Auswandern nach Thailand: Umziehen ins Land des Lächelns

Sonniges Klima, Traumstrände und niedrige Lebenserhaltungskosten – auch wenn Thailand kein klassisches Einwanderungsland ist, zieht es viele Auswanderungswillige dorthin. Doch eine dauerhafte Einwanderung ist schwer und wer es geschafft hat, sollte einige rechtliche und kulturelle Besonderheiten kennen. Mit diesem Leitfaden sind Auswanderer gut für ihren Neustart im Land des Lächelns gerüstet.

Thailand ist nicht nur ein beliebtes Urlaubsland, sondern auch Traumziel vieler Auswanderer aus Deutschland. Vor allem Rentner verbringen ihren Lebensabend gerne an den malerischen Stränden Thailands. Eine Auswanderung in den südostasiatischen Inselstaat ist nicht einfach. Angefangen bei der Beantragung eines Visums, über den Umzug und den ersten Schritten in der neuen Heimat, bis hin zur Wohnungssuche müssen Auswanderer einige Hürden überwinden. Unser Ratgeber klärt über die wichtigsten Punkte auf und führt sie durch die vielen rechtlichen und kulturellen Besonderheiten des Landes.

Aufenthaltsgenehmigung und Arbeitserlaubnis

Thailand versteht sich nicht als klassisches Einwanderungsland, das eine hohe Zahl von Einwanderern anlocken möchte. Deshalb haben Auswanderungswillige auch nur sehr begrenzte Chancen, an ein Resident-Visa für einen dauerhaften Aufenthalt zu gelangen. Aber auch ein langfristiger, wenn schon kein dauerhafter Aufenthalt im Land ist nur unter bestimmten Umständen möglich und nicht für jeden Thailand-Fan realistisch.

Längerer Aufenthalt mit einem Touristen-Visum oder einem Non-Immigrant-Visum

30 Tage kann sich jeder Thailand-Reisende ohne Visum im Land aufhalten. Wer länger bleiben möchte, muss ein Touristen-Visum beantragen, das einen Aufenthalt von bis zu 60 Tagen zulässt oder einem Non-Immigrant-Visum, mit dem der Inhaber bis zu 90 Tage im Land bleiben kann.

Bei beiden Varianten gibt es auch die Option der Multiple-Entries (M). Das bedeutet, Visa-Inhaber können innerhalb eines Jahres mehrfach aus- und einreisen und pro Einreise jeweils für 60, beziehungsweise 90 Tage bleiben. Antragssteller können sich mit dieser Variante also unterm Strich länger in Thailand aufhalten und bei Bedarf eine Verlängerung beantragen.

Non-Immigrant Longstay-Visum für Rentner

 Rentner haben es bei der Visa-Vergabe am einfachsten. Für Sie gibt es die Möglichkeit, mit einem Longstay-Visum – auch Rentnervisum genannt – langfristig im Land zu bleiben. Dabei gilt, dass Rentner mindestens 50 Jahre alt sein und ein gewisses Renteneinkommen, beziehungsweise Barvermögen nachweisen müssen.

Viele Rentner wählen das Non-Immigrant O-A-Visum. Ab Einreise darf der Visums-Inhaber 365 Tage im Land bleiben, muss sich allerdings alle 90 Tage beim Immigrationsbüro in Thailand melden. Ausreisen sind jederzeit möglich, bei der erneuten Einreise starten die 90 Tage wieder von Beginn. Die 365 Tage verlängern sich allerdings nicht und das Visum muss an dem im Pass eingetragen Datum erneuert werden.

Mit einem Non-Immigrant-Visum O-Xkönnen Rentner sogar bis zu zehn Jahre in Thailand bleiben. Das Visum wird zwar zunächst nur für fünf Jahre ausgestellt, kann dann aber für weitere fünf Jahre beim Immigration Office verlängert werden. Dafür müssen Rentner allerdings unter anderem ein Mindestvermögen von bis zu drei Millionen Baht (rund 85.000 Euro) auf einer thailändischen Bank hinterlegen, das ein Jahr lang nicht abgehoben werden darf. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Antragssteller eine thailändische Krankenversicherung abschließt und nicht unter bestimmten Krankheiten, wie Tuberkulose oder Syphilis leidet.

Ein „Overstay“ wird hart geahndet

Wer länger in Thailand bleibt, als es sein Visum zulässt (overstay), riskiert empfindliche Geldstrafen. Für einen overstay bis zu längstens 40 Tagen wird beispielsweise eine pauschale Geldstrafe in Höhe von 500 Baht je zusätzlichem Aufenthaltstag bis maximal 20.000 Baht erhoben. Im schlimmsten Fall können die thailändischen Behörden sogar Abschiebehaft und eine Wiedereinreisesperre verhängen.

