Steuern sparen

Beispielrechnung für Abschreibung: Neubau-AfA

Weil die Neubau-Renditen meist geringer sind als die von Altbauten, macht die reduzierte Neubau-AfA Anlegern zu schaffen.

Abschreibung für den Neubau: Die reduzierte Neubau-AfA macht Anlegern zu schaffen. Foto: Fotolia

Herr Müller möchte für seine Altersvorsorge ein kleines Mehrfamilienhaus bauen. Die Wohnungen will er für 2.000 Euro (ohne Nebenkosten) im Monat vermieten. Der Neubau wird insgesamt 450.000 Euro kosten. Dazu kommt das Grundstück für 100.000 Euro, so dass er insgesamt 550.000 Euro aufbringen muss. An Eigenkapital bringt er 100.000 Euro mit, sein Finanzierungsbedarf für die Immobilie beträgt also 450.000 Euro.

Neubau finanzieren

Eine Bank bietet Herrn Müller ein Hypothekendarlehen über 450.000 Euro an, das in den ersten 15 Jahren mit 4,5 Prozent verzinst wird. Er tilgt jährlich ein Prozent, und hat sich zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme zusichern lassen - damit könnte er die Rückzahlungsdauer des Darlehens erheblich verkürzen, sofern er in Zukunft über genügend Einnahmen verfügt. Seine monatliche Darlehensrate beträgt 2.062,50 Euro, hiervon anfangs 375 Euro Tilgung und 1.687,50 Euro Zinsen. Letztere kann er von der Steuer absetzen.

Allerdings: Da mit jedem getilgten Euro der Tilgungsanteil an der Rate ansteigt, wird der steuerlich absetzbare Zinsanteil im Laufe der Jahre immer geringer. In diesem Beispiel beträgt er nach zehn Jahren noch rund 1.480 Euro, nach 15 Jahren rund 1.330 Euro, sofern Herr Müller keine Sondertilgungen leistet.

Mit Neubau-AfA Steuern sparen

Herr Müller hat bisher ein jährliches Bruttoeinkommen in Höhe von 60.000 Euro. Durch die Mieteinnahmen steigt dieses zwar. Aber: Da er sowohl die Zinsen als auch die Neubau-AfA steuerlich geltend machen kann, kann er zumindest in den ersten Jahren deutlich Steuern sparen.

In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung für den Neubau im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	24.000 Euro
abzüglich AfA (2 % von 450.000 Euro)	9.000 Euro
abzüglich Zinsen	20.160 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	54.840 Euro

Rein rechnerisch sinkt sein zu versteuerndes Jahreseinkommen um über 5.000 Euro. Allerdings: Im Laufe der Jahre sinken seine Steuervorteile, da der Zinsanteil an der Darlehensrate geringer wird. Angenommen, Herr Müller leistet keine Sondertilgungen, sein Einkommen steigt nicht an und auch die Mieteinnahmen bleiben konstant, sieht die (vereinfachte) Rechnung nach 15 Jahren folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	60.000 Euro
plus Mieteinnahmen	24.000 Euro
abzüglich AfA (2 % von 450.000 Euro)	9.000 Euro
abzüglich Zinsen	16.150 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	58.850 Euro

Nach 15 Jahren kann Herr Müller also kaum noch Steuern sparen, da die Einnahmen (Mieten) ungefähr so hoch sind wie Zinsen und Abschreibungen.

In der Realität werden sich allerdings sowohl Einkommen als auch Mieteinnahmen im Laufe der Jahre verändern. Das Einkommen kann steigen - oder auch sinken. Die Mieten für Immobilien in guten Lagen werden vermutlich langsam und moderat ansteigen. Nach 15 Jahren sind voraussichtlich auch schon die ersten Renovierungen fällig, die allerdings auch wieder steuerlich geltend gemacht werden können. Risiken: Faule Mieter könnten die Miete nicht zahlen oder gar die Wohnung verwüsten.

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