Crowdinvesting in Immobilien – Kleinanleger finanzieren Großprojekte

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Über Crowdinvesting können sich Kleinanleger an großen Immobilienprojekten beteiligen – ob Neubau, Umbau oder Kernsanierung. Der Einstieg ist schon mit wenigen hundert Euro möglich, es winken attraktive Zinsen. Doch dieser Deal ist nicht ohne Risiko. Eine Einführung in das Crowdinvesting in Immobilien.

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Einer führt das Bauprojekt durch und die Crowd unterstützt: Crowdinvesting in Immobilien ist eine neue Investitionsform. Foto: iStock/ raduga21

Wer in Immobilien investieren will, muss nicht unbedingt Großunternehmer sein – so das Versprechen von Crowdinvesting. Über Online-Plattformen können sich auch Ottonormalverbraucher mit Beträgen ab 100 Euro an Immobilienprojekten beteiligen. Zum Beispiel am Neubau von 20 Eigentumswohnungen inklusive Stellplatz oder der Sanierung eines Seniorenheims. Es locken Zinsen von circa vier bis acht Prozent über relativ kurze Laufzeiten. Aber: Das Investment erfolgt in der Regel über ein Nachrangdarlehen. Das bedeutet für den Anleger ein gewisses Risiko.

Info

Was ist der Unterschied zwischen Crowdinvesting und Crowdfunding?

Oft werden die beiden Begriffe mehr oder weniger synonym gebraucht. Auf den ersten Blick ist das Vorgehen auch ähnlich: Bei Crowdinvesting wie Crowdfunding zahlen viele Unterstützer kleine Geldbeträge, um ein Projekt zu ermöglichen. Beim Crowdfunding ähneln die Beträge jedoch eher Spenden, etwa für soziale oder künstlerische Projekte. Beim Crowdinvestment steht hingegen die Finanzierung im Vordergrund – und die Rendite.

So funktioniert Crowdinvesting in Immobilien

Am Anfang steht das Bauprojekt. Die Gründer – in diesem Fall Bauträger oder andere Projektentwickler – stellen einer Crowdinvesting-Plattform Informationen über ihr Bauvorhaben zur Verfügung. Das können unterschiedliche Projekte sein: „zum Beispiel in den Bereichen Pflege, Wohnen, Studentenwohnen und Gewerbe – oder auch Projekte aus dem Hotelbereich“, sagt Volker Wohlfarth, Geschäftsführer von der Crowdinvesting-Plattform Zinsbaustein.

Die Crowdinvesting-Plattform überprüft dieses Vorhaben. Jeder Anbieter hat hier seine eigene Vorgehensweise, weswegen die Prüfungen unterschiedlich intensiv ausfallen. Ist das Ergebnis positiv, präsentiert die Crowdinvesting-Plattform das Projekt auf ihrer Seite. Hierbei geben sie meist eine Chancen-Risiken-Einschätzung ab und bieten Informationsservice.

Nun kommt der Anleger ins Spiel: Er kann ein erfolgsversprechendes Objekt auf der Plattform auswählen und sich über einen fest definierten Zeitraum (Funding-Zeitraum) daran beteiligen. Die Beteiligung erfolgt in der Regel in Form eines Nachrangdarlehens. Das heißt: Geht der Projektentwickler insolvent, werden erst alle anderen, vorrangigen Gläubiger wie zum Beispiel die Bank ausgezahlt. Im Idealfall gelingt das Vorhaben aber. Dann wird das Darlehen verzinst, und nach Ablauf einer kurzen Laufzeit erhält es der Investor zurück.

Die Rahmenbedingungen im Überblick:

  • Der Mindestbetrag für die Anlieger liegt oft bei 500 Euro, einige Plattformen setzen die Latte mit 250 oder 100 Euro noch niedriger an.
  • Der Maximalbetrag ist für private Anleger durch das Kleinanlegerschutzgesetz begrenzt. Sie dürfen maximal 1.000 Euro, beziehungsweise bei ausreichendem Vermögen bis zu 10.000 Euro investieren. Kapitalgesellschaften, wie GmbH, Ag, SE, UG (haftungsbeschränkt) oder KGaA sind davon ausgenommen und können auch höhere Beträge investieren.
  • Die Zinsen für die Anlage liegen meist zwischen vier bis acht Prozent.
  • Die meisten Projekte haben Laufzeiten zwischen sechs Monaten und drei Jahren.

