Bauherrengemeinschaft – gemeinsam bauen und Kosten sparen

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Individuell teuer bauen oder beim Bauträger von der Stange kaufen – wer einen Neubau will, steht oftmals vor dem Problem, dass es entweder sehr kostenintensiv wird oder das Ergebnis nicht auf einen persönlich zugeschnitten ist. Doch es gibt eine Alternative: Das gemeinschaftliche Bauen mit einer Bauherrengemeinschaft. Der Zusammenschluss mehrerer Bauherren spart Geld und hat dennoch Einfluss auf das Bauprojekt. Bei der Gründung einer Baugemeinschaft gilt es aber einiges zu beachten.

Bauherrengemeinschaft, Baugemeinschaft, Kosten sparen, Foto: iStock /xavierarnau
Haben Bauherren das gleiche Ziel, können sie sich zu einer Bauherrengemeinschaft zusammenschließen und so bei der Umsetzung ihres Projektes Geld sparen. Foto: iStock /xavierarnau

Bauherrengemeinschaften sind Zusammenschlüsse von mehreren privaten Bauherren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus, mehrere Einfamilienhäuser oder Gewerberäume planen, bauen oder umbauen. Neben Bauherrengemeinschaft sind auch die Begriffe Baugemeinschaft oder Baugruppe geläufig.

Die Ziele einer Baugemeinschaft können unterschiedlich sein. Zum einen kann der Zusammenschluss ein Mehrfamilienhaus planen, in dem die Bauherren dann künftig als Wohnungseigentümergemeinschaft leben wollen – beziehungsweise ihre Einheiten vermieten. Zum anderen können die Bauherren ein großes Grundstück erwerben und darauf dann mehrere Ein- oder Zweifamilienhäuser bauen. Möglich ist auch, dass sich eine Gruppe zusammenschließt, um eine kleine Reihenhaussiedlung gemeinsam zu bauen.

Egal welches Ziel die Bauherrengemeinschaft verfolgt, generell hat das gemeinsame Bauen viele Vorteile, aber auch ein paar Nachteile, die es zu beachten gilt.

Vorteile des Bauens in Gemeinschaft

Bauherrengemeinschaft, Vorteile, Foto: underdogstudios/fotolia.com
Foto: underdogstudios/fotolia.com

Wer sich zum Bauen zu einer Gruppe zusammenschließt, kann dadurch viele Vorteile genießen. Der wahrscheinlich reizvollste: Die Kosten sind in der Regel geringer, als wenn allein gebaut wird. Das liegt beispielsweise daran, dass die Kosten für Architekten und Handwerkerleistungen meist geringer ausfallen. Wie groß die Ersparnis ist, kann pauschal nicht gesagt werden. Dafür sind die Projekte viel zu unterschiedlich. Experten sprechen aber in der Regel von einer Sparmöglichkeit von zehn bis 20 Prozent, wenn zusammen statt allein gebaut wird.

Außerdem können die Bauherren im Gegensatz zu Immobilienkäufern von Beginn an ihre Wünsche und Idee in die Planung einbringen. „Der Baugemeinschaft eröffnet sich die Möglichkeit, besondere Wohnkonzepte zu entwickeln und umzusetzen, die im Alleingang organisatorisch, technisch oder aufgrund des finanziellen Aufwands nicht realisierbar wären“, sagt Julia Wagner, Rechtsreferentin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses – das später in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird – ist es beispielsweise möglich, Einfluss auf die spätere Zusammensetzung der Hausgemeinschaft zu nehmen. So kann schon während der Planung eine gute Nachbarschaft entstehen. Ein Faktor, der die Bauherrengemeinschaft insbesondere für alternative Wohnprojekte, wie Mehrgenerationenhäuser, attraktiv macht.

Nachteile vom gemeinschaftlichen Bauen

Bauherrengemeinschaft, Nachteile, Foto: underdogstudios/fotolia.com
Foto: underdogstudios/fotolia.com

Ein Nachteil, wenn selbst gebaut wird, statt eine schlüsselfertige Immobilie von einem Bauträger zu einem Festpreis zu kaufen, ist immer das Bauherrenrisiko. Das schließt eventuelle Kostenerhöhungen und Zeitverzug mit ein. Das ist aber generell beim Hausbau so und kein spezieller Nachteil einer Baugemeinschaft.

