Gewerbeimmobilien-Finanzierung: Höheres Risiko, aber auch höhere Chancen

Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich in einigen Punkten deutlich von privaten Immobilienfinanzierungen. Wichtig ist beispielsweise der Leverage-Effekt.

von Frank Kemter

Bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien gelten andere Spielregeln als beim privaten Eigentumserwerb. Im Allgemeinen gilt: Gewerbeimmobilien bergen ein höheres Risiko in sich, bieten bisweilen jedoch auch höhere Ertragschancen.

Banken-Risiko bei der Finanzierung

Ob und in welcher Höhe Banken eine Gewerbeimmobilie finanzieren, hängt ebenfalls von vielen Faktoren ab. Die Zeiten, in denen manche Kreditinstitute sogar auch 100 Prozent-Finanzierungen genehmigten, sind jedenfalls vorbei. Es gilt: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto eher wird eine Bank bereit sein, ein Objekt zu finanzieren. Fast alle Banken verlangen heute bei nicht privat genutzten Immobilien eine gute Eigenkapitalbasis von mindestens 20 - bisweilen auch noch mehr - Prozent oder andere Zusatzsicherheiten.

Zu bisweilen günstigen Konditionen finanzieren auch manche Versicherungen Gewerbeimmobilien. Versicherungsgesellschaften legen dabei besonders hohen Wert auf die Qualität des Objektes und lassen sich oft auch auf lange Zinsbindungen ein.

Überhaupt ist die Qualität und langfristige Vermarktbarkeit der Gewerbeimmobilie das A und O. Als Investor darf man sich nicht von einer attraktiven Anfangsrendite blenden lassen. Denn anders als bei einem Eigenheim bemisst sich der Wert einer Gewerbeimmobilie an den langfristigen Ertragsaussichten. Anders gewendet: Dem selbstnutzenden und mietfrei wohnenden Eigenheimbesitzer kann es egal sein, wie viel seine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt Wert ist - das gilt zumindest, solange er sie nicht verkaufen will oder muss.

Bei vermieteten Gewerbeimmobilien gilt hingegen für die Finanzierung: Der Wert der Immobilie bemisst sich anhand des Ertrags, der Laufzeit bestehender Mietverhältnisse und der Markteinschätzung. Letztlich sind das alles Faktoren, die im Zeitverlauf starken Änderungen unterworfen sind: Gewerbemietverträge werden oft mit Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren abgeschlossen. Bei einem noch relativ jungen Mietverhältnis hat der Eigentümer also für einen relativ langen Zeitraum Kalkulationssicherheit - zumindest solange der Mieter solvent bleibt. Läuft der Mietvertrag hingegen bald aus, kann sich die Ertragslage signifikant ändern. Zum Guten, wie zum Schlechten.

Gewerbeimmobilie vermieten

Ob eine Gewerbeimmobilie nach Ablauf eines langjährigen Mietvertrags gut oder schlecht vermietbar ist, hängt von vielen Faktoren ab:

• Wie steht es um die Konjunktur?
• Ist die Immobilie noch zeitgemäß? Stehen teure Umbauten an?
• Handelt es um eine Spezialimmobilie, die nur für wenige Betriebe interessant ist, oder lässt sich das Objekt vielseitig nutzen?
• Wie werden die Zukunftsaussichten für Lage/Region eingeschätzt?

Zudem gibt es im Gewerbeimmobilienbereich deutlich größere Schwankungen, was Mieten und Kaufpreise betrifft. Eine konjunkturelle Delle bei gleichzeitigem Überangebot führt relativ schnell zu deutlich nachlassenden Preisen. Lang laufende Mietverträge mit Verlängerungsoption federn dieses Risiko ab, dauerhaft ausschalten lässt es sich nicht.

1 von 9 Ratgeber

Ratgeberübersicht