Untermietvertrag - kostenlose PDF Vorlage & Tipps

Hallo Thunderbird236,

leider verstehen wir Ihre Frage nicht. Meinen Sie einen Untermietzuschlag? In diesem Fall erscheint die Höhe von 200 Euro ungerechtfertigt hoch.

Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort sollten Sie einen Fachanwalt oder einen Mieterverein kontaktieren.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Hallo Inkaess,

nein, Sie müssen in der Regel nichts anderes beachten. Einzige Ausnahme: Wenn Sie planen dauerhaft an wechselnde Gäste zu vermieten, sollten Sie sich vorher juristischen Rat suchen und auch bei der Gemeinde nachfragen, ob diese Nutzung erlaubt ist.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Hallo Albin,

wir verstehen, dass Sie die beiden Mitbewohner weder vor die Tür setzen, noch die Last einer höheren Miete aufbürden wollen. Da Sie die beiden Mitbewohner am besten kennen, Sie bislang offenbar sehr gut gemeinsam gelebt haben, erschließen sich uns allerdings ihre Bedenken auch nicht. Evt. stellen Sie die beiden ihren Söhnen vor, dann können die gemeinsam einen Plan auslegen - bezüglich langsame Mietsteigerungen oder befristeten Mietverträge, bis die Mitbewohner eine neue Bleibe gefunden haben?

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Hallo Charmed,

wenn unverheiratete Paare zusammenziehen wollen, muss der Mieter seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dies stellte auch der Bundesgerichtshof in einem Urteil klar (Az.: VIII ZR 371/02). Wer ohne Erlaubnis des Vermieters einen Dritten in seine Mietwohnung ziehen lässt, riskiert Ärger. Es drohen: Abmahnung, Unterlassungsklage und schlimmstenfalls die fristlose Kündigung. Je nachdem, ob beispielsweise die Wohnung überbelegt ist oder die Person dem Vermieter nicht zuzumuten ist, kann ein Auszug eingefordert werden.

Wir bitten jedoch um Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel raten wir einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein zu konsultieren.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Hallo Andreas,

grundsätzlich sollte der Vermieter von einem Untermietvertrag in Kenntnis gesetzt werden (§540 BGB). Laut Gesetz steht Ihnen die Zustimmung zu, wenn nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung vorliegen. Diese dürfen jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB).

Bei nicht gezahlter Miete haben Sie die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Diese müssen Sie schriftlich an den Mieter richten.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir den Fall aus der Ferne nich abschließend beurteilen können und wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt oder einen Mieterbund.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Hallo HH,

wenn Ihr Untermieter die Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt, ist dies ein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Dabei muss der Mietrückstand laut Bürgerlichem Gesetzbuch einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Wenn Ihr Mieter die Miete jedoch aufgrund der Coronakrise nicht zahlen kann, gelten Sonderregelungen: Für diesen Fall ist ein Gesetzesbeschluss auf den Weg gebracht worden, das Mieter für eine bestimmte Zeit absichert. Dem Mieter darf demnach nicht gekündigt werden, wenn er die Miete nicht zahlen kann. Das gilt vorerst bis Ende Juni 2020 und kann, je nach Verlauf der Pandemie, verlängert werden. Ihr Mieter hätte diesbezüglich Sie informieren müssen.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen, sich von einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Hallo RhodaG,

zunächst sollten Sie genau die Formulierungen in Ihrem Mietvertrag prüfen. Steht dort nämlich, dass die Mindestmietdauer für den Mieter 2 Jahre beträgt, so wäre dies bei einem befristeten Mietvertrag unwirksam. Möglich ist allerdings ein beidseitiger Kündigungsverzicht sowohl des Mieters als auch des Vermieters, dies wäre wirksam.

Tatsächlich kann es Probleme bereiten, dass Untermieter einfach nicht ausziehen aus der Wohnung, eine Patentlösung gibt es hier nicht. Auch eine Absicherung, die auf alle Fälle für etwaige Gerichtskosten aufkommt, gibt es nicht. Theoretisch gäbe es zwar auf dem Markt Rechtschutzversicherungen für Vermieter, die Mietstreitigkeiten mit abdecken; diese sind aber relativ teuer und zahlen nur dann, wenn das Kind nicht bereits in den Brunnen gefallen ist.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo Lina,

ob Sie mit Ihrem Vater einen Untermietvertrag abschließen oder nicht, ist alleine Ihnen überlassen, etwaige rechtliche Verpflichtungen gibt es hier nicht. Wir weisen jedoch darauf hin, dass Ihr Vater verpflichtet ist, den Vermieter zur Zustimmung der Gebrauchsüberlassung zu bitten. Der Vermieter muss alledings zustimmen, sofern es nicht gewichtige Gründe gegen die Gebrauchsüberlassung gibt. In § 540 BGB heißt es hierzu: "Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt."