Für sie ist wohl die größte Schwierigkeit, auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen. „Die Beteiligung sämtlicher Mitglieder der Baugemeinschaft verlangt einen erhöhten Abstimmungsbedarf, der beträchtliche Zeit in Anspruch nehmen kann“, erklärt Julia Wagner. Daher empfiehlt es sich, sich zur Unterstützung einen professionellen und unabhängigen Projektplaner zur Seite zu holen. Die Projektsteuerung übernimmt in der Regel dann die Begleitung des Bauvorhabens, moderiert und schlichtet innerhalb der Baugemeinschaft und hilft dabei, Entscheidungen zu treffen. Außerdem hat so ein Planer auch ein Auge auf die Termine und die Kosten und kann frühzeitig auf mögliche Probleme aufmerksam machen.

Die passende Baugemeinschaft finden

Die erste Frage, die sich ein Bauherr stellen sollte, bevor er Mitglied einer Baugemeinschaft wird, ist, ob er denn überhaupt der Typ für diese Art des Bauens ist. Eine der Grundvoraussetzungen ist, kompromissbereit zu sein. Wer stur seine eigenen Ideen durchsetzen will, wird in einer Bauherrengemeinschaft wahrscheinlich nicht glücklich. Generell ist es zudem besser, wenn die Zahl der Baupartner überschaubar bleibt, um Abstimmungsschwierigkeiten zu verhindern.

Meist ergeben sich solche Baupartnerschaften im Familien- und Freundeskreis. Doch auch völlig fremde Personen können über verschiedene Wege zusammenfinden. Es gibt beispielsweise regionale Internetplattformen, die Baugruppen die Möglichkeit bieten, sich vorzustellen und um Mitglieder zu werben. Dabei ist meist schon die Grundidee vorhanden, neue Mitglieder fangen also nicht mehr bei null an. Ein Beispiel dafür ist die Plattform Stadtblau, die Projekte im Raum Nürnberg, Erlangen und Fürth vorstellt.

Städte und Kommunen sind in der Regel große Fürsprecher fürs gemeinschaftliche Bauen. Deshalb bieten manche auch auf ihrer kommunalen Webseite Informationen für Baugemeinschaften an. Außerdem sind Städte zum Teil selbst die Initiatoren von Baugemeinschaften: Sie schreiben städtische Grundstücke direkt für Baugemeinschaften aus, führen Veranstaltungen zum Thema durch oder hängen mögliche Projekte am Schwarzen Brett im Rathaus aus.

Neben Gruppen aus Eigeninitiative und Städten als Initiatoren, rufen auch Architekten selbst zu solchen Bauprojekten auf. Sie entwickeln ein Projekt und suchen dann einzelne Bauherren, mit denen sie ihre Pläne verwirklichen können. Der Architekt sollte aber möglichst nicht selbst ein Mitglied der Baugemeinschaft sein. Das führt meist zu Rollen- und Interessenkonflikten.

Experte bringt Projekt auf den richtigen Weg

Bauherrengemeinschaft, Projektleiter, Berater, Foto: iStock/jacoblund
Damit die Bauherrengruppe zusammenhält, ist es gut, wenn ein externer Berater als Projektleiter schlichtend zur Seite steht. Außerdem wissen sie meist Rat in rechtlichen und kaufmännischen Fragen. Foto: iStock/jacoblund

Je größer die Baugemeinschaft ist, desto schwieriger wird es, sie zu organisieren. Denn mit der Anzahl der Mitglieder, wächst auch die Anzahl der Meinungen. Konfliktpotenzial ist demnach ausreichend vorhanden. Um dem aus dem Weg zu gehen, bietet es sich an, einen Mediator beziehungsweise Moderator hinzuzuziehen. Gerade bei städtisch initiierten Projekten ist das sogar oftmals eine Grundbedingung, ohne die das Grundstück sonst nicht gekauft werden kann.

Das Hinzuziehen eines Beraters bietet gleich mehrere Vorteile. In der Regel kennen sie sich mit der Materie gut aus und können mit Rat und Tat zur Seite stehen – egal ob in rechtlichen oder kaufmännischen Fragen. Zudem können sie als schlichtende Kräfte die Baugemeinschaft unterstützen und beispielsweise Sitzungen moderierend führen. So gesehen sind Berater also Mädchen für alles, was ausschlaggebend für ein erfolgreiches Bauprojekt ist. So eine Projektsteuerung ist keinesfalls zwingend notwendig, beschleunigt aber den Bauprozess meist maßgeblich.

