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Der Versteigerungstermin: Ablauf einer Zwangsversteigerung

Wer eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwerben will, sollte sich vorher genau über die Gepflogenheiten dieser Erwerbsart erkundigen, bevor er bei einem Versteigerungstermin mitbietet.

Frank Kemter

Eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben, erscheint so manchem Kaufinteressenten attraktiv. Heißt es doch, dass sich im Vergleich zu einem normalen Kauf eine Menge Geld sparen ließe. Das stimmt allerdings nicht immer. Attraktive Immobilien finden bei Zwangsversteigerungen oft auch zu marktüblichen Preisen einen neuen Eigentümer. Umgekehrt bergen manche Wohnungen und Häuser auch Risiken, weil sie vielfach nicht von innen besichtigt werden können, so dass böse Überraschungen möglich sind. Wer ernsthaft mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben, sollte sich deshalb vorab genau über die Risiken erkundigen und vor allem erst einmal ein paar Versteigerungstermine als Zuschauer beobachten.

Geordneter Ablauf beim Versteigerungstermin

Versteigerungstermine folgen einem streng reglementierten Ablauf. Zunächst teilt der Rechtspfleger den wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, die Gläubiger mit ihren Ansprüchen und einen Gutachter ermittelten Verkehrswert mit. Er weist auch auf Besonderheiten wie Denkmalschutz oder Baulasten hin. Über solche Details sollte sich der Interessent im Klaren sein. So ist beispielsweise bei denkmalgeschützten Immobilien eine Sanierung oft teuer, weil Auflagen des Denkmalschutzes erfüllt werden müssen. Zudem legt der Rechtspfleger die Versteigerungsbedingungen und das gesetzliche Mindestgebot fest. Letzteres beträgt beim Ersttermin in der Regel 70 Prozent des festgelegten Verkehrswertes.

Ausweis und Sicherheit sind nötig

Einfach so mitzubieten, ist bei einer Zwangsversteigerung nicht möglich. Wer mitbieten will, muss zunächst einen gültigen Ausweis vorlegen. Zudem sind in der Regel zehn Prozent des Verkehrswerts bei Gericht als Sicherheit zu hinterlegen. Diese Sicherheit ist entweder durch einen von einem Kreditinstitut ausgestellten Bundesbank- oder Verrechnungscheck zu erbringen, der höchstens drei Tage alt sein darf. Oder in Form einer unbefristeten und selbstschuldnerischen Bürgschaft eines Geldinstituts. Alternativ kann die Sicherheitsleistung vorab auf ein Konto der Gerichtskasse geleistet werden. Bar-Sicherheiten sind nicht zulässig.

70 Prozent des Verkehrswertes werden mindestens angestrebt

Die eigentliche Versteigerung dauert mindestens 30 Minuten - das ist die so genannte Bietzeit, kann aber auch länger dauern. Bei einem Gebot von mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Liegt es zwischen 50 und 70 Prozent, so entscheidet die Gläubigerbank, ob sie sich darauf einlassen will oder nicht. Bei Geboten unter 50 Prozent muss der Rechtspfleger den Zuschlag verweigern. Es findet dann zu einem späteren Zeitpunkt ein zweiter Termin statt, bei dem diese Wertgrenzen dann allerdings nicht mehr gelten.

Geringe Kaufnebenkosten

Wer den Zuschlag erhalten hat, kann sich erst mal über relativ niedrige Kaufnebenkosten freuen: Weder ein Makler noch ein Notar stellen eine Rechnung. Spätestens sechs Wochen nach dem Versteigerungstermin muss der Käufer dann den Ersteigerungspreis plus vier Prozent Zinsen ab dem Versteigerungstermin zahlen. Liegt dann auch noch die Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, vor, erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Eine Besonderheit: Der Gefahren- und Haftungsübergang findet minutengenau mit dem Zuschlag, und nicht, wie bei einem normalen Erwerb, erst mit Eintrag ins Grundbuch statt

12-06-2012
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