Nebenkostenabrechnung prüfen: Wertvolle Tipps für Mieter

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Nebenkostenabrechnung prüfen: Das Wichtigste in Kürze

  • Mieter erhalten einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung von ihrem Vermieter. In der Regel kurz vor Jahresende.
  • Fast jede zweite Nebenkostenabrechnung enthält Fehler. Du solltest sie daher sorgfältig prüfen, um übermäßige Nachzahlungen oder zu geringe Rückerstattungen zu vermeiden.
  • Die Nebenkostenabrechnung kannst du in Eigenregie prüfen, mit Unterstützung des Mieterbunds oder eines Anwalts.
  • Nach Erhalt einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung hast du ein Jahr lang Zeit, Widerspruch einzulegen.
  • Dein Vermieter ist verpflichtet, dir eine formell und inhaltlich korrekte Nebenkostenabrechnung bereitzustellen.

Welche Ausgaben gehören zu den Nebenkosten?

Die Nebenkosten sind zusätzliche Ausgaben neben der Kaltmiete, die Mieter normalerweise monatlich an den Vermieter zahlen. Je nach Mietvertrag kann die genaue Zusammensetzung der Nebenkosten unterschiedlich ausfallen.

Die folgende Grafik zeigt, welche Ausgaben zu den üblichen umlagefähigen Nebenkosten gehören:

Paragraf 1 und 2 der Betriebskostenverordnung legt fest, welche Nebenkosten umlagefähig sind. Zu den nicht umlegbaren Nebenkosten gehören beispielsweise Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten.

Info

Ab dem 1. Juli 2024 entfällt das Nebenkostenprivileg. Kabelgebühren dürfen ab diesem Datum nicht mehr als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Stattdessen müssen Mieter ihre TV-Dienste individuell abonnieren und die Position der Kabelgebühren wird ersatzlos aus den Betriebskosten gestrichen.

Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen?

Nebenkostenabrechnung prüfen, Mann sitzt zu Hause vor dem Laptop und macht sich auf einem Block Notizen, Foto: iStock.com / pixelfit
Nach Zustellung die Nebenkostenabrechnung prüfen, um mögliche Fehler zu erkennen und sicherzustellen, dass du weder zu viel zahlst noch zu wenig erstattet bekommst. Foto: iStock.com / pixelfit

Ist im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, erhalten Mieter einmal jährlich die Nebenkostenabrechnung – auch Betriebskostenabrechnung genannt. In den meisten Fällen erfolgt die Zustellung kurz vor Jahresende, da dann die Abrechnungsfrist abläuft.

Laut Deutschem Mieterbund (DMB) weist nahezu jede zweite Nebenkostenabrechnung Mängel auf. Umso wichtiger ist es, deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig zu prüfen. So kannst du sicherstellen, dass du ausschließlich die Kosten trägst, die tatsächlich auf deinen Anteil entfallen.

Nebenkostenabrechnung eigenständig prüfen

  1. Stimmen grundlegende Angaben wie Name, Adresse, Bezeichnung der Wohnung?
  2. Ist der Abrechnungszeitraum korrekt und wurde die Abgabefrist eingehalten?
  3. Stimmen tatsächliche Kosten mit den gezahlten Vorauszahlungen überein?
  4. Bei besonders hohen Kosten sollten Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre vergleichen werden.
  5. Du kannst Einsicht in die Abrechnungsunterlagen deines Vermieters nehmen.
     

Diese Fragen können dir bei der Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung helfen:

  • Sind alle Betriebskosten korrekt aufgeführt?
  • Beträgt der Abrechnungszeitraum exakt 12 Monate?
  • Gibt es Rechenfehler? Stimmen Verteilerschlüssel, die Gesamtkosten und der zu zahlende Anteil?

Nebenkostenabrechnung vom Mieterbund prüfen lassen

Mieter können ihre Nebenkostenabrechnung auch mit professioneller Unterstützung überprüfen lassen. Das kann aufgrund der rechtlichen und rechnerischen Komplexität empfehlenswert sein.

Hilfe erhalten Mieter vom Mieterschutzbund oder einem Mieterverein. Das erfordert in der Regel eine Mitgliedschaft und einen Mitgliedsbeitrag. Die Prüfungsdauer kann einige Tage bis Wochen betragen, daher ist es wichtig, die Einspruchsfrist im Blick zu behalten. Die Mieterhilfe eV bietet Mitgliedern nicht nur eine kostenfreie Prüfung von Nebenkostenabrechnungen, sondern auch eine Rechtsberatung für sämtliche Mietprobleme. Die Mitgliedschaftskosten belaufen sich auf etwa 85 bis 133 Euro pro Jahr zuzüglich einer einmaligen Aufnahmegebühr.

Nebenkostenabrechnung von einem Anwalt prüfen lassen

Fachanwälte sind mit der aktuellen Rechtslage vertraut und können Nebenkostenabrechnungen inhaltlich und formell prüfen. Obwohl die Prüfung durch einen Anwalt in der Regel mit höheren Kosten verbunden ist, gewährleistet sie Sicherheit und potenzielle Einsparungen. Eine vorhandene Rechtsschutzversicherung könnte möglicherweise die Kosten übernehmen.

Auf der mehrfach ausgezeichneten Online-Beratungsplattform yourXpert findest du weitere Informationen und kannst deine Nebenkostenabrechnung zum Festpreis prüfen lassen.

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Laut Deutschem Mieterbund ist fast jede zweite Nebenkostenabrechnung für Wohnraum fehlerhaft. Überprüfen lohnt sich!

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Wie viel Zeit habe ich, meine Nebenkostenabrechnung zu prüfen und Widerspruch einzulegen?

Mieter haben nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit für einen Widerspruch, sofern Fehler festgestellt werden (§ 556, Abs. 3 BGB). Wenn deine Abrechnung beispielsweise am 31.12.2023 eingegangen ist, muss der Widerspruch spätestens bis zum 30.12.2024 bei deinem Vermieter vorliegen.

Nach Ablauf dieser Frist ist eine Anfechtung nicht mehr möglich. Ein zeitnaher Widerspruch ist empfehlenswert, insbesondere bei Nachzahlungen, um Zahlungsverzug ab dem 30. Tag zu vermeiden.

Die Form des Widerspruchs ist gesetzlich nicht genau festgelegt. Du kannst ihn per E-Mail oder postalisch, idealerweise als Einschreiben mit Rückschein, einreichen. Relevante Informationen wie Adressen, Datum, Begründung und Unterschrift müssen im Schreiben enthalten sein.

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  • Mit Erklärung und Beispielformulierungen

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Bevor du Belege anforderst oder Widerspruch einlegst, solltest du wirklich sicher sein, Fehler in der Nebenkostenabrechnung gefunden zu haben, um unnötige Spannungen mit deinem Vermieter zu vermeiden.

Welche Fehler treten am häufigsten in einer Nebenkostenabrechnung auf?

Dein Vermieter kann sowohl formelle als auch inhaltliche Fehler machen. Hier sind 10 häufige Fehler, begleitet von Tipps des Mietrechtsexperten Jens Hermann, um sie bei deiner nächsten Nebenkostenabrechnung leichter zu erkennen.

Fehlende Regelung zu den Betriebskosten im Mietvertrag

Fehlt im Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Nebenkosten auf den Mieter, sind nur die Heiz- und Warmwasserkosten von ihm zu tragen. Die übrigen Kosten sind bereits durch die Kaltmiete abgedeckt, erklärt Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg. Daher ist es ratsam, den Mietvertrag sorgfältig zu überprüfen, um festzustellen, welche Betriebskosten du übernehmen musst.

