Ist die Mieterhöhung zulässig? Ein Leitfaden für Mieter
Lesermeinungen:
Wegen der hohen Inflation fürchten viele Mieter eine drastische Mieterhöhung. Allerdings müssen sich Vermieter an eindeutige gesetzliche Regelungen halten. So prüfen Mieter, ob die Mieterhöhung zulässig ist.
Mieterhöhung: In Kürze
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor drastischen Mieterhöhungen und stellt deutliche Regelungen auf, wann die Miete erhöht werden darf. Sieht sich der Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert, sollte er deswegen in jedem Fall genau prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter eingehalten werden. Grundsätzlich gibt es drei Gründe, die eine Mieterhöhung berechtigen.
- Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
- Die Erhöhung wegen einer energetischen oder wohnwertverbessernden Modernisierung
- Die zwischen Mieter und Vermieter vertraglich vereinbarte Erhöhung aufgrund eines Staffel-, beziehungsweise Indexmietvertrags.
1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter üblicherweise zulassen. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters in den letzten sechs Jahren bei Neuvermietungen durchschnittlich vereinbart wurden oder bei Bestandsmieten durch Mieterhöhungen geändert wurden.
Bestandsmieten, die seit mehr als sechs Jahren unverändert sind, werden bei der Erstellung von Mietspiegeln also nicht berücksichtigt. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei nur 15 Prozent.
Der Mieter muss nur alle 15 Monate eine Erhöhung der Kaltmiete dulden, sofern seine bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Vorauszahlungen über Betriebskosten können sich im Zuge einer Nebenkostenabrechnung aber davon unabhängig erhöhen.
Die Mietpreisstatistiken von immowelt liefern einen ersten Anhaltspunkt, wie hoch die Mieten in verschiedenen Städten sind.
Vermieter muss Mieterhöhung schriftlich begründen
Bevor die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss der Mieter vom Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben in Textform erhalten. Ein solches Schreiben kann der Mieter nicht nur als Brief, sondern auch als Fax oder E-Mail erhalten. Der postalische Weg ist jedoch zu bevorzugen. Doch es gilt: Ohne Begründung ist eine Mieterhöhung nicht rechtens. Im Schreiben muss dargelegt sein, warum die Miete erhöht wird. Der Vermieter kann sich dabei auf verschiedene Punkte beziehen:
- Mietspiegel: Der Vermieter kann unter anderem auf den Mietspiegel der Kommune verweisen, der für Städte und Gemeinden über 50.000 Einwohnern verpflichtend bereitgestellt werden muss. Dann sollte der Mieter in jedem Fall nachprüfen, ob der angegebene Mietpreis auch tatsächlich in der für die Wohnung geltenden Preisspanne liegt. Wie Sie einen Mietspiegel richtig lesen, erfahren Sie in diesem Artikel.
- Auskünfte aus einer Mietdatenbank – dies ist für die Praxis jedoch wenig relevant, da solche Datenbanken nicht verbreitet sind.
- Gutachten eines Sachverständigen
- Der Benennung von drei Vergleichswohnungen, aus denen die neue Miete berechnet wird.
Existiert ein qualifizierter Mietspiegel in der Kommune, muss der Mieter diese Angaben in jedem Fall erhalten, auch wenn die Erhöhung anders begründet wird.
Das Gesetz setzt zudem Fristen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete kann sich erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang erhöhen.
Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?
Der Mieter hat im Fall einer Mieterhöhung auch eine Pflicht: Ist das Mieterhöhungsschreiben inhaltlich und formal richtig, muss er der Erhöhung spätestens bis Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens zustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Beispiel:
Das Mieterhöhungsschreiben bekommt der Mieter am 15. Januar eines Jahres. Damit muss er frühestens ab dem 1. April mehr Miete zahlen. Zustimmen muss er der Mieterhöhung bis spätestens zum 31. März.
Hält der Vermieter sich nicht an die gesetzlichen Regelungen oder werden grundlegende Formalien nicht eingehalten, ist das Mieterhöhungsschreiben formell unwirksam.
Der Vermieter muss folgende Formalien beachten:
- richtiger Absender
- richtiges Datum
- alle Mieter genannt
- Datum, ab wann neue Miete gilt
- Vollmachtsurkunde im Original, falls Vertreter unterschreibt
Sollte der Mieter formale Fehler finden, lohnt es sich dennoch das Schreiben von einem Profi überprüfen zulassen. Dann ist er auf der sicheren Seite, wenn er der Mieterhöhung nicht nachkommt.
2. Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
Der Mieter muss in der Regel auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zulassen. Alle Maßnahmensind in § 555 b BGB geregelt und in unterschiedliche bauliche Veränderungen aufgeteilt.
- energetische Modernisierung (zum Beispiel: Energie einsparen durch Fassadendämmung)
- Einsparen nicht erneuerbarer Primärenergie (zum Beispiel: technische Modernisierungen wie Ersetzen des alten Ölkessels durch modernen Brennwertkessel)
- nachhaltige Reduktion des Wasserverbrauchs
- nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
- nachhaltige Verbesserung der Wohnverhältnisse (Fahrstuhl etc.)
- Modernisierungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind
- Herstellung neuen Wohnraums
Die Modernisierungen muss der Vermieter nach § 555 c BGB mindestens drei Monate zuvor ankündigen und entsprechend begründen. Dafür benötigt der Vermieter– anders als bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – keine Zustimmung.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung nach Modernisierung maximal sein?
Nach einer Modernisierung können maximal acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten dem Mieter auf die Jahresmiete umgelegt werden (vgl. § 559 BGB). Allerdings ist die mögliche Mieterhöhung – selbst bei sehr kostspieligen Modernisierungen – auf maximal drei Euro pro Quadratmeter begrenzt, sofern die Ursprungsmiete über sieben Euro pro Quadratmeter lag. Lag sie darunter, sind maximal zwei Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter zulässig.
