Anlageimmobilie kaufen: Neun Tipps

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Wer eine Anlageimmobilie kaufen will, sollte bei der Auswahl bestimmte Kriterien beachten. Viele Aspekte können die Rendite beeinflussen. Beliebt bei Anlegern sind vor allem Mehrfamilienhäuser. Diese neun Tipps helfen bei der Auswahl der passenden Anlageimmobilie.

Ein Mehrfamilienhaus als Anlageimmobilie verspricht eine nachhaltige und regelmäßige Einnahmequelle. Doch nicht jedes Objekt ist geeignet, um damit eine gute Rendite zu erwirtschaften. Auch wenn eine Immobilie auf dem Papier gut aussieht: Es gibt Fallstricke, die richtig ins Geld gehen können. Deshalb sollten Erwerber auf einige Kriterien achten, wenn sie eine Anlageimmobilie kaufen wollen. Die nachfolgenden Tipps helfen dabei. 

1. Standort mit Zukunft wählen

In Regionen mit niedriger Arbeitslosigkeit und prosperierender Wirtschaft sind Immobilien meist wertstabil und gut vermietbar – allerdings oft auch teuer. In Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit und rückläufiger Bevölkerungszahl finden sich hingegen oft Immobilien zum Schnäppchenpreis. Doch eine Investition in solche Objekte sollte wohl überlegt sein. Es besteht die Gefahr, dass sich die wirtschaftliche Entwicklung fortsetzt und die Immobilie später gar nicht mehr vermietet werden kann. Sicherer ist es für Investoren deshalb, in einen Standort mit positiver Zukunftsprognose zu investieren. Dabei muss es nicht die Villa in Top-Lage sein. Entscheidend ist die Frage, ob sich eine breite Masse an Mietern in der Gegend wohlfühlen würde. Bei der Entscheidung für einen Standort sollte auch bedacht werden, dass sich die Qualität der Lage mit der Zeit verbessern oder auch verschlechtern kann. Ein Kriterium für die Frage, ob ein Standort nachhaltig Erfolg versprechend ist, kann die Anwesenheit mehrerer renommierter Arbeitgeber in der Region sein.

2. Auf die Lage und die Mikrolage achten

Eine heruntergekommene Immobilie in einer verrufenen Straße eines ansonsten beliebten Stadtteils ist kein wirklich guter Deal. Investoren sollten daher auch auf die Mikrolage achten. Auch ein Haus in einem eher durchschnittlichen beleumundetem Stadtteil kann für nüchtern kalkulierende Kapitalanleger interessant sein: Ist die Immobilie gut erhalten, technisch auf aktuellem Stand, die Grundrisse gut geschnittenen und die Verkehrsanbindung ordentlicher, so spricht einiges dafür, dass das Objekt für eine Vielzahl  von Mietern interessant ist. Eine solche Immobilie kann langfristig eine höhere Rendite abwerfen als ein heruntergekommenes Haus in Top-Lage oder auch ein Luxus-Mehrfamilienhaus in Villenlage, bei dem der exorbitante Kaufpreis eine hohe Rendite nicht zulässt. Ein Kriterium dafür, dass eine Lage interessant ist, kann zum Beispiel der Preis für Garagenstellplätze in der Gegend sein. Grund: Für Parkraum gibt es keine rechtlichen Regelungen zur Miethöhe. Ein hoher Stellplatzpreis spricht also dafür, dass die Lage bei solventen Mietern beliebt ist. Grundsätzlich gilt zudem: Ein-Zimmer-Appartements in Uni-Städten sind gefragt, in ländlichen Regionen eher weniger. Familienfreundliche Wohnungen in den Speckgürteln großer Städte erfreuen sich einer hohen Nachfrage.

3. Zustand der Immobilie: Sind Sanierungen nötig?

Vorsicht Bruchbude: Bei einer völlig veralteten Haustechnik, verkorksten Grundrissen und substanziellen Schäden kann ein günstiger Kaufpreis nicht das ausschlaggebende Kaufargument sein. Eine Komplettsanierung ist oft so teuer wie ein Neubau. Deshalb müssen die Kosten von notwendigen Sanierungsarbeiten bei der Kalkulation berücksichtigt werden. Das gilt übrigens auch dann, wenn eine Immobilie nicht komplett sanierungsbedürftig ist. Denn bestimmte Arbeiten können nicht auf den Sankt-Nimmerleinstag aufgeschoben werden. So schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecken oder die Erneuerung total veralteter Heizungen vor.