Unvollständige Nebenkostenabrechnung

Für eine rechtsgültige Nebenkostenabrechnung sind verschiedene Informationen erforderlich, darunter:

  • Betreffende Wohnung
  • Abrechnungszeitraum
  • Einzelne Kostenpositionen
  • Umlage- oder Verteilerschlüssel (anteilige Kosten für den Mieter)
  • Gesamthöhe der Betriebskosten
  • Höhe der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters
  • Angabe über eine Nachforderung oder Rückzahlung

Grundsätzlich gilt: Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein, ansonsten wird sie als fehlerhaft betrachtet. Unklare Kostenpositionen oder Angaben wie der Verteilerschlüssel Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monat (BGH, Az.: VIII ZR 84/07) machen die Abrechnung ungültig. In einem solchen Fall bist du nicht zur Zahlung dieser Nebenkosten verpflichtet, da du sie nicht überprüfen kannst.

Falscher Verteilerschlüssel

Bei der Auswahl des Verteilerschlüssels hat der Vermieter einen gewissen Spielraum. Dennoch muss dem Mieter klar erkennbar sein, nach welchem Umlageschlüssel abgerechnet wird. Der festgelegte Umlageschlüssel im Mietvertrag ist verbindlich; andernfalls müssen die Nebenkosten nach Wohnfläche verteilt werden.

Falsche Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt die Verteilung der warmen Betriebskosten, also Heizkosten und Kosten für Warmwasser. Normalerweise müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Bei älteren oder schlecht gedämmten Gebäuden sind oft 70 Prozent üblich, während der Rest nach Wohnfläche verteilt wird (§ 7 HeizkostenV). Weicht der Vermieter hiervon ab, kann der Mieter die geforderten Heizkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV).

Ausnahme: Es handelt sich um Mietwohnungen in einem Zweifamilienhaus, und der Vermieter wohnt selbst in einer davon. In diesem Fall können die Heizkosten pauschal abgerechnet werden.

Seit Anfang 2023 tragen Mieter und Vermieter gemeinsam die CO2-Abgabe-Kosten für Gebäude, die mit fossilen Brennstoffen beheizt werden. Entsprechend müssen Vermieter für 2024 eine angepasste Heizkostenabrechnung erstellen. Sie basiert auf einem Stufenmodell, das die CO2-Kosten je nach Energieeffizienz des Gebäudes verteilt. Das Bundeswirtschaftsministerium bietet einen Online-Rechner an. Mieter von Wohnungen mit Etagenheizung oder Einfamilienhäusern müssen den Vermieteranteil selbst berechnen und einfordern, wobei der Ministeriumsrechner und die Abrechnung des Energieversorgers hilfreich sind.

Verspätete Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung muss dir spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden (§ 556, Abs. 3 BGB). Erfolgt keine rechtzeitige Zustellung, bist du von einer Nachzahlung befreit, erhältst jedoch weiterhin eine Rückzahlung.

Falscher Abrechnungszeitraum

Die Nebenkostenabrechnung sollte in der Regel einen gültigen Zeitraum von 12 Monaten umfassen (§ 556, Abs. 3 BGB). Ein längerer Zeitraum stellt einen formalen Fehler dar und macht die Abrechnung ungültig, wie Fachanwalt Jens Hermann erklärt. Eine Ausnahme besteht bei einem kürzeren Abrechnungszeitraum, beispielsweise bei einem Einzug im August, wobei der Zeitraum vom 1. August bis 31. Dezember ausreichen würde.

Falsche Nebenkostenposten

Im Mietvertrag muss eindeutig festgelegt sein, welche Betriebskosten der Mieter übernimmt. Steht im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten oder sämtliche Betriebskosten trägt, gelten alle gängigen umlagefähigen Nebenkosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als vereinbart (BGH, Az.: VIII ZR 137/15).

Sind nur bestimmte Kosten aufgeführt, musst du auch nur diese zahlen. Eine allgemeine Auflistung wie Sonstige Nebenkosten ist unausreichend. Ist das der Fall, rät Hermann, diese Kosten aus der Abrechnung zu streichen. Konkrete Positionen müssen explizit benannt werden.

Umlage von Leerstandskosten

Bei Leerstand trägt der Vermieter die entstehenden Kosten. Er darf sie nicht auf die verbleibenden Mieter abwälzen. Die leerstehenden Wohnungen müssen in die Gesamtkosten einbezogen werden. Eine Veränderung der Gesamtquadratmeterzahl im Vergleich zum Vorjahr könnte darauf hinweisen, dass der Vermieter nur die vermieteten Wohnungen in der Abrechnung berücksichtigt hat, um Kosten zu reduzieren.

Umlage von Gewerberaumkosten

Bei einer Mischnutzung von Wohn- und Gewerberäumen dürfen Wohnraummieter nicht mit Kosten für die gewerbliche Nutzung belastet werden. Verwaltungskosten können beispielsweise auf Gewerbemieter umgelegt werden, auf Wohnraummieter jedoch nicht.

Oft werden separate Abrechnungen für Wohn- und Gewerbeteile erstellt. Für öffentlich geförderten Wohnraum gilt gesetzlich der Vorwegabzug (§ 20, Abs. 2 Satz 2 Neubaumietenverordnung), um Wohnraummieter vor Kosten zu schützen, die hauptsächlich durch gewerbliche Nutzer entstehen.

Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Der Vermieter muss sich bei der Nebenkostenabrechnung an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit halten, sprich ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis beachten (§ 556, Abs. 3 BGB). Trotz möglichen Unmuts müssen Mieter in der Regel hohe Nachforderungen zahlen (BGH, VIII ZR 195/03). Empfindet ein Mieter einzelne Nebenkosten als zu teuer, sollte das durch Belege belegt werden. Insbesondere bei Posten wie Gartenpflege, Gebäudereinigung oder Hausmeisterdiensten rät Fachanwalt Jens Hermann dazu, Angebote von anderen Betrieben einzuholen und Kostenvoranschläge zu vergleichen. 

Nebenkostenabrechnung geprüft und Fehler entdeckt: So gehst du vor

  1. Nebenkostenabrechnung eigenständig oder noch besser in Zusammenarbeit mit dem Mieterschutzbund oder einem Anwalt prüfen.
  2. Sollten Zweifel an der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung bestehen, kannst du Einsicht in die Belege deines Vermieters schriftlich anfordern. Kopien der Belege können nur im Sonderfall verlangt werden. Zum Beispiel, wenn dein Vermieter nicht persönlich vorbeikommen kann. Die Kosten für die Kopien müssen Mieter selbst tragen. Mietrechtsexperte Jens Hermann empfiehlt, die Belege mit dem Smartphone zu fotografieren, um sie gegebenenfalls einem Anwalt zeigen zu können. Ist es für die Überprüfung der Abrechnung nötig, dürfen Mieter auch die Einzelverbrauchsdaten ihrer Mitmieter einsehen (BGH, Az.: VIII ZR 189/17).
  3. Sollte sich herausstellen, dass deine Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, kannst du binnen 30 Tagen nach Erhalt Widerspruch einlegen.

