Baufinanzierung: Varianten

Baufinanzierung über eine Lebensversicherung

Eine vermietete Immobilie mit einem tilgungsfreiem Hypotheken-Darlehen und einer Lebensversicherung finanzieren: Diese Baufinanzierungsvariante ist als Steuersparmodell seit Januar 2005 für viele Kapitalanleger wesentlich uninteressanter geworden.

Die eigene Immobilie über Hypothekendarlehen und Lebensversicherung finanzieren: Diese Variante ist für viele Kapitalanleger wenig attraktiv. Foto: Fotolia

Bei dieser Baufinanzierungsvariante werden die beiden wichtigen Bestandteile - Zins und Tilgung - getrennt: Auf der einen Seite steht ein Darlehen, das während der gesamten Laufzeit tilgungsfrei ist - die Schulden werden über die gesamte Laufzeit nicht weniger. Auf der anderen Seite wird eine Lebensversicherung abgeschlossen, in die monatlich eine bestimmte Summe eingezahlt wird. Das Ziel: Ist die Police fällig, soll mit ihr auf einen Schlag das gesamte Darlehen zurückgezahlt werden. Diese Variante wurde in der Vergangenheit vor allem von Kapitalanlegern genutzt.

Baufinanzierung über Lebensversicherung: Steuervorteile

Da das Darlehen nicht getilgt wird, fallen über die komplette Laufzeit hinweg die Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag an. Diese kann der Kapitalanleger steuerlich geltend machen. Allerdings sind die Erträge aus der Lebensversicherung, die bei der Fälligkeit ausgezahlt werden, künftig oft nicht mehr steuerfrei. Dabei gilt: Die Erträge von Altverträgen, die bis zum 31. Dezember 2004 abgeschlossen wurden, bleiben steuerfrei. Voraussetzung ist allerdings, dass mindestens fünf Jahre lang eingezahlt wurde und der Vertrag mindestens zwölf Jahre lang läuft.

Lebensversicherungen, die zwischen dem 1. Januar 2005 und dem 31. Dezember 2011 abgeschlossen wurden, werden nur unter bestimmten Voraussetzungen teilweise steuerlich begünstigt. Wird sie vor Vollendung des 60. Lebensjahres fällig, müssen die Erträge voll als Einkommen versteuert werden. Ist sie allerdings erst nach Vollendung des 60. Lebensjahres fällig, müssen die Erträge nur hälftig versteuert werden. Für alle ab 2012 abgeschlossenen Verträge gilt dies erst ab Vollendung des 62. Lebensjahres. Durch die gesetzliche Neuregelung und der dadurch bedingten Steuerbelastungen ist diese Variante für die Baufinanzierung für die meisten Immobilien-Kapitalanleger heute weniger attraktiv. Für Selbstnutzer lohnte sie sich wegen fehlender Steuererleichterungen auch vorher schon kaum. Hinzu kommt, dass der gesetzliche Garantiezins ab 1. Januar 2012 nur noch 1,75 Prozent beträgt. Die Baufinanzierung über eine Lebensversicherung ist in der Regel deshalb nur noch dann interessant, wenn man bereits einen hinsichtlich Verzinsung und Steuervorteilen attraktiveren Vertrag in der Vergangenheit abgeschlossen hatte.