z.B.: Nebenkosten, Betriebskosten, zweite Miete

 

Streitpunkt Nebenkosten

Wegen der Nebenkostenabrechnung kommt es häufig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter - was sind umlagefähige Nebenkosten und was nicht?

Frank Kemter
Nebenkosten, Nebenkostenabrechnung, BetriebskostenDie Reinigung des Treppenhauses durch eine Fachfirma gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten - sofern dies vertraglich so vereinbart wurde. Foto: Fotolia

Umlagefähige Nebenkosten: Oft kommt es wegen der Nebenkostenabrechnung zwischen Mieter und Vermieter zum Streit.

Streit, Ärger, Gerichtstermine. Oft sind sich Mieter und Vermieter nicht ganz grün: Neben Wohnungsmängeln sind es meist Unstimmigkeiten in der Nebenkostenabrechnung, die deutsche Richter beschäftigen:

Putzen: Do it yourself

Eine Putzfrau, die Treppenhaus und Gemeinschaftsräume rein hält, steigert zwar den Komfort-Faktor, sie kostet aber auch Geld. War in einem Mehrfamilienhaus bisher festgelegt, dass die Mieter selbst die Hausordnung erledigen, kann der Vermieter dies nicht eigenmächtig ändern und eine Putzfirma mit den Reinigungsarbeiten beauftragen. So sieht das zumindest das Amtsgericht Frankfurt/Oder (Az.: 2.2C 1295/96) - denn das sind in diesem Fall keine umlagefähigen Nebenkosten. In dem verhandelten Fall weigerten sich die Mieter, für diese Nebenkosten aufzukommen. Zu Recht, urteilten die Richter: Mieter haben nicht nur die Pflicht, den Wischmopp selbst in die Hand zu nehmen, sondern auch ein Recht darauf.

Wasserverlust: Keine Betriebskosten

In einem anderen Fall zeigte ein Hauptwasserzähler eines Hauses einen viel höheren Verbrauch an als sämtliche Wohnungswasserzähler. Doch wo war das Wasser nur hingekommen? Höchstwahrscheinlich waren undichte Stellen im System verantwortlich, mutmaßten Richter vom Landgericht Braunschweig - nur so ließe sich in dem strittigen Fall eine Abweichung von mehr als 30 Prozent erklären (Az.: 6 S 163/98). Den massiven Wasserverlust kann der Vermieter deshalb nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter abwälzen. Schließlich sei der für dichte Wasserleitungen verantwortlich. Kleinere Abweichungen unter 20 Prozent lassen die Richter dagegen als Messtoleranz durchgehen. Diese können den Mietern anteilig als Betriebkosten berechnet werden.

Keine Nebenkosten für fehlende Quadratmeter

Ist eine Mietwohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als vertraglich vereinbart, liegt grundsätzlich ein Mangel vor, der zur Minderung der Miete berechtigt. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az.: VIII ZR 295/03). Die fehlenden Quadratmeter haben auch Einfluss auf die Nebenkosten: Der Vermieter muss diese nach der tatsächlichen und nicht nach der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl abrechnen. Ansonsten ist die Quadratmeterangabe nach Ansicht der Richter eine Objektbeschreibung und keine konkrete Zusicherung. Mietminderung ist deshalb nur möglich, wenn die Abweichung erheblich und deshalb der Gebrauchswert der Wohnung eingeschränkt ist - und das wird immer dann angenommen, wenn die Abweichung mehr als zehn Prozent beträgt.

Nebenkostenabrechnung: Heizkosten verbrauchsabhängig

Anders als andere Nebenkosten müssen die Heizkosten und die Kosten für die Warmwasserbereitung teilweise verbrauchabhängig abgerechnet werden. Wählt der Vermieter einen anderen Abrechnungsschlüssel, so zum Beispiel die reine Abrechnung nach der Wohnfläche, darf der Mieter 15 Prozent der Heizkosten abziehen. Ausnahme: Bei Altbauten mit Heizanlagen, bei denen der Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann, ist keine verbrauchsabhängige Abrechnung nötig (BGH; Az.: VIII ZR 67/03)

Nebenkosten bei Leerstand

Auch wenn eine Wohnung in einem Mietshaus leer steht, fallen Nebenkosten für diese Einheit an. Und diese muss der Hauseigentümer selber zahlen, urteilte das Amtsgericht Zwickau (Az.: 2 C 264/00). Denn dem Mieter dürfen wegen des Wohnungsleerstands, den er nicht verantworte, keine zusätzlichen Kosten entstehen. Ausnahme: Rein verbrauchsabhängige Kosten wie etwa Wasser. Dort müssen Mieter ihren individuellen Verbrauch zahlen, allerdings nach einem Abschlag. Denn es könne nicht ausgeschlossen werden, dass auch in einer unbewohnten Wohnung Wasser entnommen wird. Das Amtsgericht Görlitz entschied in einem vergleichbaren Fall: Wird nach Wohnfläche abgerechnet, hat der Mieter keine Möglichkeit zu argumentieren, er habe keinen oder nur einen geringen Verbrauch gehabt. Genau das gelte bei einem Leerstand auch für den Vermieter (1 C 1386/96).

Horrende Nebenkostenabrechnung:Keine Handhabe für den Mieter

Über niedrige Nebenkosten freuen sich Mieter. Doch bisweilen drohen böse Überraschungen: etwa wenn die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert und üppige Nachzahlungen gefordert werden. Dagegen hat ein Mieter nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs kaum eine Handhabe (Az.: VIII ZR 195/03). Er muss auch dann die Nachforderung zahlen, wenn sie erheblich ist – im verhandelten Fall waren es mehr als 100 Prozent. Der Vermieter begehe dem Urteil zufolge nur dann eine Pflichtverletzung, wenn er dem Mieter bei Vertragsabschluss die Angemessenheit der Nebenkostenvorauszahlung ausdrücklich zugesichert hat oder diese bewusst zu niedrig angesetzt habe.

Mit diesem Urteil kassiert der Bundesgerichtshof mehrere Entscheidungen anderer Gerichte ein, die bisweilen enge Toleranzgrenzen festgelegt hatten: So vertrat etwa das Landgericht Hamburg in einem Urteil die Auffassung, dass diese Grenze bei 20 Prozent liege (Az.:334 S 70/98).

Horrende Hausmeisterkosten

Mehr als einen Euro pro Quadratmeter im Monat berechnete ein Vermieter seinen Mietern an Hausmeisterkosten. Das ist zuviel, meinten die zuständigen Richter vom Amtsgericht Frankfurt am Main (Az.: 33 C 4255/01 - 28). Insbesondere weil der Vermieter die Höhe der Kosten auch nicht ausreichend begründen konnte, geht er nun sogar komplett leer aus.

23-11-2010
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