Beendigung des Mietverhältnisses

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Kaum eine andere Mietrechts-Frage beschäftigt Gerichte häufiger als die, wie eine Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auszusehen hat.

Klar ist: Die Wohnung darf bestimmte Abnutzungserscheinungen aufweisen. § 538 des Bürgerlichen Gesetzbuchs besagt: "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten."

Konkret bedeutet das: Bezieht ein Mieter eine Neubau- oder neu renovierte Wohnung und zieht nach ein paar Jahren wieder aus, muss diese nicht mehr im gleichen Zustand wie bei Bezug sein. Andererseits lautet die Streitfrage häufig, wo die normale Abnutzung aufhört und eine übermäßig starke Abnutzung oder Beschädigung der Mietsache beginnt.

So hat etwa das Landgericht Köln (Az.: 1 S 130/99) entschieden, dass ein Mieter berechtigt ist, Dübellöcher in Badfliesen zu bohren, um übliche Gegenstände wie Spiegel, Hängeschränke, Toilettenpapier- und Handtuchhalter zu befestigen. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Schadensersatz. Auch Kratzer in Parkettböden, die der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses entdeckt, gehören in gewissem Umfang zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Vertragsklauseln, wonach der Mieter das Abschleifen und die Neuversiegelung übernehmen muss, sind demnach ungültig, entscheid das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 10 U 46/03). Brandlöcher oder Rotweinflecken gehören allerdings nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch und müssen vom Mieter ersetzt werden, wenn dieser das Mietverhältnis beendet.

Ob ein Mieter Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten auszuführen hat, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Wurde gar nichts vereinbart, muss der Mieter zum Beispiel die Wände nicht neu streichen, wenn er auszieht. Vereinbarungen im Mietvertrag, die den Mieter unverhältnismäßig benachteiligen, muss dieser nicht hinnehmen. So urteilte etwa der Bundesgerichtshof (BGH), dass dem Mieter nicht gleichzeitig turnusmäßige Renovierungen und zusätzlich eine Endrenovierung aufgebrummt werden kann (Az.: VIII ZR 335/02). Bittere Konsequenz für den Vermieter: beide Klauseln sind unwirksam, der Mieter muss gar nichts renovieren.

Wohnt ein Mieter nur sehr kurze Zeit in einer Wohnung oder hat er erst kurz vor seinem Auszug turnusmäßig renoviert, kann nicht von ihm verlangt werden, dass er alle Schönheitsreparaturen erledigt. Gültige Mietvertrags-Klauseln können dann vorsehen, dass der Mieter sich anteilig an den Kosten beteiligt. Allerdings sind starre Quotenregelungen laut eines BGH-Urteils unwirksam (Az.: VIII ZR 52/06). Beispiel: Ein Mieter wohnt nur zwei Jahre in einer Wohnung. Laut Mietvertrag soll er, falls erforderlich, alle fünf Jahre streichen. Eine pauschale Regelung, wonach er in diesem Fall zwei Fünftel der Kosten zu tragen hat, ist ungültig. Grund: Starre Fristenregelungen, wonach ein Mieter in jedem Fall nach fünf Jahren renovieren muss, sind ebenfalls ungültig. Denn sie würden den Mieter auch dann zu einer Renovierung zwingen, wenn sie noch gar nicht nötig ist. Aus diesem Grund sind auch starre Abgeltungsklauseln unwirksam, entschied der BGH, der damit in jüngster Zeit seine frühere Rechtsauffassung erheblich abänderte.