    Jetzt Widerspruch einlegen

    Handelt es sich um eine zu hohe Nachforderung hast du zwei Möglichkeiten:
    Du zahlst die volle Nachforderung und erwähnst gleichzeitig das Recht zur Rückforderung. Als Alternative rät Jens Hermann, bei klaren Fehlern nur den berechtigten Anteil zu zahlen. Falls der Mieter mit dem Widerspruch recht hat, entfällt die Notwendigkeit, dem Vermieter wegen überzahltem Geld nachzulaufen.
  4. Nach dem Widerspruch erfolgt eine Nachbesserung, die du als Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung dulden musst (§ 556, Abs. 3 BGB). Spätere Korrekturen sind in der Regel ungültig.
Praxis-Tipp

Eine transparente Kommunikation zwischen dir und deinem Vermieter ist besonders wichtig. Dein Vermieter sollte dir die Nebenkostenabrechnungen innerhalb der gesetzlichen Fristen zusenden und bei Fragen die erforderlichen Informationen bereitstellen, um mögliche Missverständnisse zu verhindern.

FAQ - Nebenkostenabrechnung prüfen: Wertvolle Tipps für Mieter

Warum ist es ratsam, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen?

Das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung ist komplex und fehleranfällig. Vermieter müssen Belege sammeln, Betriebskosten korrekt umlegen und gesetzliche Fristen einhalten. Tägliche Gerichtsentscheidungen im Mietrecht erschweren die korrekte Abrechnung. Häufig machen Vermieter unbeabsichtigt Fehler, indem sie nicht umlagefähige Kosten wie Reparaturen abrechnen.

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen können nicht nur einmalig hohe Nachzahlungen, sondern aufgrund der falschen Abrechnung oft auch eine Erhöhung der Vorauszahlungen nach sich ziehen. Langfristig kann sich das negativ auf deinen Geldbeutel auswirken. Daher ist es besonders ratsam, deine Nebenkostenabrechnung von Fachleuten überprüfen zu lassen.

Wann müssen Differenzen beglichen werden?

Grundsätzlich sollten weder du noch dein Vermieter auf zusätzlichen Kosten sitzen bleiben.

  • Vorauszahlungen übersteigen die tatsächlichen Kosten: Der Vermieter erstattet den Überschuss innerhalb von 30 Tagen.
  • Vorauszahlungen sind niedriger als die tatsächlichen Kosten: Der Mieter begleicht die Differenz innerhalb von 30 Tagen.

Was sollte ich tun, wenn meine Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Nach Paragraf 556 Abs. 3 BGB sollte die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eintreffen. Der Abrechnungszeitraum erstreckt sich in der Regel vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres, und die Abrechnungsfrist des Vermieters läuft vom 01.01. bis 31.12. des Folgejahres. Das bedeutet, die Abrechnung für das Jahr 2023 muss bis zum 31.12.2024 zugestellt werden. Trifft die Nebenkostenabrechnung bei dir zu spät ein, kann sich das auf verschiedene Weisen auswirken:

  • Nachzahlungsaufforderung ist hinfällig: Bei verspäteter Zustellung verliert eine Nachzahlungsaufforderung normalerweise ihre Gültigkeit, sprich Mieter müssen keine verspäteten Nachzahlungen leisten. Selbst wenn die Post rechtzeitig vom Vermieter aufgegeben wurde, aber verspätet beim Mieter ankommt, muss der Vermieter für das Fehlverhalten geradestehen (§ 278 BGB / BGH VIII ZR 107/08). Generell muss der Vermieter stets nachweisen, dass er die Verspätung nicht absichtlich oder fahrlässig verursacht hat (BGH, Az.: VIII ZR 249/15).
    Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn beispielsweise der Stromanbieter eine höhere Stromrechnung zu einem späteren Zeitpunkt nachreicht, kann der Vermieter nichts für die Verzögerung und du musst der Nachforderung nachkommen.
  • Rückzahlung steht weiterhin zu: Sollten Mieter ein Guthaben aufgrund zu hoher Vorauszahlungen zurückbekommen, bleibt das Recht auf Rückzahlung trotz verspäteter Abrechnung bestehen. Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, betont, dass der Mieter das Recht hat, eine Abrechnung zu bekommen. Insbesondere, wenn er mit einer Rückerstattung rechnen kann, sollte er diese unbedingt einfordern.

Kennst du dich mit den Verjährungsfristen aus, bist du stets auf der sicheren Seite.

Was, wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert?

Wenn der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung die Belegeinsicht verwehrt, entsteht für den Mieter ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB). Das bedeutet, dass du die geforderte Nachzahlung nicht zahlen musst. Unter Umständen kannst du sogar künftige Zahlungen der Betriebskostenvorauszahlung stoppen (BGH, Az.: VIII ZR 38/11 GE 2012, 825).

Auch können Mieter die Belegeinsicht gerichtlich einklagen. Laut gängiger Rechtsprechung gilt die Belegeinsicht als verweigert, wenn:

  • Dein Vermieter die Belegeinsicht schriftlich verweigert.
  • Dein Vermieter nicht innerhalb der Frist von 14 Tagen auf die schriftliche Aufforderung reagiert.
  • Dein Vermieter nicht alle erforderlichen Belege zeigt.
  • Dein Vermieter dir nicht ausreichend Zeit für die Belegeinsicht gewährt.
  • Dein Vermieter die Belege nicht ordentlich sortiert.
  • Dein Vermieter die Belegeinsicht anderweitig verhindert.

Julia Koch16.02.2024

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32 Kommentare

GuBu am 22.02.2023 14:29

Im Urteil des Bundesgerichtshofs AZ VIII ZR 316/10 vom 27.07.2011 wird festgelegt:

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4

§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.

BGH, Urteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10 - LG Nürnberg-Fürth

AG Neumarkt i. d. OPf.

In der Erläuterung zum Fehler 6 sollte dieses Urteil auch angeführt werden.

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1234__ am 27.11.2022 09:47

Hallo,

Ich habe eine nebensmostenabrechnung von 2021 erhalten. Meine Ex mit den Kindern hat drin gewohnt. Ich war Hauptmieter und Sie m oh Mieterin. Es sind über 1000,00€. Sie hat die Wohnung genutzt und auch Unterhalt von mir bekommen. Muss ich die Nebenkostenabrechnung in voller Höhe Zahlen?

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Heike am 09.11.2022 14:04

Hallo!

Es geht um die Gaspreiserhöhung! Ich habe am 14.10.2022 ein Schreiben von meiner Vermieterin erhalten, in der sie mir mitteilt, das noch vor der Nebenkostenabrechnung, der Gaspreis erhöht werden soll! Darf sie das, oder erst wenn ich die Nebenkostenabrechnung erhalten habe?

Außerdem kann ich nicht nachvollziehen, wie der Gaspreis letztes Jahr gewesen ist!

mfg Heike R.

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A.L. am 11.10.2022 15:16

Hallo, ich habe heute 11.10.22 meine Nebenkostenabrechnung (Datum:04.10.22) für den Zeitraum 01.01.21-31.07.21 erhalten.Auf den Unterlagen steht Abrechnungszeitraum: 01.01.2021-31.12.2021, berechneter Zeitraum: 01.01.2021-31.07.21. Kam diese zu spät? Frist 12 Monate? Muss ich diese noch begleichen? Oder gilt hier bis 31.12.2022?

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Mieter am 16.09.2022 23:22

Ich habe eine Nachzahlungsaufforderung über 300 EUR von meiner Vermieterin erhalten. Auf der Abrechnung der Hausverwaltung sind jedoch vom 31.12.2020 zum 1.1.2021 exakt 1.200 Liter Heizöl über Nacht quasi "verschwunden", was die Nachzahlung zum größten Teil erklären würde. Die Zahlen sind einfach falsch, was die Hausverwaltung auch in einem Brief an meine Vermieterin zwar bestätigt hat, gleichzeitig jedoch ohne Erklärung schreibt, dass "der Fehler behoben wurde". Eine korrigierte Abrechnung habe ich jedoch nicht erhalten. Bin ich rechtlich auf der sicheren Seite, wenn ich die Nachzahlung verweigere bis zum Erhalt der korrekten Abrechnung ?

auf Kommentar antworten

Sommerkind am 16.07.2022 03:13

Hallo, ich habe heute eine Erhöhung von 150 € der Nebenkosten erhalten.

