Wenn der Verlust des Eigenheims droht: So lässt sich eine Zwangsversteigerung verhindern

Jobverlust, der Tod des Hauptverdieners oder einfach nur finanziell verhoben: Jährlich gelangen aus solchen Gründen viele Immobilien in die Zwangsversteigerung. Wer als Immobilieneigentümer frühzeitig die Alarmzeichen sieht und schnell handelt, kann die Zwangsversteigerung oft noch verhindern oder zumindest den Schaden begrenzen.

Zwangsversteigerung verhindern, Scheidung, Foto: iStock / laflor
Ehe zerrüttet, Scheidung, Zwangsversteigerung: Der Bruch einer Beziehung hat oft auch massive wirtschaftliche Folgen. Foto: iStock / laflor

Wer finanziell in die Bredouille gerät, sollte schnell handeln – denn sonst droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung des eigenen Heims. In manchen Fällen lässt sich die Immobilie retten, in anderen ist es sinnvoller, möglichst frühzeitig einen Verkauf der Immobilie anzustrengen. Denn in der Regel lässt sich durch einen freihändigen Verkauf ein höherer Erlös erzielen, als dies bei einer Zwangsversteigerung der Fall wäre.

Gründe für eine Zwangsversteigerung

In den meisten Fällen geraten Immobilien in die Zwangsversteigerung, weil Bankschulden nicht mehr bedient werden. Ehescheidung, Arbeitslosigkeit oder Krankheit sind häufige Gründe dafür, dass ein finanzieller Engpass dazu führt, dass Eigentümer ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Spätestens dann, wenn die Bank mit der Kündigung des Darlehens droht, sollte schnell gehandelt werden, bevor die Bank ein Zwangsversteigerungsverfahren einleitet.

Verhandlungen mit der Bank

Bank, Zwangsversteigerung verhindern, Foto: yurolaitsalbert/fotolia.com
Oft kann eine Vereinbarung mit der Bank den finanziellen Engpass so lindern, dass eine Zwangsversteigerung verhindert wird. Foto: yurolaitsalbert/fotolia.com

Oft können Verhandlungen mit der Bank das Schlimmste verhindern. Folgende Optionen sind in vielen Fällen Erfolg versprechend:

Tilgung verringern oder aussetzen: Insbesondere dann, wenn der finanzielle Engpass nur vorübergehender Natur ist, kann eine Senkung der monatlich zu zahlenden Rate Entlastung bringen. Weil der Zinssatz fix ist, kann aber nur die Tilgung verringert oder ausgesetzt werden. Zwar ist keine Bank verpflichtet, sich auf einen solchen Deal einzulassen. Weil ein Zwangsversteigerungsverfahren aber auch für eine Bank in der Regel kein gutes Geschäft ist, stehen die Chancen für einen solchen Deal gut, wenn dadurch die Zahlungsfähigkeit des Kunden gesichert wird. Für letzteren ergibt sich allerdings langfristig eine negative Konsequenz: Es dauert später länger, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.

Beispiel für eine Tilgungsaussetzung:

Familie M. hat vor sieben Jahren ein Annuitätendarlehen  über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von vier Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent abgeschlossen. Heute besteht noch eine Restschuld in Höhe von gut 250.000 Euro. Die Monatsrate beläuft sich immer auf 1.500 Euro. Der Zinsanteil beträgt nach sieben Jahren rund 840 Euro, der Tilgungsanteil rund 660 Euro. Letzterer wäre bei einer vorübergehenden Aussetzung der Tilgung nicht zu zahlen: Die finanzielle Belastung sinkt. Nachteil: Die Restschuld sinkt nicht.

Raten stunden: In manchen Fällen lassen sich Banken auch auf eine vorübergehende Stundung der Raten ein, zeitlich befristet wird dann weder Zins noch Tilgung gezahlt. Das bringt kurzfristig finanzielle Entlastung, ist aber keine langfristige Option. Denn die Schuldenlast steigt kontinuierlich. Banken dürften sich auf diese Option grundsätzlich nur dann einlassen, wenn der Engpass ein absehbares Ende haben wird.

Umschulden: Bei vielen Darlehen, die vor einigen Jahren aufgenommen wurden, endet in absehbarer Zeit die Zinsbindungsfrist. Weil die Zinsen heute viel niedriger sind, als noch vor einigen Jahren, ist die Anschlussfinanzierung dann oft bedeutend günstiger. Läuft die Zinsbindung erst in einigen Jahren aus, kann man sich die heute günstigen Zinsen unter Umständen mit einem Forward-Darlehen sichern.

Allerdings: Wer finanziell notleidend ist, hat gegenüber der Bank nicht immer die beste Verhandlungsposition. Andererseits ist die Bank auch nicht unbedingt daran interessiert, dass es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Soll also eine Umschuldung aus der Misere helfen, setzt dies in der Regel intensive Verhandlungen mit der Bank und eine positive Prognose voraus. Konkret könnte eine solche Umschuldung so gestaltet werden, dass für die restliche Dauer der Zinsfestschreibung die Tilgung ausgesetzt wird und erst dann wieder einsetzt, wenn die Anschlussfinanzierung mit dem günstigeren Zinssatz beginnt.