Der schwierige Weg zum dauerhaften Aufenthalt (Permanent Residency)

Wenn es darum geht, ein Visum für einen dauerhaften Aufenthalt zu erlangen, wird es kompliziert. Chancen auf so ein Visum hat nur, wer sich auf Grundlage eines Non-Immigrant-Visa mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre in Thailand aufhalten durfte. Das ist meist nur durch fortwährende Visa-Verlängerungen möglich.

„Einen Permanent-Resident-Status zu erhalten ist extrem schwer. Keiner meiner Kunden hat einen solchen Status. Die meisten Einwanderer haben ein Jahresvisum als Rentner, das jährlich erneuert wird“, betont Christian Steinbach. Er arbeitet als Immobilienmakler in Thailand für die Firma Hua Hin Property Partner Co.,Ltd. und kennt den Markt sowie Land und Leute sehr gut. „Für einen normalsterblichen Auswanderer sind die Anforderungen für ein Permanent-Residency-Visum einfach zu hoch. Sie müssen zum Beispiel fließend Thai sprechen, die Nationalhymne singen oder eine Stunde Interview in Thai geben können,“ erläutert der Thailand-Experte.

Eine zusätzliche Hürde besteht darin, dass der thailändische Staat jährlich nur Resident-Visa an 100 Personen einer Nationalität vergibt. Außerdem müssen Antragsteller unter eine von fünf Kategorien fallen, für die der thailändische Staat jeweils spezielle Anforderungen festgeschrieben hat. Gute Chancen haben zum Beispiel Personen, die eine bestimmte Summe in eine thailändische Firma investiert haben. Aber auch Arbeitnehmer, die ein bestimmtes Mindesteinkommen vorweisen, können ihr Glück versuchen.

Wer seine Chancen auf ein Permanent-Residency-Visum prüfen will, sollten sich direkt an das Immigration-Office in Thailand wenden und sich beraten lassen.

Arbeiten in Thailand

Vor allem jüngere Thailand-Einwanderer wollen dort auch arbeiten. Grundvoraussetzung ist eine Arbeitserlaubnis. Chancen auf einen Job und eine Arbeitserlaubnis haben vor allem gut qualifizierte Fachkräfte und Experten.

Wer eine Arbeitserlaubnis beantragen will, braucht entweder ein Non-Immigrant-Visa „B“ (business and work) oder ist Inhaber eines Resident-Visa. Die Arbeitserlaubnis muss in Thailand beim Department of Employment beantragt werden.

Der Standardprozess für Ausländer, die einen zukünftigen Arbeitgeber in Thailand haben und alle erforderlichen Dokumente vorlegen können, sieht folgendermaßen aus:
Zunächst müssen Inhaber mit ihrem Non-Immigrant Business Visum, das für 90 Tage gilt, einreisen. Nach Einreise können sie dann eine zeitlich begrenzte Arbeitserlaubnis beim Department of Employment und anschließend einen verlängerten Aufenthalt bis zu einem Jahr beantragen. Der Aufenthalt und die Arbeitserlaubnis können dann immer wieder verlängert werden.  
Die Arbeitserlaubnis gilt nur für die Firma und den Job, für die sie beantragt wurden. Ausländer sollten ihre Arbeitserlaubnis immer dabeihaben, vor allem am Arbeitsplatz.

Wer nach einem Job in Thailand sucht, kann sich zunächst selbst auf Jobwebseiten wie Jobs DB , wakwaku.world oder Bangkok Post Jobs  Thailand umsehen. Grundsätzlich gilt, je höher die Qualifikation, desto mehr Chancen haben Bewerber, einen passenden Job zu finden. Auch Job-Vermittler wie RSM Recruitment  bieten ausländischen Arbeitskräften gerne ihre Dienste an, allerdings meist gegen eine hohe Vermittlungsgebühr.

Ausländer, die vor Ort für eine thailändische Firma arbeiten, sollten auch beachten, dass der Lohnstandard in Thailand nicht mit dem in Deutschland vergleichbar ist. Besser fahren sie womöglich damit, für eine im Ausland ansässige Firma in Thailand zu arbeiten.

Smart-Visum für Investoren und hochqualifizierte Fachkräfte

Mit dem Smart-Visum-Programm will Thailand hochqualifizierte Fachkräfte und Investoren ins Land locken. Wer ein Smart-Visum erhält, darf für vier Jahre in Thailand bleiben und genießt einige Vorteile. Zum Beispiel müssen Smart-Visa-Inhaber keine Arbeitserlaubnis beantragen.