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo matav,

hier stellt sich zunächst einmal die Frage, ob tatsächlich eine (arglistige) Täuschung vorliegt; es ist nicht zwingend, dass ein Vermieter auch Eigentümer sein muss. EIne Täuschung läge dann vor, wenn Sie objektive Nachteile erleiden, Sie also nach objektiven Kriterien sich bei Kenntnis der Sachlage nicht auf den Vertrag eingelassen hätten. Aus der Ferne können wir aufgrund Ihrer Schilderungen den Sachverhalt zwar nicht abschließend beurteilen, es müssen hier aber nicht unbedingt objektive Nachteile vorliegen, denn auch dann, wenn der Vermieter selbst nur Mieter der Wohnung ist, gelten die ganz normalen Regelungen des Mietrechts. Anders könnte es allerdings aussehen, wenn der Eigentümer/Vermieter des Untervermieters z.B. plant, die Wohnung bald wegen Eigenbedarfs zu kündigen und dies dem Untervermieter bekannt ist, er dies aber verheimlicht. Ohne Detailkenntnisse ist uns hier allerdings keine abschließende Beurteilung möglich.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo Immoweltteam,

zunächst einmal vielen Dank für die Antwort. Ich sehe mich schon benachteiligt, ich hätte niemals einen Untermietvertrag unterschrieben. Ein weiterer Nachteil könnte entstehen, da ich erfahren habe, dass der Hauseigentümer mit dem Mieter, der jetzt als mein Vermieter fungiert, eine rechtliche Auseinandersetzung führt, die ggf. zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses führt und ich dann somit Betroffener bin. Meine Auffassung, dass ich getäuscht wurde, liegt da nahe.

Viele Grüße

matav

Hallo matav,

sofern der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vemieters untervermietet hat, kann das eine fristlose Kündigung des Hauptmieters rechtfertigen, insofern wären Sie davon betroffen. Sollte es so kommen, dürfte kein Weg daran vorbeigehen, die Hilfe eines Rechtsanwalts vor Ort in Anspruch zu nehmen. Wir würden hier aber weniger von einer Nichtigkeit des Vertrags ausgehen, sondern eher Schadensersatzansprüche Ihrerseits sehen; aber das sollte im Fll des Falles mit dem RA besprochen werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo Sedrick_puc,

sofern im Mietvertrag kein Befristungsgrund angegeben ist, ist eine Zeitmietvereinbarung unwirksam mit der Folge, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt mit der Folge, dass der Vermieter die Wohnung nur dann kündigen kann, wenn ein gesetzlicher Grund dafür vorliegt wie z.B. Eigenbedarf.

Nun scheiben Sie, dass der Hauptmieter die Wohnung selbst gekündigt hat. Hier ist zu beachten, dass dann, wenn der Hauptmieter nicht selbst in der Wohnung wohnt und die Zimmer auch nicht möbliert vermietet wurden, die ganz normalen mietrechtlichen Regelungen zum Kündigungsschutz gelten. Wir können hier aber keinen Rat erteilen, da die Sache in dieser Konstellation etwas vertrackt ist und raten daher, so Sie nicht bereit sind, die Wohnung zu räumen, dies mit einem Rechtsanwalt zu besprechen. Denn auch dann, wenn Sie - und so schätzen wir das anhand Ihrer Schilderungen ein - im Recht sein könnten, könnte es hier ein etwas beschwerlicher Weg sein, acuh zum Recht zu kommen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo,

bei der Meldepflicht kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Das bedeutet, wenn Sie Ihr Mietwohnung untervermieten und dort nicht mehr selbst wohnen, müssen Sie sich abmelden und am neuen Wohnsitz anmelden. Dem Untermieter müssen Sie eine Wohnungsgeberbestätigung ausfüllen, dass dieser sich anmelden kann.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo Shie,

rein rechtlich gesehen gilt auch in solchen Fällen die dreimonatige Kündigungsfrist. Allerdings darf der Sohn dann auch bis zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung weiter nutzen. Verweigert die Ex die Nutzung, so stünde dem Sohn das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu. In § 543 BGB heißt es: "Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen … wenn ... dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird..."