Gültig ab 1.8.2022.

Ich wohne erst seit Sommer 2021 in meiner Wohnung. Dazu verweigert die Vermieterin mir die Nebenkostenabrechnung.

Darf sie das?

Hab zu ihr gesagt, ohne Nebenkostenabrechnung zahle ich den erhöhten Betrag definitiv nicht!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 28.07.2022 08:23

Hallo,

falls Sie noch keine Nebenkostenabrechnung von 2021 bekommen, steht Ihnen diese noch zu. Mit dieser könnte Ihre Vermieterin die Erhöhung begründen. Bitte bedenken Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten können. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder beim Mieterbund.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Hans Lurch am 01.06.2022 11:57

Unsere Mieterin verlangt neuerdings 30 Cent pro Scan eines per Mail versendeten Belegs und weist daraufhin, dass die Weitergabe an Dritte verboten sei.

Ist es möglich dafür von einem Jahr auf das andere etwas zu verlangen (zumal diese "Gebühren" nicht im Mietvertrag aufgeführt sind) und hindert der Hinweis "keine Weitergabe an Dritte" uns dann darane einen externen Dienstleister zur Prüfung einzuschalten? Vielen Dank schon mal für eine Einschätzung dazu!

auf Kommentar antworten

Ben am 07.05.2022 20:05

Der Vermieter gibt uns (den Mietern) nie eine Nebenkostenabrechnung. Ich habe diese nun Angefordert und festgestellt, dass wir z.B für den Flur die meisten Nebenkosten zahlen. Über 1.000 Euro geht für den Strom im Flur/Keller drauf. Nach einer Überprüfung kamen wir schnell dahinter, dass ein Verbrauch pro Jahr bei 300kwh liegt. Der Zähler wurde vor 2 Jahren neu eingebaut und zeigt gerade mal 660kwh für 2 Jahre an. Der Verbrauch liegt im Flur bei 27W und im Keller bei 3W. Generell handelt der Vermieter sehr unwissend, da er diesen Job ungewollt bekommen hat. Seine Vorstellungen/Preise und Forderungen sind sehr oft falsch. Zum Beispiel hat er vor 2 Jahren den Gärtner gekündigt, wir zahlen dennoch die Gartenpflege weiterhin, obwohl wir diese seitdem regeln müssen. Dass wir von den Nebenkosten (70Euro pro Monat) das meiste Geld in den Flur stecken, obwohl dort nur 1/6 Verbrauch von den angeblichen 18000kwh genutzt wird, frage ich mich, ob das jetzt noch rechtens ist?

Genauso wie die Gartenpflege die wir weiterhin bezahlen (Zweithöchster Betrag), die aber nicht mehr vorhanden sind.

Wo kann man sich am Besten anonym melden, dass jemand diese Werte überprüft und evtl. die Richtigkeit klarstellt?

auf Kommentar antworten

Peter am 27.03.2022 23:38

Mein Vermieter hat mir eine Nebenkosten Abrechnung im Zeitraum Rückwirkend von 5 Jahre geschickt. Nachzahlung 4500€ ist das erlaubt?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 28.03.2022 13:52

Hallo Peter, schauen Sie am beste genau auf das Datum. Es gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren, gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist. Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung endet am immer zum 31.12. eines Jahres.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

tommy31 am 13.03.2022 14:56

Hallo,

Ich wohne mit 22 Mietparteien in einem Wohnhaus und alle haben jetzt eine Mahnung mit Mahnkosten uns Zinsen bekommen Nachzahglung Nebenkosten für 2020. Keiner hier im Haus hat eine Nebenkostenabrechnung erhalten aber gleich sofort ne Mahnung, Da der Vermieter seine Fristen nicht nachgekommen ist und bis zum 31,12,2021 die Nebenkosten an uns gesand hat gehe ich davon aus das keiner eine Nachzahlung leisten muss und der Vermieter auf seine kosten sitzen bleiben wird.

auf Kommentar antworten

frechdachs743 am 02.03.2022 23:28

Bei uns ist das alles undurchschaubar.Haben die Heizung über Fernwärme allerdings mit Gas. Nur dieses Gas ist auf keiner Betriebskostenabrechnung zu finden.Nachfragen werden ignoriert.Dazu kommt noch das ich als Einzelperson ständig hohe Nachzahlungen habe.Das Amt steht schon Kopf.Was kann man da tun!?

auf Kommentar antworten

MrsY am 11.02.2022 14:34

Hallo

Wir haben am 31.12.2021 eine Abrechnung erhalten. Auf dem Beleg der Firma die zum ablesen kam stand das komplette Jahr 2020 drauf. Wir sind aber erst 10.2020 eingezogen. Nach langem hin und her rechnen kommen wir einfach nicht auf einen betrag von 1000€ für 3 Monate. Einsicht verlangt aber immer noch keine Rückmeldung.

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 02.03.2022 02:49

Die Angaben: Betrag von 1000 € für 3 Monate sind unzureichend. So lange keine Belegeinsicht gewährt wird, kann die Nachzahlung zurückgehalten werden. Zudem: Das gesamte Jahr 2020 mußte abgerechnet werden. In der Abrechnung muß dann aber auch der anteilige Abrechnungszeitraum 01.10.2020-31.12.2020 angegeben sein.

Ursel am 10.01.2022 19:36

Hallo, seit 2013 wohne ich in einem 3 Parteiien Mietshaus...NK kommt IMMER zu spät..jetzt NK von 2020 und 2021 ( noch nicht da)! Auch wollte ich immer die Rechnungen dazu haben...wird mir immer verweigert...darf mein Vermieter dies verweigern?

auf Kommentar antworten

lipssaxe am 25.02.2022 01:41

Die Rechnungen kannst Du nicht "haben"; aber der Vermieter muss Einsichtnahme ermöglichen. Für die Abrechnung 2021 hat der Vermieter bis Ende 2022 Zeit. Eine eventuelle Nachzahlung für 2020 kann der Vermieter "abschreiben", die brauchst Du einfach nicht mehr zu bezahlen!

d.klimm@web.de am 24.03.2021 16:02

hallo

zahle für 8 monate nebenkostenberechnung das doppelte als für 12 monate, grund laut vermieter die nachbarin ist ausgezogen und desewegen musste er eine abrechnung machen weil er es sonst nicht berechnen kann.

also z.b. zahle ich 400 euro nebenkosten zurück jetzt ist die nachbarin untern jahr ausgezogen (lebte nur 8 manate da ) kam die nebenkostenabrechung jetzt auch für uns mit den betrag von 800 euro ???? der verbrauch von mir ist ebenfalls die hälfte weniger aber der endbetrag das doppelte, wie kann dies sein ?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 25.03.2021 08:28

Hallo,

Ihr Vermieter kann die Leerstandskosten gar nicht auf Sie oder weitere bestehende Mieter verteilen. Für den Leerstand muss er selber aufkommen, selbst bei personengenauer Abrechnung. Diese Nebenkostenabrechnung müssen Sie also nicht zahlen. Wir bitten Sie aber zu verstehen, dass wir Ihnen keine Rechtsberatung stellen können, wenden Sie sich deswegen gerne an einen Fachanwalt.

