Bausparen: Funktionsweise, Förderungen, Fallen

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Bausparen ist eine bewährte Variante, um Immobilien zumindest teilweise zu finanzieren. Bausparer profitieren dabei von verschiedenen, durchaus reizvollen, Fördermöglichkeiten, binden sich und ihr Erspartes aber über Jahre hinweg. Unter bestimmten Voraussetzungen eignet sich das Modell auch, um das Traumauto oder die Traumreise zu finanzieren.

Bausparen, Altbau, saniert, unsaniert, Foto: Mario Jahn / fotolia.com
Neubau, Altbau oder Sanierung. Alles drin mit einem Bausparvertrag. Foto: Mario Jahn / fotolia.com

Der normale Bürger finanziert eine Immobilie nicht mal eben aus der Portokasse. Er muss entweder Geld sparen oder Schulden tilgen. Bausparen vereint beides: Nach einer Ansparphase folgt die Darlehensphase. Doch ein Bausparvertrag reicht üblicherweise nicht aus, eine Immobilie vollständig zu finanzieren. Bausparen ist aber ein Mittel, um günstige Darlehenszinsen zu sichern und Fördergelder vom Staat einzusammeln. „Ob ein Bausparvertrag richtig ist, kommt auf die persönlichen Umstände an. Wer wohnungsbauprämienberechtigt ist und in eine Immobilie investieren will, für den ist das eine interessante Möglichkeit“, erklärt Thomas Hentschel, Experte für Baufinanzierung von der Verbraucherzentrale NRW. Als Immobilieninvestition zählt übrigens auch die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie. Selbst ein Auto oder eine Weltreise lassen sich damit finanzieren – die meisten Fördermöglichkeiten fallen dann allerdings weg.

Das Bausparprinzip: Gemeinsam finanzstark

Bausparen kann jeder, der mindestens 16 Jahr alt ist. Das Prinzip funktioniert folgendermaßen: Viele Menschen zahlen gemeinsam in eine Kasse ein. Die Bausparkasse kann mit diesem Geld haushalten. Sie investiert es auf dem Kapitalmarkt und kassiert Zinsen. Aus dem gemeinsamen Geldtopf zahlt die Kasse auch Kredite an die Sparer aus. Das geht aber nur dann, wenn es die finanzielle Lage der Bausparkasse erlaubt. Für den einzelnen Bausparer ergeben sich insofern zwei Phasen. Die Sparphase und die Darlehensphase. Beide Phasen sind durch folgende Vertragskomponenten weitgehend festgelegt.

Bausparsumme

Ein Bausparvertrag wird über eine Summe abgeschlossen, die der Bausparer weitgehend frei wählen kann. Je nach Anbieter beträgt die Mindestsumme 5.000 bis 10.000 Euro, die Maximalsumme bis zu 300.000 Euro. Das ist der Gesamtbetrag, den der Bausparer ausbezahlt bekommt. Davon muss er üblicherweise 40 bis 50 Prozent selbst ansparen, der Rest der Summe wird als Kredit ausgezahlt.

Wer beispielsweise 20.000 Euro investieren möchte, muss zunächst 8.000 Euro ansparen und erhält dann einen Kredit über 12.000 Euro. Insgesamt bekommt er 20.000 Euro ausgezahlt.

Zinsen

Das angesparte Geld wird verzinst. Wie hoch die Zinsen sind, ist im Vertrag festgesetzt. Und auch die Zinsen des Darlehens stehen bereits fest. Die Höhe der Zinsen richtet sich an den Bedingungen am Finanzmarkt. Auf diese Weise lassen sich zum Beispiel niedrige Bauzinsen  für einen längeren Zeitraum sichern.

Spar- und Tilgungsrate

Die Höhe der monatlichen Beiträge wird über die Sparrate festgesetzt. Diese beträgt üblicherweise einen gewissen Promillesatz der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro und einer Sparrate von fünf Promille bedeutet das, dass der Sparer monatlich 500 Euro einzahlen müsste. Allerdings sehen Bausparkassen üblicherweise über zu niedrige Beiträge hinweg. Dann dauert es schlicht etwas länger, bis der Kredit zuteilungsreif ist. Zahlungen, die über den Regelsparbeitrag hinausgehen, kann die Bausparkasse verweigern. Bei der Tilgung des Kredits gelten dann aber die festgesetzten Raten, die üblicherweise so gewählt sind, dass das Darlehen innerhalb von etwa zehn Jahren getilgt ist. Bei einem effektiven Jahreszins von 2,35 Prozent beträgt die monatliche Darlehensrate 600 Euro, der Kredit ist dann nach knapp 9 Jahren zurückgezahlt.