Voraussetzung ist allerdings, dass diese in bestimmten Branchen (targeted industries) tätig werden. Im Moment gehört dazu zum Beispiel die Bereiche Automation und Robotik, Intelligente Elektronik, die Entwicklung selbstfahrender Automobile, aber auch Landwirtschaft und Biotechnologie.

Umzug organisieren, Versicherungen prüfen, abmelden – das müssen Auswanderer noch vor der Abreise erledigen

Bevor es nach Thailand geht, haben Auswanderer noch einige organisatorischen Aufgaben zu erledigen. Vor allem fällt der ein oder andere Behördengang an und auch die Frage, ob das eigene Hab und Gut vollständig mit nach Thailand umziehen soll, sollten sie sich gut überlegen.

Umzug von Möbeln und Habseligkeiten

Wer mit seinem kompletten Hausstand nach Thailand umziehen will, muss je nach Umfang ganz schön tief in die Tasche greifen. Auswanderer sollten deshalb am besten gut ausmisten, denn jedes zusätzliche Kilo kostet Geld und muss über die halbe Welt transportiert werden.

Der Umzug aller Habseligkeiten ist aber nicht unbedingt nötig, denn in Thailand werden Wohnungen in der Regel komplett möbliert vermietet. Auf die Mitnahme von Möbelstücken können Auswanderer deshalb verzichten.  „Meistens braucht man noch nicht einmal Teller mitbringen“, ergänzt der Thailand-Experte Steinbach.

Ist alles gepackt, was mit nach Thailand soll, werden die Habseligkeiten in der Regel verschifft. Dafür können Auswanderer eine international tätige Spedition beauftragen.

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Einfuhr von Katzen und Hunden

Fällt das Trennen von bestimmten Möbelstücken den meisten Auswanderern noch leicht, sieht das bei dem Zurücklassen von Haustieren schon anders aus. Haustierbesitzer wollen sich meist nicht von ihren Lieblingen trennen, wenn Sie nach Thailand ziehen. Die Einfuhr von Hunden und Katzen ist in der Regel auch kein Problem, vorausgesetzt die Tiere sind gesund und gegen Tollwut und andere Krankheiten geimpft. Das müssen Haustierbesitzer nachweisen, um eine Einfuhrerlaubnis für ihren Liebling zu erhalten.

Grundsätzlich verboten ist hingegen die Einfuhr der beiden Hunderassen Pitbull Terrier und American Staffordshire Terrier.

Für alle Haustiere, die nach Thailand eingeführt werden gilt außerdem, dass sie nach Ankunft zunächst für 30 Tage in eine Quarantäne-Station müssen.

Drogen und e-Zigaretten sind streng verboten

 Wer statt zu herkömmlichen Zigaretten auch gerne mal zur elektronischen Variante greift, sollte beachten, dass die Einfuhr von e-Dampfern und dem zugehörigen Liquid verboten ist. Auch die Mitnahme des Vapers ist nicht erlaubt.  Wer in Thailand beim Rauchen von e-Zigaretten erwischt wird, muss ebenfalls mit saftigen Strafen rechnen.

Beim Thema Drogen sind die thailändischen Behörden besonders streng. Der Erwerb, Besitz  oder die Verteilung sowie Ein- und Ausfuhr von Drogen aller Art wird massiv bestraft. Schon der Besitz geringer Rauschgiftmengen kann drakonische Freiheitsstrafen nach sich ziehen. Für einzelne Delikte steht in Thailand sogar die Todesstrafe, die nach neun Jahren Aussetzung im Juni 2018 erstmals wieder vollstreckt wurde.

Aus Deutschland abmelden

Bevor Thailand-Auswanderer aufbrechen, wird mindestens noch ein Behördengang fällig, denn wer seinen Wohnsitz ins Ausland verlegt, muss sich beim Einwohnermeldeamt abmelden. Laut Paragraf 17 des Bundesmeldegesetzes ist eine Abmeldung frühestens eine Woche vor Auszug möglich.

Auswanderer sollten sich dabei unbedingt eine Abmeldebescheinigung geben lassen. Diese brauchen sie unter anderem zur Vorlage bei den deutschen Auslandsvertretungen in Thailand. Die Mitarbeiter können so beispielsweise den Wohnort im Reisepass ändern.