Wenn sich der finanzielle Engpass nicht überwinden lässt

In manchen  Fällen hat sich die finanzielle Situation einer Familie dauerhaft so verschlechtert, dass die Rückzahlung des Darlehens kaum mehr möglich erscheint. Dann gilt es: Entweder Kosten senken, Einnahmen erhöhen oder Haus verkaufen.

Teilweise Vermietung: Ist noch ein Zimmer frei? Dann kann dieses vermietet werden, zum Beispiel an einen Wochenendheimfahrer oder einen Studenten. Das bringt nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch eine Senkung der Nebenkosten. Denn der Mieter muss sich anteilig an diesen beteiligen.

Verkauf des Tafelsilbers: In den meisten Haushalten befinden sich Gegenstände, die noch einen Wert haben, die man aber nicht unbedingt braucht. Von diesen sollte man sich trennen, wenn sie verzichtbar sind, auch wenn das aus sentimentalen Gründen schmerzen mag.

Lebenshaltungskosten verringern

Zwangsversteigerung verhindern, Grafik: immowelt.de

Eine Bestandsaufnahme aller regelmäßigen Ausgaben zeigt oft, dass ein enormes Einsparpotenzial vorhanden ist. Tipps, wie sich die Lebenshaltungskosten verringern lassen:

  1. Versicherungspolicen überprüfen: Welche Police ist wirklich essentiell? Gibt es günstigere Anbieter? Soll die Lebensversicherung besser gekündigt oder gestundet werden?
  2. Entertainment: Prime, iTunes und WatchEver sind feine Angebote – youtube kostet nichts. Tipp: Auch öffentliche Bibliotheken haben DVDs und BlueRay-Discs.
  3. Energiekosten verringern – hier gibt es mehrere Ansatzpunkte: Alternative Gas- oder Stromanbieter sind oft viel günstiger als der Grundversorger vor Ort. Aber auch der Verbrauch an sich kann gesenkt werden: Stoß-, statt Kipplüften, Elektrogeräte ausschalten statt Standby, Wäsche bei möglichst niedriger Temperatur waschen.
  4. Telekommunikation: Wer sein altes Handy behält und bei einem günstigen Anbieter einen Mobilfunkvertrag abschließt, zahlt oft nur einen Bruchteil im Vergleich zu einem Vertrag mit neuem Handy. 
  5. Auf Schnickschnack verzichten: Brauche ich das wirklich? sollte die Frage beim Einkauf immer heißen. Besser: Die spontanen Konsumwünsche notieren und ein paar Nächte drüber schlafen. Übrigens: Vollgestopfte Briefkästen beweisen, dass es Sonderangebote wie Sand am Meer gibt. Man verpasst in der Regel also nichts, wenn man auf ein vermeintliches Schnäppchen verzichtet.
  6. Mobilitätskosten senken: Öffentliche Verkehrsmittel sind in der Summe meist deutlich günstiger als das eigene Auto. Wenn letzteres unverzichtbar ist: Fahrgemeinschaften bilden!

Freihändiger Verkauf: In manchen Fällen ist die Immobilie aber trotz großer Bemühungen nicht zu retten. Dann gilt es, die Immobilie freihändig zu verkaufen, bevor ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wird. Das bringt oft einen höheren Erlös. Zudem fallen bei der Zwangsversteigerung auch Kosten an – so ist nicht immer sichergestellt, dass der ehemalige Hausbesitzer nach der Versteigerung entschuldet ist.

Was tun, wenn das Zwangsversteigerungsverfahren bereits eingeleitet ist?

Zwangsversteigerung verhindern, Grafik: immowelt.de

Beantragt die Bank eine Zwangsversteigerung, ordnet das zuständige Amtsgericht nach eingehender Prüfung diese an. Der Schuldner erhält eine Rechtsbelehrung, in der er über die Möglichkeit informiert wird, binnen einer Notfrist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen (§ 30 ZVG).

Das Gericht hört daraufhin sowohl den Schuldner als auch den Gläubiger und entscheidet darüber, ob das Verfahren einstweilig eingestellt wird. Das kann für den Schuldner dann erfolgreich sein, wenn er glaubhaft machen kann, dass er binnen sechs Monaten die fälligen Forderungen ablösen kann.

Empfehlenswert ist es, in diesem Stadium einen Rechtsanwalt zur Seite zu haben, der mit der Bank verhandelt – dies kann die Chancen erhöhen, dass es zu einer Einigung kommt. Sinnvoll ist das insbesondere dann, wenn der Bank gegenüber glaubhaft gemacht werden kann, dass der Grund für den Zahlungsausfall – etwa Krankheit oder vorübergehende Arbeitslosigkeit – weggefallen ist oder bald wegfällt.

Fazit

Eine Zwangsversteigerung lässt den Schuldner finanziell meist schlecht aussehen. Oft sind nach Verlust des Hauses nicht einmal alle Schulden gedeckt. Deshalb ist es sinnvoll, rechtzeitig Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Mit einem freihändigen Verkauf steht der Schuldner meist besser da.


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