Worauf Vermieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung achten sollten

Vermieter können nach einer Modernisierung oft happige Mieterhöhungen durchsetzen.

von Frank Kemter

Vermieter, die ein altes und unsaniertes Haus ihr Eigen nennen, scheuen oft die hohen Kosten für eine gründliche Modernisierung. Dabei kann es sich lohnen, sein Haus auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen. Denn laut Gesetz kann der Vermieter den Mieter an den Kosten für bestimmte Modernisierungskosten beteiligen.

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist möglich, wenn:

• sich der Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöht
• sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
• nachhaltig Energie oder Wasser eingespart wird.

Der Vermieter kann elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Ein Beispiel: Betrugen die anteiligen Modernisierungskosten für eine Mietwohnung 10.000 Euro, so kann der Vermieter die Jahresmiete nach der Modernisierung um 1.100 Euro, die monatliche Miete also um rund 92 Euro erhöhen. Öffentliche Förderungen und Zuschüsse dürfen bei einer Modernisierungsmieterhöhung allerdings nicht angesetzt werden.

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Modernisierungsmieterhöhung

Der Vermieter sollte dem Mieter die geplanten Modernisierungsarbeiten und die zu erwartenden Kosten allerdings frühzeitig mitteilen. Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten soll dieser über Art und Umfang der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung informiert werden. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, so verlängert sich die Frist um sechs Monate. Das gilt auch, wenn aufgrund höherer Sanierungskosten das Mieterhöhungsverlangen um mehr als zehn Prozent höher ist als angekündigt. Generell hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht bei einer Modernisierungsmieterhöhung. Er kann bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhungs-Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.

Anders als bei regulären Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es bei Modernisierungsmieterhöhungen keine Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Miete innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums um maximal 20 Prozent steigen darf. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete unabhängig davon auch auf einmal um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Demzufolge kann der Vermieter nach einer Modernisierung bisweilen ganz erhebliche Mieterhöhungen durchsetzen, sodass eine zuvor sehr preiswerte Wohnung teuer wird. Ob das allerdings immer sinnvoll ist, ist zweifelhaft: Denn vielfach können sich Mieter die dann sehr hohe Miete gar nicht mehr leisten.

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