Wer sich und seine Familie in Deutschland abmeldet, muss jedoch damit rechnen, dass beispielsweise auch der Anspruch auf Kindergeld erlischt. Auch die Teilnahme an Wahlen ist nur mit einem gesonderten Antrag möglich.

Krankenversicherungsschutz prüfen

Auswanderer sollten sich auf jeden Fall um einen ausreichenden Krankversicherungsschutz kümmern. Die meisten privaten und gesetzlichen Krankenkassen bezahlen in der Regel nicht für Leistungen im Nicht-EU-Ausland. Damit haben Auswanderer drei Möglichkeiten:

1. Sie können zum Beispiel eine Auslandskrankenversicherung abschließen. Viele Versicherer bieten diese aber nur für einen zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalt an.
2. Auswanderer können sich auch bei einer thailändischen Krankenversicherung versichern. Der Vorteil ist, dass die thailändischen Krankenhäuser dann direkt bei dieser Versicherung abrechnen. Sind Patienten bei einer ausländischen Versicherung versichert, wird häufig verlangt, dass Patienten die Kosten für die Behandlung vorstrecken.
3. Die dritte Möglichkeit besteht darin, sich nicht versichern zu lassen und alle Kosten aus eigener Tasche zu bezahlen. Einige Auswanderer tun dies, weil die Kosten für eine Behandlung in Thailand weit weniger hoch sind als in Deutschland. Das gilt vor allem dann, wenn sich Kranke in einem öffentlichen Krankenhaus behandeln lassen. Allerdings ist dann  auch der Service eher gering. Sie müssen sich womöglich mit einem Platz auf dem Gang begnügen. Außerdem ist es in Thailand üblich, dass Patienten ihre Angehörigen pflegen und nicht das Pflegepersonal.

In Privatklinken sieht das anders aus, allerdings sind dort nicht nur die Annehmlichkeiten, sondern auch die Kosten deutlich höher. Wer also beispielsweise herzkrank und im Notfall auf eine umfangreiche Behandlung angewiesen ist, sollte womöglich doch lieber in eine Versicherung investieren. Sonst drohen die Behandlungskosten schnell das Ersparte aufzuzehren.

Rentenzahlung und Rentenansprüche

In Thailand wollen vor allem Rentner ihren Lebensabend verbringen und sich am besten auch ihre Rente dorthin auszahlen lassen. Obwohl zwischen Deutschland und Thailand kein Sozialversicherungsabkommen besteht, ist die Rentenauszahlung nach Thailand problemlos möglich.

Für Arbeitnehmer sieht es hingegen nicht ganz so gut aus. Wenn sie in Thailand arbeiten, sind sie grundsätzlich nicht mehr in der deutschen Rentenversicherung versichert und können damit auch keine Rentenansprüche in Deutschland für diese Zeit geltend machen.

Anders sieht es aus, wenn Arbeitnehmer bei einer in Deutschland ansässigen Firma beschäftigt und nach Thailand entsendet werden, um dort zu arbeiten. In diesem Fall können sie weiterhin nach deutschen Rechtsvorschriften versichert sein. Möglich ist auch eine Pflichtversicherung auf Antrag. Beides geht allerdings nur dann, wenn der Aufenthalt im Ausland von Beginn an zeitlich begrenzt ist. Genaue Zeitgrenzen gibt es dabei allerdings nicht. Der Zeitraum kann unter Umständen auch zehn Jahre umfassen.

Erste Schritte und Verhaltensregeln in Thailand

Einige organisatorische Dinge lassen sich aber nur vor Ort erledigen. Dazu zählt beispielsweise die Beantragung eines thailändischen Führerscheins. Wer dauerhaft in Thailand leben möchte, sollte sich außerdem mit einigen landesspezifischen Besonderheiten und Verhaltensregeln vertraut machen. Sonst kann es leicht passieren, dass sie beim Umgang mit Thais in ein Fettnäpfchen treten – oder schlimmer noch: für eine Handlung verurteilt werden, weil diese als Straftat gilt.

Besondere Verhaltensregeln: Diese Dont‘s sollten Auswanderer kennen

Andere Länder, andere Sitten – so ist das auch in Thailand. In dem südostasiatischen Staat gelten bestimmten Verhaltensregeln, die Europäer zunächst fremd erscheinen mögen. Wer in Thailand aber dauerhaft glücklich werden will, sollte sie unbedingt beachten.

