Alte Verträge und Provisionssplit: So sichern sich Makler ihren Provisionsanspruch

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Wer zahlt welchen Teil der Provision? War es bislang vielerorts üblich, dass beim Immobilienkauf der Käufer die komplette Maklerprovision übernommen hat, setzt eine Gesetzesänderung seit dem 23. Dezember 2020 die Teilung fest. Doch was ist bei Verträgen, die vor diesem Stichtag geschlossen wurden? Beispiele und Lösungen.

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, IVD, Foto: Die Hoffotografen
Dr. Christian Osthus, Justiziar des IVD. Foto: Die Hoffotografen

Langzeit-Alleinaufträge, die Makler vor Inkrafttreten des Provisionssplits geschlossen haben, können Makler und Verkäufer in eine Zwickmühle bringen. Dr. Christian Osthus, Justiziar und stellvertretender Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland erklärt, wie Makler mit diesen alten Verträgen umgehen sollten und sich ihren Provisionsanspruch sichern. 

Zunächst: Für die Gültigkeit der Verträge ist allein das Datum wichtig, an dem der Makler und der Käufer den Vertrag abgeschlossen haben, betont Osthus. Das Datum, an dem das Gesetz verkündet wurde oder der Tag, an dem der Kaufvertrag geschlossen wurde, spielten keine Rolle. 

Für die alten Verträge gibt es 2 Szenarien:

1. Fall: Makler und Käufer haben vor dem 23. Dezember 2020 einen Vertrag abgeschlossen und vereinbart, dass der Käufer die Provision allein oder überwiegend stemmt.

Lösung: Der Verkäufer zahlt weiterhin den kleineren der Provision beziehungsweise keine Provision – da dies vor dem Inkrafttreten des Gesetzes so vereinbart wurde. 

2. Fall: Es besteht bereits ein Vertrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer, ein Käufer wird aber erst nach dem 23. Dezember 2020 gefunden. Achtung: In diesem Fall greift die Gesetzesänderung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. Problematisch wird es, wenn dem Verkäufer eine Provisionsfreiheit garantiert wird, denn dann muss auch der Käufer nichts bezahlen. Der Makler geht somit leer aus. Lösung: Am besten haben Makler schon vor dem 23. Dezembder Vereinbarungen mit Verkäufern, in denen der Käufer die Provision allein oder überwiegend zahlt, angepasst, rät Rechtsexperte Osthus. „Das geht aber nur einvernehmlich“, sagt Osthus. Das heißt, der Makler geht auf den Verkäufer zu, und bittet ihn um eine Anpassung des Vertrages. Osthus schlägt drei Formulierungsvarianten vor, die im Vertrag aufgenommen werden können. Nimmt der Verkäufer sie in Textform an, ist die Änderung wirksam.

„Sofern der Maklervertrag mit dem späteren Käufer erst nach dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten zustande kommt, verpflichtet sich der Verkäufer …

a.    eine Provision in Höhe von X inkl. USt. zu zahlen, wobei mit dem Käufer eine Provision vereinbart werden kann. Die Höhe der mit dem Käufer vereinbarten Provision folgt der mit dem Verkäufer vereinbarten Provision. Provisionsnachlässe zugunsten des Käufers wirken sich auch zugunsten des Verkäufers aus. Sie sind bei der Rechnungstellung zu berücksichtigen (§ 656c BGB). 

oder

b.    eine Provision in Höhe von X inkl. USt. zu zahlen: Der Makler verpflichtet sich darauf hinzuwirken, dass der spätere Käufer Y % (maximal 50 % von X) der hier vereinbarten Provision übernimmt (§ 656d BGB). 

oder

c.    eine Provision in Höhe von X inkl. USt. zu zahlen. Mit Kaufinteressenten wird keine Vereinbarung über eine eigenständige Provisionsverpflichtung oder eine Beteiligung der in diesem Vertrag vereinbarten Provision vorgenommen.“

     

23.12.2020


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4 Kommentare

Roswitha Levermann am 04.01.2021 20:04

Hallo ich will eine Whg kaufen. wir haben uns im September die Whg angesehen und im Dezember zugesagt. Der Verkäufer wollte im Oktober den Notarvertrag machen. Dann mit einmal Ende Februar 21.

Weil dann die 10jahres Frist abgelaufen ist. Muss ich die vollen Maklerkosten tagen?

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haraldasm am 23.12.2020 12:53

eine Frage zu diesemm Punkt.

Für die alten Verträge gibt es 2 Szenarien:

1. Fall: Makler und Käufer haben vor dem 23. Dezember 2020 einen Vertrag abgeschlossen und vereinbart, dass der Käufer die Provision allein oder überwiegend stemmt.

Ist hier ein schriftlicher Vertrag mit dem Käufer gemeint oder ein mündlicher?

Soll heißen, der Käufer teilt mir am z.B.22. Dez. mit das er die Immobilie kaufen möchte.... zahlt er dann auch die Provission

Danke im für Ihre Antwort

Beste Grüße

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Immobilien rund um Geld und Grund am 11.12.2020 11:24

Sehr verständliche Erklärungen in klaren und deutlichen Worten! Danke!

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immobernd55 am 14.11.2020 11:13

Sehr guter, aufschlussreicher Beitrag, mit dem die Unsicherheiten bezüglich der künftigen Provisionsregelung ausgeräumt werden.

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Michael Julier am 30.12.2020 14:05

Sehr gut erklärt.