Alte Verträge und Provisionssplit: So sichern sich Makler ihren Provisionsanspruch

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Wer zahlt welchen Teil der Provision? War es bislang vielerorts üblich, dass beim Immobilienkauf der Käufer die komplette Maklerprovision übernommen hat, setzt eine Gesetzesänderung seit dem 23. Dezember 2020 die Teilung fest. Doch was ist bei Verträgen, die vor diesem Stichtag geschlossen wurden? Beispiele und Lösungen.

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, IVD, Foto: Die Hoffotografen
Dr. Christian Osthus, Justiziar des IVD. Foto: Die Hoffotografen

Langzeit-Alleinaufträge, die Makler vor Inkrafttreten des Provisionssplits geschlossen haben, können Makler und Verkäufer in eine Zwickmühle bringen. Dr. Christian Osthus, Justiziar und stellvertretender Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland erklärt, wie Makler mit diesen alten Verträgen umgehen sollten und sich ihren Provisionsanspruch sichern. 

Zunächst: Für die Gültigkeit der Verträge ist allein das Datum wichtig, an dem der Makler und der Käufer den Vertrag abgeschlossen haben, betont Osthus. Das Datum, an dem das Gesetz verkündet wurde oder der Tag, an dem der Kaufvertrag geschlossen wurde, spielten keine Rolle. 

Für die alten Verträge gibt es 2 Szenarien:

1. Fall: Makler und Käufer haben vor dem 23. Dezember 2020 einen Vertrag abgeschlossen und vereinbart, dass der Käufer die Provision allein oder überwiegend stemmt.

Lösung: Der Verkäufer zahlt weiterhin den kleineren der Provision beziehungsweise keine Provision – da dies vor dem Inkrafttreten des Gesetzes so vereinbart wurde. 

2. Fall: Es besteht bereits ein Vertrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer, ein Käufer wird aber erst nach dem 23. Dezember 2020 gefunden. Achtung: In diesem Fall greift die Gesetzesänderung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. Problematisch wird es, wenn dem Verkäufer eine Provisionsfreiheit garantiert wird, denn dann muss auch der Käufer nichts bezahlen. Der Makler geht somit leer aus. Lösung: Am besten haben Makler schon vor dem 23. Dezembder Vereinbarungen mit Verkäufern, in denen der Käufer die Provision allein oder überwiegend zahlt, angepasst, rät Rechtsexperte Osthus. „Das geht aber nur einvernehmlich“, sagt Osthus. Das heißt, der Makler geht auf den Verkäufer zu, und bittet ihn um eine Anpassung des Vertrages. Osthus schlägt drei Formulierungsvarianten vor, die im Vertrag aufgenommen werden können. Nimmt der Verkäufer sie in Textform an, ist die Änderung wirksam.

„Sofern der Maklervertrag mit dem späteren Käufer erst nach dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten zustande kommt, verpflichtet sich der Verkäufer …

a.    eine Provision in Höhe von X inkl. USt. zu zahlen, wobei mit dem Käufer eine Provision vereinbart werden kann. Die Höhe der mit dem Käufer vereinbarten Provision folgt der mit dem Verkäufer vereinbarten Provision. Provisionsnachlässe zugunsten des Käufers wirken sich auch zugunsten des Verkäufers aus. Sie sind bei der Rechnungstellung zu berücksichtigen (§ 656c BGB). 

oder

b.    eine Provision in Höhe von X inkl. USt. zu zahlen: Der Makler verpflichtet sich darauf hinzuwirken, dass der spätere Käufer Y % (maximal 50 % von X) der hier vereinbarten Provision übernimmt (§ 656d BGB). 

oder

c.    eine Provision in Höhe von X inkl. USt. zu zahlen. Mit Kaufinteressenten wird keine Vereinbarung über eine eigenständige Provisionsverpflichtung oder eine Beteiligung der in diesem Vertrag vereinbarten Provision vorgenommen.“

     

23.12.2020


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9 Kommentare

Markus am 11.04.2021 09:00

der Gesetzgeber ist hat uns Makler damit um viele tausend Euro Provision gebracht! Wir hatten einen Alleinauftrag mit dem Verkäufer der provisionsfrei für ihn war. Während der Bemühungen, den Vertrag aufgrund der Gesetzesänderung anzupassen, entstand ein Kontakt, der im Januar 21 zum Kauf führte. Der Verkäufer schaltete auf stur! Fünf Monate harte Arbeit, immenser Schriftverkehr, unzähige Fahrten zum Objekt. Wer kommt für den Schaden auf? Der Gesetzgeber, der nichts besseres zu tun hat als Geschäftsleute zu schädigen? Wieso gab es hier keine Übergangslösung?

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Selbst-Schuld am 11.04.2021 14:27

Auch wenn Sie das sicher nicht gern hören wollen, aber um die Provision haben Sie sich selbst gebracht. Natürlich hat der Gesetzgeber ein Übergangsfrist vorgesehen. Im konkreten Fall 6 Monate mit Beginn der Veröffentlichung des Gesetzes im Juni 2020. Alles keine Geheimnisse und für einen Profi sollte es eigentlich selbstverständlich sein, sich im eigenen Interesse regelmäßig mit dem regulatorischen Umfeld auseinanderzusetzen. Aber Meckern macht

natürlich nicht soviel Arbeit.