Eine genaue Kostenaufstellung muss der Vermieter dem Mieter dabei nicht mitteilen, urteilte der Bundesgerichtshof. Lediglich die Höhe der Gesamtkosten muss er in der Mieterhöhungserklärung angeben (AZ: VIII ZR 29/22).
Rechenbeispiel
Ein Vermieter saniert eine Eigentumswohnung, um Energie zu sparen. Für die Instandsetzung und Fassadendämmung zahlt er 20.000 Euro. Nach Abschluss der Arbeiten erhöht er die Miete wie folgt:
20.000 € – 5.000 €* = 15.000 € (*5.000 € entsprechend beispielhaft der bloßen Erhaltungsaufwendungen, die ohne die energetische Sanierung fällig geworden wären, die der Vermieter nach § 559, 2 (BGB) abziehen muss.)
8 % von 15.000 € = 1.200 €
1.200 € / 12 Monate = 100,00 € monatliche Mieterhöhung
Vereinfachtes Verfahren
Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen § 559c, (BGB). Er zieht zunächst pauschal 30 Prozent von der Summe ab.
Er rechnet:
5.000 € – 30 % = 3.500 €
8 % von 3500 € = 280 €
280 € / 12 Monate = 23,33 € monatliche Mieterhöhung.
Mieter muss in Textform informiert werden
Stehen Modernisierungsarbeiten an, muss der Mieter zunächst drei Monate vor den Arbeiten in Textform in Kenntnis gesetzt werden. Der Vermieter muss darin nähere Auskünfte zu den Modernisierungsmaßnahmen geben:
- Art und Umfang der Maßnahmen
- Beginn und Dauer der Modernisierung
- die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in absoluten Beträgen
- Hinweis auf die Möglichkeit, wegen eines Härtefalls zu widersprechen
Dazu sollten Mieter auch prüfen, welche Arbeiten als Modernisierungsmaßnahmen angegeben werden. Modernisierungen müssen immer den Wohnwert verbessern-. Im Gegensatz dazu sind Instandhaltungsmaßnahmen beispielsweise klassische Reparaturen. Renoviert der Vermieter also das alte Bad nicht nur, sondern baut Badewanne und Sauna ein, obwohl davor nur eine Dusche darin war, ist das eine Modernisierung, die auf den Mieter anteilig umgelegt werden kann.
Erst wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann die Miete erhöht werden. Dazu muss der Mieter nochmals per Mieterhöhungsschreiben in Textform informiert werden. Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang ist die neue Miete fällig. Ausnahme: Wenn die Arbeiten davor nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden oder die Mieterhöhung zehn Prozent teurer ist, als im Ankündigungsschreiben vermerkt, verlängert sich die Frist um sechs Monate.
Beispiel:
Das Mieterhöhungsverlangen wegen einer abgeschlossenen Modernisierung bekommt der Mieter am 15. Januar. Somit muss er frühestens ab dem 1. April mehr Miete zahlen. Wurden Modernisierungsmaßnahmen nicht ordentlich angekündigt oder die neue Miete ist um mehr als zehn Prozent teurer als zuvor angekündigt, muss der Mieter erst ab dem 1. Oktober mehr Miete zahlen.
Während Arbeiten an der Immobilie stattfinden, hat der Mieter zudem ein Recht auf Mietminderung, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Ausnahme: Bei einer energetischen Modernisierung darf man die ersten drei Monate die Miete nicht mindern.
Ist die Modernisierungsmieterhöhung fehlerhaft erklärt, muss der Mieter die höhere Miete letzten Endes trotzdem zahlen. „Deswegen können wir nicht empfehlen, eine fehlerhafte Mieterhöhungsankündigung einfach zu ignorieren“, sagt Angelika Brautmeier, Rechtsberaterin des Mietervereins Stuttgart. Stattdessen solle man als Mieter den Vermieter darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung sechs Monate später in Kraft tritt, wenn sie fehlerhaft erklärt wurde.
Mehr zum Thema Modernisierungsmieterhöhung findest du hier.
Wie kann ich eine Mieterhöhung verhindern?
Eine Mieterhöhung zu verhindern ist schwer. Nur wenn ein Härtegrund vorliegt, können Mieter den Modernisierungsmaßnahmen schriftlich widersprechen. „Man muss hier unterscheiden zwischen einem Härtegrund hinsichtlich der Duldung der Modernisierung (§ 555 d II BGB), zum Beispiel bei einem schlechten Gesundheitszustand eines Mieters, und hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 559 IV BGB)“, erklärt Angelika Brautmeier.
Wenn die Miete nach der Modernisierungsumlage mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters betragen würde, kann eine Härte vorliegen. Dann muss der Mieter zwar die Modernisierung dulden, nicht aber die höhere Miete. „Diesen Grund können Mieter aber nicht vorbringen, wenn durch die Modernisierung die Mietwohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird“, sagt Brautmeier.
3. Mieterhöhung durch Staffel- oder Indexmietverträge
Eine Mieterhöhung kann auch direkt im Vertrag vereinbart werden – diese muss der Vermieter dann auch nicht mehr gesondert ankündigen. Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr um einen davor festgeschriebenen Betrag. Die Kappungsgrenze gilt bei einer solchen Vereinbarung nicht – einzig die Mietpreisbremse kann die Staffeln nach oben begrenzen.
Wichtig: Bei einem Staffelmietvertrag müssen Mieter keine Mieterhöhungen auf ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung fürchten. Diese darf der Vermieter dann nicht verlangen.
Bei einer Indexmiete kann sich seine Miete ebenfalls erhöhen. Diese orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Steigt dieser also enorm an, ist auch eine Mieterhöhung um denselben Prozentsatz zulässig.
Wichtig: Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier verboten. Auch Modernisierungsmieterhöhungen sind in der Regel nicht möglich. Der Vermieter kann also nicht beispielsweise einen Balkon anbauen und ausgehend davon die Miete erhöhen. Eine Ausnahme gibt es gemäß § 557b Absatz 2 BGB nur dann, wenn der Vermieter eine Sanierung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen muss, also aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat.
