Mieter weg, Miete futsch: Was tun gegen Mietnomaden?

Mietnomaden verursachen bei Vermietern häufig viel Ärger und eine Menge Schaden. Deshalb sollten Eigentümer wissen, wie sie Mietnomaden entlarven oder gegen Mietbetrüger vorgehen.

Wer eine Wohnung vermietet, rechnet mit der Mietzahlung als regelmäßiges Einkommen – doch nicht jeder Mieter leistet sie. Besonders schlimm kommt es dann, wenn ein Mietnomade in der Wohnung haust, nicht zahlt und auch noch Schaden anrichtet. Wer einen Mietnomaden in seine Mietwohnung hat einziehen lassen, sieht sich also vielen Unannehmlichkeiten gegenüber – rund 15.000 Fälle gibt es in Deutschland jährlich, wie die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund angibt.

Wie Vermieter Mietnomaden im Vorfeld erkennen können und sie wieder loswerden, wenn sie schon eingezogen sind.

Was ist ein Mietnomade?

„Als Mietnomade bezeichnet man üblicherweise eine Person, die eine Wohnung bezieht, aber nicht zahlt. Nach fristloser Kündigung zieht sie in eine andere Wohnung und dasselbe Spiel beginnt von vorne“, erklärt Rechtsanwalt Bastian Kaiser von der Kanzlei Kirsch Heck Valter in Aachen/Heinsberg. Meistens würden solche Mietnomaden die Wohnungen fluchtartig und über Nacht verlassen – oftmals in schlechtem Zustand. „Das ist bei Mietnomaden keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Verantwortungsgefühl ist solchen Leuten für gewöhnlich fremd“, sagt Kaiser.

Woran erkenne ich Mietnomaden?

Auf den ersten Blick sind Mietnomaden nicht von rechtschaffenden Mietern zu unterscheiden. Auch auf den zweiten Blick fällt es schwer, Mietnomaden zu entlarven. Sie geben sich seriös, sind gut gekleidet und eloquent.

Wie kann ich mich vor Mietnomaden schützen?

Über das Äußerliche oder Verhalten eines Interessenten können Vermieter meist nicht feststellen, ob er sich später als Mietnomade entpuppt. Daher sollten Vermieter im Vorfeld einige Formulare vom Mietinteressenten fordern, um sich abzusichern:

1. Mieterselbstauskunft
2. Bonitätsauskunft und andere Nachweise
3. Referenz des Vorvermieters
4. Mietkaution

1. Mieterselbstauskunft

„Vor dem Abschluss des Mietvertrags sollten sich Vermieter so umfassend wie möglich über den Mietinteressenten informieren“, rät Kaiser. Ein wichtiges Dokument dabei ist die Mieterselbstauskunft.

2. Bonitätsauskunft und andere Nachweise

Vermieter sollten den Mieter bitten, einige weitere Dokumente vorzulegen: Dazu zählt beispielsweise der Personalausweis, Gehaltsabrechnungen oder eine Schufa-Auskunft, die der Mieter hier beantragen kann.

3. Referenz des vorherigen Vermieters

Mit den oben genannten Dokumenten und Papieren kann der Vermieter kontrollieren, ob der Mieter sich die Wohnung überhaupt leisten kann. Um den Mietinteressenten besser einzuschätzen, kann es zudem hilfreich sein, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder ein kurzes Referenzschreiben des Vorvermieters zu verlangen.

4. Mietkaution

Die Kaution dient für den Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter Schäden an seiner Wohnung hinterlässt. Generell sollte der Vermieter die Kaution direkt zum Mietbeginn verlangen – das bedeutet entweder, dass das Geld am Tag des Mietbeginns auf seinem Konto eingeht oder der neue Mieter das Geld wirklich in bar bezahlt.

Gibt es eine Mietnomaden-Datenbank?

Eine seriöse Mietnomaden-Liste, mit der einige Anbieter im Internet werben, gibt es nicht. Nützlich könnten für den Vermieter allerdings Mieterdatenbanken im Internet sein, die gegen Entgelt Bonitätsauskünfte liefern oder Daten zu Vertragsverstößen oder dem Mietverhalten speichern. Daraus kann der Vermieter Rückschlüsse auf die Seriosität des Interessenten ziehen.