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo Tik,

da Sie anscheinend ein gutes Verhältnis mit dem Vermieter haben, wäre es jenseits juristischer Überlegungen doch sinnvoll, gemeinsam mit dem Vermieter einen Nachmieter zu suchen, der zunächst die 3 Monate ihr Untermieter ist und dann übergangslos zum Hauptmieter wird. Der Vermieter ist zwar nicht verpflichtet, sich darauf einzulassen, wenn aber ein solventer Nachmieter gefunden wird, spräche ja vernünftigerweise nichts dagegen. Diese Lösung hätte für Sie den Vorteil, dass, sobld ein Nachmietervertrag unterschrieben ist, kein Vermietungsrisiko für Sie mehr besteht, etwa, weil der Untermieter einfach nicht auszieht.

EInen Mustervertrag für diesen Sonderfall haben wir leider nicht, sondern nur Mustermietverträge für Standardfälle.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo,

danke nochmal für die Tipps. Das wäre für mich die beste Möglichkeit. Dazu wird es aber wahrscheinlich leider nicht kommen, da der Eigentümer sehr spezielle Anforderungen hat.

Mit freundlichem Gruß

Tik

Hallo Tik,

Zunächst einmal gilt gem. § 553 BGB, dass Mieter bei bestehen eines berechtigten Interesses vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung eines Teil des Wohnraums einem Dritten verlangen können, unabhängig davon, ob der Vermieter das will oder nicht. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn er gewichtige Gründe dafür hat. In Ihrem konkreten Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass Sie, so wie wir Sie verstanden haben, lediglich die 3 Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses überbrücken wollen.

§ 549 BGB regelt, dass bestimmte mietrechtliche Regelungen, z.B. zum Kündigungsschutz, nicht anzuwenden sind, wenn der Wohnraum nur zum vorübegehenden Gebrauch überlassen wurde. Wie lange dieser vorübergehende Gebrauch sein darf, ist im BGB nicht geregelt, oft wird hier eine Dauer von 6 Monaten angenommen, wichtig ist jedoch, dass der vorübergehende Unetrmieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch wäre also dann unproblematisch, wenn der Mieter z.B. 3 Monate befristet in Ihrer Stadt arbeiten würde. In diesem Fall ließe sich das Zimmer also höchstwahrscheinlich vermieten, ohne dass die mietrechtlichen Regelungen des BGB zum tragen kämen.

Ihre Idee, das Zimmer als möbliert zu vermieten, mit der Folge, dass eine kürzere Kündigungsfrist von 2 Wochen gilt, könnte einige Risiken bergen. Zum einen müssten Sie dem Untermieter schon im Vorfeld mitteilen, dass der Mietvertrag nach 3 Monaten endet. Denn eine Kündigung mit der kurzen Frist ist zwar möglich, sollte sich der Untermieter bei Verheimlichung dieses Unstandes jedoch getäuscht sehen, könnte es sein, dass dieser z.B. auf Schadensersatz klagen könnte. Zudem besteht immer das Risiko, dass ein Untermieter trotz Kündigung einfach nicht auszieht. Dann wären aber Sie als Hauptmieter ihrem Vermieter gegenüber in der Verantwortung.

Übrigens: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit Untermietern nach Ende des Mietvertrags mit Ihnen, ein Hauptmietverhältnis einzugehen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hallo Tik,

Zunächst einmal gilt gem. § 553 BGB, dass Mieter bei bestehen eines berechtigten Interesses vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung eines Teil des Wohnraums einem Dritten verlangen können, unabhängig davon, ob der Vermieter das will oder nicht. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn er gewichtige Gründe dafür hat. In Ihrem konkreten Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass Sie, so wie wir Sie verstanden haben, lediglich die 3 Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses überbrücken wollen.

§ 549 BGB regelt, dass bestimmte mietrechtliche Regelungen, z.B. zum Kündigungsschutz, nicht anzuwenden sind, wenn der Wohnraum nur zum vorübegehenden Gebrauch überlassen wurde. Wie lange dieser vorübergehende Gebrauch sein darf, ist im BGB nicht geregelt, oft wird hier eine Dauer von 6 Monaten angenommen, wichtig ist jedoch, dass der vorübergehende Unetrmieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch wäre also dann unproblematisch, wenn der Mieter z.B. 3 Monate befristet in Ihrer Stadt arbeiten würde. In diesem Fall ließe sich das Zimmer also höchstwahrscheinlich vermieten, ohne dass die mietrechtlichen Regelungen des BGB zum tragen kämen.

