Bausparvertrag: Für jeden Sparer die richtige Variante

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Der Bausparvertrag erweist sich bereits seit Jahrhunderten als beliebte Möglichkeit, Immobilien zu finanzieren. Doch auch für Sparer ohne Eigenheimträume kann das Finanzprodukt eine interessante Alternative sein. Zumindest unter bestimmten Voraussetzungen. Denn die meisten Kassen bieten für die unterschiedlichen Sparziele angepasst Konditionen und Verträge an.

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Andere Typen, andere Ziele, andere Konditionen. Ein Bausparvertrag kann an viele Vorhaben angepasst werden. Foto: Todor Tsvetkov / istock.com

Anders als viele andere Finanzmarktprodukte besteht ein Bausparvertrag nicht nur aus den Komponenten Geld sparen und Zinsen kassieren oder Geld leihen und Tilgung zahlen. Ein Bausparvertrag besitzt ein festgelegtes Ziel – die Bausparsumme – von beispielsweise 20.000 Euro. Einen Teil dieser Summe spart der Kunde an. Das ist die erste Phase. Den Rest der Summe erhält er als Kredit, den er zurückzahlen muss. Das ist die zweite Phase.

Wenn der Kredit ausgezahlt werden kann, gilt der Bausparvertrag als zuteilungsreif. „Der Bausparer ist zuteilungsreif, wenn das Mindestguthaben erreicht wurde“, erklärt Thomas Hentschel, Experte für Baufinanzierung von der Verbraucherzentrale NRW. Das sind üblicherweise 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme. Ein zweites Kriterium ist die Bewertungszahl, die einen bestimmten Mindestwert erreicht haben muss und wächst, je länger die Sparzeit dauert und je mehr Geld angespart wurde: „Der Mindestwert steht von Anfang an fest. Wann der Kredit zuteilungsreif ist, richtet sich aber auch an den verfügbaren Mitteln im Topf und nach den weiteren laufenden Verträgen der Bausparkasse. Das heißt, die tatsächlich notwendige Bewertungszahl kann sich im Laufe der Zeit steigern.“

Link-Tipp

Wie Bausparen funktioniert, hat unser Autor im Artikel Bausparen: Funktionsweise, Förderungen, Fallen für Sie zusammengefasst.

Vertragsvarianten: Wie viel Zinsen dürfen’s denn sein?

Sämtliche Details werden für beide Phasen im Bausparvertrag festgezurrt. Dabei gibt es nicht nur ein starres Konstrukt, sondern viele Stellschrauben, um den Vertrag an die Wünsche des Sparers anzupassen.  Die wichtigsten Vertragsdetails sind die Zinsen auf das angesparte Guthaben, die Darlehenszinsen und die Tilgungsrate. Dabei entstehen zwei Vertragsvarianten: Eine Variante mit hohen Zinsen und eine Variante mit niedrigen Zinsen. Der Gedanke dahinter ist klar: wer sich niedrige Darlehenszinsen sichert, muss diese mit niedrigen Guthabenszinsen bezahlen. Wer sein Erspartes gut arbeiten lassen will, muss im Gegenzug auch beim Darlehen mehr bezahlen.

Ein Bausparvertrag kann sich von einem anderen noch in weiteren Details unterscheiden. Etwa in der Höhe der Sparrate. Das ist die Mindest- oder auch Maximalsumme, die der Bausparer Monat für Monat einzahlen muss. Die Laufzeit des Kredites hängt maßgeblich mit der Tilgungsrate zusammen. Und schließlich gibt es die Option, einen Vertrag mit Riester-Förderung abzuschließen. Das bedeutet, sich auf eine Immobilieninvestition festzulegen und dafür vom Staat Fördergelder zu kassieren.

Der richtige Bausparvertrag für jeden Bauspartypen

„Ob ein Bausparvertrag richtig ist, kommt auf die persönlichen Umstände an. Wer wohnungsbauprämienberechtigt ist und in eine Immobilie investieren will, für den ist das eine interessante Möglichkeit“, erklärt Thomas Hentschel. Die wichtigsten Fragen: „Welchen Zeithorizont hat der Bausparer? Und: Will er eine Immobilie finanzieren?“

Typ 1: Niedrige Zinsen sichern

Manch ein potenzieller Bauherr wird in Niedrigzinsphasen nervös. Kann er sich doch relativ sicher sein, dass die Zinsen irgendwann wieder steigen werden – womöglich gerade dann, wenn er tatsächlich bereit ist, in eine Immobilie zu investieren. Mithilfe eines Bausparvertrags kann man dieses Risiko zumindest abschwächen.

Die Bausparsumme sollte möglichst hoch sein, die Zinsen möglichst niedrig. Diese niedrigen Zinsen gelten auch dann noch, wenn die Kreditzinsen auf den Finanzmärkten längst wieder gestiegen sind. Allerdings reicht ein Bausparvertrag oftmals nicht aus, eine Immobilie zu finanzieren. Alle weiteren Kredite profitieren nicht von den günstigen Konditionen des Bausparvertrags. Die niedrigen Darlehenszinsen bezahlt der Sparer mit ebenfalls niedrigen Zinsen in der Sparphase.

