Baufinanzierung: Banken tricksen bei Effektivzins

Trickserei beim Effektivzins: Bauherren sollten Baufinanzierungs-Angebote sorgfältig prüfen. Foto: Fotolia

Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte die verschiedenen Finanzierungsangebote anhand des Effektivzinses vergleichen, so lautet eine gängige Regel. Denn der Effektivzins berücksichtigt auch Nebenkosten eines Darlehens, beispielsweise die Bearbeitungsgebühr. Dieser ist daher höher als der reine Sollzinssatz. Eine von der EU vorgegebene Regelung, die eigentlich den Verbraucherschutz stärken sollte, lädt aber nun zu Tricksereien ein. Eine Bank kann den ausgewiesenen Effektivzins neuerdings niedriger ausweisen, als dies vor der Neuregelung der Fall war. Ihr Angebot kann die Bank damit besonders attraktiv erscheinen lassen.

Effektivzins: So wird getrickst

Der Hintergrund: Banken müssen künftig den Effektivzinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit ausweisen und nicht mehr nur für den Zeitraum der Zinsfestschreibung. Da ein Hypothekendarlehen oft erst nach etwa 30 Jahren abbezahlt ist und die Zinsbindung in der Regel nur zehn bis 15 Jahre läuft, muss die Bank einen fiktiven Anschluss-Zinssatz bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigen. Und dabei kann die Bank das Darlehen optisch günstiger erscheinen lassen, als es tatsächlich ist: Denn Prognosen über das Zinsniveau in ferner Zukunft sind nicht möglich und der mutmaßliche Anschluss-Zinssatz kann sehr niedrig angesetzt werden.

In diesem Fall kann der ausgewiesene effektive Jahreszins niedriger sein als derjenige, der alleine für die Zeit der Zinsbindung tatsächlich anfällt. Der Finanzdienstleister FMH berichtet beispielsweise von einer Bank, die einen Sollzinssatz von 3,6 Prozent, jedoch einen Effektivzins von lediglich 3,43 Prozent auswies. Der Grund: Für die Zeit nach der zehnjährigen Zinsfestschreibung zog sie den aktuellen Sollzinssatz für variable Darlehen heran. Dieser ist niedriger als der aktuelle Zinssatz für Darlehen mit zehn Jahren Zinsfestschreibung.

Tipps für Bauherren und Immobilienkäufer

Immobilienkäufer und Bauherren sollten sich beim Vergleichen der Finanzierungsangebote also nicht ausschließlich auf den Effektivzinssatz verlassen. Vielmehr sollte bei der Bank nachgefragt werden, welcher Anschlusszinssatz für die Berechnung zugrunde gelegt wurde. Zudem sollte genau geprüft werden, welche Kosten mit der Darlehensvergabe verbunden sind. Hilfreich sind auch Finanzierungsrechner im Internet. Sie berechnen nach der Eingabe von Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzinssatz und Zinsbindung unter anderem die Monatsrate und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.