Zuteilungsreife

Nach der Sparphase folgt die Kreditphase. Den Kredit kann der Bausparer aber erst in Anspruch nehmen, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Das ist dann der Fall, wenn ...

  • … der Bausparer genug Geld gespart hat. Das Mindestguthaben beträgt üblicherweise 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme.
  • … er lange genug gespart hat. Die Mindestsparzeit beträgt je nach Tarif zwischen 12 und 80 Monate.

Allerdings dürfen Bausparkassen nur dann Darlehen gewähren, wenn ausreichend Geldmittel vorhanden sind. Früher wurden in diesem Falle die Kredite unter allen Bausparverträgen, die das Mindestguthaben erreicht und die Mindestsparzeit erfüllt hatten ausgelost. Heute ist die sogenannte Bewertungszahl dafür zuständig. Die Kredite werden in der Reihenfolge der Bewertungszahl zugeteilt.

Für den Bausparer bedeutet das, dass er anhand seiner Bewertungszahl grob ablesen kann, wann sein Kredit zuteilungsreif wird. Denn: „Der Mindestwert, den die Bewertungszahl erreichen muss, steht von Anfang an fest“, erklärt Thomas Hentschel. „Wann der Kredit zuteilungsreif ist, richtet sich aber auch an den verfügbaren Mitteln im Topf und nach den weiteren laufenden Verträgen der Bausparkasse. Das heißt, die tatsächlich notwendige Bewertungszahl kann sich im Laufe der Zeit steigern.“

Vertragsvarianten

Diese Eckdaten bündeln die Bausparkassen üblicherweise zu bestimmten Verträgen. So bedeuten niedrige Darlehenszinsen gleichzeitig niedrige Zinsen in der Sparphase. Und hohe Zinsen auf das angesparte Guthaben haben hohe Zinsen in der Darlehensphase zur Folge. Je nach Sparziel ist deswegen eine andere Vertragsvariante für den Bausparer die richtige.

Link-Tipp

Weitere Infos zu den verschiedenen Vertragsvarianten und für welchen Bausparer welche Variante die beste ist, stehen ausführlich im Ratgeber Bausparvertrag: Für jeden Sparer die richtige Variante

Fördermöglichkeiten – was Bausparen attraktiv macht

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Es soll gar kein Traumhaus sein sondern ein Traumauto? Oder die Traumreise? Grundsätzlich kein Problem, doch unter bestimmten Vertragsbedingungen sind Bausparer an Immobilieninvestitionen gebunden. Foto: schartz23 / fotolia.com

Wer nur sparen will oder einfach nur einen Kredit für ein Haus oder ein neues Auto aufnehmen will, findet auf dem Finanzmarkt vermutlich bessere Produkte für sein Anliegen. Bausparen ist aber unter anderem deswegen so interessant, weil es zahlreiche Fördermöglichkeiten gibt. Die sind sogar kombinierbar, aber an bestimmte Bedingungen gebunden.

Wohnungsbauprämie

Mit der Wohnungsbauprämie fördert der Staat Sparer, die im Jahr mindestens 50 Euro einzahlen. Die Prämie beträgt 8,8 Prozent des angesparten Geldes, maximal werden jedoch 512 Euro bezuschusst. Die Jahresprämie beträgt in diesem Fall 45,06 Euro. Wer mehr als 512 Euro einzahlt, erhält keine weiteren Zuschüsse aus diesem Fördertopf. Wer sein Geld am Ende nicht in eine Immobilie investiert, muss die Prämien allerdings zurückzahlen – es sei denn, er ist unter 25 Jahre. Die Einkommensgrenze für diese Prämie beträgt 25.600 Euro pro Jahr für Alleinstehende und 51.200 Euro für Ehepaare.

Vermögenswirksame Leistungen

Arbeitgeber beteiligen sich manchmal mit einem bestimmten Geldbeitrag von maximal 40 Euro pro Monat an den Sparzielen ihrer Angestellten. Wie hoch dieser Beitrag ist, legt der Arbeitgeber selbst fest. Dadurch ergibt sich ein maximaler Bonus von 480 Euro pro Jahr.