Info

Unterschied zwischen privater und betreuter Baugemeinschaft

Private und betreute Baugemeinschaften unterscheiden sich deutlich. Bei der privaten Baugemeinschaft initiieren die Bauherren das Bauprojekt gemeinsam. Sie organisieren und kontrollieren die Durchführung allein. Alle Bauleistungen werden durch die Baugemeinschaft ausgeschrieben und individuell abgerechnet.

Diese Koordinationsfunktion übernimmt bei der betreuten Baugemeinschaft ein Baubetreuer beziehungsweise der Architekt. In der Regel sind das Projekte, die nicht aus Eigeninitiative der Bauherren entstehen. Gerade bei umfangreichen und komplexen Bauprojekten oder aber bei einer Vielzahl an Bauherren bietet sich die betreute Baugemeinschaft an. Entscheiden sich Bauherren für eine betreute Gemeinschaft, sollten sie allerdings unbedingt darauf achten, dass der Projektsteuerer auch die dafür notwendige Qualifikation mitbringt.

Die 4 Phasen einer Bauherrengemeinschaft - das gilt es zu beachten

Ist das passende Projekt oder die passende Bauherrengemeinschaft gefunden, kann es losgehen. Doch hierbei ist Vorsicht geboten. Denn je nachdem in welcher Phase einer der Bauherren abspringt, kann das teure Folgen nach sich ziehen. Generell kann man den Ablauf einer Bauherrengemeinschaft in vier Phasen einteilen:

  1. Interessengemeinschaft
  2. Planungsgemeinschaft
  3. Baugemeinschaft
  4. Bezug des Gebäudes

Phase 1: Die Interessensgemeinschaft

Bauherrengemeinschaft, Interessengemeinschaft, Foto: ah_fotobox/fotolia.com
Ganz am Anfang müssen sich die Bauherren einig werden, was denn da entstehen soll – eine kleine Reihenhaussiedlung oder doch lieber ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen? Foto: ah_fotobox/fotolia.com

Die Interessengemeinschaft ist dabei der Zusammenschluss mit der geringsten rechtlichen und finanziellen Bindung der Interessenten. In dieser Phase wollen die Personen zwar grundsätzlich miteinander bauen, haben aber noch keine konkreten Pläne von der Art des Hauses oder des Grundstücks. Das bedeutet, es geht erst einmal darum, alle Ideen in einen Topf zu werfen und gemeinsam zu sondieren, welche davon für alle das bestmögliche Ergebnis liefert. Kristallisiert sich heraus, dass kein gemeinsamer Nenner gefunden werden kann, ist jetzt der beste Zeitpunkt, sich aus dem Projekt zurückzuziehen. Denn bisher wurden keine rechtlich bindenden Verträge geschlossen und auch kein Geld investiert. Eine gemeinsame Zielsetzung ist für eine Baugruppe elementar. Schließlich müssen in den kommenden Phasen viele weitere Entscheidungen getroffen werden – da ist eine harmonische Gruppe definitiv im Vorteil. Oftmals besucht die Gruppe Workshops, um sich weiterzubilden. Oder es werden bereits umgesetzte Projekte besichtigt. Dort können die Bauherren sich Tipps holen, wie es mit dem gemeinsamen Hausbau am besten klappt und welche Hürden genommen werden müssen.

Achtung

Gleich zu Beginn sollte die Bauherrengemeinschaft entscheiden, wer über wie viel Stimmrecht verfügt. So kann beispielsweise jeder eine gleichwertige Stimme haben. Oder die Stimmkraft wird über die späteren Eigentumsanteile vergeben. Ebenfalls geklärt werden müssen Regelungen, wann und wie einzelne Mitglieder aus der Bauherrengemeinschaft austreten können und ob die Mitglieder ein Einspruchsrecht bekommen – ob nur während der Bauphase oder auch noch danach –, wenn ein Haus oder die Eigentumswohnung an jemanden verkauft oder vermietet wird, der dem Rest der Gemeinschaft nicht genehm ist. Werden diese Entscheidungen notariell beurkundet, kann späteren Streitigkeiten aus dem Weg gegangen werden.

