Alles zum Mietvertrag mit Musterdownload, Foto: istock.com / Sitthiphong

Mietvertrag - Rechtssichere und kostenlose PDF Vorlage

Der Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern während des Mietverhältnisses. Gerade im Streitfall kann es entscheidend sein, was in ihm festgelegt wurde. Hier rechtssicheren Muster-Mietvertrag downloaden.

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Was muss im Mietvertrag stehen?

Ein Mietvertrag regelt, zu welchen Konditionen der Mieter die Wohnung des Vermieters nutzen darf. Damit dieser gültig ist, müssen in einem schriftlich geschlossenen Mietvertrag folgende Dinge aufgenommen werden:

  • Vor- und Nachname sowie die Anschriften aller Mieter und Vermieter. Alle genannten Personen, müssen den Mietvertrag selbst unterschreiben
  • Adresse der Immobilie inklusive Lage der Wohnung bei einem Mehrparteienhaus
  • alle Räume, die die Mieter neben der eigentlichen Wohnung mitbenutzen dürfen, zum Beispiel den Keller, die Waschküche oder auch den Garten
  • die Höhe der Grundmiete – als oder Kaltmiete ohne Nebenkosten
  • die Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, müssen exakt aufgelistet werden. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für Heizung, die Wasserversorgung, Abwassergebühren, Hausmeisterservice oder Müllabfuhr.
  • der Beginn des Mietverhältnisses und – falls absehbar – das Ende des Mietverhältnisses

Neben diesen Angaben, die der Vertrag enthalten muss, können Vermieter und Mieter den Mietvertrag noch individueller ausgestalten und beispielsweise weitere Punkte aufnehmen:

Info

Haben Mieter und Vermieter vertraglich bestimmte Regelungen nicht getroffen oder verstoßen Klauseln gegen geltendes Recht und sind so unwirksam, gelten automatisch die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegten Regelungen (§§ 535 bis 580a).

Welche Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag?

Aus dem Mietvertrag entstehen sowohl für Mieter als Vermieter Pflichten, denen beide nachkommen müssen.

Pflichten des Vermieters

  • Der Vermieter verpflichtet sich durch den Mietvertrag, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung während der gesamten Mietdauer zu gewähren.
  • Die Wohnung muss immer in einem dem Vertrag gemäßen Zustand sein.
  • Mängel, die während der Mietzeit entstehen, müssen vom Vermieter beseitigt werden.
     

Pflichten des Mieters

  • Der Mieter muss dem Vermieter die vereinbarte Höhe der Miete pünktlich zahlen.
  • Der Mieter muss sich an die Regeln aus der Hausordnung halten.
  • Der Mieter muss die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben.
  • Mängel, die sich im Verlauf der Mietzeit auftun, müssen dem Vermieter sofort gemeldet werden.
  • Schutzmaßnahmen, beispielsweise Abklemmen von Wasserrohren, die der Mieter aufgrund von Mängeln eingeleitet hat, muss der Mieter dem Vermieter ebenfalls sofort melden.

Unterschiedliche Arten des Mietvertrags: Welcher ist für mich der beste?

Die meisten Mietverträge, die geschlossen werden, sind Standard-Mietverträge. Daneben gibt es aber noch andere Arten:

  • Standard-Mietvertag: In der Regel ein unbefristeter Mietvertrag. Der Mieter kann immer mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen  (§ 573c BGB). Der Vermieter kann hingegen nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse, beispielsweise Eigenbedarf, hat.
  • Unbefristeter Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht: Sowohl Mieter als auch Vermieter verzichten für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zu kündigen. Ab Unterzeichnung des Mietvertrags bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dürfen aber höchstens vier Jahre vergehen. Ist im Vertrag eine längere Frist vereinbart worden, so ist die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam.
  • Befristeter Mietvertrag: Befristete Mietverträge, auch Zeitmietverträge genannt, sind seit der Mietrechtsreform 2001 nur noch möglich, wenn es einen Grund für die Befristung gibt – nur dann liegt ein qualifizierter Zeitmietvertrag vor.
  • Indexmietvertrag: Mieterhöhungen orientieren sich am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
  • Staffelmietvertrag: Der Vermieter legt im Vertrag fest, wann und um welchen Betrag die Miete in Zukunft steigen wird.
  • Untermietvertrag: Der Mieter einer Wohnung vermietet (mit Erlaubnis des Vermieters) einen Teil davon an einen Untermieter.

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter einzelne Klauseln oder gar den gesamten Vertrag individuell aushandeln. In den meisten Fällen werden bei Vermietungen aber vorgefertigte Formularmietverträge verwendet, die vom Vermieter gestellt werden und nicht individuell zwischen den beiden Parteien ausgehandelt werden.

Aber: Der Vermieter gilt in solchen Fällen vor der Rechtsprechung dann als die stärkere Partei und die Verträge sind sehr mieterfreundlich.

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Sind mündliche Mietverträge wirksam?

Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, es gibt also auch die Möglichkeit, einen Mietvertrag lediglich mündlich abzuschließen. Dabei gibt es jedoch einige Besonderheiten:

  • Es gelten dann ausschließlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
  • Sonderregelungen sind mündlich nicht rechtssicher zu vereinbaren.
  • Es ist theoretisch denkbar, dass mündlich vereinbart wird, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Die Absprache ist im Streitfall aber schwer beweisbar.
  • Selbst bei Einigkeit über die Absprache wäre nicht nachprüfbar, ob die Übernahme der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurde.

Im Ergebnis wird die Verpflichtung deshalb üblicherweise beim Vermieter hängen bleiben. Ähnlich verhält es sich übrigens auch mit den Betriebskosten. Hier regelt das BGB lediglich, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter diese trägt.

Was ist verbindlich: Mietvertrag oder Hausordnung?

Es gilt: Mietvertrag sticht Hausordnung. Wenn Vermieter möchten, dass bestimmte Punkte aus der Hausordnung für die Mieter verbindlich werden, muss die Hausordnung Teil des Mietvertrags sein.

Welche Fallen gibt es in Mietverträgen?

In Mietverträgen kommt es oft auf die Formulierung an. Für Vermieter und Mieter lohnt es sich, den Mietvertrag deswegen genau zu überprüfen. Ist zum Beispiel angegeben, dass die Wohnungsgröße unverbindlich ist, so kann es sein, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist als angegeben. Laut BGH-Rechtsprechung ist eine Abweichung von bis zu zehn Prozent zulässig, erst darüber liegt ein Mangel vor. Während der Mieter sich besonders bei bestimmten Begriffen auskennen sollte, sollte der Vermieter darauf achten, keine veralteten Klauseln zu verwenden.

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Kilian Treß12.04.2022