Abgeschlossenheitsbescheinigung: Vom Mehrfamilienhaus zu Eigentumswohnungen

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Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nur wenn diese Bescheinigung vorliegt, kann das Wohnungseigentum im Grundbucheintrag eingetragen werden: Alles Wissenswerte über die Antragstellung, welche Behörde dafür zuständig ist und welche Dokumente dafür notwendig sind.

Erst mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung werden aus einem Mehrfamilienhaus mehrere Eigentumswohnungen. Foto: elxeneize/fotolia.com

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen alle, die eine Immobilie in rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten aufteilen möchte, um diese zu verkaufen, zu vererben oder zu verschenken. Um diese Bescheinigung zu erhalten, müssen nicht nur einige baulichen Voraussetzungen gegeben sein, sondern auch bestimmte Dokumente eingereicht werden.

Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung

Volker Abendroth, Beratungszentrum der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung München, Foto: privat

Wie der Name schon sagt, muss für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eine in sich abgeschlossene Wohneinheit mit einem eigenen, abschließbaren Zugang vorliegen. „Generell dient die Abgeschlossenheitsbescheinigung dazu, die Rechtssphäre der einzelnen Miteigentümer möglichst eindeutig voneinander abzugrenzen“, erklärt Volker Abendroth vom Beratungszentrum der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung München. Die Wohneinheit muss von den anderen Einheiten im gleichen Gebäude baulich getrennt sein, und zwar durch Wände, Decken und Böden. Zudem müssen die Räume dem Wohnen dienen oder zumindest dafür bestimmt sein. Das bedeutet, dass die Wohnung mindestens einen Raum, eine Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche und ein WC haben muss.

Dabei müssen die Räume der Wohnung nicht auf einer Etage liegen – auch übereinander liegende Räumen können als Wohnungseigentum begründet werden, sofern sie durch eine Treppe miteinander verbunden sind.  Auch wer Teileigentum begründen möchte, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Generell unterscheidet sich das Teileigentum vom Wohneigentum nur dadurch, dass es sich dabei um gewerblich genutzte Einheiten handelt, also beispielsweise einen Laden, ein Restaurant, ein Büro oder eine Praxis. Voraussetzung dafür ist allerdings auch, dass die Räume verschließbar sein und eine Toilette haben müssen.

Info

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist neben dem Aufteilungsplan und der Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung. Diese ist Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Hier finden Sie weitere Infos zur Teilungserklärung.

Rechtsgrundlage für die Aufteilung eines Hauses bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zuständig für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dabei die Bauaufsichtsbehörde – in manchen Bundesländern kann dies aber auch ein öffentlich bestellter oder anerkannter Sachverständiger für Bauwesen vornehmen.

„Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient dazu, die Rechtssphäre der einzelnen Miteigentümer möglichst eindeutig voneinander abzugrenzen.“

Volker Abendroth, Beratungszentrum der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung München

 

Wer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen kann

Nur ein bestimmter Personenkreis kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Dazu gehören:

  • der oder die Eigentümer
  • der oder die Erbbauberechtigten
  • Personen, die ein rechtliches Interesse an der Bescheinigung haben wie bevollmächtigte Anwälte
  • Personen, die von einem der genannten Antragsberechtigten eine Einverständniserklärung haben.

Unabhängig davon, wer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt: ohne bestimmte Unterlagen und Dokumente gibt es keine Bescheinigung. Dabei macht es einen großen Unterschied, in welcher Stadt, Behörde oder Bundesland die Antragstellung stattfindet. Denn während in der einen Bauaufsichtsbehörde nur ein paar Unterlagen vorzulegen sind, verlangt die andere einige zusätzliche Dokumente.

Diese Unterlagen werden zur Antragstellung benötigt

Lageplan, Aufteilungsplan und – abhängig von der jeweiligen Behörde – weitere Unterlagen sind für die Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig. Foto: mrmohock/fotolia.com
  1. Antragsformular (erhältlich in Bauaufsichtsbehörden bzw. online auf deren Seite)
  2. Lageplan im Maßstab 1:1000 (abhängig vom Ort darf dieser nicht älter sechs Monate sein)
  3. Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 in mindestens zweifacher Ausführung, dazu gehören alle Ansichten, Schnitte, Grundrisse sämtlicher Gebäude und Gebäudeteile, auch die der nicht ausgebauten Dachräume und Spitzböden und dem dazugehörigen Lageplan des Grundstücks. Es muss zudem ersichtlich sein, wie Gemeinschafts- und Sondereigentum zueinander liegen sowie wie sie voneinander abgegrenzt sind und dass die Wohnungen und sonstige Räume in sich abgeschlossen sind.