Phase 2: Die Planungsgemeinschaft

Bauherrengemeinschaft, GbR, Foto: iStock/kate_sept2004
In der Regel gründen die Bauherren eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, um sich rechtlich abzusichern. Foto: iStock/kate_sept2004

Als nächster Schritt steht die Gründung einer Planungsgemeinschaft an. „Zu diesem Zeitpunkt werden die Wohnungen zugeteilt, das Finanzielle wird geregelt und – sofern nötig – sucht die Planungsgemeinschaft weitere Mitglieder, die sich am Objekt beteiligen“, erklärt Eva Reinhold-Postina, Diplom-Ingenieurin und Pressesprecherin des Verbands Privater Bauherren (VPB). Ab dieser Phase ist es üblich, dass sich die Bauherren in einer offiziellen Rechtsform organisieren, um sich rechtlich abzusichern. Die gegründete Personen- oder Kapitalgesellschaft tritt dann als Auftraggeberin auf. Die meisten Gemeinschaften gründen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, aber auch der Zusammenschluss zu einer Genossenschaft ist nicht unüblich. Gelegentlich gründen die Bauherren auch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).

Dies sind die Vor- und Nachteile der verschiedenen Rechtsformen:

Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR

Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts schließen sich mindestens zwei Personen zusammen, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen – in diesem Fall den Bau einer Immobilie. Die GbR wird nicht ins Handelsregister eingetragen, es ist kein Mindestkapital und auch kein notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag notwendig. Wichtig ist, dass eine GbR nicht mehr als 250.000 Euro Umsatz machen darf. Da Baugemeinschaften in der Regel nicht auf Gewinne ausgelegt sind, ist dies aber wahrscheinlich kein Problem. Einen großen Nachteil hat die GbR jedoch: Die Gesellschafter haften auch mit ihrem Privatvermögen. Diese unbeschränkte Haftung kommt allerdings oftmals bei möglichen Kreditgebern gut an.

Genossenschaft

Genossenschaften beruhen auf den Prinzipien der „Selbsthilfe – Selbstverwaltung – Selbstverantwortung“. Es ist ein Zusammenschluss von mindestens drei Personen, die ein gemeinsamen Ziel verfolgen. Eine Genossenschaft ist autonom und verwaltet sich selbst. Sie zielt nicht grundsätzlich darauf ab, einen finanziellen Gewinn zu erwirtschaften. Im Gegensatz zur GbR gibt es einige Gründungsvoraussetzungen mehr zu erfüllen. So muss zunächst eine Satzung aufgesetzt und bei einer Generalversammlung beschlossen werden, ein Vorstand und ein Aufsichtsrat ernannt sowie die Eintragung ins Genossenschaftsregister vorgenommen werden. Ein Mindestkapital ist nicht vorgeschrieben, eine Buchführungspflicht und ein Jahresabschluss hingegen schon. Vorteil einer Genossenschaft: Die Mitglieder haften nicht mit ihrem Privatvermögen. Dies muss allerdings in der Satzung ausdrücklich festgeschrieben sein. Gewinne und Verluste, die die Genossenschaft erwirtschaftet, werden auf die Mitglieder entsprechend ihrer Anteile an der Genossenschaft aufgeteilt. Die Genossenschaft eignet sich vor allem für jene Projekte, bei denen später unkompliziert weitere Mitglieder aufgenommen werden sollen.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung – GmbH

Im Gegensatz zu den ersten beiden Varianten handelt es sich hierbei um keine Personen- sondern um eine Kapitalgesellschaft. Gegründet werden kann eine GmbH schon durch eine einzelne Person, mehrere Gesellschafter sind aber möglich. Es bedarf eines Mindestkapitals von 25.000 Euro. Der Vorteil ist aber auch hier, dass die Haftung auf das Gesellschaftsvermögens beschränkt ist, die Privatvermögen werden beim Scheitern der GmbH nicht berührt. Neben den hohen Gründungskosten – zusätzlich zum Stammkapital müssen auch der Notar und die Eintragung ins Handelsregister gezahlt werden – kommt eine Buchführungspflicht hinzu. Der Jahresabschluss muss veröffentlicht werden. Für Kredite sind oft selbstschuldnerische Bürgschaften notwendig. Eine GmbH eignet sich vor allem für Bauherrengemeinschaften, die die Immobilie anschließend nicht selbst bewohnen, sondern später gemeinsam als Vermieter in Erscheinung treten wollen.