Kommt bis zum Stichtag über die Plattform ausreichend Geld zusammen, wird es eingesammelt und das Projekt umgesetzt. Wird das Finanzierungsziel nicht erreicht, springt bei einigen Crowdinvesting-Plattformen ein institutioneller Partner oder der Projektentwickler selbst mit der Reststumme ein, so dass das Projekt dennoch verwirklicht werden kann.

Das Ende der Laufzeit fällt meist mit dem Projektabschluss zusammen: Dann erhält der Investor sein Geld zurück – sofern das Projekt ein Erfolg ist.

Einige Beispiele für mögliche Crowdinvesting-Projekte:

Crowdinvesting, Crowdinvesting Immobilien, Beispiel Sanierung, Foto: iStock/ elxeneize
Foto: iStock/ elxeneize
Crowdinvesting, Crowdinvesting Immobilien, Beispiel Neubau, Foto: iStock/ chuvipro
Foto: iStock/ chuvipro
Crowdinvesting, Crowdinvesting Immobilien, Beispiel Ferienimmobilie, Foto: helmutvogler/ fotolia.com
Foto: helmutvogler/ fotolia.com

Wie treffen die Crowdinvesting-Plattformen ihre Wahl?

Wie die Spreu vom Weizen getrennt wird, entscheidet jede Plattform für sich. Einige Ansätze:

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Simon Brunke, CEO von Exporo. Foto: exporo.de

Exporo hat einen Due Diligence-Prozess entwickelt – also eine Risikoprüfung, die mit gebotener Sorgfalt durchgeführt wird. „Ein Team von über 20 erfahrenen Immobilienexperten überprüft jedes Projekt. Unsere Due Diligence prüft grundsätzlich die gleichen Datenpunkte wie eine Fremdkapital-finanzierende Bank“, sagt Simon Brunke, CEO, Exporo. „Dazu gehören auch die Untersuchung von Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und Marktumfeld. Uns ist es extrem wichtig, die eingereichten Projekte genau zu prüfen. Von circa 20 bis 25 Projektanfragen pro Woche schaffen es nur ein bis zwei auf die Plattform.“

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Carl von Stechow, Geschäftsführer von Zinsland. Foto: zinsland.de

Zum Due Diligence-Prozess von Zinsland erklärt Geschäftsführer Carl von Stechow: „Dabei werden alle relevanten Parameter des Objektes und des Initiators erfasst. Von Bau- und Vertriebsstand, über Mikro- und Makrolage, dem Projektentwickler bis hin zu der Erfahrung der handelnden Personen. Wenn ein Projekt nicht unseren Kriterien entspricht, lehnen wir es ab. Etwa 90 Prozent fliegen schon kurz nach Start der Due Diligence aus dem Rennen.“

Auch auf die Plattform von Engel & Völkers Capital schafft es nur ein Bruchteil der Immobilienprojekte. Presseleiterin Sonja Schmitt erklärt: „Sofern ein Projekt prinzipiell in Frage kommt, wird es mit der umfassenden Immobilen-Expertise von Engel & Völkers Capital analysiert – mit einem so tiefgehenden Analyseprozess, wie ihn institutionelle Investoren verlangen.“ Dazu gehören Kriterien wie Markt, Standort, Grundstück und Wirtschaftlichkeit. Die Projekte erhalten in jeder Kategorie eine Punktezahl von 0 bis 800. Erhält das Projekt in einer der Kategorien weniger als 250 Punkte, fällt es durch.

