Wann ein Mieter renovieren muss

Mieter müssen ihre Wohnung dann renovieren, wenn der Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparaturklausel enthält.

von Frank Kemter

Laut Gesetz ist der Vermieter für alle Sanierungsarbeiten und Renovierungen in einer Mietwohnung zuständig. So heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB): "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten." Allerdings kann abweichend hiervon vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter für bestimmte Arbeiten zuständig ist. Zum einen kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, zum anderen sind sogenannte Kleinreparaturklauseln zulässig. Allerdings gibt es für beides enge Grenzen. Dem Mieter darf grundsätzlich nicht die Pflicht auferlegt werden, für alle möglichen Arbeiten zuständig zu sein.

Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sind nur solche Klauseln zulässig, die dem Mieter sehr eng eingegrenzte Verpflichtungen aufbürden. Hierzu zählen:

• Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
• Streichen der Heizkörper inklusive der Heizungsrohre und Versorgungsleitungen
• Streichen der Innentüren und der Fenster sowie der Außentüren von innen

Weitergehende Renovierungsarbeiten dürfen hingegen nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Insbesondere folgende Arbeiten sind ausschließlich Sache des Vermieters:

• Schleifen und Versiegeln des Parkettbodens
• Streichen der Fenster und der Außentüre von außen
• Reparaturen an der Heizung, der Sanitäranlage und der Elektroinstallation

Demzufolge kann der Mieter nur zu dekorativen Arbeiten innerhalb der Wohnung verpflichtet werden.

Renovierungspflicht bei gültiger Renovierungsklausel

Enthält eine Schönheitsreparaturklausel zu weit gehende Verpflichtungen, so ist diese nicht nur zum Teil, sondern insgesamt ungültig. Die deutsche Rechtsprechung ist in diesem Punkt gnadenlos gegenüber Vermietern, die ihren Mietern zu viel abverlangen wollen: Dieser ist zu überhaupt keinerlei Renovierungen verpflichtet, wenn die Renovierungsklausel ungültig ist. Vielmehr gilt dann wieder die gesetzliche Standardregelung, wonach der Vermieter für alle Arbeiten verantwortlich ist. Das bedeutet: Der Mieter ist in diesem Fall weder während der Mietzeit noch zu seinem Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Auch zu knappe oder starre Renovierungsintervalle machen eine Schönheitsreparaturklausel ungültig. Insbesondere dann, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter spätestens nach einem gewissen Zeitraum oder ohne Ausnahme zu seinem Auszug die Arbeiten durchführen muss, ist die Klausel ebenfalls insgesamt ungültig. Gültig sind hingegen Renovierungsklauseln mit flexiblen Fristen, also Einschränkungen dahingehend, dass „im Allgemeinen“ oder „wenn erforderlich“ nach einem bestimmten Fristablauf renoviert werden muss. So wird zum Ausdruck gebracht, dass sich der Mieter bei einem nur geringen Verschleiß länger Zeit mit den Arbeiten lassen darf. Wie lang solche flexiblen Regelfristen sein dürfen, ist seit einem Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH; Az.: VIII ZR 143/06) allerdings unklar. Bis dahin waren allgemein Fristen von drei Jahre für häufig genutzte Räume, fünf Jahre für Wohnräume und sieben Jahre für selten genutzte Nebenräume allgemein anerkannt. Der BGH hat nun aber angedeutet, dass diese Fristen für heutige Wohnverhältnisse und aufgrund verbesserter Qualität von Farben und Lacken zu kurz bemessen sein könnten. Welche Fristen tatsächlich angemessen sind, hat der BGH allerdings nicht entschieden. In vielen Formularmietverträgen werden seitdem Fristen von fünf, sieben und neun Jahren verwendet.

Kleinreparaturklauseln sind zulässig

Kleinreparaturklauseln in Mietverträgen sind innerhalb enger Grenzen zulässig. Sie sind allerdings nur dann gültig, wenn sie sich auf häufig vom Mieter genutzte Gegenstände wie zum Beispiel die Reparatur verschlissener Rollogurte beschränken. In einer solchen Klausel muss festgelegt sein, wie teuer jede einzelne Reparatur höchstens sein darf, dass sie als Kleinreparatur gilt. Die Obergrenze dürfte heute bei höchstens 75 bis 100 Euro liegen - höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH zu diesem Komplex ist Jahrzehnte alt und ging dementsprechend von geringeren Summen für einzelne Reparaturen aus. Zudem muss die jährlich vom Mieter maximal zu zahlende Höchstsumme moderat sein. In der nicht durchgehend einheitlichen Rechtsprechung werden bisweilen Summen von maximal 200 Euro jährlich oder sechs Prozent der Jahresmiete genannt. Übrigens: Ist der Rechnungsbetrag einer einzelnen Rechnung höher als die festgesetzte Obergrenze, so zahlt der Vermieter nicht die Differenz, sondern den gesamten Betrag, weil es sich dann nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Fallen innerhalb eines Jahres mehrere Rechnungen für Kleinreparaturen an, die unterhalb der Obergrenze liegen, so muss der Mieter zwar zahlen - allerdings nur bis zur festgelegten Jahresobergrenze.

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