Immobilienkauf USA: So funktioniert der Erwerb eines US-Domizils
Ferienimmobilien oder Altersresidenzen in Florida sind sehr beliebt. Beim Immobilienkauf in den USA müssen viele Details beachtet werden, denn das US-Rechtssystem unterscheidet sich erheblich vom deutschen.
Die USA sind so groß, dass das Klima von Permanentfrost in Alaska bis hin zu tropischer Hitze im Süden Floridas reicht. Für ein USA-Urlaubsdomizil oder einen Altersruhesitz ist Florida besonders beliebt.
Sinkende Immobilienpreise
Käufer von Ferienimmobilien können in den USA wahre Schnäppchen machen. Nach dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008 haben Häuser und Wohnungen rapide an Wert verloren. Wer sich für einen Immobilienkauf in den USA entschied, musste starke Wertverluste hinnehmen.
Immobilienkauf in den USA prinzipiell ohne Beschränkung möglich
Prinzipiell gibt es in den USA keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb. Doch der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses läuft vor allem in Florida anders ab als in Deutschland: Zwar gibt es dort auch Notare, diese beglaubigen jedoch nur die Unterschriften und haben im Unterschied zum deutschen Recht mit dem Inhalt des Vertrags nichts zu tun. Deshalb empfiehlt es sich, beim Kauf von Ferienimmobilien einen Rechtsanwalt einzuschalten.
Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, folgt unabhängig davon das so genannte Closing: Dabei wird der Kaufpreis gezahlt, das Eigentum übertragen und eine Eigentumsurkunde ausgestellt. Ein Grundbuch mit öffentlichem Glauben wie in Deutschland gibt es nicht, sondern nur ein Register. Wichtig ist zudem eine sogenannte "Title Insurance" (Rechtstitel-Versicherung). Sie schützt den Erwerber beim Immobilienkauf in den USA vor Rechtsmängeln, etwa vor Ansprüchen Dritter.
Kauf von Ferienimmobilien: Folgende Kosten fallen an
Die reinen Erwerbsnebenkosten für Immobilien in den USA sind sehr gering: Es gibt keine Grunderwerbsteuer, Notare sind sehr preiswert, die Maklergebühr zahlt üblicherweise der Verkäufer. Dafür ist die jährliche Grundsteuer in der Regel sehr viel höher, als man dies von Deutschland gewohnt ist. Da sie eine Art Gemeindesteuer ist, fällt sie unterschiedlich hoch aus.
Auch beim Wiederverkauf fallen Kosten an: Der Staat will über eine Wertzuwachssteuer am Veräußerungsgewinn mitverdienen. Die Höhe des Steuersatzes ist stark abhängig davon, wie lange man Eigentümer der Immobilie ist.
Erbschaft: Doppelbesteuerungsabkommen
Wer in den USA eine Immobilie erbt, muss dort eine „Federal Estate Tax“ (sogenannte Nachlasssteuer) zahlen. Die Gefahr einer zusätzlichen Besteuerung besteht durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA aber nicht. Dennoch können aber einige Bundesstaaten wie beispielsweise der Bundesstaat New York zusätzliche Steuern erheben.
Aufenthaltsrecht ist zusätzlich zu beantragen
Immobilienkäufer sollten beachten: Ein längerer Verbleib oder gar ein Daueraufenthalt gestaltet sich bisweilen schwierig. Da hilft auch der Immobilienkauf in den USA nicht weiter. 90 Tage lang können Deutsche am Stück ohne Visa zu Geschäfts- oder Urlaubszwecken in den Staaten verweilen, sofern sie einen biometrischen Pass haben. Ohne diesen Pass ist eine Einreise nicht möglich. Wer länger bleiben will, benötigt ein Besuchervisum, berichtet "The U.S. Diplomatic Mission of Germany". Dies ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft: Man muss beispielsweise weiterhin einen festen Wohnsitz außerhalb der USA nachweisen und darf während des Aufenthalts keiner Arbeit nachgehen.
Um dauerhaft in den USA zu wohnen, muss eine Petition bei der Einwanderungsbehörde (BCIS) eingereicht werden. Zudem gibt es das "Diversity Immigrant Visa Program", hierzulande besser als Green Card-Lotterie bekannt: Jedes Jahr haben Einwanderungswillige für einen kurzen Zeitraum die Möglichkeit, online ein Teilnahmeformular auszufüllen. Im Lotterie-Verfahren wird dann gelost - dabei wird jedoch darauf geachtet, dass Einwanderungswillige aus allen Kontinenten zum Zuge kommen. Die Wahrscheinlichkeit, ein Visum zu gewinnen ist allerdings gering.
Tipp: Rentner können gesetzliche Rente aus Deutschland beziehenÜbrigens: Wer als Rentner dauerhaft in den USA leben will, kann zwar in der Regel weiterhin die gesetzliche Rente aus Deutschland beziehen. Ein Verbleib in der deutschen Kranken- und Pflegeversicherung ist allerdings nicht möglich. Man muss sich privat in den USA versichern. Die Höhe der Kosten hängt davon ab, welche Versicherungsleistungen gewählt werden. Je nach Vorsorgepaket kann eine private Krankensersicherung in den USA immens teuer sein.