Zur Projektauswahl bei Zinsbaustein erklärt Geschäftsführer Wohlfarth: „Jedes Projekt durchläuft einen strikten Selektionsprozess, bei dem alle relevanten Dokumente von Experten begutachtet werden. Außerdem muss jedes Projekt von unserem Investment-Komitee, bestehend aus erfahrenen Immobilien- und Finanzfachleuten, freigegeben werden.“ Grundvoraussetzungen seien ein angekauftes Grundstück und eine absehbare oder vorhandene Baugenehmigung. Erst nach der Freigabe durch dieses Komitee wird ein Projekt angenommen.

Warum sammeln Projektentwickler auf diese Art Geld?

Banken finanzieren nie 100 Prozent der Bausumme. Je nach Projekt müssen die Projektentwickler rund zehn bis 40 Prozent über Eigenkapital finanzieren. Da die Projektträger meist mehrere Projekte gleichzeitig bearbeiten, wächst der Eigenkapitalbedarf oft erheblich. Diese Finanzierungslücke können sie durch das Kapital aus den Nachrangdarlehen schließen. Denn das Geld aus der Crowd – also dem Schwarm der Online-Investoren – ist sogenanntes Mezzanine Kapital: Eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital. Aus Sicht der Bank zählt es als Eigenkapital des Bauträgers. Das heißt: Der Bauträger kann dadurch Teile seines Eigenkapitals ersetzen, und mehr investieren.

Kritik: Nachrangdarlehen birgt Risiko – und keine direkte Gewinnbeteiligung

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Aufgepasst: Beim Crowdinvesting in Immobilien wird mittels Nachrangdarlehen investiert. Das birgt Risiken. Foto: iStock/ Vladimir Vladimirov

Für den Projektentwickler sind die Nachrangdarlehen aus der Crowd von Vorteil – gewähren sie ihm doch finanziell mehr Freiheiten. Die Schattenseite trifft den Crowdinvestor. Denn: Diese Darlehen sind unbesichert. Geht der Bauträger insolvent, wird erst die Bank ausgezahlt, und dann die übrigen Gläubiger. Crowdinvestoren müssen sich also ganz hinten anstellen, der Totalausfall droht. Auf dieses Risiko weißen die Plattformen in der Regel hin.

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Peter Mattil, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in München. Foto: privat

Zu dem Darlehen gibt es aber auch keine Alternativen: „Grund hierfür ist das Kleinanlegerschutzgesetz, dass beim Crowdinvesting nur Nachrang- und partiarische Darlehen zulässt“ erklärt der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Rechtsexperte Peter Mattil. Partiarische Darlehen sind in ihrem Wesen dem Nachrangdarlehen ähnlich, aber: Es kann eine variable Verzinsung vereinbart werden, etwa in Form einer  Gewinnbeteiligung.

Er kritisiert: „Mir gefällt nicht, dass nur diese Anlageformen möglich sind, und nicht anderweitige – zum Beispiel Genussrechte, oder Miteigentum. Das heißt, es gibt keine Gewinnbeteiligung für die Crowd“, so der Rechtsexperte.

Ein weiterer häufiger Kritikpunkt: Die Zinsen seien zu niedrig, um das Risiko adäquat aufzuwiegen. Professor Dr. Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung am Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) sagt: „Beim Crowdinvesting wird mit fünf Prozent Zinsen gelockt, aber für ihr Risiko müssten die Anleger eigentlich eine Rendite zwischen 15 und 20 Prozent bekommen.“ Crowdinvesting in Immobilien ist aus seiner Sicht eigentlich nur für professionelle Anleger geeignet, nicht für Klein- und Kleinstanleger.

Der Rechtsexperte Mattil wägt ab: „Von dem, was man sieht und hört ist das Crowdinvesting natürlich eine sinnvolle Geschichte. Soweit ich weiß, gab es bislang nicht so viele Ausfälle.“

Crowdinvesting in Immobilien: Einige Anbieter im Vergleich

 

