Wohnungsgröße / Wohnfläche
Niemand muss für mehr zahlen, als er erhält. Das gilt für die Wohnfläche von Mietwohnungen allerdings nur mit Einschränkungen.
Mehrere Gerichte - unter anderem auch der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 295/03) - haben geurteilt, dass die Wohnungsgröße einer Mietwohnung bis zu zehn Prozent kleiner sein darf als im Mietvertrag angegeben. Eine Mietminderung ist in diesem Fall nur dann möglich, wenn der Mieter konkrete Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit nachweisen kann.
Die Quadratmeterzahl bei der Angabe der Wohnfläche ist somit nach herrschender Rechtsmeinung keine ausdrücklich zugesicherte Eigenschaft. Erst bei Abweichungen von mehr als zehn Prozent muss der Mieter keine Einschränkungen nachweisen und darf in der Regel die Miete mindern. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass eine Wohnung kleiner als angegeben ist, kann der Mieter bei Abweichungen ab zehn Prozent fordern, dass auch die Nebenkosten auf Basis der tatsächlichen Wohnungsgröße berechnet werden. In manchen Fällen muss der Mieter allerdings doch Abweichungen über zehn Prozent akzeptieren: Steht im Mietvertrag, dass die Quadratmeterangabe unverbindlich ist, kann unter Umständen auch eine größere Abweichung noch zulässig sein (BGH; Az.: VIII ZR 306/09). Eine Mietminderung ist sogar dann nicht möglich, wenn die Wohnung rund 20 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.
Übrigens: Es kann auch vorkommen, dass eine Mietwohnung größer ist, als im Mietvertrag angegeben. Auch dann gilt die Zehn-Prozent-Grenze. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nicht auf die tatsächlich größere Wohnfläche stützen, wenn die Wohnung um bis zu zehn Prozent größer ist als angegeben. Darüber, wie dies aussehen würde, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent größer als vereinbart ist, hat der BGH bisher allerdings noch nicht geurteilt.
Seit 2004 gilt die neue Wohnflächenverordnung. Diese Berechnungsmethode gilt für öffentlich geförderten Wohnraum wie Sozialwohnungen, nicht jedoch zwingend für frei finanzierten Wohnraum. Gerichte lassen die Maßstäbe der Wohnflächenverordnung jedoch auch für nicht geförderte Wohnungen gelten.
In der Wohnflächenverordnung ist zum Beispiel festgelegt, dass die Flächen von Balkonen und Terrassen in der Regel zu einem Viertel als Wohnfläche angerechnet werden können, außer sie sind besonders windstill und gut nutzbar. Dann gehen sie mit der Hälfte der Fläche in die Berechnung ein. Für Dachschrägen gilt: Die Flächen, die einen Meter oder weniger hoch sind, gelten gar nicht als Wohnfläche. Ab dieser Stelle zählen sie zur Hälfte, bei einer Höhe von zwei Metern oder mehr ganz zur Wohnfläche. In der Wohnung zählen alle Räume, also auch Flure, Abstellkammern und Toiletten zur Wohnfläche. Nicht zur Wohnfläche zählen Garagen, Kellerräume oder nicht ausgebaute Dachböden. Ein Wintergarten zählt dann voll zur Wohnfläche, wenn er beheizbar und somit auch im Winter als Wohnraum nutzbar ist. Unbeheizte Wintergärten zählen dagegen nur zur Hälfte zur Wohnfläche.
