Abgeschlossenheitsbescheinigung: Vom Mehrfamilienhaus zu Eigentumswohnungen

Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Alles Wissenswerte über die Antragstellung, welche Behörde dafür zuständig ist und welche Dokumente dafür notwendig sind.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, auch Abgeschlossenheitserklärung genannt, ist eine Bescheinigung darüber, dass einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus bautechnisch vollkommen voneinander getrennt sind und sie somit als abgeschlossene eigenständige Einheit betrachtet werden können.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung, welche für die formelle Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen notwendig ist. Wer also einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses getrennt voneinander verkaufen, vererben oder verschenken will, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Rechtsgrundlage für die Bescheinigung der Abgeschlossenheit bilden die Paragrafen 3 Absatz 2 sowie 7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG, seltener WoEigG).

Welche Voraussetzungen müssen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt sein?

Welche Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt sein müssen, ist davon abhängig, ob es sich künftig um Wohn- oder Teileigentum handelt. Während Wohneigentum Räumlichkeiten sind, in denen gewohnt wird, handelt es sich bei Teileigentum um gewerblich nutzbare Räumlichkeiten, also beispielsweise einen Laden, ein Restaurant, ein Büro oder eine Praxis.

Voraussetzungen für Wohneigentum:

• Die Wohnung ist abschließbar
• Die Wohnung ist vollständig abgetrennt
• Die Wohnung hat einen separaten Zugang in ein Treppenhaus oder ins Freie
• Alle gesetzlichen Regelungen zum Brandschutz werden beachtet
• Es ist in der Wohnung ausreichender Schall- und Wärmeschutz vorhanden
• Es ist in dieser Wohnung mindestens ein Bad und eine Toilette vorhanden
• Es ist in dieser Wohnung mindestens eine Küche beziehungsweise Küchenzeile vorhanden

Voraussetzungen für Teileigentum:

• Die Räume sind verschließbar
• Es ist mindestens eine Toilette vorhanden
• Der Schall- und Brandschutz werden eingehalten

Sind alle Punkte erfüllt, gilt die die Einheit als eine rechtlich klar abgegrenzt und autark. Erst dann kann sie ins Grundbuch eingetragen werden kann, was einen anschließenden Verkauf ermöglicht.

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Wer kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen?

Nur ein bestimmter Personenkreis kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Dazu gehören:

• Der oder die Eigentümer
• Der oder die Erbbauberechtigten
• Personen, die ein rechtliches Interesse an der Bescheinigung haben, wie bevollmächtigte Anwälte
• Personen, die von einem der genannten Antragsberechtigten eine Einverständniserklärung haben

Wie beantrage ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann der Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt werden. Der Antrag ist formlos möglich.

Wo wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt?

Zuständig für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die örtliche Bauaufsichtsbehörde. Die einzelnen Bundesländer können per Rechtsverordnung auch einen öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für Bauwesen ermächtigen, die Bescheinigung auszustellen.

Welche Unterlagen werden zur Antragstellung benötigt?

• Für den Antrag einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sind verschiedene Dokumente notwendig. Dies kann sich von Bundesland zu Bundesland auch nochmal unterscheiden. In der Regel werden jedoch folgende Unterlagen benötigt: Formloser Antrag auf Bescheinigung der Abgeschlossenheit mit Namen und Anschrift des Antragstellers, Bezeichnung des Grundstücks und Unterschrift des Eigentümers. Alternativ ein Antragsformular, welches in Bauaufsichtsbehörden beziehungsweise online auf deren Seite erhältlich ist
• Lageplan im Maßstab 1:1000 (abhängig vom Ort darf dieser in der Regel nicht älter sechs Monate sein). In der Regel reicht hier eine Flurkarte, insofern darauf alle Gebäude ersichtlich sind.
• Aktueller Grundbuchauszug  
• Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 in mindestens zweifacher Ausführung, dazu gehören alle Ansichten, Schnitte, Grundrisse sämtlicher Gebäude und Gebäudeteile, auch die der nicht ausgebauten Dachräume und Spitzböden und dem dazugehörigen Lageplan des Grundstücks. Es muss zudem ersichtlich sein, wie Gemeinschafts- und Sondereigentum zueinander liegen, wie sie voneinander abgegrenzt sind und dass die Wohnungen und sonstige Räume in sich abgeschlossen sind.

Wer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen will, sollte vorab bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde nachfragen, welche Unterlagen zusätzlich benötigt werden. So werden Verzögerungen bei der Genehmigung verhindert. Je nach Stadt, Behörde und Bundesland können folgende Unterlagen gefordert werden:

• Zeichnungen der sanitären Einrichtungen in den Grundrissplänen
• Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
• Auszug aus der Liegenschafts- oder Flurkarte (abhängig von Behörde: teilweise nicht älter als sechs Monate)
• Freiflächenplan mit Kennzeichnung der Stellplätze
• Abzeichnung der Stadtgrundkarte mit farblicher Kennzeichnung des Grundstücks
• Angabe der Grundbuchblattnummer, unter der das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist
• Genaue Angaben zur Grundstücksbezeichnung
• Bei Antragstellung durch Firmen: Handelsregisterauszug (abhängig von Behörde: teilweise nicht älter als sechs Monate)

Wann muss ich den Antrag auf Bescheinigung der Abgeschlossenheit stellen?

Antragssteller müssen sich darauf einstellen, dass sie je nach Behörde zwischen zwei Wochen bis zu 100 Tage auf einen positiven Bescheid warten müssen. Wer also eine der künftigen Eigentumswohnungen zu einem bestimmten Datum verschenken, vererben oder verkaufen will, sollte diese Zeitspanne mit einrechnen.

Der Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann bei Bestandsbauten immer gestellt werden. Bei Neubauten kann sie bereits vor Beginn der Baumaßnahmen ausgestellt werden, wenn die Aufteilungspläne den genehmigten Bauplänen entsprechen. Bei Bestandsbauten müssen die Aufteilungspläne den tatsächlichen Baubestand wiedergeben.

Erforderliche Umbauten für die gewünschte Lage, Größe und Abgeschlossenheit der dargestellten Sondereigentumseinheiten müssen ausgeführt sein, bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt wird.

Antragssteller müssen sich darauf einstellen, dass sie je nach Behörde bis zu 100 Tage auf einen positiven Bescheid warten müssen.

Welche Kosten fallen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung an?

Bei den Kosten gibt es keine Einheitlichkeit innerhalb der einzelnen Ämter. Während manche Behörden nur einen zweistelligen Betrag verlangen, können bei anderen auch dreistellige Beträge fällig werden. Wer eine zusätzliche Ausfertigung benötigt, auf den kommen weitere Kosten hinzu.