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Teilungserklärung

Mit der Teilungserklärung werden die Wohnungen eines aus mehreren Einheiten bestehenden Hauses einzeln veräußerbar.

Frank Kemter

Steht auf einem Grundstück ein Haus mit mehreren Wohnungen, so kann der Eigentümer diese nicht einfach einzeln verkaufen. Will er dies, muss die Immobilie zuvor mittels Teilungserklärung in Wohneigentum aufgeteilt werden. Dabei erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung. Eine Teilungserklärung muss zudem notariell beurkundet werden.

Zur Teilungserklärung gehört auch ein Teilungsplan. In ihm muss exakt und genau dargelegt werden, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass jede Wohnung über einen eigenen separat zugänglichen Eingang verfügt, mithin also nicht nur über eine andere Einheit erreicht werden kann. Mit der Teilungserklärung wird auch ein so genanntes Wohnungsgrundbuch angelegt.

In der Teilungserklärung wird außerdem unter anderem unterschieden zwischen:

  • Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohneinheit plus den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum
  • Mit dem Sondereigentum sind die einzelnen Wohneinheiten gemeint
  • Unter Teileigentum versteht man  nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten wie beispielsweise Kellerräume, Garagen aber auch Gewerberäume
  • Das Gemeinschaftseigentum steht für alles, was nicht direkt zur Wohnung, sondern zum gesamten Gebäude gehört. Dazu zählen unter Anderem: Dach und Fassade, Treppenhaus, Strom- und Wasserleitungen, Zentralheizung. Demnach gehören auch Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Im Prinzip gehört einem Wohnungseigentümer also nicht viel mehr als die Luft zwischen den Wänden in seiner Wohnung.
  • Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Beispiel: ein Gartenanteil. Sondernutzungsrechte werden bereits in der Teilungserklärung begründet. 

Teilungserklärung: Eigentümer hat viele Rechte

Das Wohnungseigentumsgesetz ist so ausgestaltet, dass Wohnungseigentum mehrheitsfest ist. Das bedeutet, dass auch eine Mehrheit grundlegende Rechte eines einzelnen Eigentümers nicht aushebeln kann. Gravierende Änderungen können daher nicht durch Beschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung getroffen werden. Der Unterschied: Bei einem Beschluss stimmen die Eigentümer ab und der Wille der Mehrheit wird umgesetzt, eine Vereinbarung müssen alle Eigentümer mittragen. Wirklich wesentliche Änderungen, die die Teilungserklärung betreffen, können nicht durch Beschluss sondern nur durch Vereinbarung getroffen werden.

Bei einer Baufinanzierung spielen die Angaben in der Teilungserklärung eine tragende Rolle für die Bewertung durch die finanzierende Bank.

10-09-2010
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