Loranzo am 11.04.2021 16:44

also so kann man das nun auch nicht sehen. Wenn man 5 Monate für jemand arbeitet und am Ende nur dann kein Geld bekommt, weil der Gesetzgeber glaubt, er muss wieder einmal Vorschriften machen, sind die Leidtragenden die Makler. So wie die Bundesregierung diese Übergangsregeln und neuen Bestimmungen publik macht, muss man schon Detektiv sein. Siehe Pandemie. Keiner weiß wie wo wann was warum geregelt ist, nicht einmal die sogenannten "Politiker" selbst :-)

Michael am 18.02.2021 17:15

Super hilfreicher Tipp, danke!

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M.Müller am 08.02.2021 18:48

Guten Tag,

ich habe eine Frage bezüglich der Vermarktung von Immobilien. Ich habe Maklerverträge vor dem 23.12 geschlossen mit einer Innenprovision von 1,5 % und die Immobilien mir einer Außenprovision von 3% beworben. Wie verhält es sich nun, wenn die Immobilie (Einfamilienhaus) jetzt beurkundet wird? Vielen Dank.

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redaktion.immowelt.de am 11.02.2021 00:18

Wurden Verträge vor dem 23.12. beschlossen, gelten Sie. Alles danach fällt unter die neue Regel.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sni am 28.01.2021 14:44

Ich habe einen Maklerauftrag 2020 vor der Gesetzesänderung erteilt.

Nun sagt der Makler bei einem Verkauf müsse ich die Hälfte der Gebühren zahlen.

Das ist doch entgegen der vertraglichen Vereinbarungen. Kann ich den Maklervertrag fristlos kündigen?

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Peter am 19.01.2021 15:35

wollte ein Büro anmieten über Makler und nach dem ich beim Vermieter ein Vorkaufsrecht im Mietvertrag wollte falls mal das Gebäude verkauft wird ,meinte der Verkäufer ich kanns ihnen auch jetzt verkaufen.

Daraufhin habe ich gesagt aber ohne Makler und der Verkäufer ja klar der hat kein Verkaufsauftrag nur Vermietungsauftrag.

Wenn ich das Gebäude kaufe nicht nur die Bürofläche dann ist die Frage ?

Hat der Makler Anspruch auf Verkaufsprovision?

Wenn ja ?dann Anteilig was nur das Büro gekostet hätte oder auf das ganze Gebäude?

Der Makler hat mich an die Hausverwaltung vermittelt der sich um die Vermietung kümmert und die Verwaltung hat dann mein Wunsch zum Vorkaufsrecht an Eigentümer abgeleitet.

Bei Allgemeinen Geschäftsbedienungen vom Makler steht drin

Ein Provisionsanspruch steht auch" solange der Wirtschaftliche Erfolg nicht wesentlich von dem Angebot des Maklers abweicht"

Das weicht ja erheblich von dem Angebot da die Vermietung vom Büro 1000€ Kalt und Zwei Monatsmieten Provision und beim Verkauf von KP 500.000€ könnte er beliebig Provision verlangen 5% zum Beispiel.

Bitte um Hilfe ob schon solche Gerichtsurteile gibt ??

zahle ja gerne die Vermietung aber den Verkauf sehe ich nicht ein .

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Roswitha Levermann am 04.01.2021 20:04

Hallo ich will eine Whg kaufen. wir haben uns im September die Whg angesehen und im Dezember zugesagt. Der Verkäufer wollte im Oktober den Notarvertrag machen. Dann mit einmal Ende Februar 21.

Weil dann die 10jahres Frist abgelaufen ist. Muss ich die vollen Maklerkosten tagen?

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haraldasm am 23.12.2020 12:53

eine Frage zu diesemm Punkt.

Für die alten Verträge gibt es 2 Szenarien:

1. Fall: Makler und Käufer haben vor dem 23. Dezember 2020 einen Vertrag abgeschlossen und vereinbart, dass der Käufer die Provision allein oder überwiegend stemmt.

Ist hier ein schriftlicher Vertrag mit dem Käufer gemeint oder ein mündlicher?

Soll heißen, der Käufer teilt mir am z.B.22. Dez. mit das er die Immobilie kaufen möchte.... zahlt er dann auch die Provission

Danke im für Ihre Antwort

Beste Grüße

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Immobilien rund um Geld und Grund am 11.12.2020 11:24

Sehr verständliche Erklärungen in klaren und deutlichen Worten! Danke!

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immobernd55 am 14.11.2020 11:13

Sehr guter, aufschlussreicher Beitrag, mit dem die Unsicherheiten bezüglich der künftigen Provisionsregelung ausgeräumt werden.

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Michael Julier am 30.12.2020 14:05

Sehr gut erklärt.