Beste Grüße

immowelt Redakion

Putzfee007 am 24.03.2021 02:31

Hallo, habe eine Frage bezüglich Kabelgebühren. Ich habe jetzt bei der letzten Abrechnung gesehen, dass mein Vermieter die Kabelgebühren nicht mit aufgeführt hat in der Nebenkostenabrechnung. Diese stehen aber mit im Mietvertrag, so das Sie eigentlich mit aufgeführt werden müssten. Habe die letzten 5 Jahre meine Nebenkostenabrechnungen durchgeschaut und da wurden diese Kosten auch vergessen. Wie lange kann mein Vermieter eine nachträgliche Forderung stellen für die Vergessenen Kabelgebühren seitens des Vermieters?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 24.03.2021 13:39

Hallo Putzfee,

der Vermieter hat drei Jahre lang Anspruch auf Zahlung ausstehender Nebenkosten. Diesen Anspruch muss er jedoch innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes geltend machen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Maya am 27.02.2021 10:16

Wohne im ihnen Mietkompex . Seid 01.11.2020 bis ca. 10.02.2021 war der Aufzug komplett außer Betrieb ( Anlage wurde ausgetauscht ) und seid der Fertigstellung der ,, Bauarbeiten " ist der Fahrbetrieb höchstens 2-3 Tage pro Woche möglich . Ich bin Schwerbeschäftigt und die Aufzuganlage war ein Kriterium zur Wohnungsmiete . Was kann ich tun , darf ich Nebenkosten kürzen bzw. zurück fordern ?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung , es grüßt Maya

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 01.03.2021 16:01

Hallo Maya,

in Fall können Sie eine Mietminderung sicherlich durchsetzen und für den Zeitraum auch Miete zurückfordern.

Beste Grüße

BeierRe am 24.02.2021 15:29

Hallo liebe Immowelt,

Ich wohne seit 2008 in einem Mietshaus private Vermitung . Bei letzten Nebenkostenabrechnung taucht nun auf einmal eine Hausnummer auf, die vorher in keiner Abrechnung genannt wurde (hier wurde Rasen gemäht) Muß die Mieterschaft diese Kosten akzeptieren? (Das Haus hat nur einen Eingang.)

Es grütß Sie herzlichst

R. Beier

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 25.02.2021 09:36

Hallo BeierRe,

grundsätzlich kann der Vermieter Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter umlegen, wenn die Flächen von allen genutzt werden können.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen und wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterschutzbund.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


Roland am 25.02.2021 08:46

Oftmals werden mehrere Gebäude als sog. "Wirtschaftseinheit" abgerechnet. Das scheint vorliegend zulässig zu sein, weil die Gebäude(teile) einen gemeinsamen Eingang haben. Möglich ist aber auch, daß es sich um ein weiteres Haus handelt, das nicht zu derjenigen Einheit gehört, in dem Ihre Wohnung liegt. Das läßt sich durch einen Vergleich mit der Vorjahrsabrechnung prüfen, ob die Gesamtflächen gleich geblieben sind, und durch einen Vergleich der Rechnungen, die eingesehen werden müssen.

Roland Berger

arichter am 25.01.2021 11:18

Hallo, mein Mietverhältnis endete zum 30.11.2020. Jetzt habe ich die Nebenkosten-Abrechnung bekommen. Alles wurde für 11 Monate anteilig berechnet bis auf die Müllgebühren. Für diese wurden 12 Monate veranschlagt. Ist das korrekt oder kann ich bei der Nachzahlung die Müllgebühren für Dezember 2020 abziehen???

Über eine zeitnahe Antwort wäre ich sehr dankbar.

auf Kommentar antworten

Troglio72 am 13.03.2021 13:35

Hallo arichter,

ich würde erst einmal garnicht zahlen, sondern eine richtig erstellte NK-Abrechnung verlangen.

Gruß Troglio72


immowelt Redaktion am 25.01.2021 12:30

Hallo arichter,

Sie müssen nur für die Monate anteilig zahlen, die sie tatsächlich auch ein bestehendes Mietverhältnis hatten. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Renate am 22.01.2021 07:51

Hallo ich empfinde unsere Wohngebäudeversicherung zu hoch, Verein für 75 Quadratmeter Einfamilienhaus alleine gewohnt 410 Euro am Wohngebäudeversicherung, ich möchte mir gerne von anderen Versicherungen Angebote einholen, wie kann ich das anstellen also ich bin Mieter und bewohne ein Einfamilienhaus mit 75 Quadratmeter

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Roland am 25.02.2021 09:03

Lassen Sie sich den Versicherungsvertrag (nicht nur die Versicherungspolice) vorlegen, in welchem die versicherten Risiken aufgeführt sind. Wenn Sie keine Kopie erhalten, wozu der Vermieter nicht verpflichtet ist, dürfen Sie den Vertrag kopieren. Vergleiche mit anderen Versicherungen können Sie machen, da fast alle Versicherungsunternehmen ihre Versicherungsbedingungen mit versicherten Risiken im Internet veröffentlichen. Die Höhe der Versicherungsprämien werden Ihnen von den Versicherungen auf Anfrage mitgeteilt, solche Anfragen habe ich bereits mehrfach für Mandanten gestellt. Hier gab es noch nie Probleme.

Gruß Roland Berger


immowelt Redaktion am 22.01.2021 07:55

Hallo Renate,

wir können an dieser Stelle keine Werbung für ein Unternehmen machen. Suchen sie am besten im Internet einem Anbieter, der Wohngebäudeversicherungen vergleicht. Da sollten sie schnell fündig werden. Weitere Hinweise finden Sie hier,

ratgeber.immowelt.de/a/die-wohngebaeudeversicherung-schutz-vor-risiken.html

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Dani85 am 19.01.2021 08:22

Hallo

Meine Frage ist. Haben vom 1.11.2019 bis 31.12.2019 einen Nebenkosten Abrechnung bekommen. Und müssen 480 € nachzahlen.

Die Wohnung hat 92 Quadratmeter 4 Zimmer. Die Nebenkosten in der Miete jeden Monat sind 160€

Das ist dich ganz schön viel für zwei Monate. Das wären 800€ in zwei Monaten Nebenkosten.

Kann mir jemand helfen?

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Roland am 25.02.2021 09:17

Möglicherweise werden Ihnen Kosten berechnet, die nach der Betriebskostenverordnung nicht umgelegt werden dürfen. Da Sie als Laie das vermutlich nicht vollumfänglich beurteilen können, empfehle ich anwaltliche Beratung und Vertretung. Enthält die Abrechnung Fehler, hat Ihnen der Vermieter die Kosten des Rechtsanwalts zu erstatten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006, Az. 10 U 115/06 NZM 2007, 799; LG Berlin, Urteil vom 11.06.2014, Az. 65 S 233/13; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.08.2010, Az. C 67/10; AG Emmendingen, Urteil vom 02.11.2017, Az. 7 C 275/17). Die Kosten eines Mietervereins (Mitgliedsbeitrag) muß der Vermieter allerdings nicht erstatten.

Gruß Roland Berger


immowelt Redaktion am 19.01.2021 15:36

Hallo Dani85,

da erkundigen sie sich am besten beim Vermieter, wie diese Summe zusammen kommen kann. Falls sich das nicht aufklärt, kann der Mieterverein Sie da unterstützen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Vanessa_8977 am 05.11.2020 12:52

Hallo :) Vielleicht kann jemand licht ins dunkle bringen wir haben unsere Nebenkostenabrechnung erhalten (2Personen, 84 m2, wobei wir noch 1 großen Balkon haben, Dachgeschoss) die Gesamtkosten betrugen: 1019,18 Euro im Vergleich im Vorjahr waren es 174,27 Euro. Wir wohnen seit 2018 Februar in der Wohnung. wir sollen alleine 944,01 Heizkosten nachbezahlen. Abrechnungszeitraum 01.01.2019- 31.12.2019. Wir haben Verteiler da wir in einem Haus mit mehreren Parteien wohnen. Wir heizen mit Fernwärme und unsere Menge für das gesamte Haus liegt bei 88.145,00 kWh Kosten in Euro sind dies 8.680,57. Die Gesamtfläche zum Heizen beträgt, wenn ich das richtig erkenne bei 680 m2 (Nutzfläche). Wir haben eine Vorauszahlung von 960 euro schon geleistet. Also haben wir dieses Jahr lt. dem Anbieter 1904,01 Heizkosten verbraucht.