Nummerierung der Aufteilungspläne: Alle zu einer Wohnung gehörenden Einzelräume sind dabei mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. Jede in sich abgeschlossene Eigentumseinheit (Sondereigentum) muss mit einer arabischen Ziffer in einem Kreis gekennzeichnet werden – ebenso muss jeder Raum, einschließlich der Balkone mit der Kennziffer der zugehörigen Eigentumseinheit nummeriert werden. Zudem muss die Nutzung der Räume angegeben werden. Räume ohne Kreis und Ziffer sind Gemeinschaftseigentum. Ob und wie Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu nummerieren sind, hängt von den Vorgaben der jeweiligen Behörde ab.

Neben einer ordnungsgemäßen Nummerierung sollten die Pläne generell sehr detailliert sein - denn: „Kommt es unter Eigentümern zu Unstimmigkeiten, wird oftmals der Aufteilungsplan herangezogen, um eine Lösung zu finden“, sagt Volker Abendroth. Zudem ist ein genauer Plan auch dann von Vorteil, wenn die Behörde stichprobenartig eine Ortskontrolle durchführt: „Die Lage der Außenwände und die Größe der Wohnung sollte dabei auf jeden Fall stimmen“, erklärt Abendroth weiter.

Info

Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück, die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen und für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind - beispielsweise Dächer oder Außenwände.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, inklusive dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.

Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Sondereigentum ist das individuelle Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude – zum Beispiel an einer Wohnung, einem Kelleranteil oder einer Garage.

Je nach Stadt, Behörde und Bundesland sind zusätzlich oder ergänzend folgende Unterlagen einzureichen:

  • Zeichnungen der sanitären Einrichtungen in den Grundrissplänen
  • Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
  • Auszug aus der Liegenschafts- oder Flurkarte (abhängig von Behörde: teilweise nicht älter als sechs Monate)
  • Freiflächenplan mit Kennzeichnung der Stellplätze
  • Abzeichnung der Stadtgrundkarte mit farblicher Kennzeichnung des Grundstücks
  • Angabe der Grundbuchblattnummer, unter der das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist
  • Grundbuchauszug oder Kaufvertrag (abhängig von Behörde: teilweise nicht älter als ein Jahr)
  • genaue Angaben zur Grundstücksbezeichnung
  • bei Antragstellung durch Firmen: Handelsregisterauszug (abhängig von Behörde: teilweise nicht älter als sechs Monate)

Die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist auch eine Formsache. Je nach Behörde sollte der Antragsteller die Unterlagen lose (nicht geklebt oder geheftet) und unterschrieben abgeben. Zudem sollten die Aufteilungspläne der Bauvorlagenverordnung entsprechen. Ebenso sollten die Pläne nicht bearbeitet sein – beispielsweise mit Radiergummi oder Tipp-Ex.

Info

Bei Neubauten kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vor Beginn der Baumaßnahmen ausgestellt werden, wenn die Aufteilungspläne den genehmigten Bauplänen entsprechen. Bei Bestandsbauten müssen die Aufteilungspläne den tatsächlichen Baubestand wiedergeben. Erforderliche Umbauten für die gewünschte Lage, Größe und Abgeschlossenheit der dargestellten Sondereigentumseinheiten müssen ausgeführt sein, bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt wird.

Kosten und Bearbeitungsdauer

Die Bearbeitungsdauer und die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung hängen von der jeweiligen Behörde ab. Foto: Leonid/fotolia.com

Auch bei den Kosten gibt es keine Einheitlichkeit innerhalb der einzelnen Ämter. Während eine Behörde zwischen 25 und 100 Euro verlangt, kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der anderen mit bis zu 1.300 Euro zu Buche schlagen. Pro zusätzlicher Ausfertigung kommen weitere Kosten hinzu. Auch bezüglich der Bearbeitungsdauer gibt es eine große Spanne, die von zwei Wochen bis zu 100 Tagen dauern kann.

Ist dieser Prozess abgeschlossen, kommt der Gang zum Notar, der mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Teilungserklärung ausstellen und somit seinem Mandanten den Weg zum Wohnungseigentum weiter ebnen kann.


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