Mieterhöhung bei langjährigen Mietern
Auch wenn Mieter bereits zehn Jahre oder länger in der Wohnung zur Miete wohnen, haben sie dadurch im Falle einer Mieterhöhung keine zusätzlichen Gewohnheitsrechte. Sind die Mieterhöhungsschreiben des Vermieters formal richtig, gilt die Mieterhöhung ab dem angekündigten Zeitpunkt.
Der Vorteil langjähriger Mieter ist jedoch, dass die Miete in vielen Fällen nicht sofort auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden kann. Oft haben langjährige Mieter über viele Jahre keine Mieterhöhung bekommen, so dass sie deutlich weniger Miete gegenüber vergleichbarer Wohnungen zahlen. Der Vermieter darf hier wegen der Mietpreisbremse maximal um 20 Prozent, in Städten mit Wohnungsknappheit sogar nur 15 Prozent binnen drei Jahren die Miete anheben. Die Anpassung auf dasselbe Mietniveau würde demnach mehrere Jahre dauern.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Wird die Miete aufs ortsübliche Niveau oder wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung kann sich ein Mieter überlegen, ob er zum Ablauf des übernächsten Monats davon Gebrauch machen will (§ 561 BGB).
Beispiel für Sonderkündigungsrecht
Das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters geht dem Mieter am 15. Januar eines Jahres zu. Infolge muss der Mieter seine Kündigungserklärung bis 31. März (Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang) zum 31. Mai (Ablauf des übernächsten Monats) erklären. Er muss in der verbleibenden Zeit dann keine höhere Miete zahlen.
Zusätzlich hat der Mieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung ein weiteres Kündigungsrecht (§ 555 e BGB), das durch die Modernisierungsankündigung an sich ausgelöst wird. „Geht eine Modernisierungsankündigung am 15. Januar ein, kann der Mieter zum 31. März kündigen. Diese Sonderkündigung muss der Vermieter bis Ende Februar erhalten“, informiert Brautmeier.
Steigt die Miete immer weiter, lohnt es sich über einen Immobilienkauf nachzudenken. Erfahre, was sich mehr für dich lohnt: kaufen oder mieten?
29 Kommentare
castle am 28.02.2024 13:31
Wie verhält es sich bei Neuvermietung ?
Die Wohnung, 2013 komplett saniert, 62qm, war 10 Jahre für 600€ kalt vermietet.
Die Vergleichsmiete liegt zwischen 9,42 - 13,59.
Worauf muss ich mich gefasst machen ?
auf Kommentar antwortenD. Schubi am 28.02.2024 13:22
Ich finde es interessant, denn oft hat man als Mieter keine Ahnung welche Rechte man dem Vermieter gegenüber hat. Vermieter nutzen oft ihre Vorteile, da sie wissen wie groß die Wohnungs oft ist.
auf Kommentar antwortencastle am 28.02.2024 13:20
Wie verhält es sich bei Neuvermietung ?
Die bisherige Mieterin zahlte 10 Jahre lang
600 € kalt für 62qm für eine 2013 komplett sanierte Whg .
Um wieviel darf erhöht werden ?
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt lt. Mietspiegel zwischen 9,42 - 13.59 €.
auf Kommentar antwortenEichenberger Peter am 01.01.2024 09:43
6jahre miete , 4852 Rothrist,unveränderter Mietzins seit beginn 2017,kann Miete mit bezug auf irgendwelche Bestimmungen + oder - verändert werden
auf Kommentar antwortenMichael am 15.06.2023 12:24
Hallo Immowelt,
Ich konnte bisher keine Antwort auf meine Situation finden.
In Berlin ist gerade ein neuer Mietenspiegel bekanntgegeben worden.
Die Miete für meine Berliner Altbauwohnung liegt weitaus höher als der Mietenspiegel oder die Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse konnte nicht angewendet werden, da es sich um eine erhöhte Bestandsmiete handelt. (Vormieter akzeptierten die erhöhe Miete bei Erstvermietung nach Modernisierung, somit war diese gleiche Bestandsmiete auch für meinen Mietvertrag zulässig und die Mietpreisbremse konnte nicht angewendet werden)
Meine Frage ist jetzt, darf der Vermieter diese weit über dem Mietenspiegel liegende Bestandsmiete erhöhen?
Oder muß der Vermieter abwarten bis der Mietenspiegel oder die Vergleichsmiete die Bestandsmiete übersteigt.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Grüße
Michael
auf Kommentar antwortenKillermieze am 11.04.2023 03:59
Hallo
Auch ich habe eine Erhöhung bekommen.
Es wurden 3 Vergleichswohnungen im selben Haus (bj 1960) genannt ,die alle kernsaniert wurden und über eine Heizung verfügen.
In meiner Wohnung wurde nix getan und eine Heizung habe ich auch nicht. Nur einen Kaminofen, den ich selbst gekauft habe.
Meiner Meinung nach sind die Vergleichswohnungen absolut nicht vergleichbar und ob der ortsübliche Mietspiegel gilt, ist fraglich, denke ich wenigstens.
Liege ich da falsch?
Mein neuer Vermieter versucht mich raus zu mobben, da ich seit 2008 hier wohne und ich (noch) weniger Miete zahle.
Zum Beispiel, werden Sachen kaputt gemacht die ich im Garten stehen hatte, meine Garten Möbel mussten weg, weil angeblich alles neu gemacht werden soll, was jetzt aber auch schon fast 3 Jahre nicht passiert ist, usw...
Ich bin ja nicht grundsätzlich gegen die Mieterhöhung. Ich will das aber korrekt gemacht haben, weshalb der Vermieter einen Anwalt beauftragt hat. Was aber nix bringt, weil er diesem falsche Angaben gemacht hat.
Wie sieht da die Rechtslage aus?
auf Kommentar antwortenfrancurba am 25.11.2022 13:10
Hallo zusammen, wir sind in Düsseldorf Zentrum und bezahlen seit 2015, 700€ im Monat, nie geändert . Neue Vermieter (Firma) will Mieten zum 1050€ erhöhen. Ist dass eine richtige Erhöhung?
auf Kommentar antwortenMioGeami am 25.08.2022 17:47
Hallo, Indexzahl 2018 104 Indexzahl 2022 118,4 Mieterhöhung Kaltmiete 69,00 mehr ab Oktober.