• Majestätsbeleidigung steht unter Strafe: Auf keinen Fall sollten Auswanderer das thailändische Königshaus in irgendeiner Form beleidigen. Der König ist in Thailand nicht nur Staatsoberhaupt, sondern wird auch als oberster Hüter der Religion betrachtet. Abfällige oder kritische Bemerkungen können mit Haftstrafen bis zu 15 Jahren bestraft werden. Auch Kritik an der Regierung oder an Gegebenheiten des Landes können strafrechtlich geahndetwerden.
• Das Berühren einer Person – vor allem am Kopf – gilt als unschicklich und kann als Respektlosigkeit aufgefasst werden. Auswanderer sollten sich in dieser Beziehung also eher zurückhalten und auf das Reaktion des Gegenübers achten. Auch Kindern sollten sie nicht auf den Kopf tätscheln.
• Schon gar nicht sollten Auswanderer mit dem Fuß in Richtung oder direkt auf eine Person deuten – auch nicht beim Sitzen. Auch die Fußsohle darf nicht auf ein Königsbild oder einen buddhistischen Mönch gerichtet sein.
• Frauen ist es außerdem verboten, einen Mönch oder dessen Gewand zu berühren.
• Küssen verboten: Der Austausch von Zärtlichkeiten – etwa mit dem Partner – wird in der Öffentlichkeit ebenfalls nicht gerne gesehen. Thais sind in dieser Beziehung sehr konservativ.

Stattdessen empfiehlt es sich, immer ein Lächeln aufzusetzen. Thailand wird nicht umsonst als Land das Lächelns bezeichnet. Das Lächeln gehört fest zur thailändischen Kultur.

Einen thailändischen Führerschein beantragen

Viele Auswanderer wollen auch in Thailand möglichst flexibel und mobil sein. Der deutsche Führerschein berechtigt in Thailand allerdings nur in Kombination mit einem internationalen Führerschein zum Steuern eines Fahrzeugs. Der internationale Führerschein kann bereits in Deutschland beantragt werden, doch Vorsicht: In Thailand wird nur der internationale Führerschein nach dem Internationalen Abkommen über Kraftfahrzeugverkehr vom 24. April 1926 (Pariser Abkommen) anerkannt.

Spätestens nach drei Monaten ist allerdings eine thailändische Fahrerlaubniserforderlich. Dafür müssen Auswanderer ihren deutschen Führerschein beim Department of Land Transport in eine thailändische Fahrerlaubnis umschreiben lassen. Diese Behörde gibt es in jeder größeren Stadt. Der thailändische Führerschein wird in der Regel zunächst für zwei Jahre ausgestellt. Nach dieser Zeit können sie einen Führerschein mit einer Gültigkeitsdauer von fünf Jahren beantragen.

In Thailand herrscht Linksverkehr und der Verkehr ist meist wesentlich chaotischer als in Deutschland. Das spiegelt sich auch in der Zahl tödlicher Verkehrsunfälle wieder, die in Thailand wesentlich höher ist als in Deutschland. Rund 70 Prozent der Opfer sind Zweiradfahrer. Auswanderer sollten deshalb im Straßenverkehr besonders aufpassen und vorsichtig fahren.

Bankkonto eröffnen

Wer dauerhaft in Thailand lebt und nicht permanent nach Geldwechselstuben Ausschau halten möchte, sollten ein Konto bei einer thailändischen Bank eröffnen. Für Ausländern ist das aber gar nicht so einfach.

Bei manchen Banken müssen sie zahlreiche Unterlagen wie beispielsweise das Visum und ihren Reisepass, eine Bescheinigung über den Wohnsitz, einen Mietvertrag oder sogar eine Arbeitserlaubnis vorlegen. Bei anderen genügt lediglich eine Wohnsitzbestätigung, die man bei einem Immigrationsbüro erhalten kann.

Viele Auswanderer berichten davon, dass die Kontoeröffnung in großen Städten wie Pattaya einfacher sein soll.

Mieten in Thailand: Das müssen Auswanderer beachten

Über die Frage, wo und wie Auswanderer in Thailand leben wollen, sollten sie sich schon frühzeitig Gedanken machen. Vor allem für jene, die noch nicht ganz genau wissen, wo sie sich in Thailand wirklich dauerhaft niederlassen wollen, empfiehlt es sich zunächst zur Miete zu wohnen. Dann bleibt ausreichend Zeit, um zu prüfen, ob ihnen Wohnort und Umgebung gefallen. Auf immowelt.de können sie sich auch von Deutschland aus schon nach einer passenden Mietwohnung oder einem Haus umsehen. 

Ausländer können Immobilien in Thailand in der Regel problemlos mieten. Es gibt allerdings einige Besonderheiten – vor allem im Mietrecht – die Auswanderer unbedingt kennen sollten.