Arbeitnehmer Sparzulage

Auf das Geld, das der Arbeitgeber für den Arbeitnehmer auf dessen Bausparkonto einzahlt, gewährt der Staat eine weitere Prämie von jährlich neun Prozent auf maximal 470 Euro. Das sind weitere 43 Euro pro Jahr. Die Einkommensgrenze beträgt bei Alleinstehenden 17.900 Euro pro Jahr, bei Ehepaaren 35.800 Euro.

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Gut Lachen für Familien. Sie profitieren besonders von der Riester-Förderung – wenn das Ziel eine Immobilieninvestition ist. Foto: Monkey Business / fotolia.com

Riester-Förderung

Schließlich kann der Bausparer die Riester-Förderung in Anspruch nehmen. Die Höhe dieser Zulage hängt beispielsweise davon ab, ob man verheiratet ist oder Kinder hat. Die Grundzulage beträgt 154 Euro, bei einem Ehepaar also 308 Euro. Pro Kind gibt’s nochmal 300 Euro obendrauf. „Um die Riester-Förderung zu erhalten, müssen Bausparer rentenversicherungspflichtig beschäftigt sein und mindestens 4 Prozent des Vorjahreseinkommens einzahlen. Allerdings ist eine Immobilieninvestition Pflicht. Im Zweifel müssen Kreditnehmer die Fördergelder zurückzahlen“, erklärt Hentschel.

Da kommt was zusammen. Ein Ehepaar mit zwei Kindern kann so im Jahr immerhin 2.044 Euro einsammeln. Bei einer zehnjährigen Spardauer sind das über 20.000 Euro. Kein unerheblicher Anteil einer Immobilienfinanzierung.

Vor- und Nachteile

Insgesamt ergeben sich einige interessante Vorteile, aber auch viele Nachteile. Bausparen ist nicht in jeder Situation bei jeder Sparabsicht gleichermaßen zu empfehlen.

Vorteile

  • Niedrige Darlehenszinsen möglich: Das macht Häuslebauer unabhängig von der aktuellen Lage am Kapitalmarkt. In Niedrigzinsphasen ist dieser Vorteil zwar irrelevant – dafür können sich Bausparer die niedrigen Zinsen für ein Darlehen, das sie erst in vielen Jahren beanspruchen wollen, sichern.
  • Bausparen ist sehr renditestark: Zumindest für Sparer unter 25, die das Bauspardarlehen nicht nutzen und dementsprechend einen Vertrag mit hohen Guthabenszinsen wählen. Sparer über 25, die ihr Geld in ein Auto oder eine Reise stecken, müssen Prämien zurückzahlen.
  • Bausparen unterliegt keinen Kursrisiken: Allerdings profitieren Bausparer auch nicht von steigenden Guthabenszinsen.
  • Diverse Fördermöglichkeiten
  • Flexibilität: Zumindest Sparer unter 25, die keinen Riestervertrag abgeschlossen haben, können über ihr Geld frei verfügen. Alle anderen sind an Immobilieninvestitionen gebunden oder müssen Fördergelder zurückzahlen.

Nachteile

  • Unsicherer Darlehenszeitraum: Das Bauspargesetz verbietet es den Bausparkassen, sich zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Auszahlung des Kredites zu verpflichten. Allerdings können die Kassen Näherungswerte nennen und Überbrückungsmöglichkeiten anbieten.
  • Niedrige Sparzinsen: Zumindest dann, wenn sich der Bausparer niedrige Darlehenszinsen sichert. In Niedrigzinsphasen gilt das allerdings bei vielen Sparvarianten.
  • Bearbeitungsgebühr: Meist in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei Beanspruchung eines Kredits werden diese aber oftmals zurückgezahlt.
  • Hohe monatliche Belastung in der Kreditphase: Das Bauspardarlehen wird schneller getilgt als normale Hypothekendarlehen. Deshalb ist die monatliche Belastung höher.
Link-Tipp

Im Ratgeberbeitrag Bausparvertrag: Für jeden Sparer die richtige Variante werden einige Vertragsbesonderheiten geklärt und die Frage Beantwortet, welcher Vertrag für welchen Bausparer der richtige ist. Außerdem: welche Informationen und Fragen potenzielle Bausparer für das Beratungs- oder Verkaufsgespräch vorbereiten sollten.


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