Wer ein solches Tarifmodell wählt, sollte sich allerdings ausrechnen lassen, wie hoch die Tilgungsraten sind. Denn Bausparkredite werden schneller zurückgezahlt als übliche Kredite. Dementsprechend sind auch die Tilgungsraten höher.

Typ 2: Eine Immobilie sofort finanzieren

Der Bausparvertrag kann ein Baustein der Immobilienfinanzierung sein, obwohl der Immobilienkäufer bisher gar kein Bausparer war. Dazu nimmt der Kunde einen endfälligen Kredit über die Bausparkasse auf. Er bezahlt keine Tilgungsrate, sondern schließt stattdessen einen Bausparvertrag ab. Sobald der Kredit zuteilungsreif ist, löst er damit das endfällige Darlehen ab. Bei diesem Vertragskonstrukt hat der Bausparer keinerlei Entscheidungsmöglichkeiten mehr. Das Darlehen ist von vorneherein gebunden. Umso genauer sollte er die Konditionen prüfen. Denn sowohl die Sparrate als auch die monatliche Tilgung ist genau festgelegt und muss eingehalten werden.

Typ 3: Eine Immobilie in einigen Jahren finanzieren

Sofern die Bauabsicht relativ sicher ist, wäre das die klassische Bausparsituation. In diesem Falle ist die Riesterrente eine interessante zusätzliche Option, durch die der Bausparer staatliche Zuschüsse kassieren kann. Die Bausparsumme sollte nicht zu hoch gesteckt werden. Die Zuschüsse lassen sich dadurch nämlich nicht steigern, dafür wird das Bauspardarlehen teurer.

Typ 4: Nur sparen, keine Immobilie finanzieren

Wenn der Sparer gar keine Immobilie bauen will, sollte er keinen Vertrag mit Riester-Förderung wählen. Er braucht einen Vertrag mit möglichst hohen Zinsen, sowohl in der Guthabens- als auch der Darlehenszeit. Auf das Darlehen verzichtet er dann möglicherweise. Das ist allerdings nur in Phasen mit generell hohen oder mittleren Zinsen empfehlenswert.

Einen solchen Tarif können auch Immobilienbesitzer wählen. Sollten Renovierungen fällig werden, können sie mithilfe des Bausparers bezahlt werden. Wenn nicht, kann das Geld anderweitig eingesetzt werden. Eine Altersbegrenzung für Sparer gibt es nicht.

Typ 5: Bausparen, um das erste Auto zu finanzieren

Es klingt zwar paradox, ist aber möglich. Ein Bausparer muss nicht bauen. Er kann sogar ein Bauspardarlehen nutzen und davon ein Auto finanzieren. Das lohnt sich insbesondere für junge Menschen. Denn die erhalten bei manchen Bausparkassen günstigere Konditionen, zahlen beispielsweise eine niedrigere Abschlussgebühr oder erhalten gar einen Startbonus. Sie wählen einen Vertrag mit flexiblen Zinsen, kassieren staatliche Wohnbauprämien und sofern sie bei der Zuteilung des Kredits noch unter 25 sind, dürfen sie diese Prämien selbst dann behalten, wenn sie das Geld in ein Auto stecken. Achtung: Interessenten sollten sich ausrechnen lassen, welche Summe sie monatlich sparen müssen, damit der Kredit tatsächlich pünktlich zustellungsreif ist.

Spezialfälle: Was man tun kann, wenn alles anders kommt

Es läuft eben nicht immer alles, wie geplant. Gut, wenn dann der Bausparvertrag flexibel genug ist, um auf die neue Situation reagieren zu können.

Finanzielle Umstände ändern sich

Zwar gibt es eine festgelegte Mindestsparrate, doch die Bausparkassen sehen üblicherweise darüber hinweg, selbst wenn diese dauerhaft unterschritten wird. Allerdings verschiebt sich dadurch die Zuteilungsreife des Darlehens immer weiter nach hinten. Anders sieht es aus, wenn der Bausparer seinen Kredit bereits hat. Kann er diesen nicht mehr bedienen erwarten ihn die gleichen Probleme wie bei jedem anderen Kredit auch.

Aus dem Vertrag aussteigen

In besonders dramatischen Fällen wünscht sich der Kunde vielleicht, ganz aus dem Vertrag auszusteigen und das bisher gesparte Geld ausgezahlt zu bekommen. Das geht, indem die Bausparsumme soweit reduziert wird, dass die Mindestsumme bereits erreicht wäre. Einen Kredit nimmt der Bausparer dann nicht an, die Abschlussgebühren werden nicht zurückerstattet.

