Zwangsversteigerung: Immobilien unterm Hammer

Zwangsversteigerung: Immobilienkäufer können beim Haus oder Wohnung ersteigern gute Schnäppchen machen. Denn die Preise liegen oft deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert. Doch es gibt auch Risiken.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Häusern und Eigentumswohnungen liegt seit einigen Jahren auf einem relativ hohen Niveau. Die Chancen, bei einer Zwangsversteigerung Immobilien günstig zu kaufen, sind nach Einschätzung von Winfried Aufterbeck vom Ratinger Verlag für Wirtschaftsinformationen Argetra derzeit besonders gut. Der Grund: Ein großes Angebot an Eigentumswohnungen und Häusern steht Kaufwilligen zur Verfügung. Manch eine Immobilie geht zwischen zehn und 30 Prozent unter dem geschätzten Verkehrswert an ihren neuen Besitzer. Allerdings sind bisweilen auch Super-Schnäppchen darunter. Denn in einigen Regionen finden manche Immobilien selbst beim dritten oder vierten Termin noch keinen neuen Eigentümer.

Haus oder Wohnung ersteigern: Erst mal zuschauen

Wer ein Haus oder eine Wohnung ersteigern möchte, sollte sich auf eine Zwangsversteigerung gut vorbereiten. "Es hilft, bei zwei oder drei Terminen einfach nur zuzusehen, wie es die anderen machen", rät Winfried Aufterbeck. Dann erlebt man keine böse Überraschung.

Wichtig ist vor allem ein Blick in den Grundbuchauszug, der in der Versteigerungsakte beim zuständigen Gericht enthalten ist. Daraus geht hervor, ob die Nutzung uneingeschränkt möglich ist, oder ob andere Lasten wie beispielsweise lebenslanges Wohnrecht übernommen werden müssen. Ebenfalls bei Gericht liegt das von einem neutralen Sachverständigen erstellte Wertgutachten. Es informiert über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze.

Zwangsversteigerung Immobilien: Vorherige Innenbesichtigung oft unmöglich

Eine Innenbesichtigung der Immobilie ist auf jeden Fall angebracht, möglichst in Begleitung eines Baufachmannes. Dabei ist Fingerspitzengefühl gefragt. Denn die Bewohner, die ihr Heim gezwungenermaßen aufgeben müssen, sind nicht verpflichtet, den Kaufinteressenten hereinzulassen. Deshalb ist eine Innenbesichtigung der zu ersteigernden Immobilie oft nicht möglich.

"Beim Amtsgericht bekommt der Anleger mehr Informationen als bei jedem Makler", weiß Zwangsversteigerungs-Profi Aufterbeck. Und: Die Nebenkosten sind vergleichsweise moderat: Maklerprovision und Notargebühren entfallen. Für gut informierte Interessenten halten sich auch die Risiken in Grenzen: "Wer ein Haus besichtigt und sich über Verkehrswert und Schuldenbelastung informiert, dem kann eigentlich nichts passieren", sagt Aufterbeck. Allerdings stehe gründliche Information im Vordergrund, denn Garantie, Gewährleistung oder Rücktritt, etwa wegen Baumängeln, gebe es nicht.

Dann wird eine Immobilien-Zwangsversteigerung angeordnet

Eine Zwangsversteigerung wird meist auf Antrag eines im Grundbuch abgesicherten Grundschuld- und Hypothekengläubigers - in der Regel ist das ein Kreditinstitut - angeordnet. Daneben gibt es auch noch die so genannte Teilungsversteigerung. Ihr liegen Streitigkeiten zwischen Erben und geschiedenen Eheleuten zu Grunde. Können sich die Parteien nicht einigen, kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Die Streithähne teilen sich anschließend den Erlös.

Zwangsversteigerung Immobilien: Zu Beginn gibt der Rechtspfleger zunächst den wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, die Gläubiger mit ihren Ansprüchen und den festgelegten Verkehrswert bekannt. Er weist weiter auf die Besonderheiten der Immobilie wie Wohnungsbindung, Denkmalschutz oder Baulasten hin und legt die Versteigerungsbedingungen und das gesetzliche Mindestgebot fest.

Haus oder Wohnung ersteigern: Ausweis nicht vergessen

Die Versteigerungsbedingungen regeln dabei die wichtige Frage, ob der Käufer die Schulden übernehmen muss. Danach fordert der Rechtspfleger die Anwesenden zu Geboten auf, die eigentliche Bietstunde beginnt. Jeder, der mitbieten möchte, muss einen gültigen Ausweis vorlegen. Verlangt der Gläubiger eine Sicherheit, (dies ist in der Regel der Fall) dann muss der Bieter bereits jetzt zehn Prozent des Verkehrswerts bei Gericht hinterlegen.

Zum Schutz der Bieter und des Gerichts kann diese Sicherheit nicht mehr mit Bargeld geleistet werden. Üblicherweise kann sie durch einen von einem Kreditinstitut ausgestellten Bundesbank- oder Verrechnungscheck erbracht werden. Dieser darf zum Termin allerdings nicht älter als drei Tage sein. Dies gewährleistet seine Gültigkeit, bis er vom Gericht eingelöst wird. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit einer unbefristeten und selbstschuldnerischen Bürgschaft eines Geldinstituts. Eine etwas umständliche und daher unübliche Alternative ist es, die Sicherheitsleistung durch eine Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse zu erbringen: Da im Zwangsversteigerungstermin eine Bestätigung über den Zahlungseingang der Landesjustizkasse vorliegen muss, muss der Betrag spätestens drei Wochen vor dem Termin überwiesen werden. Bei der Überweisung ist unbedingt das zuständige Amtsgericht sowie das Aktenzeichen des Verfahrens anzugeben. Wird die Leistung nach dem Termin nicht benötigt, da ein anderer Meistbietender den Zuschlag bekommen hat, wird der geleistete Betrag zurück überwiesen. Der Rechtspfleger akzeptiert in der Regel keine Sparbücher, Wertpapierdepot-Auszüge, Bausparverträge, Bankbestätigungen oder normale Schecks als Sicherheit.

Zum Ersten, zum Zweiten...

Liegt bei der Zwangsversteigerung von einer Immobilie das höchste Gebot über 70 Prozent des vom Gericht festgelegten Verkehrswerts, geht diese an den Meistbietenden. Bei weniger als der Hälfte verweigert der Rechtspfleger den Zuschlag. Das geschieht zum Schutz des Schuldners. Liegt das Gebot zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts, entscheidet die Gläubigerbank, ob sie das Angebot annimmt oder nicht. Im letzteren Fall findet ein zweiter Termin statt, an dem die Untergrenzen nicht mehr gelten.

Sechs Wochen nach der Versteigerung muss der Käufer die Finanzierung der Immobilie auf die Beine gestellt haben und den Kaufpreis plus vier Prozent Zinsen (ab Versteigerungstermin) an das Gericht zahlen. Der Erwerber kommt als neuer Eigentümer ins Grundbuch.

Die Versteigerungsakte

Das Gutachten über das Haus oder die Eigentumswohnung gehört zur Versteigerungsakte und ist im Amtsgericht einzusehen. Es enthält Angaben über Bauzustand, Vermietungssituation, Lage, Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze, laufende Kosten wie Erbbauzins, eventuell vorhandene Sondernutzungsrechte und den Verkehrswert. Letzterer muss nicht aktuell sein, denn bis ein Haus unter den Hammer kommt, können bis zu zwei Jahre vergehen.

Zwangsversteigerung Immobilien: Wichtig ist ein Blick in den Grundbuchauszug, der ebenfalls der Akte beiliegt. Er gibt Auskunft über mögliche Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden, Wegerecht oder Dauerwohnansprüche. Soll um- oder angebaut werden, sollte zudem das Bauplanungsamt aufgesucht werden.

Beim Wohnung Ersteigern ist die Einsicht in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle der Eigentümer-Versammlung angebracht. Beim Verwalter erfährt man, wie hoch Wohngeld und die Instandhaltungsrücklage sind und ob in nächster Zeit etwa eine Sonderumlage für größere Reparaturen ansteht.