Die Suche nach einer passenden Mietwohnung

Viele Auswanderer lassen sich vor allem in den Touristen-Hot-Spots Bangkok, Chiang Mai, Pattaya, Hua Hin, Koh Samui und Phuket nieder. Aber deshalb müssen Wohnungen dort nicht zwangsläufig teuer sein. Ist die Immobilie allerdings beispielsweise nahe am Meer, schlägt sich das auch im Preis nieder.

Beliebt sind so genannte Condominiums (kurz Condos). Das sind Apartments, die sich in mehrstöckigen Häusern oder Wohnanlagen befinden. Oft gibt es dort auch noch einen Pool oder ein Fitnessstudio sowie einen Sicherheitsdienst, sodass nicht jeder einfach in die Anlage hineinspazieren kann.

„Wer relativ einfach in einem solchen Apartment mit einer Wohnfläche von um die dreißig Quadratmeter, inklusive Pool und Fitnessstudio im Wohnkomplex leben möchte, kann in Hua Hin mit Mietpreisen ab 250 Euro rechnen“, so Christian Steinbach. Nach oben gebe es natürlich keine Grenze, so der Immobilienmarktexperte. „Die durchschnittlichen Preise für eine 1-Schlafzimmer-Wohnung mit 42 bis 50 Quadratmetern liegen in Hua Hin zwischen 350 und 500 Euro, je nachdem wie weit die Wohnung vom Strand entfernt liegt“, erläutert er weiter.

In Thailand kontaktieren die meisten Wohnungssuchenden lokale Makler. Es gibt aber auch Online-Portale, über die Wohnungen angeboten werden. Zu den beliebten Portalen gehört beispielsweise Fazwaz. Dort finden Wohnungssuchende viele Angebote für Condominiums.

„Vor allem in Bangkok ändert sich der Markt dahingehend, dass viele Menschen mittlerweile über diese Portale suchen. Ausländer arbeiten aber nach wie vor überwiegend mit Maklern zusammen“, berichtet Thailand-Experte Christian Steinbach. 

Die Wohnungsanzeigen unterscheiden sich in Thailand etwas von dem, was Auswanderer aus Deutschland gewohnt sind und sie sind generell etwas weniger ausführlich als in Deutschland, so der Immobilienmakler Steinbach. Angegeben werde meist nur:

• In welcher Anlage sich die Wohnung befindet,
• die Anzahl der Schlafzimmer,
• die Größe
• und der Preis.

Manchmal fänden sich in einer Wohnungsanzeige auch Angaben darüber, ob Anlage von einem Sicherheitsdienst bewacht wird, ergänzt Steinbach.

Nach der Höhe der Nebenkosten sucht man in einer thailändischen Wohnungsanzeige allerdings vergeblich. „Das liegt daran, dass diese bereits im Mietpreis enthalten sind“, erklärt der Immobilienexperte. „Das einzige, was Mieter separat bezahlen müssen sind die Kosten für Strom, Wasser und eventuell eine Internetverbindung“.

Mietvertragsdauer, Kündigungsfristen, Kaution – diese Regeln gelten

Das Mietrecht in Thailand unterscheidet sich in einigen Punkten deutlich von rechtlichen Reglungen, die Mieter aus Deutschland gewohnt sind. Das sind die wichtigsten Unterschiede bei der Mietvertragsdauer, Kündigungsfristen und der Kautionszahlung:

• In Thailand wird vor allem kurzfristig und für einen begrenzten Zeitraum gemietet. Die meisten Mietverträge gehen nicht über ein Jahr hinaus.
• Die Mindestmietdauer beträgt in Thailand 30 Tage. Eine geringere Mietdauer zählt als Hotelbetrieb.
• Nach der Mietdauer richten sich auch die Mietpreise. Wer eine Wohnung nur für ein halbes Jahr anmietet, zahlt mehr als derjenige, der einen Mietvertrag über ein Jahr abschließt.
• Mietverträge, die länger als drei Jahre dauern, werden beim land office registriert. Das ist eine Behörde ähnlich wie das Grundbuchamt in Deutschland.
• Eine vorzeitige Kündigung ist nicht möglich oder sie geht mit finanziellen Schäden einher. „Zieht der Mieter früher aus, so ist es reine Kulanz vom Vermieter, ob er die Kaution erstattet oder nicht“, so Steinbach.
• Eine Mieterselbstauskunft, umfangreiche Einkommensnachweise oder eine Bonitätsprüfungen müssen Mieter in der Regel nicht vorlegen. „Wenn dann ein Bewohner die Miete nicht mehr bezahlt, wird ihm einfach gleich gekündigt und er muss die Wohnung verlassen“, so der Immobilienmakler.
• Die Kautionszahlung beträgt im Regelfall eine Monatsmiete. Wenn Haustiere miteinziehen dürfen, werden meistens zwei Monatsmieten fällig. In Bangkok sind generell immer zwei Monatsmieten Kaution fällig.