Altbau, Wuppertal, Bausparvertrag, Foto: cphotos 100 / fotolia.com
Traumwohnung, Traumlage. Und dann auch noch halbwegs bezahlbar. Ist der Bausparvertrag dann noch nicht zuteilungsreif, kann man dennoch an das Geld gelangen. Foto: cphotos 100 / fotolia.com

Investieren ohne zuteilungsreifen Bausparvertrag

Wenn unerwartet die Traumwohnung zu einem günstigen Preis verfügbar ist, der Bausparvertrag aber noch nicht zuteilungsreif ist, können Bausparer eine Zwischenfinanzierung mit ihrer Bausparkasse vereinbaren. „Das heißt, sie nehmen ein Darlehen ohne Tilgungsraten in Höhe der Bausparsumme auf. Und zwar bei der Bausparkasse. Sie sparen weiter und lösen das Darlehen aus, sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist“, erklärt Hentschel. Das ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn dies in absehbarer Zeit geschehen könnte. Wer seinen fünf Jahre alten Bausparkredit über 50.000 Euro erst mit 1.000 Euro bespart hat, sollte lieber ohne diesen Vertrag planen und das Geld bei Zuteilung beispielsweise in die Renovierung oder den Ausbau der Immobilie stecken.

Thomas Hentschel kennt noch eine Alternative: „Der Bausparer kann auch nachträglich die Bausparsumme reduzieren. Aber dann ist die Abschlussgebühr weg.“ Denn die wird üblicherweise prozentual auf Basis der Bausparsumme errechnet und wurde in diesem Falle für einen höheren Vertrag bereits gezahlt. Eine Rückerstattung gibt es nicht.

Zuteilungsreifen Bausparvertrag nicht nutzen

Anders sieht es aus, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist aber noch nicht genutzt werden soll. Generell bietet es sich an, den Vertrag ruhen zu lassen, doch viele Kassen waren damit zuletzt gar nicht einverstanden und kündigten die Verträge. Insbesondere solche, die hohe Guthabenszinsen aufwiesen. Eine andere Idee ist, direkt anschließend einen neuen Vertrag abzuschließen und das angesparte Geld zu übertragen. Dann natürlich zu neuen Konditionen, die an die aktuelle finanzielle Lage angepasst sind.
 

Das Beratungs- und Verkaufsgespräch

Bausparvertrag, Berater und Kundin, Foto: Gina Sanders / fotolia.com
Ein Bausparvertrag bindet den Sparer und sein Geld viele Jahre und ist nicht für jedes Ziel geeignet. Interessenten sollten sich deswegen intensiv beraten lassen. Foto: Gina Sanders / fotolia.com

Alle diese Vertragsoptionen sollten sich Interessenten von Ihrem Kundenberater erklären und durchrechnen lassen. Um beim Beratungs- oder Verkaufsgespräch alle relevanten Informationen zu erhalten, sollten sich Bausparinteressenten entsprechend vorbereiten.

Zielsetzung

Um einfach drauf los zu sparen ist der Bausparvertrag sicherlich kein geeignetes Produkt. Deswegen sollten sich Interessenten Gedanken machen, was sie später mit dem gesparten Geld machen wollen. Diese Information ist maßgeblich, damit der Berater den richtigen Vertrag raussuchen kann.

Sparrate

„Eine ganz entscheidende Sache sollten Bausparer beachten: der Regelsparbeitrag wird in Promille der Summe ausgedrückt und gibt an, wie viel sie einzahlen müssen, um das Sparziel zu erreichen. Die Bausparkassen drücken oft ein Auge zu, wenn die Sparrate nicht erreicht wird. Sparer sollten sich allerdings ausrechnen lassen, in welchem Zeitraum sie ihr Sparziel erreichen können“, rät Hentschel. In manchen Bausparfällen kommt man um die Sparrate allerdings nicht so einfach herum. Etwa, wenn damit ein endfälliger Kredit ausgelöst werden soll.

Fördermöglichkeiten

Um alle Fördermöglichkeiten abklopfen zu können, muss der Berater wissen, in welcher Höhe sich der Arbeitgeber des Bausparers monatlich beteiligt. Die Riester-Förderung benötigt einen speziellen Vertrag, der dem Sparer zwar Fördergelder verspricht, ihn dafür auf eine Immobilieninvestition festlegt.

Darlehenskonditionen

Thomas Hentschel rät insbesondere, sich die Darlehenskonditionen genau anzusehen. Während Bausparkassen bei der Sparrate noch nachsichtig sind, bestehen sie durchaus auf die Tilgung des Kredites zu den festgesetzten Konditionen. „Die Tilgungsrate ist festgelegt. Bei hohen Bausparverträgen werden monatlich hohe Beträge fällig. Und der Sparer muss sich das dann leisten können.“

Notfallplan

Im Fall der Fälle können Bausparer auch vorzeitig aus einem Vertrag aussteigen. Doch das ist unter Umständen mit Kosten verbunden. Der Berater sollte Auskunft darüber geben, ob man beispielsweise die Bausparsumme reduzieren kann, wie hoch die Mindestsparsumme ist und ob in einem solchen Fall auch die Abschlussgebühr erstattet wird.
 


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