Eigenbedarfskündigung: Was können Mieter tun?

Der Vermieter kann wegen Eigenbedarfs kündigen. Gegen eine solche Eigenbedarfskündigung kann sich der Mieter aber in manchen Fällen wehren.

von Frank Kemter

Für Vermieter gibt es nur wenige Möglichkeiten, einem Mieter zu kündigen. Das deutsche Mietrecht stellt diesen unter einen besonderen Schutz. Allerdings hat der Vermieter in einigen Fällen doch die Möglichkeit, seinen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Eine davon, bei der es nicht einmal auf ein Verschulden des Mieters ankommt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Was Eigenbedarf ist

Ein Vermieter kann nicht nur für sich selbst, sondern auch für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts eine Mietwohnung wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine Kündigung für entfernte Verwandte ist allerdings in der Regel ausgeschossen: Eine Eigenbedarfskündigung kann zugunsten von Kindern, Eltern, Geschwistern oder Großeltern ausgesprochen werden. Ausnahmsweise ist eine solche aber auch dann möglich, wenn zwischen dem Vermieter und einem entfernteren Verwandten wie etwa einem Schwager eine besondere persönliche Bindung besteht. Zu den Angehörigen des Haushalts gehören übrigens nicht nur Verwandte, sondern zum Beispiel auch Haushaltshilfen oder Pflegepersonal. Doch solche Konstellationen dürften in der heutigen Zeit eher selten sein.

Eigenbedarfskündigung begründen

Die einfache und pauschale Angabe des Vermieters, er kündige wegen Eigenbedarfs, ist nicht ausreichend. Er muss diese vielmehr gut begründen. Dabei muss insbesondere auch angegeben werden, warum er ausgerechnet die Mieterwohnung benötigt. Hierzu zählt, dass er erläutert, wer die Wohnung künftig nutzen soll und warum dies unbedingt nötig ist. Alleine die Angabe, dass er die Wohnung für sich oder einen der Seinen nutzen will, ist nicht ausreichend. So ist zum Beispiel eine Eigenbedarfskündigung einer Zwei-Zimmer-Erdgeschosswohnung zugunsten der gebrechlichen Mutter in der Regel wirksam, die Kündigung einer Sechs-Zimmer-Jugendstiletage zugunsten der studierenden Tochter eher nicht. Steht im gleichen Haus eine vergleichbare Wohnung leer, ist die Eigenbedarfskündigung in der Regel unwirksam. Wird während der Kündigungsfrist eine andere vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss er diese seinem Mieter anbieten, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 78/10).

Eine nur vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann den Vermieter teuer zu stehen kommen. Stellt sich später heraus, dass der Vermieter nur einen unliebsamen Mieter loswerden oder die Wohnung anderweitig teurer vermieten oder leerstehend verkaufen wollte, so ist er dem alten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, entschied der BGH (Az.: VIII ZR 231/07). Und hier kann einiges zusammenkommen: Etwa Umzugs- und Maklerkosten. Aber auch die Differenz zwischen der alten und der neuen Wohnungsmiete, sofern es um vergleichbare Wohnungen geht.

Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung formal richtig und inhaltlich gut begründet ist, ist der Mieter nicht gänzlich machtlos - zumindest dann, wenn ein Härtefall vorliegt. In solchen Fällen neigen Gerichte zu Interessensabwägungen. So kann ein hohes Alter des Mieters oder eine Schwangerschaft dazu führen, dass der Mieter (zumindest vorerst) in seiner Wohnung bleiben kann.

Wann eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig ist

Es gibt aber einige Fälle, bei denen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs von vornherein ausgeschlossen ist. Dies ist dann der Fall, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnungen einzeln verkauft werden. In diesen Fällen gibt es eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Die Gemeinden können diese Frist auf bis zu zehn Jahre heraufsetzen. In solchen Fällen muss der Käufer also zumindest lange Zeit abwarten, bis er das Recht hat, dem Mieter zu kündigen.

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