Brief kam am 25.8.2022 Ist das alles richtig so?
auf Kommentar antwortenAli am 30.07.2022 14:04
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir wohnen in der Nähe von Heidelberg und haben ein Mieterhöhungsanschreiben erhalten. Zahlen kalt 700 € nun soll die neue Kaltmiete 740€ betragen.
Als Begründung hat der Vermieter das Mietniveau in der Umgebung im Anschreiben festgelegt. Er meinte zudem, dass die geltend gemachte Vergleichsmiete sich auf die Recherche in gängigen Internetportale nach vergleichbare Wohnungen in der Umgebung richten.
Ich habe natürlich erstmal untersucht ob es ein Mietspiegel indem Dorf existiert. Auf Anfrage beim Rathaus meinten die Kollegen, dass es kein Mietspiegel gibt.
Also hat der Vermieter, Vergleichsmieten ( Eigene Wohnungen die er neu vermietet hat und unterwandern WG-Wohnungen) genannt. Zudem hat er die teuren Wohnungen genannt. Ich weiß, dass es eine Vergleichswohnung gibt die genauso zahlen wie wir.
Außerdem hat er ein Anwalt beantragt und dieser hat gemeint, da ich mich im Verzug befinde muss ich die Miete zustimmen und sogar den Anwalt eine Gebühr überweisen.
Die Frage ist befinde ich mich wirklich im Verzug? Ich habe doch die Mieterhöhung klar und deutlich abgelehnt.
Kann der Vermieter trotzdem eine Mieterhöhung verlangen?
auf Kommentar antwortenNikki2000 am 30.04.2022 09:19
Hallo Immowelt.
Ich habe nun eine Mieterhöhung bekommen. Ich habe aber in den letzten 8 Jahren noch nie eine bekommen. Kann er nach sovielen Jahren trotzdem die Miete erhöhen oder gibt es da eine Regelung das man nach gewissen Jahren keine Mieterhöhung dulden muss?
auf Kommentar antwortenUmverteiler am 26.01.2023 08:57
Sie sollten mal Ihren Vermieter fragen, warum Sie denn nach 8 Jahren eine Mieterhöhung bekommen,
er könnte Ihnen ja auch nach 8 Jahren die Miete erlassen, da Sie ja schon so viel in den letzten 8 Jahren bezahlt haben....
Gundi am 03.07.2022 07:36
Wie irre ist denn diese Frage?
Sei froh und dankbar dass Du 8 Jahre keine Mieterhöhung bekommen hast.
Wolltest Du 8 Jahre keine Gehaltserhöhung?
Und würdest Du dann dem Arbeitgeber zustimmen das er deshalb keine Gehaltserhöhung mehr zahlen muss weil Du 8 Jahre keine Gehaltserhöhung hattest????
bladyredrum am 27.03.2022 12:35
Hallo Immowelt,
unsere Wohnung ist aus der sozialen Mietfestsetzung gefallen. Jetzt besteht gegenüber dem Mietspiegel ein großes Nachholepotenzial. Die Miete wurde auch prompt um die maximal mögliche Mieterhöhung i.H.v. 15% (für Berlin) angehoben. Die Miete darf innerhalb von 3Jahren nicht um mehr als 15% steigen. Darf das nächste Mieterhöhungsverlangen erst nach 36Monaten gestellt werden und gilt dann zwei Monat später oder darf der Mieter bereits nach 35 Monaten ein neues Mieterhöhungsverlangen raussenden, welches zum 37ten Monat aktiv wird?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 28.03.2022 14:11
Hallo bladyredrum,
die Miete kann erst zum 36 Monat wieder erhöht werden. Die Erhöhung muss aber drei Monate zuvor angekündigt werden.
Beste Grüße
Klaus261960 am 20.12.2021 15:40
Hallo Immowelt,
danke für Ihre Antwort.
Bei uns ist es so: Im Mietvertrag ist geregelt, dass wir den kompletten Garten gemietet haben und ihn bepflanzen und in Ordnung halten- was wir auch säuberlich tun. Von unserer Seite aus tun wir eigentlich alles um niemandem Probleme zu machen.
Unser Vermieter nimmt sich uns gegenüber Rechte raus, in unserem gemieteten Garten einfach irgendwas zu tun was ihn stören könnte. Es gibt aber nichts störendes, denn alles ist gepflegt und gesund was an Pflanzen vorhanden ist. Es steht nichts im Mietvertrag, dass unser Vermieter hier walten und schalten darf wie er will.
Was er nicht macht,ist, dass er unseren Einganngsbereich von der Strasse zum Haus nicht in Ordnug bringt trotz mehrere Hinweise darauf. Mittlerweilen besteht schon Gefahr des stolperns, und das zur jetzigen Zeit wo es Winter wird. Wir haben des öfteren Publikumsverkehr und haben deswegen schon mehrmals hingewiesen. Was können wir dagegen tun??
Für eine eventuelle Antwort wäre ich dankbar
LG Klaus
auf Kommentar antwortenredaktion.immowelt.de am 22.12.2021 08:28
Hallo Klaus,
alles in allem hört sich das natürlich nicht schön an. Der Vermieter dürfte demnach ihren Garten schonmal nicht betreten, das allein ist Hausfriedensbruch und Sie könnten rechtlich dagegen vorgehen. Dass der Hauseingang nicht entsprechend gemacht wird, sollte mit einer entsprechenden Mängelanzeige gemeldet werden. Dazu finden Sie auch in unserem Ratgeber weitere Tipps.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Klaus261960 am 18.12.2021 10:25
Hallo und guten Tag,
wir haben 2016 ein freistehendes älteres Häüschen mit 850 qm Grund gemietet. Beim unterschreiben des Mietvertrages hat man uns von seitens der Vermieter versprochen dass es keine Mieterhöhungen gibt da ich mich um den Garten kümmere. Im Laufe der letzten 12 Monate hat der Vermieter uns unseren Vorgarten teilweise zerstört indem er intakte Thuja und bestehende Hecken(Sichtschutz) einfach abrasierte ohne dass er Neupflanzung angekündigt hatte. Die Pflanzen waren alle gesund und gepflegt durch uns. Es gäbe viel zutun hier im Eingangsbereich für den Vermieter, das heisst u.a. Gefahrenbeseitigung,, für das er sich aber nicht zuständig fühlt. Immer heisst es, "wenn ihr es bezahlt, dann kann man das machen". Jetzt will unser Vermieter grundlos die Miete erhöhen und möchte sofort im Januar mehr Geld sehen. Ist das so zulässig??