Wo kann ich als Vermieter Mietnomaden melden?

Es gibt Anbieter, bei denen Vermieter potenzielle oder entlarvte Mietnomaden melden – davon ist jedoch aus datenschutzrechtlichen Gründen abzuraten. Vermieter, die Hinweise auf einen Mietnomaden haben oder tatsächlich einem solchen Mietbetrüger auf die Schliche gekommen sind, sollten immer gehen oder einen Anwalt einschalten.

Gibt es Wohnungen, die bei Mietnomaden besonders begehrt sind?

Es gibt nicht die eine Wohnung, auf die Mietnomaden besonders aus sind. Wohnungen mit folgenden Kriterien sind jedoch gefährdeter als andere:

• Hoher Leerstand: In Gegenden, in denen viele Wohnungen leer stehen, sind Vermieter meist froh, dass sie überhaupt einen Mieter gefunden haben. Das macht es Mietnomaden einfach, eine Zusage zu bekommen.
• Teure Wohnungen: In den großen Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt sind die Wohnungen knapp und entsprechend teuer. Das kann Mietnomaden anlocken, da sie bereits im Vorfeld wissen, dass sie die Miete niemals zahlen können.

Damit Vermieter erst gar nicht in die Falle tappen, sollten sie den Miet-Interessenten im Vorfeld genau prüfen. Wer die ganze Arbeit nicht selbst erledigen will, kann außerdem einen Makler beauftragen.

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Was kann ich gegen Mietnomaden tun?

Hat der Mietnomade den Weg in die Mietwohnung gefunden, sollten Vermieter wissen, wie sie am besten reagieren. „Wie Vermieter bei einem Mietnomaden vorgehen sollten, hängt von der Höhe der ausstehenden Miete ab“, sagt Kaiser.

• „Ist der Mieter eine Monatsmiete im Rückstand, sollte man eine Abmahnung schicken mit einer 10-Tages-Frist zur Zahlung“, rät Kaiser. Wird diese ignoriert, folgt die ordentliche Kündigung.
• Anders kann der Vermieter vorgehen, wenn der Mieter bereits mit zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand ist. „Dann kann man fristlos kündigen“, erklärt Kaiser. Für die Räumung hat der Mieter in der Regel 14 Tage Zeit.
• Ignoriert der Mietnomade das auch, ist die Räumungsklage häufig der einzige Weg. Wie lange so etwas dauert, ist unterschiedlich. „Oftmals sind es aber vier bis fünf Monate. Das hängt vom Gericht ab, aber auch davon, ob sich der Mieter wehrt und widerspricht“, weiß Kaiser. Vor allem durch Letzteres könne sich der Vorgang in die Länge ziehen.

Wie werde ich Mietnomaden wieder los?

Von der Räumungsklage zur tatsächlichen Zwangsräumung kann noch einmal einige Zeit vergehen. Gerichte setzen nach dem Urteil der Räumungsklage zunächst eine Räumungsfrist fest - in der Regel zwei bis drei Monate. Mieter haben außerdem unter Umständen die Möglichkeit, eine Verlängerung der Räumungsfrist zu beantragen – insgesamt bis zu einem Jahr. Reagiert der Mieter auch dann nicht, steht die Zwangsräumung an. Zwischen der Räumungsbenachrichtigung und dem Räumungstermin liegen nochmal rund drei Wochen.

„Eine normale Vollstreckung läuft so ab: Der Gerichtsvollzieher beraumt auf entsprechenden Antrag einen Räumungstermin an und rückt mit Schlosser und Umzugsunternehmen an. Kostenpunkt: Minimum 3.000 Euro“, erklärt Kaiser. Und die muss erst einmal der Vermieter tragen, kann sie jedoch wieder gemäß § 788 der Zivilprozessordnung (ZPO) vom Mieter einklagen. Gezahlt werden müssen nämlich nicht nur der Gerichtsvollzieher, sondern auch die Umzugsfirma, eine Schlossauswechslung und die Einlagerung des Mieter-Eigentums. Der Mieter hat dann einen Monat Zeit, seinen Besitz gegen Zahlung der Lagerkosten abzuholen.