Der Abschluss des Gesellschaftsvertrags macht aus der Planungsgemeinschaft eine verbindliche Gemeinschaft. Ab diesem Zeitpunkt ist der Absprung schon etwas schwieriger, als noch in der Phase zuvor – aber noch immer möglich. So kann ein Ausscheiden aus der Gemeinschaft mit finanziellen Verlusten verbunden sein. Hauptaufgabe der Planungsgemeinschaft ist – wie der Name schon verrät – das Planen. Die ersten Entscheidungen, die die Interessengemeinschaft traf, müssen jetzt umgesetzt werden. Es beginnt die Suche nach einem passenden Grundstück, einem Architekten und einem Generalunternehmer beziehungsweise nach den passenden Bauunternehmen.

Phase 3: Die Baugemeinschaft

Bauherrengemeinschaft, Bauprojekt, Verantwortung, Foto: iStock/Snesky
Die Planung und Kontrolle des Bauprojekts liegt in der Verantwortung der Bauherren. Daher sollten alle wichtigen Unterlagen immer für jeden einzelnen frei zugänglich sein. Foto: iStock/Snesky

Sobald das Grundstück gekauft wurde, wird aus der Planungsgemeinschaft eine Baugemeinschaft. Sie besteht nur, bis die Baumaßnahme abgeschlossen und abgerechnet ist. In dieser Phase liegt die Entscheidungshoheit bei der Planung, dem Bauen und allen abgeschlossenen Verträgen bei der Gemeinschaft. Daher wird auch vom demokratischen Planen gesprochen. Und zu einer Demokratie gehört auch, dass alle Bauherrenrisiken gemeinsam getragen werden. Das heißt, explodieren die Kosten, wird es gleichmäßig – gegebenenfalls anteilig nach der Wohnfläche – auf alle Bauherren verteilt. Ausgeschlossen davon sind natürlich Extrawünsche, die einzelne Bauherren innerhalb ihrer vier Wände umgesetzt haben wollen. Zeitverzug und Qualitätsmängel sind wiederum von der Gemeinschaft gemeinsam zu tragen. Eine Grundvoraussetzung, dass dieses Miteinander funktioniert ist, dass alle Pläne, Kosten, Protokolle und Verträge für alle Bauherren frei zugänglich sind. Spätestens jetzt ist auch die zuvor gewählte Rechtsform wichtig. Denn sobald das konkrete Bauprojekt beginnt, gehen die Bauherren hohe finanzielle Verpflichtungen ein.

Wer in diesem Stadium die Gruppe verlassen will, hat es schwer. Je nach gewählter Rechtsform gelten dabei unterschiedliche Regelungen. „Für eine Genossenschaft gelten zum Beispiel andere Regeln als für eine GbR. Deswegen sollte man sich gut überlegen, mit wem und in welcher Organisationsform man das Projekt durchführen will und auch das Szenario durchspielen, dass man von ihm wieder Abstand nehmen muss oder möchte“, rät Eva Reinhold-Postina. Die Rechtsreferentin Julia Wagner erklärt die Schwierigkeiten beim Ausscheiden aus der am häufigsten gewählten Rechtsform – der GbR: „Die Möglichkeit sowie Modalitäten einer Kündigung können für die GbR durch den Gesellschaftsvertrag beschränkt sein. So kann der Gesellschaftsvertrag für das Ausscheiden aus der Baugemeinschaft den Zeitpunkt für die erstmalige Kündigung oder eine Kündigungsfrist vorsehen. Auch kann der Gesellschaftsvertrag für das Ausscheiden Modalitäten in der Berechnung sowie einen Ratenplan für die Auszahlung des Abfindungsanspruchs festlegen.“

Phase 4: Bezug des Gebäudes

Sobald das Bauprojekt abgeschlossen ist, wird nicht mehr von einer Bauherrengemeinschaft gesprochen. Schlichtweg, weil aus den Bauherren nun Eigentümer eines Einfamilienhauses, Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung geworden sind. Hat sich die Baugruppe als GbR organisiert, wird diese nun in der Regel aufgelöst und gegebenenfalls in eine andere Rechtsform umgewandelt. Das passiert beispielsweise dann, wenn die Baugemeinschaft ein Mehrfamilienhaus gebaut hat. In diesem Fall geht die GbR in eine Wohnungseigentümergemeinschaft über. Für diese gelten dann die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Link-Tipp

Wer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird, hat einige Rechte und Pflichten, die es zu beachten gilt. Lesen Sie, worauf Wohnungseigentümer achten sollten und wie sich Konflikte vermeiden lassen.