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 20.12.2021 14:51
Hallo Klaus,
das kommt alles auf den Mietvertrag an. Wenn alles nur mündlich geregelt ist, und sie laut Vertrag beispielsweise den Garten nicht nutzen dürfen, darf der Vermieter dort machen, was er will. Andererseits müssten Sie dann auch nicht den Garten pflegen, wenn dies nicht im Mietvertrag geregelt ist. Das wäre dann Sache des Vermieters. Zur Mieterhöhung: Auch da kann der Vermieter walten, wie er will, solange er nicht an die Mietpreisbremse gelangt. Dazu haben wir auch einen Ratgeber.
Lady89 am 14.11.2020 05:14
Hallo Immobilien, wir haben jetzt nach über 2 Jahren bei unserer Betriebs und heizkostenabrechnung zugleich eine Mieterhöhung von 95€ bekommen. Ist das rechtens?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 16.11.2020 15:31
Hallo Lady89,
ein Vermieter darf die Kaltmiete innerhalb eines Dreijahreszeitraums um maximal 20 %, in ausgewiesenen Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, um höchstens 15 % erhöhen. Zudem darf die neue Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, was der Vermieter mit einem Mietspiegel, ggf. mit Nennung dreier Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründen muss.
Betriebkosten können angepasst werden, allerdings nicht willkürlich, sondern dann, wenn sich herausstellt, dass die bisherigen Vorauszahlungen nicht ausreichend sind. Sofern es sich um eine Betriebkostenpauschale handelt, muss der Vermieter duch eine einmalige Abrechnung belegen, dass die bisherigen Pauschalen nicht ausreichen.
Hinsichtlich der Fristen gilt § 558b BGB: "Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens."
Wir kennen den genauen Inhalt des Schreibens nicht, möglicherweise sollten Sie aber vor Ort von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen, ob die Erhöhung überhaupt wirksam ist.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Dietrich am 20.07.2020 15:50
Kann der Vermieter die Miete trotz Lärmbelastung der Nachbarn im Haus erhöhen?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 21.07.2020 16:55
Hallo Dietrich,
es handelt sich dabei um zwei unabhängige Fälle: Der Vermieter kann aus einem berechtigten Grund, zum Beispiel aufgrund von Modernisierung oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die Miete erhöhen. Der Mieter kann gleichzeitig aber auch unter Umständen aufgrund von Lärmbelästigung die Miete mindern. Unterm Strich kann so eine höhere oder eine niedrige Miete stehen, je nachdem wie hoch die Erhöhung bzw. die Mietminderung ist.
Sollten Sie die Miete mindern wollen, empfehlen wir Ihnen, sich erst durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zum konkreten Vorgehen beraten zu lassen. Bitte verstehen Sie zudem, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
berghex am 07.05.2020 20:22
Hallo Immowelt Redaktion,
unsere letzte Mieterhöhung war am 01.04.2019. Im Januar 2020 erhielten wir wieder ein Mieterhöhungsschreiben zum 01.05.2020. Wir haben die neue Miete noch nicht gezahlt, da wir nach allen Recherchen doch wohl erst zum 01.ü7.2020 eine höhere Miete zahlen müssten. Stimmt das so??
Eigentlich hätten wir alles überprüfen lassen sollen: es gibt in unserer Gemeinde keinen Mietspiegel. Als "Nachweis" für die ortsübliche Miete schickte der Vermieter einen Internet-Ausdruck der Mietpreise der nächstgelegenen Stadt mit; keine Angabe von 3 Vergleichswohnungen. De anderen Mieter hier im 5-Familienhaus haben klaglos die Erhöhung bezahlt.
Und es lieben Friedens Willen werden wir die Erhöhung auch mitmachen - wollen aber erst ab 01.07.2020 bezahlen.
Wie sieht Ihre Refaktion das?
Danke für meine Antwort im Voraus!
Freundliche Grüße
Ingrid
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 08.05.2020 10:33
Hallo berghex,
Sie haben richtig recherchiert. Laut § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Als Nachweis für die ortsübliche Vergleichsmiete sind Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder die Nennung von drei konkreten, d.h. zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens vermietete Vergleichswohnungen zulässig. Ein Internetausdruck mit Mietangeboten reicht nicht aus, da hier weder die Möglichkeit besteht, die Vergleichbarkeit zu überprüfen, noch nachzuprüfen, ob die Wohnungen zu den dort angegebenen Preisen auch vermietet werden/wurden. Selbst wenn der Vermieter z.B. durch Nennung von drei Vergkeichswohnungen der Nachbarstadt die Mieterhöhung begründen wollte, so müsste die Nachbarstadt auch tatsächlich mit Ihrem Ort vergleichbar sein; nur dann ist es zulässig, Wohnungen in Nachbarorten zur Begründung einer Mieterhöhung heranzuziehen.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Sven am 05.05.2020 20:59
Hallo Immowelt Redaktion,
ich habe eine Mieterhöhung bekommen und für meinen Ort gibt es keinen Mietspiegel.
Mein Vermieter hat aus diesem Grund drei Vergleichsmieten angegeben.
Nun meine Fragen:
1. Müssen diese 3 Vergleichsmieten Bestandsmieten sein (bereits vermietete Wohnungen),
oder sind auch Wohnungsangebote aus Online-Portalen zulässig?
