 gekauft, selbst bewohnt und seit 2015 vermietet. Ab welchem Zeitpunkt beginnt die Anschreibungzeit von 50 Jahren (Kauf 2006, vermietet 2015) und von welchem Wert? Der Wert der... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.08.2016 10:14

Hallo Holi,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Abschreibungszeit beginnt prinzipiell mit dem Kauf zu laufen, abgeschrieben werden kann aber erst ab dem Zeitpunkt der Vermietung. Die effektive Abschreibungszeit ist also um den... mehr

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