War die Baugemeinschaft als Genossenschaft oder GmbH organisiert, bleibt diese Rechtsform in der Regel weiterhin bestehen.

Finanzierung – BGH macht Kreditfrage einfacher

Bauherrengemeinschaft, Finanzierung, Kredit, Foto: Helder Almeida/fotolia.com
Wenn alle Bauherren bei der gleichen Bank einen Kredit beantragen, kann es unter Umständen sehr gute Konditionen geben. Foto: Helder Almeida/fotolia.com

Generell gilt das Bauen in Gemeinschaft als günstiger als allein zu bauen. „Experten gehen von zehn bis 20 Prozent aus, die gespart werden können. Die gemeinsame Planung, Koordination und der gemeinsame Einkauf der Materialien und Leistungen dämpfen die Kosten“, erklärt die VPB-Pressesprecherin Eva Reinhold-Postina. „Spätere Änderungswünsche während der Bauphase etwa können die Ersparnisse natürlich auch wieder auffressen.“

Für einen reibungslosen Ablauf des Gesamtprojektes ist es entscheidend, dass die Finanzierung über die gesamte Dauer des Bauprojektes gesichert ist. Das kann unter Umständen zum Problem werden, da die wenigsten Bauherren die Finanzierung aus eigener Tasche leisten können. Doch die Kreditfrage ist nicht so einfach: In der Regel greifen Banken gern auf ihre standardisierten Risikoabschätzungen zurück. Das mag beim Bau eines Einfamilienhauses auch gut funktionieren – doch bei Baugruppen mit individuellen Modellen kann das schwierig werden. Die Bauherren sollten daher nicht unvorbereitet dem Kreditinstitut gegenübertreten. Helfen kann beispielsweise das Wissen um Förderprogramme, zum Beispiel für Energiesparmaßnahmen. Unter Umständen kann auch ein unabhängiger Finanzberater auf der Suche nach dem passenden Kredit helfen. Natürlich gibt es wie auch beim individuellen Hausbau die Möglichkeit, fehlendes Kapital durch Eigenleistungen zu ersetzen.

Eine Finanzierungsproblematik, die sich bei Baugemeinschaften früher häufte, war, dass – wie auch heute noch – das Grundstück von allen Bauherren gemeinsam erworben und erst später aufgeteilt wird. Da Banken in der Regel jedoch einen Grundpfand verlangen, wenn sie einen Kredit vergeben, machte dies die Zwischenfinanzierung schwierig. Denn in dieser frühen Projektphase sind die Anteile am Grundstück noch nicht auf die Mitglieder der Gemeinschaft aufgeteilt. Dadurch stehen die Teileigentümer noch nicht im Grundbuch. Da die privaten Kredite meist erst nach der Aufteilung des Grundstücks vergeben wurden, standen die Bauherren vor einem Problem. Dem setzte der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren ein Ende: Der BGH beschloss, dass es für die Eintragung ins Grundbuch reicht, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der Notarurkunde genannt sind (Az.: V ZB 194/10). Die Zwischenfinanzierung wird damit durch die GbR geregelt. Wird der Grund und Boden danach aufgeteilt, können die Bauherren ihre Baudarlehen einzeln aufnehmen. Entscheiden sich alle Bauherren für denselben Kreditgeber, kann es unter Umständen durch Sonderkonditionen günstiger werden.

Prinzipiell sollten die Bauherren einen gemeinsamen Nenner finden, wenn es um die Kostenfrage geht. Nur wer weiß, wie viel Geld von Beginn an zur Verfügung steht, kann sinnvoll planen. Es ist in der Regel besser, wenn die einzelnen Bauherren in etwa die gleichen finanziellen Voraussetzungen haben, damit es nicht zum Streit kommt. Eine Bedingung muss das aber nicht sein.