2. Welche reale Möglichkeit habe ich bei Bestandsmieten dies zu kontrollieren?
Ich kann doch schlecht bei einem Mehrfamilienhaus an jeder Tür klingeln, mir die Wohnung
zeigen lassen und die Höhe der Miete erfragen.
Wenn Wohnungsangebote aus Online-Portalen zulässig sind, dann könnten diese 3 doch
theoretisch drei Wohnungen meines Vermieters sein, die er für kurze Zeit (bis meine Miet-
erhöhung abgeschlossen ist) zu erhöhten Preisen anbietet.
Vielen Dank für eine hilfreiche Antwort
Mit freundlichen Grüßen
Sven
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 07.05.2020 07:55
Hallo Sven,
die drei Vergleichswohnungen müssen reale Wohnungen sein und nicht nur Angebote. Allerdings wäre es durchaus möglich, dass der Vermieter 3 eigene (reale) Wohnungen aus seinem Bestand heranzieht.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Tina am 29.04.2020 12:04
Liebe Immowelt-Redaktion,
in meinem Mietvertrag steht unter "Sonstige Vereinbarungen" (nicht unter Staffelmiete), dass sich die Miete jährlich um 2 % erhöht. Stellt dies eine Staffelmiete dar, auch wenn sie nicht als solche ausgewiesen ist? Ist diese dann nichtig, weil sie in Prozent angegeben wurde und nicht als absoluter Euro-Betrag? Nun habe ich noch eine weitere Mieterhöhung erhalten, wegen einer Modernisierungsmaßnahme. Muss ich nun die 2 % jährlich und noch die Erhöhung durch die Modernisierung zahlen oder welche von den beiden Erhöhungen gilt nun? Vielen lieben Dank im Voraus! Ich weiß es sehr zu schätzen, dass Sie sich die Zeit nehmen, Mietern hier zu helfen.
Mit freundlichen Grüßen
Tina
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 30.04.2020 09:08
Hallo Tina,
die Intention des Vermieters ist hier eindeutig darin zu sehen, dass er eine Staffelmiete vereinbaren wollte. Insofern kommt es nicht darauf an, ob die 2%-Staffelung unter "Sonstige Vereinbarungen" und nicht unter "Staffelmiete" geregelt wurde.
Staffelmietvereinbarungen müssen grundsätzlich in einem Betrag ausgewiesen sein, also dahingehend, dass festgelegt wird, dass sich die Miete am XX.XX.XXX um z.B. 30 Euro auf z.B. 630 Euro erhöht. Vereinbarungen mit reinen Prozentangaben sind unwirksam (siehe hierzu: BGH VIII ZR 197/11). Die unwirksamkeit einer solchen Klausel hat zur Folge, dass sich die Miete nicht automatisch erhöht.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Amschel am 28.04.2020 18:36
Hallo, wie sieht es mit einer Garagenmieterhöhung in einem einheitlichen Mietvertrag aus? Die Nettokaltmiete der Wohnung wird um 15% erhöht, was nachvollziebar ist. Dazu aber wird die Miete der Garage von 30 EUR auf 34 EUR erhöht. Ist das rechtens so oder ist nicht die Kappungsgrenze überschritten?
Es sind dazu im Mieterhöhungsschreiben 10 Vergleichswohnungen aufgeführt und 3 Vergleichsgaragen, die eine andere Anschrift als die Wohnungen haben. Ist das so richtig begründet?
Vielen Dank.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 29.04.2020 11:41
Hallo Amschel,
wenn die Miete für die Wohnung um 15 % und die der Garage um knapp 15 % erhöht wird, ist unserer Ansicht nach die Kappungsgrenze nicht überschritten.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Yigit am 07.04.2020 13:04
Hallo
Ich wohne seit 3 Jahren in der Wohnung jetzt möchte der Vermieter die Miete erhöhen.
Meine erste Frage besteht darin im Mietvertrag hat der Vermieter davon abgesehen eine Index also Staffelmiete vorzunehmen diese Felder sind auch leer im Vertrag . Darf er trotzdem als Grund die ortsübliche Mietpreis als Begründung nehmen?
Meine zweite Frage ist die, ich bin mit meinem Nachbar zur selben Zeit in das Gebäude eingezogen darf er nur mir die Miete erhöhen oder muss er beiden die Miete erhöhen?
Vielen dank
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 08.04.2020 08:28
Hallo Yigit,
da wir den Mietvertrag nicht kennen, können wir konkret keine abschließende Antwort geben. Im Allgemeinen ist es jedoch so, dass viele vorgefertigte Formularmietverträge optionale Klauseln zu Index- oder Staffelungen enthalten. Werden diese dann nicht ausgefüllt oder durchgestrichen, so ist ein Mietvertrag ohne Index- oder Staffelvereinbarung zustande gekommen. Für solche Verträge gilt, dass der Vermieter innerhalb der gesteztlich festgelegten Grenzen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung fordern kann. Die neue Miete darf dabei nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete werden.
Sofern der Vermieter sich an die gesetzlichen Vorgaben hält, steht es ihm frei, bei dem einen Mieter die Miete zu erhöhen und bei dem anderen nicht.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Marcus am 06.04.2020 10:32
Hallo,
Ich wohne seit 2011 in meiner Wohnung in Göttingen und habe seitdem eine Miete von 240 € bezahlt (8,45 €/m²). Dies setzt sich aus der Kaltmiete (170,00€) und den Betriebskosten (70,00€) zusammen. Jetzt bekam ich am 20.02.2020 einen Brief zu einer Mieterhöhung zum 1.4.2020 : 210,00 € Kaltmiete (10,44€/m²) + 85,00 € Betriebskosten. Das wäre eine Erhöhung der kaltmiete um 23,5%. Jetzt habe ich den Brieg allerdings heute erst gelesen und mittlerweile einen weiteren Brief bekommen, dass es ab den 1.5. soweit sein soll..
