Nebenkosten & Betriebskosten

Betriebskosten richtig abrechnen

Bei der Nebenkostenabrechnung geht es oft um Details. Wichtig: Welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, muss genau im Mietvertrag vereinbart werden.

von Frank Kemter

Betriebskostenabrechnung, Betriebskosten abrechnen

Welche Betriebskosten abgerechnet werden dürfen, regeln die Betriebskostenverordnung und die Klauseln im Mietvertrag. Foto: Fotolia

Nicht alle Kosten, die dem Eigentümer eines Mietshauses entstehen, darf dieser auf seine Mieter umlegen. Prinzipiell gilt sogar: Er darf nur diejenigen Nebenkostenabrechnen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Steht in diesem nichts, handelt es sich um eine Inklusiv-Miete, in der alle Nebenkosten enthalten sind.

Verordnung für Betriebskosten

Klauseln im Mietvertrag wie "die üblichen Nebenkosten" sind nicht ausreichend. In der Regel muss der Vermieter einer Mietwohnung die insgesamt 17 verschiedenen umlagefähigen Arten von Betriebskosten einzeln aufführen. Diese sind in der seit 1. Januar 2004 gültigen Betriebskostenverordnung (BetrKV) in § 2 aufgeführt. Dies ist die Nachfolgeregelung zur II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu 27 Absatz 1 - inhaltlich hat sich allerdings kaum etwas geändert.

Zur alten Verordnung fällte das Oberlandesgericht Hamm folgendes Urteil: Wenn im Mietvertrag folgender Passus steht

"Neben der Miete sind die Kosten für Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu 27 Absatz 1 zu zahlen"

kann sich der Vermieter das Auflisten der einzelnen Nebenkostenarten in der Nebenkostenabrechnung ersparen. Analog hierzu kann in ab Januar 2004 abgeschlossenen Mietverträgen der folgende Passus angewandt werden:

"Neben der Miete sind die Kosten für Betriebskosten gemäß der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) zu zahlen."

Manche Kostenarten sind nicht umlagefähig: So muss der Vermieter zum Beispiel die Verwaltungskosten einer Wohnanlage selbst tragen und kann sie nicht in die Nebenkostenabrechnung hineinmogeln.

Nebenkostenabrechnung: Abrechnungsschlüssel erforderlich
Im Mietvertrag muss nicht nur festgelegt werden, welche Nebenkosten zu zahlen sind, sondern auch, nach welchem Schlüssel abgerechnet wird. Wurde nichts vereinbart, gilt die gesetzliche Regelung: Heiz- und Warmwasserkosten müssen(überwiegend) verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten müssen dann nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden (§ 556a BGB). Abweichend davon können auch andere Vereinbarungen getroffen werden: So kann in der Nebenkostenabrechnung nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen oder nach Wohneinheit abgerechnet werden. Allerdings sind die Spielräume des Vermieters nicht beliebig. Der Abrechnungsschlüssel darf einzelne Mieter nicht stark benachteiligen. Das wäre etwa bei der Abrechnung nach Wohneinheit dann der Fall, wenn ein Single genauso viel für Wasser zahlen muss, wie eine im selben Mietshaus wohnende Großfamilie.

Betriebkostenabrechnung: Umlage nach Wohnfläche

Seit der Einführung des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 hat sich übrigens einiges geändert: Bis zu diesem Zeitpunkt hatte der Vermieter das Recht, den Umlageschlüssel für die Betriebskosten nach billigem Ermessen festzulegen. Seitdem gilt: Wurde nichts im Mietvertrag vereinbart, sind die Kosten nach Wohnfläche umzulegen. Grund: Die Umlage nach dem Flächenmaßstab in der Betriebkostenabrechnung ist gegenüber der Umlage nach der Personenzahl leichter handhabbar, denn die Personenanzahl könne sich durch Ein- und Auszug von Mitbewohnern häufig ändern. Dies ist für den Vermieter kaum nachvollziehbar. Allerdings: Wird ein Verteilungsschlüssel schon jahrelang angewandt, so gilt dieser auch weiterhin.

Ebenfalls neu: Ein bereits vereinbarter Verteilungsschlüssel kann nur in einer einzigen Ausnahme einseitig vom Vermieter geändert werden: Nämlich dann, wenn künftig nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden soll und dies vorher nicht so war - etwa bei Wasserkosten, nachdem ein Wasserzähler eingebaut wurde.

Für Heizkosten fordert die Heizkostenverordnung eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent müssen nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche abgerechnet werden. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich, können die Heizkosten nach Wohnfläche aufgeteilt werden.