Grunderwerbsteuer sparen – doch nur unter bestimmten Bedingungen

Bauherrengemeinschaft, Grunderwerbsteuer, Foto: ThomBal/fotolia.com
Großer Vorteil für Bauherrengemeinschaften: Wird das Grundstück unabhängig vom Bauvertrag gekauft, können sie so Grunderwerbsteuer sparen. Foto: ThomBal/fotolia.com

Einer der größten Vorteile einer Bauherrengemeinschaft ist das Sparen bei der Grunderwerbsteuer. Diese fällt nur auf den Wert des unbebauten Grundstücks an, es sei denn es gibt eine Bauträgerbindung. Nach geltender Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) wird in diesem Fall die Grunderwerbsteuer von der Gesamtsumme aus Kaufpreis und Herstellungskosten des Gebäudes berechnet, weil es ein sogenannter einheitlicher Leistungsgegenstand sei. Das ist auch dann der Fall, wenn zwei verschiedene Verträge – einmal zum Kauf des Grund und Bodens und ein zweiter für den Bau des Hauses – bestehen, die miteinander stehen und fallen, sie also ohne einander nicht zustande gekommen wären. Das betrifft in der Regel jene Baugemeinschaften, die schon beim Grundstückskauf ein Bauunternehmen an ihrer Seite haben und bereits eine Vereinbarung getroffen ist. Ein anderes Indiz ist, wenn ein Bauunternehmer unter Angabe eben jenes Grundstücks wirbt und dieses dann durch die Bauherrengemeinschaft durch den gleichen Bauunternehmer bebaut wird.

Ebenfalls kritisch sind Projekte, die von Architekten initiiert wurden. Auch da kann eine enge Verflechtung der beiden Verträge vorliegen, was sich negativ auf die Höhe der Grunderwerbsteuer auswirkt. Das kann verhindert werden, wenn der Architekt nicht als bevollmächtigter Vertreter der Bauherrengemeinschaft beim Abschluss der Bauverträge auftritt.

Kein Neubau erwünscht: Kaufgemeinschaften den Bauherrengemeinschaften sehr ähnlich

Grundsätzlich gibt es zwischen einer Kaufgemeinschaft und einer Baugemeinschaft nur wenige Unterschiede. So kann eine Kaufgemeinschaft schnell zu einer Baugemeinschaft werden, wenn sie einen Altbau gemeinsam umbauen will. In der Regel sind Käufergemeinschaften ebenfalls als GbR organisiert.

Link-Tipp

Investiert eine Käufergemeinschaft in ein Mehrfamilienhaus und dieses soll in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, bedarf es einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung. Lesen Sie, alles Wissenswerte über die Antragsstellung, welche Behörde dafür zuständig ist und welche Dokumente notwendig sind.

Ein wichtiger Unterschied ist, dass die Käufergemeinschaft auf jeden Fall die Grunderwerbssteuer sowohl für das Grundstück als auch die Immobilie zahlen müssen. Ausnahmen gibt es dabei keine.

Ansonsten kann es unter Umständen für eine Käufergemeinschaft einfacher sein, an einen Kredit zu kommen. Schließlich sind die endgültigen Kosten hierbei bekannt. Eine überraschende Kostenexplosion, wie sie bei einem Neubauprojekt möglich ist, ist nicht zu erwarten – es sei denn, es muss noch saniert werden. Sanierungskosten von Altbauten lassen sich selten vorab genau bestimmen.

Fazit: Sparen ist mit viel juristischem Aufwand verbunden

Wer sich auf das Abenteuer Baugemeinschaft beziehungsweise Kaufgemeinschaft einlässt, kann unter Umständen für die eigene Traumimmobilie Geld sparen, als wenn er den Bau oder Erwerb allein stemmen muss. Doch demgegenüber steht einiges an juristischem Aufwand. Es muss, bevor es richtig losgehen kann, vieles geklärt und notariell abgesichert werden. Schließlich geht es trotz eines gewissen Sparfaktors immer noch um eine Menge Geld. „Wichtig ist in allen Phasen eine gute Beratung, entweder vom freien Architekten oder vom unabhängigen Sachverständigen, damit optimale Lösungen gefunden werden und sich die Mitglieder nicht in Luftschlössern verlieren“, resümiert Eva Reinhold-Postina.

Letztlich muss jeder Bauherr für sich entscheiden, ob dieses Modell für ihn das Richtige ist. Denn für manche gilt: Zu viele Köche verderben den Brei.


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