Ihre Idee, das Zimmer als möbliert zu vermieten, mit der Folge, dass eine kürzere Kündigungsfrist von 2 Wochen gilt, könnte einige Risiken bergen. Zum einen müssten Sie dem Untermieter schon im Vorfeld mitteilen, dass der Mietvertrag nach 3 Monaten endet. Denn eine Kündigung mit der kurzen Frist ist zwar möglich, sollte sich der Untermieter bei Verheimlichung dieses Unstandes jedoch getäuscht sehen, könnte es sein, dass dieser z.B. auf Schadensersatz klagen könnte. Zudem besteht immer das Risiko, dass ein Untermieter trotz Kündigung einfach nicht auszieht. Dann wären aber Sie als Hauptmieter ihrem Vermieter gegenüber in der Verantwortung.

Übrigens: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit Untermietern nach Ende des Mietvertrags mit Ihnen, ein Hauptmietverhältnis einzugehen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Guten Tag,

vielen Dank für die schnelle Rückmeldung!

Ja Sie haben es richtig verstanden, dass ich die 3 Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses überbrücken möchte. Der Eigentümer sieht die Unterviermietung durch mich als Hauptmieter unkritisch. Die Zustimmung habe ich also bekommen.

Die ausführliche Erklärung von § 549 BGB hat mir geholfen diesen zu verstehen. Wie ich das verstehe, ermöglicht sich mir damit auch die Möglichkeit unmöbliert zu vermieten, ohne die mietrechtlichen Regelungen des BGB zu verletzen. Vorausgesetzt ich finde jemanden, der in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt begründen will. (Was m.E. für 3 Monate allerdings unmöbliert unwahrscheinlich ist.)

Ich sehe aktuell meine Idee das Zimmer möbliert zu vermieten noch für mich als einzig Sinnvolle an, da ich die Wohnung an A) Personen vermieten kann die nicht ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen wollen (§ 549 BGB) und B) an Personen die theoretisch die Wohnung nach meinem Auszug als neue Hauptmieter übernehmen wollen. Zum Beispiel Personen, die Ihren Lebensmittelpunkt in der Stadt begründen wollen, denen aber vorerst mit 3 Monaten als "Puffer" geholfen ist, um sich vor Ort nach anderen Wohnungen umzuschauen. Wie ich das Verstehe bin ich dann aus der Verantwortung, da der Untermieter und der Eigentümer dann neu verhandeln können (Eigentümer ist nicht verpflichtet mit den Untermietern ein Hauptmietverhältnis einzugehen). Natürlich würde in jedem Fall vorher auf den Umstand der verkürzten Mietdauer hinwiesen und schriftlich festhalten.

Das allgemeine Risiko zur Vermietung ist mir bewusst.

Gibt es auf Immowelt eine Mietvertragsvorlage für den Fall A) und B)?

Danke für Ihre Zeit und mit freundlichem Gruß,

Tik

Hallo Nihilus,

es ist einfacher. In § 573a (Erleichterte Kündigung des Vermieters) steht folgendes: "(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. (2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist. (3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird."

Sofern das Zimmer von Ihnen möbliert vermietet worden ist, wäre die Kündigungsfrist noch kürzer (BGB; § 573c Absatz 3 BGB).

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Guten Tag,

erstmal vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn ich diese richtig verstanden habe trifft bei mir Absatz 2 zu, welcher besagt, dass Absatz 1 auf mich zutrifft.

Das Zimmer wurde unmöbliert übergeben.

Meine genauere Frage war, ob mit den Dingen, die ich genannt habe, ausreichender Eigenbedarf gegeben ist, wodurch die drei zusätzlichen Monate wegfallen würden, die es laut Absatz 1 gibt, wenn kein Berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 besteht.

Vielen Dank für Ihre Zeit.

Hallo Nihilus,

aus unserer unverbindlichen Sicht müssten hier ausreichende Gründ e für eine EIgenbedarfskündigung vorliegen. Eine solche muss aber formell korrekt und inhaltlich sauber begründet werden, so dass Mietrechts-Laien hier Fehler machen können, was widerrum die Kündigung unwirksam werden ließe.

Insofern wäre die andere Kündigungsvariante sicherer.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion