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Erbpacht: Per Erbbaurecht ins Eigenheim

Erbpacht ist eine Alternative zum Grundstückskauf. Die monatliche Belastung ist damit geringer, allerdings wird der Hausbesitzer beim Erbbaurecht nie Eigentümer des Baugrundstücks.

Ein Grundstück zu kaufen, ist hierzulande in vielen Regionen eine teure Angelegenheit. In manchen Ballungsräumen sind Grundstücke sogar teurer als das Haus, das darauf errichtet wird. Das Problem vieler Bauherren: Die Immobilie an sich ließe sich finanzieren, doch mit Grundstück wird's zu teuer. In dem Fall sollten Häuslebauer über ein Grundstück in Erbpacht nachdenken.

Erbbaurecht: Grundstück für 99 Jahre

Und so funktioniert’s: Der Bauherr pachtet von einem Erbpachtgeber (das können Gemeinden, Stiftungen, die Kirche oder auch Privatpersonen sein) ein Grundstück, meist für 99 Jahre. Dafür zahlt er einen so genannten Erbpachtzins - in der Regel vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes im Jahr. Für kinderreiche Familien gibt es aber bisweilen Rabatte (etwa von kirchlichen Erbpachtgebern).

Die monatliche Rate für die Erbpacht ist zumindest in Zeiten hoher Bankzinsen günstiger als ein Darlehen, das beim Kauf des Grundstücks hätte aufgenommen werden müssen. Allerdings sanken die durchschnittlichen Hypothekenzinssätze in den vergangenen Jahren von rund acht Prozent auf derzeit 4 Prozent. Es lohnt sich also, genau nachzurechnen. Denn die Darlehenszinsen sind derzeit sehr niedrig, der finanzielle Vorteil der Erbpacht ist somit geringer als in Hochzinsphasen.

Beispielrechnung: Erbpacht versus Grundstückskauf

Grundstückskauf: Bei Grundstückskosten von 100.000 Euro und Darlehenszinsen von acht Prozent müssten inklusive einem Prozent Tilgung monatlich rund 750 Euro an die Bank gezahlt werden. Beträgt der Zinssatz in Niedrigzinsphasen 2,5 Prozent (ein Prozent Tilgung), beläuft sich die monatliche Rate auf rund 290 Euro. In Erbpacht zu zwei Prozent (hier ohne Tilgung) würde das gleiche Grundstück etwa 160 Euro monatlich kosten.

Allerdings: Das Darlehen ist irgendwann abbezahlt. Die Erbpacht steigt hingegen mit der Zeit. Denn üblicherweise wird in den Verträgen eine Anpassung vereinbart. Das kann zum Beispiel eine Kopplung an den Lebenshaltungskosten-Index sein.

Erbpacht: Vertragliche Regelungen

Nach meist 99 Jahren läuft die Erbpacht aus und das Grundstück fällt an den Eigentümer zurück - an sich kein Problem für den Häuslebauer, denn selbst seine Enkel sind zu diesem Zeitpunkt wohl meist schon sehr alt. Der Erbpachtgeber muss dann für das Haus eine Entschädigung zahlen. Die Höhe der Entschädigung muss mindestens zwei Drittel des Hauswerts zum Ende der Erbpacht betragen. Das sieht die Erbbauverordnung vor.

Die Vertragsmodalitäten beim Erbbaurecht hängen auch davon ab, wer Erbpachtgeber ist. So gewähren beispielsweise manche Erzbistümer Familien umso günstigere Konditionen, je mehr Kinder eine Familie hat. Weitere Ermäßigungen können zudem aus anderen Gründen, etwa wegen der Behinderung eines Familienmitglieds oder aufgrund sozialer Notlagen gewährt werden. Aber: Interessenten müssen anders als bei nicht-kirchlichen Anbietern Kirchenmitglied sein.

Der Erbpachtvertrag kann vor Ablauf der Laufzeit in der Regel nicht gekündigt werden - von keiner Vertragspartei. Allerdings gibt es Ausnahmen. Der so genannte Heimfall beschreibt die Gründe, wann der Eigentümer das Grundstück vorzeitig zurückfordern kann. Diese Punkte müssen im Pachtvertrag geregelt werden. Beispiele: Der Hausbesitzer lässt das Gebäude verwahrlosen oder nutzt es nicht vertragsgemäß. Auch dringender Eigenbedarf des Grundstückseigentümers kann ein Grund für den Heimfall sein - allerdings nur, wenn das vertraglich so geregelt ist. Für den Häuslebauer ist es daher besser, wenn dies als Heimfallgrund ausgeschlossen wird.

Vertragsabschluss

Abgeschlossen wird ein Vertrag über ein Erbbaurecht vor einem Notar. Er wird anschließend ins Erbbaugrundbuch eingetragen. Für die Laufzeit hat der Erbbaunehmer des Bauplatzes ähnliche Rechte wie ein Eigentümer: Er kann die Immobilie vermieten, vererben und verkaufen. Letzteres kann der Eigentümer nur dann ablehnen, wenn erwiesen ist, dass der Käufer nicht zur Zahlung des Erbbauzinses in der Lage ist.

Da beim Erbbaurecht das Grundstück nicht dem Bauherrn gehört, stehen manche Banken einer Finanzierung kritisch gegenüber. Bisweilen werden zusätzliche Sicherheiten verlangt. Zudem werden in der Regel von Banken nur öffentliche Träger als Erbbaugeber finanziert. Außerdem sollte die Restlaufzeit mindestens genauso lang sein, wie die Dauer der Finanzierung bis zur vollständigen Tilgung plus zusätzliche 20 Jahre - also mindestens 50 Jahre.

Wird der Bauherr zahlungsunfähig, treibt gewöhnlich die finanzierende Bank das Geld über die Zwangsvollstreckung ein. Für den Erbbaurechtsgeber gibt es keine Möglichkeit, der Zwangsversteigerung zu widersprechen. Ein Teil des Erbbauzinses kann dann für ihn ausfallen. Nach der Zwangsversteigerung übernimmt der neue Eigentümer automatisch die Verpflichtungen aus dem Erbpacht-Vertrag.

13-08-2013
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