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immowelt Redaktion am 06.11.2020 12:25

Hallo Vanessa,

Sie sollten sich gegebenenfalls mit ihren Nachbarn austauschen und die Kosten vergleichen, ob dort Unstimmigkeiten auftreten. Sollte dem so sein, unterstützt Sie unter anderem der Mieterbund. Aus der Ferne können wir Ihnen hier keine Hilfestellung geben.

Beste Grüße

Danyi01 am 09.07.2020 16:02

Hallo

Ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung bekommen. Die letzten zwei Jahre wurden für die Brandversicherung 180€ :6 veranschlagt. Dieses Jahr 1003€: 6. mehr als das fünffache wie sonst. Die Antwort der Vermieterin: sie wäre sehr unterversichert gewesen. Muss ich das so hinnehmen?

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immowelt Redaktion am 10.07.2020 15:20

Hallo Danyi01,

die Summe erscheint und doch sehr hoch. Die Brandversicherung gehört zwar zu den umlagefähigen Nebenkosten. Allerdings gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Das heißt, der Eigentümer muss überzogene Kosten vermeiden. Dementsprechend müssen auch die Beiträge zur Brandversicherung in einem angemessenen Rahmen liegen. Der Eigentümer sollte sich nicht ungeachtet der Kosten das erstbeste Angebot entscheiden, sondern muss Vergleichsangebote einholen.

Beste Grüße

ihre immowelt Redaktion

Tracy am 18.05.2020 14:12

Hallo, ich lese immer wieder dass ein Mieter erst nachweisen muss, wenn Betriebskosten nicht klar nachvollziehbar sind. Das BGH hat jedoch schon entschieden: Streiten sich Vermieter und Mieter über die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, so liegt die Darlegungs- und Beweislast nicht beim Mieter – sondern beim Vermieter. Er muss aufzeigen, dass er die Betriebskosten richtig erfasst, zusammengestellt und verteilt hat.

Und nicht nur das: Der BGH hat darüber hinaus entschieden, dass Mieter auch die Einsichtnahme in die Ablesebelege der anderen Mieter verlangen dürfen. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, so besteht auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17

In meinem Fall hatte sich die Hausverwaltung nicht nur geweigert Einsicht nehmen zu können, sondern mir auch mit "meinem Auszug" gedroht, wenn ich nicht endlich "Ruhe geben würde". Jedoch hat selbst die Einschaltung eines Rechtsanwaltes mit dementsprechenden Kosten für seine persönliche Einsicht in die Betriebskosten vor Ort für mich nur finanzielle Kosten versursacht- die Hecke des Nachbarn wird auch weiterhin auf Kosten der hier wohnenden Mieter/innen weiterhin vom Hausmeister geschnitten. Von vormals 156 Euro Guthaben habe ich jetzt (als Rache?) Nachzahlungen in Höhe von 500 Euro. Der Rechtsanwalt hat den Fall sang- und klanglos beendet, hat sich aber auch überhaupt nicht gerührt- sondern mich quasi genauso unwissend stehen lassen, wie ich vorher auch schon war. Gesetze sind schön und gut- aber eben nur auf dem Papier. Die Wahrheit sieht völlig anders aus- als Mieterin haben sie keine Rechte! Ich weiß nicht mehr weiter, zahle unter Vorbehalt, weil ich nicht fristlos gekündigt werden möchte. Aber irgendwann verjährt ja doch alles.

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immowelt-Redaktion am 20.05.2020 11:45

Hallo Tracy,

ob deie Kosten für das Heckeschneiden umgelegt werden können, können wir ohne genaue Sachkenntnis nicht beurteilen. Soweit eine unerwartete Nachzahlung gefordert wird, haben Sie auch jetzt Anrecht auf Einsicht in die Belege. So Sie mit Ihrem jetzigen Anwalt unzufrieden sind, kann es sich ggf. anbieten, einen anderen Anwalt zu beauftragen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


Brigitte Aubel am 07.07.2020 12:46

Dem kannich mich nur anschließen- das Mietrecht ist sehr vermieterfreundlich. Wehrt man sich als Mieter, steht man letztendlich immer mit einem Bein in einer Eigenbedarfskündigung. Selbst belegbare offentsichtlich betrügerische Absichten /Bereicherung am Mieter werden rechtlich für den Vermieter heruntergespielt (verrechnet, irrtümlich etc.) Der Mieter hat bei den meisten Gerichtsverfahren das Nachsehen. Gerechtigkeit geht eigentlich anders.

Maria93 am 23.04.2020 08:54

Hallo,

Ich habe gestern die Neben- und Heizkostenrechnung für 2019 von meinem Vermieter erhalten.

Bei der Auflistung/Berechnung sind die Kosten nur nach folgenden Schema aufgelistet:

- Nebenkosten Wohnung

- Betriebskosten Wohnung (Dienstlstg)

- Nebenkosten Garage

- Betriebskosten Garage (Dienstlstg)

- Haus- und Grundsteuer

- Nebenkosten-Vorauszahlung

Kann ich vom Vermieter eine detaillierte Aufstellung der Nebenkosten und Betriebskosten verlangen?

Meiner Meinung nach kann ich anhand der angegebenen Daten nicht die Richtigkeit der Abrechnung prüfen.

Vielen Dank

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Immowelt-Redaktion am 23.04.2020 10:04

Hallo Maria93,

eine Betriebskostenabrechnung ist nach ständiger Rechstprechung des BGH dann wirksam, wenn sie bestimmte Mindestangaben enthält, die die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar machen. Demnach muss die Abrechnung folgende Angaben enthalten/Voraussetzungen erfüllen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Aufgrund der von Ihnen übermittelten Informationen gehen wir unverbindlich davon aus, dass die Abrechnung in dieser Form schon formell nicht korrekt ist, da hier keine Möglichkeit besteht, die ABrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Yvonne am 04.04.2020 20:46

Hallo, ich habe für 2019 meine NK-Abrechnung. U.a. sind neben der Gartenpflege Arbeiten rund ums Haus aufgeführt. Müssen diese vom Mieter getragen werden?

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Immowelt-Redaktion am 06.04.2020 11:36

Hallo Yvonne,

sofern im Mietvertrag die Abrechnung der Betriebskosten vereinbart wurde, gehören die Kosten für die Gartenpflege zu diesen. Allerdings betrifft dies nur Pfelgearbeiten, jedoch nicht die Joisten für hgärtnerische Neuanlagen o.ä.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Yvonne am 06.04.2020 11:47

Hallo, die Gartenpflege ist klar das die anteilig berechnet wird. Ein separater Posten der aufgeführt ist sind "Arbeiten ums Haus". Diese sind auch nicht nähers aufgeschlüsselt.


Immowelt-Redaktion am 07.04.2020 10:38

Hallo Yvonne,

unverbindlich würden wir dazu tendieren, dass das keine Betriebkosten sind, zumindest nicht mit der pauschalen Wendung "Arbeiten ums Haus". Das kann ja alles Mögliche sein, was nicht von der Betriebkostenverordnung abgedeckt ist. Zudem können selbst dann, wenn es sich doch um Gartenkosten handeln würde, nur solche abgerechnet werden, die regelmäßig anfallen (das kann, muss aber nicht zwingend jährlich sein).

