Baufinanzierung: Kreditklemme betrifft Häuslebauer nicht

In den Medien ist es seit Monaten das Topthema: Die Finanzkrise und die daraus folgende Kreditklemme. So heißt es, dass sich die Banken gegenseitig kein Geld mehr leihen und es aus Angst vor noch schlimmeren Hiobsbotschaften lieber horten, als es zu verleihen. Doch das, was bei Unternehmensfinanzierungen inzwischen zum großen Problem geworden ist, trifft nicht auf private Baufinanzierungen zu: "Wer die Finanzierungsrichtlinien der Produktgeber erfüllt, erhält nach wie vor seine Immobilienfinanzierung", sagt Stephan Gawarecki, Sprecher des Vorstands des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Offensichtlich haben die Banken großes Vertrauen zu privaten Bauherren; wer für sich und seine Familie eine Immobilie kaufen oder bauen will, bekommt auch heute noch Geld von der Bank.

Finanzierungen mit Eigenkapital-Anteil problemlos möglich

Voraussetzungen sind – wie auch schon vor Ausbruch der Finanzkrise – bestimmte Sicherheiten und heute wieder verstärkt eine gewisse Menge an Eigenkapital: „Bei Häuslebauern bleibt alles beim Alten“, sagt etwa Wolfgang Zellhöfer von der Hypovereinsbank (HVB). Lediglich im Großgeschäft – bei Finanzierungen über 500.000 Euro – hätte die HVB nach Ausbruch der Finanzkrise die Beleihungsgrenzen verschärft.

Christian Kraus, Sprecher des Baugeld-Vermittlers Interhyp ergänzt: „Bauherren mit Eigenkapital haben es derzeit sogar leichter, ein Darlehen zu günstigen Konditionen zu bekommen. Es herrscht ein wahnsinniger Wettbewerb unter den Banken und deutsche Bauherren gelten als äußerst zuverlässige Schuldner.“ Ähnlich begründet das auch Dr. Klein-Sprecher Stephan Gawarecki: „Die Banken versuchen, möglichst viele erstrangige Finanzierungen in ihre Bücher zu bekommen. Um dieses Ziel zu erreichen, unterbieten sie sich jetzt schon untereinander innerhalb der Top-Konditionen. Das hat zur Folge, dass der gute Kunde von besonders guten Konditionen profitiert“. Ein wesentlicher Grund für die vorteilhafte Situation für private Bauherren: Anders als in den USA, Großbritannien oder Spanien gab es hierzulande keine Immobilien-Blase die hätte platzen können. So erwartet Interhyp-Sprecher Kraus keinen Preisverfall bei deutschen Immobilien.

Für 100-Prozent-Finanzierer wird’s eng

Wer allerdings über wenig bis kein Eigenkapital verfügt, muss heute mit einem deutlicheren Zinsaufschlag rechnen: Die Aufschläge auf den Marktzins für die ungedeckten Teile seien deutlich gestiegen, weil sich die Refinanzierungssituation verschlechtert hat, erläutert HVB-Sprecher Zellhöfer. Das bedeutet: mehr Risiko = deftiger Zinsaufschlag. Noch schlechter ist die Situation für Bau- und Kaufwillige, die über gar kein Eigenkapital verfügen. Hier liegt die Beleihung regelmäßig bei mehr als 100 Prozent des Immobilienwerts, da eigenkapitallose Bauherren auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten und manchmal sogar die Einbauküche mitfinanzieren wollen. Die Idee der Über-100-Prozent-Finanzierungen kam aus den USA. Die bekannte Folge war die Immobilienkrise in den Staaten, die dominosteinartig zuerst die Banken und dann die Weltwirtschaft in den Abgrund gerissen hatte. „Einige ausländische Finanzierer, die vor wenigen Jahren mit solchen Modellen den deutschen Markt zu erobern versuchten, haben sich inzwischen wieder zurückgezogen“, erläutert Interhyp-Sprecher Kraus. Allerdings: „Die Nachfrage nach diesen Produkten war auch auf Kundenseite nie besonders stark ausgeprägt“, sagt Dr. Klein-Sprecher Gawarecki.

Ausblick: Kein Billig-Baugeld trotz Wirtschaftskrise

Die Europäische Zentralbank (EZB) senkt seit Beginn der Krise fast monatlich den Leitzinssatz. Dennoch sind die Zinsen für Baugeld seitdem nicht im gleichen Maße gesunken. Grund: Der Leitzins ist ein kurzfristiger Zinssatz, zu dem sich Banken bei der EZB Geld leihen können. Für Baufinanzierungen sind aber die Konditionen relevant, zu denen sich Kreditinstitute langfristig refinanzieren: "Die Zinsen für langfristige Immobilienfinanzierungen haben nur im entfernten Sinne etwas mit den kurzfristigen Refinanzierungssätzen zu tun. Die Refinanzierungssätze richten sich nach dem langfristigen Kapitalmarkt und werden nicht direkt eins zu eins aus den EZB-Sätzen gespeist", gibt HVB-Sprecher Zellhöfer zu bedenken.

Ob die aktuell noch günstige Großwetterlage für private Baufinanzierungen auch bei einer weiteren Verschärfung der Finanzkrise anhalten wird, ist allerdings ungewiss. So rechnet HVB-Mann Zellhöfer in diesem Fall mit einem erneuten Anstieg von notleidenden Baukrediten und Zwangsversteigerungen, sollte die Wirtschaft weiter ihre rasante Talfahrt fortsetzen. Und auch die Nachfrage nach Baufinanzierungen könnte in diesem Fall rückläufig werden: In Krisenzeiten stellen viele Bauherren ihr Vorhaben zurück, gibt der Fachmann zu bedenken.

Heuschrecken sind weg

In einem Punkt hat die Finanzkrise einen positiven Aspekt für Immobilienerwerber. Noch vor ein oder zwei Jahren befürchteten viele, ihre Darlehen könnten von ihrer Hausbank an andere Banken oder gar an die berüchtigten Heuschrecken weiterverkauft werden. „Dieses Thema ist derzeit vom Tisch“, beruhigt HVB-Sprecher Zellhöfer.