Exporo

Zinsland

ReaCapital

Zinsbaustein

Engel & Völkers Capital

iFunded

Mindestinvest500 €500 €250 €500 €100 €500 €
Zinsen p.a.4,25 - 6 %5 -7 % p.a.5 - 7 % p.a.5,25 % p.a.4 -7 % p.a.3 -7 % p.a.
Ausbezahlungi.d.R. jährlichi.d.R. endfälligendfälligi.d.R. endfälligvierteljährlichJe nach Projekt halbjährlich oder endfällig
Laufzeiten (circa)12-36 Monate12-36 Monate18 -36 Monate12-36 Monate12 Monate - 5 Jahre6 Monate – 5 Jahre
AufsichtsbehördeBezirksamt Hamburg-MitteIHK HamburgBezirksamt Hamburg-NordBezirksamt Charlottenburg-WilmersdorfBezirksamt Charlottenburg-WilmersdorfBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Frankfurt

Stand: März 2018

Checkliste Crowdinvesting für Immobilien

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Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS). Foto: Universität Regensburg

Eine 100-prozentige Sicherheit für Crowdinvestoren ist nicht möglich. „Mit einer umfangreichen Überprüfung wäre ein Profi eine Woche in Vollzeit beschäftigt“, meint Dr. Sebastian. Er rät darum: „Anleger können nur die Prüfer überprüfen, also die Plattform. Vor allem sollten sie möglichst eine risikoadäquate Verzinsung beachten. Und ob sich der Anbieter bei Projekten nach Risiko orientiert.“

Einige Fragen, die helfen:

Plattform prüfen

  • Sitzt der Plattformbetreiber in Deutschland? Bei Problemen ist es besser, sich im gleichen Rechtssystem zu bewegen.
  • Wie viele Projekte wurden über die Plattform bereits angeboten, wie viele Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt?
  • Gab es bisher Projekte, bei denen das Finanzierungsziel nicht erreicht wurde?
  • Haben bisher Anleger bei einem angebotenen Crowdinvestment Geld verloren?
  • Hat das Team der Plattform umfangreiches Wissen in der Immobilienbranche?
  • Ist der kumulierte Zinsertrag höher als die Provision, die die Crowdinvesting-Plattform für die Vermittlung verdient? Dies sollte der Fall sein, da der Anleger auch das Risiko trägt. „Normalerweise steht dies im Informationsblatt zur Immobilie, andernfalls sollten Anleger nachfragen“, rät Rechtsexperte Mattil.

Konditionen prüfen

  • Ist der Zinssatz dem Risiko angemessen?
  • Wann werden die Zinsen bezahlt? Werden sie erst endfällig bezahlt, erhöht das das Risiko des Anlegers, weil erst am Tag der Rückzahlung sicher weiß, ob er sie zurückerhält.
  • Gibt es aussagekräftige Unterlagen? Dazu gehören Informationen zum Standort, Projektpartner und der Finanzierungsstruktur. Auch Chancen und Risiken des Projektes sollten ausführlich vorgestellt sein.
  • Sind die angepeilten Verkaufserlöse oder Mieteinnahmen realistisch?
  • Bei Neubauprojekten: Ist das Grundstück schon angekauft? Liegt eine Baugenehmigung vor?  Ist die Finanzierung bereits gesichert?
  • Ist für die Realisierung der Vorabverkauf von Wohnungen zwingend erforderlich? Damit wäre die Gesamtfinanzierung abhängig von einem erfolgreichen Vorabverkauf.
  • Erfolgt die Mittelfreigabe erst nach Erreichen der Funding-Schwelle? So bekommt der Projektentwickler das Geld erst dann, wenn sein Darlehensvertrag auch zustande kommt.
  • Behält der Darlehensnehmer die Abgeltungsteuer ein und führt sie ans Finanzamt ab? Einkünfte aus Kapitalvermögen werden pauschal mit 25 Prozent versteuert. Führt der Darlehensnehmer diese nicht ein, muss der Anleger die Zinsen bei seiner Einkommenssteuererklärung angeben und hat einen zusätzlichen Mehraufwand.