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4. Anlageimmobilie kaufen: Preis und Abschreibungsmöglichkeiten

Kaufpreis und nachhaltige Mieterträge bestimmen die Wirtschaftlichkeit eines Investments. Einen Anhaltspunkt darüber, ob eine Immobilie günstig oder teuer ist, kann eine Wertermittlung bieten. Für Anlageobjekte werden dabei in der Regel die Ertragswertverfahren herangezogen. Dabei werden neben Lage- und Zustandskriterien vor allem die nachhaltig zu erzielen Mieteinnahmen als wertbestimmender Faktor herangezogen. Neben dem Kaufpreis sind aber auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten in Form der AfA relevant. Das gilt vor allem für Besserverdienende. Denn nur wer viel Steuern zahlt, kann auch viel Steuern sparen.

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Der Wert einer Immobilie lässt sich vor Ort sowie online ermitteln. Weitere Infos zur Wertermittlung finden Sie hier.

5. Ist die Immobilie belastet?

Belastungen einer Immobilie können deutlich wertmindernd sein. Damit sind zum Beispiel Dienstbarkeiten und Rechte gemeint, die Dritten gegenüber eingeräumt sind. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Grunddienstbarkeiten zugunsten Dritter: Es ist geregelt, dass ein anderer Grundstückseigentümer das Grundstück mitnutzen kann, zum Beispiel als Weg, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen (Wegerecht). Oder es ist festgelegt, dass bestimmte Dinge zu unterlassen sind, etwa eine bestimmte Art der Bebauung, die das Baurecht eigentlich erlauben würde.
  • Wohnrecht: Es ist geregelt, dass ein Bewohner auf Lebenszeit eine Wohneinheit unentgeltlich oder vergünstigt nutzen darf.
  • Sozialbindung: Die Wohnungen wurden einst mit öffentlichen Mitteln finanziert und dürfen nur an Personen mit Wohnberechtigungsschein zu günstigen Mieten vermietet werden.

6. Grundrisse und Wohnkomfort

Gefangene Zimmer, also Räume, die nicht vom Flur aus, sondern nur über ein anderes Zimmer betreten werden können, sind bei Mietern unbeliebt. Auch ein fehlender Balkon oder ein zu kleiner Keller sind negative Merkmale: Solche Wohnungen lassen sich meist nur mit Preisabschlag vermieten. Überdurchschnittliche Mieten und hohe Nachfrage versprechen Wohnungen mit hochwertigem Bad, großem Südbalkon oder moderner Elektrik. Bei mehr als drei Stockwerken sollte ein Aufzug vorhanden sein. Dann ist eine Immobilie in der Regel leicht und zu einem guten Preis vermietbar.

7. Die zweite Miete: Wie hoch sind die Nebenkosten für die Mieter?

Mieter interessieren sich nicht nur für die Kaltmiete, sondern auch für die monatlichen Nebenkosten. Die Heizkosten sind bei den Betriebskosten meist der größte Block. Auskunft darüber, ob eine Immobilie gut gedämmt ist und deshalb wenig Energie braucht, oder ob viel Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden muss, gibt der Energieausweis.

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8. Mieterstruktur beachten

Auch eine an sich interessante Immobilie kann ein problematisches Investment sein. Nämlich dann, wenn es Problemmieter im Haus gibt. Mietrückstände, Prozesse sowie anschließende Räumungen oder auch verwüstete Wohnungen können richtig ins Geld gehen. Deshalb sollten Käufer sorgfältig die Mieterstruktur im Haus prüfen: Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang, ob es in der Vergangenheit Mietrückstände, unregelmäßige Mietzahlungen oder juristische Auseinandersetzungen mit Mietern gab.

9. Selbst-Test: Will ich hier wohnen?

Bevor die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Immobilie fällt, sollte man sich die Frage stellen: Könnte ich mir auch selbst vorstellen, hier zu wohnen? Dabei geht es nicht um die konkrete Frage, ob man tatsächlich einziehen möchte sondern darum, ob man sich dies aus Mietersicht vorstellen könnte. Wer eine Familie mit Kindern hat, wird wohl kaum das Bedürfnis nach  einer Single-Bude verspüren. Deshalb gilt es, sich in die Lage eines typischen Mitinteressenten hineinzuversetzen: Wäre ich in seiner Lage, wäre die Immobilie dann für mich interessant?

Fazit

Wer eine Anlageimmobilie erwerben will, sollte eine genaue Standortanalyse und Kalkulation vornehmen. Denn Anlageimmobilie können lukrativ sein – oder sich als Groschengrab erweisen.


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