Sonderform: Berliner Räumung

Eine Sonderform der Räumungsklage ist die Berliner Räumung – und gleichzeitig erheblich günstig. „Dabei benötigt der Vermieter den Gerichtsvollzieher nur zur Herausgabe der Räume. Der Gerichtsvollzieher kommt also vorbei, setzt den Mieter vor die Tür, tauscht das Schloss und geht“, erklärt Kaiser. Die Kosten belaufen sich hier in der Regel nur auf 300 bis 500 Euro. Etwaige Sachen des Mieters, die er zurückgelassen hat, bleiben in der Wohnung und somit in der Obhut des Vermieters. Dieser kann die Möbel des Mieters einfach in der Wohnung belassen – oder muss sich um eine alternative Lagerungsmöglichkeit kümmern.

Mit dem Urkundenprozess eine Zwangsräumung vermeiden

Um eine Zwangsräumung zu vermeiden, kann der Vermieter den sogenannten Urkundenprozess anwenden. „Das ist eine zügigere Version der normalen Klage. Dabei kann der Mieter den Prozess nicht durch Zeugen verschleppen – weil alles durch Urkunden bewiesen wird“, erklärt Kaiser. Dementsprechend brauche der Vermieter dann den Mietvertrag und einen lückenlosen Kontoauszug, um vor Gericht zu beweisen, dass Mietzahlungen ausgeblieben sind. Dann gibt es in der Regel recht schnell ein entsprechendes Vollstreckungsurteil. Jedoch: Gibt es ein Nachverfahren, wäre das wiederum ein ganz normales Verfahren – „aber man hätte schon ein Urteil in der Hand“, sagt Kaiser.

Durchgeführt wird diese Variante jedoch eher selten. „Der Urkundenprozess ist relativ unbekannt und sperrig, weil wirklich alles durch Urkunden bewiesen werden muss. Bei einem Eigentümerwechsel während eines Mietverhältnisses ginge das beispielsweise schon nicht mehr hieb- und stichfest, weil auf dem Mietvertrag des Mieters ein anderer Vermieter stünde“, erklärt Kaiser.

Wer zahlt die Räumung von Mietnomaden?

Zwar hat der Vermieter prinzipiell das Recht, sich die Kosten für Räumung und Möbellagerung vom Mieter erstatten zu lassen – kann oder will dieser aber nicht zahlen, bleibt er zumindest vorübergehend dennoch auf den Kosten sitzen. Dagegen schützen kann er sich lediglich durch eine spezielle Versicherung. „Eine normale Rechtschutzversicherung deckt Mietnomaden-Fälle nicht ab. Es gibt spezielle Vermieter-Rechtschutzversicherungen – dort muss man aber für jede Wohnung einzeln bezahlen und das ist relativ teuer“, erklärt Kaiser. Mit einer Mietnomadenversicherung, auch Mietausfallversicherung genannt, bleibt der Vermieter nicht auf Kosten sitzen, die von Mietnomaden verursacht wurden. Dazu gehören die Mietausfälle selbst, die Kosten für eine Renovierung oder eine mögliche Entrümpelung.

„Jedem, der ein Problem mit einem Mietnomaden hat, empfehle ich fachlichen Rat“, sagt Kaiser. Dabei sei es egal, ob man sich zunächst Hilfe bei einem Vermieterverein sucht oder direkt den Beistand eines Rechtsanwalts.

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Die Mietnomaden sind raus – was nun?

Wenn die Mietnomaden endlich raus sind, haben sie meist eine renovierungsbedürftige und verdreckte Wohnung hinterlassen. Dann steht als erstes die Haushaltsauflösung an, um die Wohnung zu entrümpeln. Abschließend steht der Vermieter vor der Entscheidung: Wohnung verkaufen oder wieder vermieten?

• Entscheidet sich der Vermieter dafür, die Wohnung zu verkaufen, sollte er kein Geld mehr in die Renovierung der Immobilie stecken. Denn der neue Eigentümer wird die Wohnung nach dem Verkauf nach seinen Vorstellungen umgestalten.
• Soll die ehemalige Mietnomaden-Wohnung neu vermietet werden, wird der Vermieter nicht um ein Sanierung herumkommen. Das ist aber auch die Gelegenheit, die Wohnung zu modernisieren und so ein anderes Klientel anzusprechen.