Projektentwickler prüfen

  • Ist der Projektentwickler nachweislich im Immobilienmarkt aktiv?
  • Wie viele Immobilienprojekte hat der Projektentwickler bereits erfolgreich verwirklicht?
  • Wie gut ist die Bonität des Projektentwicklers? Wenn es ein Creditreform-Rating zum Unternehmen gibt, kann das zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit hilfreich sein.
  • In welchem Verhältnis steht sein Fremd- zum Eigenkapital an? Je höher die Fremdkapitalquote ist, desto eher können zum Beispiel unvorhergesehene Baukosten das Projekt gefährden.

Sicherheiten auf dem Prüfstand

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Geht der Projektentwickler insolvent, ist eine Linie überschritten – und das Geld in vielen Fällen einfach futsch. Auch wenn viele Crowdinvesting-Plattformen mit Sicherheiten werben. Foto: chalabala/ fotolia.com

Einige Projektentwickler werben mit einer Gewinnabtretung: Das heißt, der Projektentwickler muss erst seine Crowdinvestoren auszahlen, bevor er für sich selbst Gewinn entnehmen darf. Eine richtige Sicherheit ist dies nicht: Rutscht er in die Insolvenz, droht dem Anleger dennoch der Totalverlust.

Je nachdem wird auch eine persönliche Bürgschaft des Projektentwicklers angeboten. Das heißt, er steht bei Insolvenz für den Verlust des Crowdinvestors ein. „Ob das eine Sicherheit ist? Da bin ich skeptisch“, meint Rechtsexperte Mattil. Stammt die Bürgschaft nicht von einer Bank, so sei sie nicht wirklich eine Sicherheit. „Es ist eher eine kleine Absicherung oder etwas in der Art.“

Auch Grundbucheintragungen werden vereinzelt angeboten. Zum Beispiel dadurch, dass ein Treuhänder in das Grundbuch einer Immobilie erstrangig eingetragen wird und die Möglichkeit hat, sie im Insolvenzfall zu verwerten. Dadurch kann er die Ansprüche der Crowdinvestoren befriedigen. Diese Variante bietet zum Beispiel ReaCapital. Aber: In diesem Fall sind mehrere Projekte über die selbe Immobilie besichert – fallen mehrere aus, ist auch die Sicherheit entsprechend weniger wert.

Eine weitere Möglichkeit bietet Engel & Völkers Capital, indem sie sich mit institutionellen Partnern in jedem der Projekte zu mindestens zehn Prozent beteiligen und eine Finanzierungsgarantie bieten. „Das bringt zum Ausdruck, dass wir von jedem Projekt, das wir finanzieren, völlig überzeugt sind. Wir tragen das Totalverlustrisiko genauso wie der Anleger“, sagt Pressesprecherin Schmitt.

Crowdinvesting in Immobilien: Pro und Contra

Über Crowdinvesting Geld anzulegen will wohl überlegt sein. Die Punkte, die dafür und dagegen sprechen im Überblick.

  • Hohe Rendite von circa vier bis acht Prozent
  • Konkretes Investitionsobjekt, im Gegensatz zu beispielsweise Immobilienfonds
  • Kurze Laufzeiten von circa ein bis drei Jahren
  • Geringer Mindestbetrag
  • Risiko des Totalverlustes aufgrund von Insolvenz des Projektentwicklers
  • Keine Gewinnbeteiligung
  • Meist kein Mitspracherecht
  • Keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit über die Vertragslaufzeit
  • Geringer Erfahrungswert, da relativ neue Anlageklasse

Wer investiert, sollte stets den Totalverlust mit einplanen“, warnt Dr. Sebastian. Wer das Risiko dennoch nicht scheut, dem rät er: „Anleger sollten nicht mehr als fünf Prozent des Anlagevermögens investieren. Auch sollten sie möglichst breit streuen, über verschiedene Anbieter und Objekte.“ Bei der Objektwahl rät der Professor für Immobilienfinanzierung eher zu Wohnimmobilien an unproblematischen Standorten: Städten mit Zuzug, so dass der Absatz auch über die Projektdauer gesichert ist.

Da Crowdinvesting nur eine von vielen Anlageformen ist, sollten sich Kleinanleger vorab umfangreich informieren, welche Form für sie die geeignete ist. Hier kann die Beratung durch einen Finanzexperten sinnvoll sein.


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