Schönheitsreparaturen

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Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, ist der Vermieter für alle Schönheitsreparaturen verantwortlich.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB; § 538) heißt es: "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten." Demzufolge muss der Mieter nur für übermäßigen Verschleiß oder von ihm herbeigeführte Beschädigungen haften.

Aber: Es ist möglich, per Vereinbarung im Mietvertrag dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzubrummen. Heutzutage ist dies auch üblich. Allerdings dürfen solche Vereinbarungen nicht so weit gehen, dass der Mieter unangemessen benachteiligt wird.

Der Bundesgerichtshof hat in mehrere Gerichtsurteilen entschieden, wie das Thema Schönheitsreparaturen zu handhaben ist.

Zum einen dürfen die Abstände, in denen die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, nicht zu kurz sein. Fristen von zwei (Küche, Bad) bis fünf Jahren (Wohn- und Nebenräume) sind demnach zu knapp bemessen. Und auch die in dem aus den 1970er-Jahren stammenden Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums vorgeschlagenen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren, die lange Zeit auch vom Bundesgerichtshof als zulässig angesehen wurden, werden heute in der Rechtsprechung kritisch betrachtet. Der BGH jedenfalls geht von einem heute geringeren Verschleiß und besseren Renovierungsmaterialien aus und hält künftig längere Regelfristen als angemessen (Az.: VIII ZR 143/06).

Zudem muss geregelt sein, dass die Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn dies tatsächlich erforderlich ist. Sogenannte starre Fristenregelungen, wonach ein Mieter in jedem Fall nach einer bestimmten Zeit renovieren muss, sind demnach unwirksam. Dies gilt übrigens auch für anteilige Quotenregelungen in dem Fall, dass der Mieter auszieht, bevor Schönheitsrenovierungen fällig sind. In der Vergangenheit wurde oft vereinbart, dass der Mieter dann zeitanteilig für die Renovierungskosten aufkommen soll. Zieht er beispielsweise schon nach zwei Jahren aus, und er hätte nach fünf Jahren renovieren sollen, so wurde oft vereinbart, dass er anteilig zwei Fünftel der Kosten trägt - oder doch selbst renoviert. Doch solche Vereinbarungen sind laut der jüngeren BGH-Rechtsprechung ebenfalls unwirksam. Denn starre Quotenregelungen würden den Mieter zwingen, für eine bestimmte anteilige Abnutzung zu zahlen, die tatsächlich geringer ist.

Vom Mieter kann zudem nicht verlangt werden, dass er sowohl laufende Renovierungen als auch eine Endrenovierung bei seinem Auszug machen muss. Auch isolierte Endrenovierungsklauseln, wonach der Mieter in jedem Fall renovieren muss, bevor er auszieht, sind null und nichtig. Den Mieter benachteiligende Regelungen haben zur Folge, dass die Renovierungsklausel insgesamt unwirksam ist und dann die BGB-Regelung gilt, wonach der Mieter gar nichts tun muss.

Es ist auch nicht möglich, dem Mieter alle möglichen Renovierungsarbeiten als Schönheitsreparaturen aufzubrummen. Üblich sind Malerarbeiten (Wände, Decken, Heizkörper und Rohre, Innentüren, Außentüren- und Fenster von innen, gegebenenfalls das Streichen von Fußböden, Tapezieren). Den Austausch des alten Teppichbodens gegen einen neuen muss der Mieter dagegen nicht zahlen, sofern die Erneuerung nicht wegen übermäßigen Verschleißes oder Beschädigungen durch den Mieter nötig wurde. Auch für das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden ist der Mieter nicht zuständig.

Bisweilen steht in Mietverträgen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht selbst durchführen darf, sondern eine Fachfirma beauftragen muss. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam! Der Mieter darf selbst den Pinsel in die Hand nehmen. Er muss allerdings eine fachmännische Qualität mittlerer Art und Güte abliefern. Hobby-Qualität oder gar Pfusch muss der Vermieter nicht hinnehmen.

Merkt der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses, dass die von ihm gewählte Renovierungsklausel ungültig ist, kann er keine Schönheitsrenovierungen von seinem Mieter mehr verlangen. Auch eine Mieterhöhung als Ausgleich dafür, dass nunmehr der Vermieter für die Schönheitsrenovierungen zuständig ist, ist nicht statthaft. Diese Frage wurde lange Zeit von den Instanzgerichten höchst unterschiedlich behandelt. Einige Richter meinten, der Vermieter könne die Monatsmiete um rund 70 Cent je Quadratmeter und Monat erhöhen, das die Renovierungspflicht des Mieters eine Art Entgeltcharakter darstelle. Doch dieser Auffassung erteilte der Bundesgerichtshof eine Abfuhr (Az.: VIII ZR 181/07). Denn der Vermieter könne laut Gesetz nur die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Darüber hinausgehende Forderungen lassen sich aus dem Gesetz nicht ableiten. Der marktübliche Preis bestimme die Höhe der Wohnungsmieten, nicht die Kosten, die einem Vermieter dadurch entstehen, dass er für die Schönheitsreparaturen zuständig sei. Andernfalls könnte ein Vermieter bei einem bestehenden Mietverhältnis durch einen solchen Zuschlag eine Miete verlangen, die üblicherweise auf dem Wohnungsmarkt bei einer Neuvermietung gar nicht erzielbar wäre. Der Vermieter ist als Verwender für die ungültige Klausel verantwortlich, also trage er auch die finanziellen Konsequenzen.