Zwangsversteigerung: Die Gründe

Doch warum kommen so viele Immobilien in die Zwangsversteigerung? "Viele Finanzierungen sind sehr unglücklich konstruiert", sagt Michael Weinhold vom Nürnberger Institut für soziale und kulturelle Arbeit (ISKA). "Anfangs geht noch alles gut. Plötzlich wird der Kreditnehmer arbeitslos, nach drei Monaten findet er zwar einen neuen Job, allerdings verdient er dort 150 Euro weniger, dann geht die Heizung kaputt, eine neue kostet 13.000 Euro. Zuerst wird das Konto überzogen, dann ein teurer Konsumkredit aufgenommen. Irgendwann kommt er zu mir." Einer von vielen Fällen aus Weinholds Praxis als Leiter der Schuldnerberatung des ISKA.

Finanzierung: ein Lotterie-Spiel?

Ist die Immobilien-Finanzierung, ein Lotterie-Spiel? Weinhold widerspricht: "Würde jeder seine selbst genutzte Immobilie so finanzieren, wie die Banken es vorschlagen, nämlich mit einem Drittel Eigenkapital, gäbe es viel weniger Zwangsversteigerungen", sagt er und fügt an: "Bloß, wer ist dazu schon in der Lage?"

Für Kapitalanleger dagegen gelte vor allem, sich gründlichst über Immobilie, Standort und realistisch erzielbare Mieteinnahmen zu informieren - und auch einen finanziellen Spielraum einzuplanen. Weinhold erschüttert in diesem Zusammenhang immer wieder, "wie sehr Verbraucher bereit sind, an das Gute im Menschen zu glauben und Verkäufern blindlings zu vertrauen".

In der Krise Kontakt suchen

Ist das Kind erst in den Brunnen gefallen, geben Schuldnerberater und Banken denselben Rat: Die Betroffenen sollten schnell und offen den Kontakt zu den Gläubigern suchen, um eine Zwangsversteigerung vielleicht doch noch zu vermeiden. "In vielen Fällen können wir mit einer Stundungs- oder Tilgungsvereinbarung helfen", sagt Hartmut Pfeifer von der Hypovereinsbank. Aber sich stur zu stellen und auf Zeit zu spielen, wird teuer. Wenn die Kreditraten nicht bezahlt werden und der Schuldner auf Nachfragen nicht reagiert, leiten die Kreditinstitute die Zwangsversteigerung ein.

Zwangsversteigerung Immobilien: Es dauert rund ein Jahr, bis die eigenen vier Wände unter den Hammer kommen und damit in neuen Besitz übergehen. Doch der vermeintliche Zeitgewinn trügt. Der Erlös aus der Versteigerung liegt oft bei rund 70 Prozent des gutachterlich festgestellten Verkehrswerts. Das reicht meist nicht aus, um die Schulden zu decken. Es droht ein finanzielles Fiasko.

Zwangsversteigerung vermeiden: Besser freiwillig verkaufen

In der Regel ist es am besten, das Eigenheim freiwillig und in eigener Regie zu verkaufen, als es versteigern zu lassen. Dann liegen die erzielten Preise deutlich höher. Schätzungsweise zwischen fünf und zehn Prozent der Krisenfälle können so bewältigt werden, ohne dass ein Schuldenberg übrig bleibt. Bei rechtzeitigen Verhandlungen mit den Gläubigern kann auch die Tilgungs-Aussetzung für das Baudarlehen vereinbart werden. Damit lässt sich für eine Übergangszeit die Kasse entlasten. In Einzelfällen kann es zum Forderungsverzicht durch die Banken kommen, wenn die Immobilie einvernehmlich veräußert wird.

Doch das ist der Idealfall. Bei Menschen, die sich an die Schuldnerberatung wenden, klappt es in der Regel nicht so gut: "Viele versuchen schon seit einem Jahr, ihre Immobilie zu verkaufen - vergeblich", erzählt Schuldnerberater Weinhold. "Sie haben Preisvorstellungen, die nicht mehr realistisch sind. Verkaufen sie das Haus billiger, droht ihnen ein Schuldenberg. " Andererseits hat Weinhold bei vielen Betroffenen "eine totale Realitätsverweigerung" festgestellt.

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