Immobilien als Kapitalanlage

Immobilienfonds: Eine sinnvolle Kapitalanlage?

Mit einem Anteil an einem Immobilienfonds wird man Miteigentümer eines Einkaufzentrums, Bürogebäudes oder einer Wohnanlage. Die einst als sicher geltende Kapitalanlage ist etwas in Verruf geraten.

von Frank Kemter

Immobilienfonds, offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds

Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds investieren oft in Büroimmobilien. Foto: Fotolia

Wer Geld in Immobilien investieren will, muss nicht gleich ein ganzes Haus kaufen. Immobilienfonds geben Anlegern die Möglichkeit, Anteile an einer oder an mehreren Immobilien zu erwerben. Dabei gibt es zwei Varianten: offene sowie geschlossene Immobilienfonds.

Investiert wird in Miets- oder Bürohäuser, Einkaufszentren, Logistik-Immobilien oder auch Hotels. Während offene Fonds zumeist in eine Vielzahl von Objekten investieren, beschränken sich geschlossene Fonds zumeist auf eine Immobilie oder eine geringe Anzahl von Immobilien. Investiert wird im In- und Ausland.

Immobilienfonds als Alternative zum Direktinvestment

Im Gegensatz zur eigenen Immobilie ist der Immobilienfonds pflegeleicht - viele lästige Pflichten wie Verwaltung oder Mietersuche fallen weg. Diese Aufgaben übernimmt das Fondsmanagement. Das ist zwar bequem, aber teuer. Der Fondskäufer bezahlt die Dienstleistungen in Form von Gebühren. Außerdem: Risikolos ist eine Anlage in Immobilienfonds nicht: In der Vergangenheit sind schon einige geschlossene Fonds gescheitert und auch die Inhaber von Anteilen an offenen Immobilienfonds mussten schon Durststrecken und Verluste hinnehmen.

Offene Immobilienfonds investieren in sehr viele - teilweise über 100 - Immobilien. Die Anteile an offenen Immobilienfonds können im Regelfall von jedermann in jeder beliebigen Menge gezeichnet und bei Bedarf an das Fondsmanagement zurückgegeben werden. Sie werden an regulären Börsen - ähnlich wie Aktien - gehandelt. Ausnahme: Wollen so viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile abstoßen, dass die Barreserven des Fonds nicht ausreichen, kann die Rücknahme - je nach Vertragsbedingungen - für bis zu zwei Jahre ausgesetzt werden.

Offene Immobilienfonds keine 100-prozentig sichere Anlage

Offene Immobilienfonds gibt es in Deutschland seit 1959. Und jahrzehntelang waren sie eine relativ problemlose Anlage. Sie warfen eine recht sichere - wenn auch nicht überragend hohe - Rendite ab. Doch diese Zeiten sind vorbei: Seit 2004 kam es mehrfach dazu, dass offene Fonds vorübergehend geschlossen werden mussten, weil zu viele Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen wollten. Zudem nutzten institutionelle Anleger die offenen Immobilienfonds, um kurzfristig Geld zu parken. Manche der Immobilienfonds erholen sich von den Turbulenzen der vergangenen Jahre nicht und müssen aufgelöst werden, was meist mit herben Verlusten für die Anleger verbunden ist. Um Anleger besser zu schützen, will die Bundesregierung deshalb die gesetzlichen Grundlagen für offene Immobilienfonds ändern. Im Gespräch ist eine Mindesthaltefrist.

Geschlossene Immobilienfonds: Teilhabe an Großimmobilien

Ein geschlossener Immobilienfonds lässt von vorneherein nur eine begrenzte Anzahl an Investoren zu. Ist genug Geld gesammelt worden, wird der Fonds geschlossen. Daher auch der Name. Oft ist es nur eine einzige Immobilie wie etwa ein Einkaufszentrum oder Bürogebäude. Das birgt allerdings auch Risiken, denn die vermeintliche Renditeimmobilie kann sich als Pleiteobjekt entpuppen. Deshalb sollte man schon sehr genau hinsehen, in was man da sein Geld investiert. Allerdings überfordert eine objektive Einschätzung des Standorts den privaten Anleger oftmals.

In den Verkaufsprospekten der geschlossenen Immobilienfonds finden sich viele Zahlen zu den erwarteten Mieteinnahmen und Gewinnen - für Laien oft schwer zu durchschauen. Deshalb sollte man vor einer größeren Investition kompetente Wirtschaftsprüfer und Steuerberater zu Rate ziehen. Was allerdings mit Kosten verbunden ist.

Rendite wichtiger als Steuervorteile

In der Vergangenheit boten geschlossene Immobilienfonds oft Steuervorteile. Diese hat der Gesetzgeber inzwischen stark eingeschränkt. Wichtig ist heute deshalb vor allem eine gute Rendite: Erfolgreiche geschlossene Immobilienfonds können sechs bis sieben Prozent im Jahr abwerfen. Doch nicht nur die Ausschüttungen sind wichtig: Die Immobilie sollte am Ende der Laufzeit zu einem guten Preis verkauft werden können. In der Vergangenheit gab es schon Fonds, die nach wenigen Jahren wieder aufgelöst wurden - mit satten Gewinnen für die Anleger. Aber auch solche, die mit großen Verlusten vor sich hin dümpeln. Das macht es Anlegern nicht leicht, die Spreu vom Weizen zu trennen. Wer sich für offene Immobilienfonds interessiert, sollte deshalb genau recherchieren, wie sich die Produkte eines Anbieters in der Vergangenheit entwickelt haben.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist das Geld sehr langfristig gebunden. Die Möglichkeiten, vorzeitig auszusteigen, sind jedoch begrenzt. Zwar gibt es inzwischen einen Zweitmarkt für gebrauchte Fondsanteile, doch einen regen Handel wie beispielsweise bei Aktien sollte man nicht erwarten. Käufer von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds sollten sich also sicher sein, dass sie das Geld in den nächsten Jahren nicht brauchen.