Nichtsdestotrotz fehlt hier für mich die 3 Monatsgrenze (März, April, Mai), sodass in meinen Augen frühestens eine Mieterhöhung zu Juni zulässig wäre; zum anderen gibt es in dem Schreiben keinerlei vergleiche zu anderen Wohnungen, es steht jediglich ein Verweis auf "der Preis entspricht damit bereits seit einiger Zeit nicht mehr der Meithöhe vergleichbarer Wohnungen") .. reicht das als Vergleich? Und ist die Erhöhunh von über 20% zulässig, wenn seit nunmehr 8 Jahren keine Erhöhung stattgefunden hat? Vielen Dank im Vorraus und beste Grüße!
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 07.04.2020 10:26
Hallo Marcus,
Vermieter dürfen die Kaltmiete innerhalb eines Dreijahreszeitraums um maximal 20 %, in ausgewiesenen Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, um höchstens 15 % erhöhen. Zudem darf die neue Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, was der Vermieter mit einem Mietspiegel, ggf. mit Nennung dreier Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründen muss. Betriebkosten können angepasst werden, allerdings nicht willkürlich, sondern dann, wenn sich herausstellt, dass die bisherigen Vorauszahlungen nichta usreichend sind. Sofern es sich um eine Betriebkostenpauschale handelt, muss der Vermieter duch eine einmalige Abrechnung belegen, dass die bisherigen Pauschalen nicht ausreichen.
Hinsichtlich der Fristen gilt § 558b BGB: "Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens."
Wir kennen den genauen Inhalt des Schreibens nicht, möglicherweise sollten Sie aber vor Ort von einem Mieterverein oder einem fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen, ob die Erhöhung überhaupt wirksam ist, ihren Schilderungen zufolge könnte das durchaus der Fall sein.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Roman am 03.03.2020 18:07
Hallo,
ich bin Mieter in einer Hamburger Wohnung seit 2015. Nun möchte der Vermieter zum ersten Mal die Kaltmiete erhöhen um 15%.
Momentan zahle ich den Mietpreis gemäß Mietspiegel. Der Vermieter begründet die Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen von ImmobilienScout24 die deutlich höhere Mieten zahlen.
Nun meine Frage, ist das so rechtens ?
Danke für den Rat!
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 04.03.2020 09:24
Hallo Roman,
die Vorgehensweise ist zumindest fragwürdig. Zwar ist es möglich, drei Vergleichwohnungen für eine Mieterhöhung heranzuziehen. Wenn sich der Vermieter allerdings lediglich auf Online-Inserate bezieht, die er gar nicht kennt, dürfte es wohl kaum nachprüfbar sein, ob die Wohnungen auch wirklich vergleichbar sind. Ob der Vermieter bei einer möglichen gerichtlichen Auseinandersetzung sich durchsetzen könnte, scheint uns auch fraglich. Die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel setzt sich aus den Preisen aus Neuvermietungen und Mieterhöhungen der letzten vier Jahre zusammen. Bei Neuvermietungen darf die Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, so dass die drei Vergleichswohnungen möglicherweise gar nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiederspiegeln.
Eine rechtsverbindliche Auskunft ist uns aus der Ferne allerdings nicht möglich. Im Zweifel müssten Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Hallo am 20.02.2020 21:32
Hallo,
vielleicht können Sie mir weiterhelfen:
Ich habe eine Mieterhöhung über 15 % erhalten (= 8,05 € / qm).
Ich wohne in einem Altbau Baujahr vor 1900 in mittlerer Wohnlage in Düsseldorf. Der Vermieter nimmt aber den qm-Preis von Baujahr ab 1948. Außerdem ist das Bad recht alt (ca. 50 Jahre) und der Boden besteht aus alten, teilweise welligen, gestrichenen Holzdielen. Ist eine Mieterhöhung in diesem Fall gerechtfertigt?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 21.02.2020 08:17
Hallo,
da in Düsseldorf die Mietpreisbremse gilt, darf der Vermieter innerhalb eines Dreijahreszeitraums die Miete um maximal 15 % erhöhen, das allerdings nur auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob in Ihrem Fall die Mieterhöhung zulässig ist, können Sie eruieren, indem Sie sich den Mietspiegel besorgen. Da Mietspiegel nicht genormt sind und von daher je nach Gemeinde ganz unterschiedlich aufgebaut sein können, können wir nicht sagen, ob die Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse zulässig wäre. Im Regelfall dürfte das nicht so sein, es gibt jedoch auch Mietspiegel, bei denen Sanierungen die Einstufung in eine bessere/jüngere Klasse rechtfertigen. Mietspiegel sind zudem oft so aufgebaut, dass bestimmte Ausstattungsdetails, energetische Maßnahmen oder Sanierungen zu Zu-, bzw. Abschlägen von einer Basismiete führen. Das Alter des Bades ist nicht immer ein Kriterium für Zu- oder Abschläge, sondern eher die Ausstattung des Bades, also z.B. die Frage, ob Bad und WC getrennt oder in einem Raum sind. Unser Tipp deshabl: Besorgen Sie sich den Mietspiegel (bei der Gemeinde oder auch beim örtlichen Mieterverein) und rechnen Sie die Zulässige Miete anhand der Kriterien des Mietspiegels aus.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
EJ9 am 19.02.2020 21:14
Hi,
Mir ist Heute (19.02.2020) ne Erhöhung ins Haus geflattert.