Mieter haben oft das Nachsehen

Thailand hat eine sehr vermieterfreundliche Gesetzgebung. „In der Praxis bedeutet das, dass Vermieter die Konditionen wählen können, die ihnen am besten passen“, sagt Immobilienexperte Steinbach. Wenn jemand aus einer gemieteten Wohnung beispielsweise früher auszieht als vereinbart, verliert er automatisch die Kaution, so der Experte.

Wenn es dann zum Streit kommt, haben Mieter wenig Möglichkeiten, ihr Anliegen gegen den Vermieter über den Rechtsweg durchzusetzen. „Der Mieter könnte zwar über einen Anwalt gehen, aber ob das erfolgversprechend ist, ist fraglich“, so Thailand-Experte Steinbach. „In Thailand ziehen sich Gerichtsverfahren oft sehr lange hin. Außerdem ist die Gesetzgebung anders als in Deutschland: Auch wer den Prozess gewinnt, muss seine Anwaltskosten tragen. Somit ist der Gang vors Gericht meistens teuer als beispielsweise einfach auf eine Monatsmiete Kaution zu verzichten“.

Wer auf der sicheren Seite sein will, schließt zunächst nur einen Mietvertrag über eine kurze Dauer ab. „Wir empfehlen unseren Kunden, die frisch nach Thailand kommen, zunächst nur einen Mietvertrag über drei Monate abzuschließen. In dieser Zeit können sie sich umsehen und austesten, ob ihnen die Region oder die Anlage gefällt. Wir nehmen dann noch eine Option in den Mietvertrag rein, dass der Vertrag bei Gefallen erneuert wird.“

Der Immobilienkauf in Thailand: schwierig, aber nicht unmöglich

Der Kauf von Immobilien ist in Thailand schon schwieriger. Grundsätzlich gilt, dass Ausländer in Thailand kein Land besitzen dürfen. Der Immobilienkauf ist trotzdem möglich, der Weg dorthin allerdings etwas komplizierter.

Ausländerquote schränkt die Kaufoptionen ein

Das Verbot für Ausländer, Land zu besitzen, gilt zwar überall in Thailand uneingeschränkt. Das bedeutet aber nicht, dass Ausländer nicht auch einzelne Wohnungen in einem Haus kaufen könnten. „Ausländer dürfen Wohnungen in eingetragenen Condominiums besitzen“, erklärt Christian Steinbach, „allerdings gibt es eine Ausländerquote. Das bedeutet: Von der Gesamtwohnfläche müssen mindestens 51 Prozent in thailändischer Handbleiben“, so der Immobilienmakler.  In einem Haus mit 1.000 Quadratmetern Wohnfläche, müssten also mindestens 510 Quadratmeter Wohnfläche im Besitz von Thais sein. Der Rest darf von Ausländern gekauft werden.

Hauskauf nur über Umwege

Beim Hauskauf wird es nun kompliziert: Ausländer können zwar das Haus selbst kaufen, nicht aber das Grundstück, auf dem es steht. Damit das möglich wird, müssen Käufer zusätzlich zum Kaufvertrag auch noch einen so genannten lease-Vertrag über das Grundstück abschließen. Dieser läuft über dreißig Jahre und kann zwei Mal um weitere dreißig Jahre erneuert werden. Auf diese Weise werden die Nutzungsrechte an den Hauskäufer abgegeben, während das Land selbst in thailändischer Hand bleibt.

„Vergleichbar ist dieser Vorgang mit dem deutschen Erbbaurecht, nur dass keine jährlichen Zahlungen erfolgen. Alle Zahlungen sind bereits im Kaufpreis inkludiert“, führt Immobilienexperte Christian Steinbach aus. Es ist natürlich vorstellbar, dass die thailändische Regierung diese Einschränkungen für Ausländer beim Erwerb von Land in Zukunft lockert oder ganz kippt. Deshalb empfiehlt es sich, diese Möglichkeit auch im Lease-Vertrag zu berücksichtigen.  „Wir bieten nur Immobilien an, bei denen im Lease-Vertrag eine Klausel steht, die besagt, dass Ausländer eine Kaufoption für das Grundstücks haben, sollte sich das thailändische Recht in Zukunft zugunsten des Ausländers ändern“, betont Christian Stenbach.