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

pegaterby am 26.02.2020 17:53

Hallo,

folgende Frage: Wir ziehen am 30.04.2020 aus unserer Wohnung fristgemäß nach Kündigung durch uns aus. Ebenso haben wir den mit einem separat -bei der gleich Gesellschaft- angemieteten Tiefgaragenplatz gekündigt.

Darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung für den von uns gemieteten Zeitraum (01.01. bis 30.04.2020) auch Kosten anteilig in Rechnung stellen, die nach dem Auszugsdatum anfallen werden. Da wären voraussichtlich die 2 malige Reinigung der Tiefgarage und der Betriebsstrom. Fensterreinigung im Juni und im November?? Also grundsätzlich Kosten , die außerhalb unserer Mitdauer angefallen sind?

Vielen Dank für Ihre Info.

mfg.

Peter und Gabriele H.

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Immowelt-Redaktion am 27.02.2020 10:51

Hallo pegaterby,

ein Vermieter kann nach dem Auszug des Mieters anteilig diejenigen Betriebskosten abrechnen, die den Zeitraum betreffen, in dem der Mieter noch in der Wohnung gewohnt hat. Demnach kann es sein, dass eine Rechnung zwar erst nach dem Auszug des Mieters beim Vermieter eintrudelt, diese aber noch (teilweise) den Mietzeitraum betrifft. Betriebskosten hingegegen, die nach der Mietzeit anfallen, sind dann nicht mehr Sache des Ex-Mieters. Allerdings muss der Vermieter zumindest bei den nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten nicht ganz genau sein: Der BGH hat entschieden (Az.: VIII ZR 49/07), dass eine Abrechnung nicht zwingend nach dem Leistungsprinzip erfolgen muss, sondern auch nach dem so genannten Abflussprinzip erfolgen kann. Das bedeutet, dass der Mieter unabhängig vom abgerechneten Zeitraum der Leistung eine Rechnung in die Betriebskostenabrechnung einbringen darf, die im Zeitraum der Abrechnungsperiode eingegangen ist. Ein Beispiel: Wenn eine Betriebskostenposition dem Vermieter für den Zeitrauim 01.02. bis 31.01. des Folgejahres am 01.02. des Abrechnungsjahres bei Vermieter eingeht, so kann er diese Rechnung in die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraumn 01.01. bis 31.12. einstellen. Zieht der Mieter dann während des Jahres aus, so kann er Vermieter X von 12 Monaten Mietzeit anteilig in Rechnung stellen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Sitter47 am 29.01.2020 16:49

Hallo,

ich habe die Nebenkostenabrechnung für 2018 Ende 2019 fristgerecht von meinem Vermieter erhalten. Mein Vermieter hat die Abrechnung erstmalig durch eine Fremdfirma erstellen lassen. Hierin wurde, obwohl es eigene zur gemieteten Wohnung gehörige Kalt-und Warmwasserzähler gibt, noch eine andere Position Kaltwasser abgerechnet (die vergangenen Jahre ist so eine doppelte Abrechnung "Position Kaltwasser" nie abgerechnet worden). Ich habe innerhalb der 30 tägigen Frist schriftlich (Brief wurde beim Vermieter persönlich mit Zeugen eingeworfen) um Erläuterung und Zusendung von Kopien der Einzelbelege beim Vermieter gebeten, jedoch bis heute noch keine Antwort darauf erhalten. Da ich innerhalb von 30 Tagen Nebenkosten nachzahlen soll, bitte ich um Mitteilung, ob ich hier eventuell eine Frist für die Nachzahlung versäume wenn ich erstmal nicht zahle, denn der Vermieter hat bisher auf meine Anfrage nicht geantwortet.

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Mit freundlichen Grüßen

Ricarda

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Immowelt-Redaktion am 30.01.2020 10:54

Hallo Sitter 47,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Nachforderung müssen Sie in der Regel innerhalb von 30 Tagen begleichen, sonst geraten Sie in Zahlungsverzug (§ 286 BGB).

Bei Zweifeln haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Sie zahlen innerhalb der 30-Tagesfrist die volle Nachforderung. Gleichzeitig legen Sie aber dagegen Widerspruch ein und weisen den Vermieter in dem Schreiben auf den Fehler hin. Außerdem schreiben Sie, dass Sie sich das Recht vorbehalten, seine Zahlung zurück zu fordern.

2. Sie zahlen innerhalb der 30-Tagesfrist nur den Teil der Nachforderung, der berechtigt ist und legen innerhalb der Frist Widerspruch ein.

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich hierfür an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu wenden.

Mit besten Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Christoph Kupke am 29.01.2020 11:28

Wir müssen einen Wachmann bezahlen,obwohl es nicht im Mietvertrag steht oder anders wo.Unser Mieterverein kostet genau soviel ,wie der Wachmann.Was kann man tun? Danke für Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.01.2020 08:41

Hallo Christoph Kupke,

der BGH hat entschieden (Az.: VIII ZR 78/04), dass die Kosten für einen Wachmann im Einzelfall sonstige Betriebskosten sein können. Allerdings muss es eine konkrete praktische Notwendigkeit geben, ansonsten sind die Kosten nicht umlagefähig.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Christoph Kupke am 30.01.2020 13:42

Ja vor Jahren gab es viele Einbrüche in den Kellerboxen im Haus.Die Täter waren Haus Bewohner.Darauf wurde es von der Genossenschaft veranlasst. Nach meiner Meinung geht es trotzdem nicht,oder?


Immowelt-Redaktion am 30.01.2020 17:54

Hallo Christoph Kupke,

wir selbst dürfen keine Rechtsberatung leisten und würden Ihnen daher empfehlen, sich durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Diese können abschätzen, in wie weit in Ihrem konkreten Einzelfall die Umlage der Kosten zulässig ist oder auch nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rita63 am 27.01.2020 15:43

Rita 27.01.2020

Sehr geehrte Redaktion,

unser Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung vom 01.09.2018 -31.12.2018 uns am 3012.2019 gesendet. Diese hatte einige Fehler ( Anschaffung Mülltonne, Wartung der HZ obwohl diese erst am 20.09.2018 installiert wurde, da NB des Hauses usw.) wir haben Widersoruch eingelegt und bekommen statt 35,00 Euro nun nich über 200,00 Euro zurück. Nun warten wir schon 3 Wochen auf die Korrektur der Nebenkostenabrechnung. Wie lange kann der Vermieter sich hierfür Zeit lassen?

2. Frage: Nach unseren Auszug zu 31.10.2019 haben wir die Bohrlöcher mit einer Farbtube aus dem Fachmarkt unkenntlich gemacht. Der Vermieter bemängelte dies bei unserem Auszug und es wurde Protokolliert. Nun bekamen wir eine Rechnung über Malerarbeiten, Decke gestrichen, Wände gestrichen. Die Rechnung wurde am 30.11.2019 ausgestellt auf den Namen des Vermieters. Wir haben aber nur 14 Monate dort gewohnt. Müssen wir diese Rechnung bezahlen?

Vielen Dank für Ihre Rückantwort

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Immowelt-Redaktion am 29.01.2020 08:54

Hallo Rita63,

Vermieter müssen die Nebenkosten innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums mit den Mietern abrechnen - was nach Ihren Schilderungen in Ihrem Fall noch knapp erfolgte. Bei einer verspäteten Abrechnung kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Hätte der Vermieter schon früher abgerechnet, so hätte er also bis 31.12. die Möglichkeit, die Abrechnung zu korrigieren. Da Ihnen eine Gutschrift zusteht, sollte dies jetzt zeitnah erfolgen. Die Verjährungsfrist für die Ansprüche beträgt übrigens drei Jahre.