Kein Datum auf dem Schreiben und Erhöhung zum 1.04.2020
Wenn ich das richtig sehe, ist dieses schreiben also Hinfällig, da die 3 Monatsfrist ja nicht gegeben ist.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 20.02.2020 09:21
Hallo EJ9,
ohne genaue Kenntnis von Form und Inhalt des Schreibens können wir nicht abschließend beurteilen, ob das Mietererhöhungsverlangen wirksam ist oder nicht. Im Allgemeinen dürfte ein fehlendes Datum noch nicht zu einer kompletten Unwirksamkeit führen, da der Mieter ja trotzdem Kenntnis erlangt hat. Allerdings muss der Vermieter laut Gesetz die Zustimmung des Mieters einfordern und die Erhöhung auch gesetzeskonform begründen. Einfach zu schreiben "ich erhöhe die Miete zum... von xx auf YY Euro" reicht also nicht. Ggf. sollten Sie vor Ort von einem Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen, ob die Mieterhöhung wirksam ist oder nicht.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
engelmira51 am 17.02.2020 19:27
Hallo, ist es korrekt das ein Vermieter, der 7 Jahre die Miete nicht erhöht hat,
diese um mehr als 40% erhöhen darf
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 18.02.2020 09:13
Hallo engelmira51,
selbst wenn ein Vermieter 20 Jahre lang die Miete nicht erhöht hat und die Miete massiv günstiger als üblich ist, gelten die Regelungen des § 558 BGB uneingeschränkt: Die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Wenn ein Vermieter glaubt, er könne wegen einer günstigen Ausgangsmiete oder gar einer Klausel im Mietvertrag eine darüber hinausgehende Mieterhöhung durchsetzen, so ist das schon alleine deshab reines Wunschdenken des Vermieters, weil es in § 558 BGB (6) heißt: "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Birkholz am 09.02.2020 16:42
Wie rechnet sich der 3 Jahreszeitraum, in dem die Mieterhöhung 15% bzw 20% nicht übersteigen darf?
Wenn ich zum Dezember 2016, April 2018 eine Mieterhöhung erhalte und die nächste im Januar 2020? Wird es in Kalenderjahren berechnet oder ein Jahr=12 Monate? Wie wird die Frist genau berechnet?
Herzlichen Dank
Ansonsten eine sehr informative Seite
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 10.02.2020 11:43
Hallo Birkholz,
angenommen, es gilt die 20%-Grenze: Sofern der Vermieter die Miete dann um 20 % erhöht, kann er drei Jahre lang keine weitere Mieterhöhung mehr durchführen. Er kann die Miete natürlich zunächst um einen Betrag erhöhen der geringer ist als die 20 % und dann z.B. eineinhalb Jahre später eien weitere Mieterhöhung durchführen. Diese darf dann allerdings nur so hoch sein, dass ausgehend von der Ursprungsmiete die neue Miete maximal 20 % höher ist. Wenn Mieterhöhungen also im Dezember 16 und April 18 durchgeführt werden, dann nur in der Höhe, dass die Miete maximal 20 % höher ist und dies bis Dezember 19. Ab Januar 20 wäre dann eine weitere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, wobei dann allerdings als Ausgangsmiete zur Berechnung der 20 % die Erhöhung vom April 18 berücksichtigt werden muss.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
e.t.72072 am 04.02.2020 09:14
Darf ein Vermieter nach über 35 jährigem Mietverhältniss die Miete jetzt auf einmal auf den aktuellen Mietspiegel zurückführend erhöhen.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 04.02.2020 10:32
Hallo e.t.72072,
auch bei einer extrem niedrigen Ausgangsmiete gilt die gesetzliche Regelung, dass eine Mieterhöhung maximal 20 Prozent, in ausgewiesenen Gebieten mit Wohnungsknappheit maximal 15 Prozent, betragen darf. Insgesamt darf die Miete innerhalb eines Dreijahreszeitraums um höchstens 20/15 Prozent steigen, d.h., selbst dann, wenn der Vermieter heute eine 20-Prozent-Erhöhung vornimmt und die Miete ist immer noch unter dem ortsüblichen Niveau, so kann die nächste Mieterhöhung erst nach drei Jahren wirksam werden.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Angela am 30.01.2020 13:07
Sehr geehrtes Beraterteam,
ich habe zum 01.05.2020 eine Mieterhöhung um 1,00 € pro m² bekommen. Laut neuen Mietspiegel 2020 für unsere Stadt liegt der Mittelwert für meine Wohnung bei 6,85 €. Bisher zahlte ich 6,50 € und soll jetzt 7,50 € zahlen.
Ist es rechtens den höchsten Wert laut Mietspiegel anzusetzen? (Es wurden auch keine Vergleichswohnungen genannt.)
Alle anderen Angaben im Schreiben sind richtig.
Vielen Dank.
Mit freundlichem Gruß
Angela
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 31.01.2020 09:01
Hallo Angela,
ob in Ihrem konkreten Fall die Mieterhöhung zulässig ist, lässt sich aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Gerichte neigen in der Regel dazu, Mieterhöhungen, die deutlich oberhalb des Mittelwertes liegen nur dann für Rechtens zu erachten, wenn die Wohnung insgesamt eher überdurschnittlich ist, sich also in Hinblick auf Lage, Ausstattung, Wertigkeit positiv vom Durchschnitt abhebt. Im konkreten Fall dürfte es ratsam sein, vor Ort einen Mietevrerein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Patty am 26.01.2020 16:02
Miete war vor Einzug 1280 mit Steuer und haushaftpflicht ohne NK. ohne Heizkosten. Würde sofort auf 200 Euro erhöht.Haus befand sich im katastrophalen Zustand musste es renovieren.Küche war ausgeschrieben aber Schrott müssten selbst kaufen .Badezimmer ohne Amateuren und Waschbecken auch selbstgekauft. Vermieter rechtfertigt es kann unrenoviert und Geräte alles raus genommen werden.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 27.01.2020 09:49
Hallo Patty,
ein Vermieter kann frühestens 12 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses die Miete mit einer Frist von drei Monaten erhöhen, so dass die erste Mieterhöhung erst nach 15 Monaten wirksam werden kann. Zudem darf die Miete nach der Erhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und die Steigerung darf höchstens 20 %, in ausgewiesenen Gebieten mit Wohnraumknappheit höchstens 15 % betragen.
Soweit der renovierungsbedürftige Zustand beiden Vertragsparteien bekannt war und eine Übergabe in diesem Zustand vereinbart wurde, wäre dies dann der vertragsgemäße Zustand. Ist dem nicht so, schuldet der Vermieter einen zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand, also z.B. funktionierende Armaturen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
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