Wer das Haus nach einigen Jahren wieder verkaufen will, kann dies ohne weiteres tun. Für den neuen Käufer wird dann gegen eine Bearbeitungsgebühr einfach ein neuer lease-Vertrag ausgestellt.

Der Immobilienkauf in Thailand: So können Sie vorgehen

Der Immobilienkauf unterscheidet sich in manchen Punkten von dem Vorgehen in Deutschland:

Schritt 1: Die Immobiliensuche

 Viele Auswanderer suchen über deutsche Makler, die in Thailand tätig sind, nach einer passenden Kaufimmobilie. Wenn sie sich schon frühzeitig von Deutschland aus auf die Suche machen wollen, finden sie auch auf Immowelt.de  zahlreiche attraktive Objekte.

Anders als vielerorts in Deutschland, zahlt in Thailand grundsätzlich der Verkäufer die Provision. Die Provisionshöhe variiert stark von Region zu Region. Laut Immobilienmakler Steinbach bewegt sich die durchschnittliche Provisionshöhe zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Für Bestandsimmobilien fallen in der Regel lediglich Kosten zwischen drei und fünf Prozent an. Für Neubauten gilt eine Provision zwischen fünf bis sieben Prozent.

Schritt 2: Rechtsanwalt beauftragen

Ist die passende Immobilie gefunden und der Kaufpreis mit dem Verkäufer ausgehandelt, heuern die meisten Auswanderer einen Anwalt an. Dieser überprüft alle Dokumente und stellt sicher, dass sich für den Käufer in der Zukunft keine unliebsamen Überraschungen ergeben:

• Er prüft zum Beispiel, ob Altlasten auf dem Grundstück bestehen oder Straßen auf dem Grundstück geplant sind,
• er erstellt beziehungsweise überprüft die Kaufverträge,
• er führt die Umschreibung des Grundstücks durch und hat damit quasi eine Art Notarfunktion.

Schritt 3: Immobilienübertragung

In Thailand gibt es ähnlich wie in Deutschland auch ein Grundbuchamt, das land office genannt wird. Dieses stellt für jedes Grundstück eine Urkunde aus. Auf dieser wird immer der aktuelle Eigentümer eingetragen. Somit lässt sich anhand der Urkunde die gesamte Historie des Grundstücks nachvollziehen. Auch wenn Ausländer Grundstücke leasen, wird das sowohl auf der Urkunde, als auch beim land office vermerkt.

Auch wenn Käufern die Urkunde vorliegt, sollten sie zur Sicherheit noch einmal zum land office gehen und beispielsweise überprüfen lassen, ob ihr Grundstück durch Dritte belastet ist.

Diese Steuern und Gebühren fallen an

Auch in Thailand fallen bei der Übertragung der Immobilienkauf diverser Steuern und Gebühren an:

• Umschreibungsgebühr: zwei Prozent,
• Stamp duty (Stempelgebühr): 0,5 Prozent,
• Withholding tax (Verrechnungssteuer): ein Prozent,
• Specific business tax: 3,3 Prozent – eine Art Spekulationssteuer, die allerdings nur dann anfällt, wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre vom Eigentümer gehalten wird.

Diese Kosten werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Anteilen gesplittet, sagt Immobilienmakler Steinbach. Dabei ist wichtig zu wissen, dass sich die Prozentangaben nicht etwa auf den Kaufpreis beziehen, sondern auf den Wert, den das land office für die Immobilie schätzt. Dieser Wert liegt meist unter dem Kaufpreis, da er nur alle vier Jahre vom land office erneuert wird.

Die Vorzüge Thailands

Auswanderer sind in Thailand immer nur Gast für eine begrenzte Zeit, denn eine dauerhafte Einwanderungserlaubnis oder gar eine thailändische Staatsbürgerschaft sind für die wenigsten eine realistische Aussicht. Nichts desto trotz können vor allem Rentner ihren Lebensabend entspannt in dem Tropenland verbringen und von den niedrigeren Lebenserhaltungskosten profitieren. „Natürlich kommt es auch darauf an, in welcher Region man lebt und wie hoch die eigenen Ansprüche sind, sagt Steinbach. „Generell würde ich aber sagen, dass das Leben in Thailand ca. 30 Prozent günstiger ist als in Deutschland“, schätzt der Thailand-Kenner. Günstig leben im Paradies unter Sonne und Palmen – wer alle Visa-Hürden überwunden hat, für den wird dieser Traum wahr.