Bohrlöcher, die im Rahmen der normalen Wohnnutzung erforderlich sind, muss der Vermieter üblicherweise hinnehmen. Ob vom Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen, also das Streichen von Wänden etc. zu tragen hat, hängt grundsätzlich zunächst davon ab, ob dies im Mietvertrag durch eine wirksame Klausel geregelt wird. Viele solche Renovierungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH allerdings unwirksam, was zu Folge hat, dass der Mieter gar nichts machen/zahlen muss. Ob das bei Ihnen der Fall ist, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen. Da Sie jedoch nur eine relativ kurze Zeit in der Wohnung lebten, hätte der Vermieter selbst bei einer wirksamen Klausel nur dann Anspruch auf die Schönheitsreparaturen bzw. eine Kostenerstattung, wenn die Wohnung zum Mietbeginn einerseits frisch renoviert übergeben worden wäre und bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits so stark abgewohnt war, dass eine Renovierung erforderlich gewesen wäre. Sind die Verschleißspuren während der kurzen Mietzeit nur gering, so hat der Vermieter keine Ansprüche.

Sollte es zum Streit mit dem Vermieter kommen, raten wir dazu, sich vor Ort von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten zu lassen, da wir den Sachverhalt aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Yvonne am 15.01.2020 12:03

Hallo, wir wohnen in einer 4 Zi WBS Wohnung mit unseren 3 KIndern. Wieder - wie im Vorjahr - ist die BK Abrechnung mit rd. 740,00 € unangemessen und zu hoch. Das Schreiben der Vermietung ist vom 17.12.19 und wurde durch den Hausmeister am 10.1.20 in den Briefkasten geworfen. Wieder in den Widerspruch gegangen und wieder müssen wird vorbehaltlich einer Rückforderung zahlen. Die vorangegangenen Mängel wurde nicht umfänglich beseitigt. Repariert wurde nur die nicht mehr schließende Balkontür. Bestehende Mängel - Fenster undicht; Heizung lässt sich nicht regulieren; Heizungsausfall; Zwischen Bad- und Wohnzimmerwand verläuft eine undichte Wasserleitung, deshalb kommt es wiederholt zur Schimmelbildung im Wohnzimmer. Wird daber nicht weiter repariert, nur immer durch Gutachter geprüft, der diesen Missstand bestätigen; Sandkasten wird nicht ordnungsgemäß gewartet bzw. der Sand gereinigt; Ratten auf dem Gelände in Nähe des Sandkasten usw. Unsere Nerven liegen blank. Einige Mieter zahlen nichts zurück, andere ebenfalls zuviel ! Seit 1 Jahr im Klageverfahren wegen letzte BK Abrechnung, weil wir und wehren Kündigung erhalten. Vermieter taucht nicht vor Gericht zur Klärung auf - Verfahren wird geschoben. Haus wurde an Erbgemeinschaft verkauft. Universa ist der Verwalter. Muss man sich das dauerhaft bieten lassen. Kann man Schadenserstaz wegen unzumutbarer physicher und psychischer Belastung geltend machen. Was können wir noch tun - mit 3 Kindern ausziehen, ist in Berlin unmöglich !! Könnt Ihr helfen ?? Euch danke im Voraus.

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Immowelt-Redaktion am 15.01.2020 16:56

Hallo Yvonne,

wenn die Nebenkostenabrechnung für 2018 erst am 10. Januar 2020 bei Ihnen ankam, so ist sie unwirksam. Da zählt auch nicht das Datum, dass auf der Abrechnung abgegeben ist, sondern wirklich das, an dem Sie die Abrechnung erhalten haben. Sie müssen dementsprechend Nachforderungen nicht zahlen.

Einige der von Ihnen beschriebenen Mängel würden eine Mietminderung rechtfertigen. Bevor Sie jedoch die Miete mindern, sollten Sie sich unbedingt von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein rechtlich beraten lassen. Denn ist die Minderung zu hoch angesetzt oder wird als ungerechtfertigt angesehen, kommen Sie in Zahlungsverzug und der Vermieter kann Ihnen fristlos kündigen. Wenn Ihr Eigentum aufgrund eines Mangels in der Wohnung Schaden nimmt, so haben Sie unter Umständen auch Anspruch auf Schadenersatz. Wegen psychischer Belastung kann es unter Umständen einen Anspruch auf Schmerzensgeld geben. Dies sollten Sie mit Ihrem Rechtsanwalt besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Melanie Höfner am 12.01.2020 15:44

Ich habe mal eine Frage und hoffe das ihr mir weiterhelfen könnt. Habe bis jetzt unterschiedliche Meinungen diesbezüglich erhalten. Zu unserer Wohnsituation. Wir bezogen eine 4 Zimmer Erdgeschosswohnung als Erstbezug. Unser Vermieter lebt in der Schweiz. Das Haus hat zwei Wohnungen. Unser Vermieter hat in dieses Objekt eine Lüftungsanlage eingebaut. Bei der Nebenkostenabrechnung fiel mir ein Posten ins Auge den ich nicht ganz so verstehe. Lüftungs/Wärmerückgewinnungsanlage AFA (20j) davon 80%. Verstehe ich das richtig, das wir mit 80% bzw die Hälfte 40% Prozent jedes Jahr seine Lüftungsanlage bezahlen? Ist dies so rechtens ? Das gehört doch eigentlich nicht zu den normalen Betriebskosten oder. Über eure Hilfe würde ich mich freuen. Liebe Grüße Melanie Höfner

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Immowelt-Redaktion am 13.01.2020 12:21

Hallo Melanie Höfner,

aus der Ferne können wir das zwar nicht abschließend beurteilen, wenn mit AFA allerdings die Absetzung für Abnutzung gemeint ist, so würde das bedeuten, dass Sie die Lüftungsaanlage bezahlen. Das ist nicht zulässig. Zulässig ist es nur, diejenigen regelmäßig anfallenden Kosten abzurechnen, die in der Betriebskostenverordnung stehen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

formeldicker am 01.01.2020 13:45

Guten Tag,

wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 am 30.12.2019 erhalten und haben aus verschiedenen Gründen sofort Wiederspruch eingelegt. Eine Frage die ich nicht im Netzt klären konnte ist, kann der der Vermieter die Müllkosten, Versicherung usw. auf nur einige Mieter verteilen, da es Abrechnungszeitraum einen längeren Leerstand einiger Wohnungen gab?

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Immowelt-Redaktion am 02.01.2020 16:43

Hallo formeldicker,

stehen Wohnungen leer, so muss der Vermieter selbst für anfallende kalte Betriebskosten aufkommen und darf diese nicht auf die vermieteten Wohnungen umlegen. Wird nach Wohnfläche abgerechnet, so muss die gesamte Fläche betrachtet werden - egal ob vermietet oder nicht. So sieht es jedenfalls die gängige Rechtssprechung. Der Bundesgerichtshof hat zudem festgelegt, dass es keine Änderung des Verteilerschlüssels aufgrund von Leerstand geben darf.

Auch bei Betriebskosten die nach Personen abgerechnet werden, darf der Vermieter nicht alles auf die anderen Mieter umlegen. In diesem Falle hat er nach herrschender Rechtssprechung die Durchschnittszahl der im Haus wohnenden Mieter für die leerstehende Wohnung anzusetzen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

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