Das bedeutet die Mehrwertsteuersenkung für Makler und Vermieter

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Für ein halbes Jahr wurde die Mehrwertsteuer gesenkt. Das hatte die Koalition im Rahmen des Konjunkturpaketes beschlossen. Ab 2021 gilt nun wieder ein Steuersatz von 19 Prozent. Was das für Makler und Vermieter von umsatzsteuerpflichtigen Gewerberäumen bedeutet.

Mehrwertsteuersenkung, Mann rechnet mit einem Taschenrechner, Foto: ljeab / stock.adobe.com
Durch die Absenkung des Umsatzsteuersatzes von 19 auf 16 Prozent, kommt auf Makler und Vermieter einiges an Berechnungen zu. Foto: ljeab / stock.adobe.com

Durch die zeitweise Senkung der Mehrwertsteuer von 19 auf 16 Prozent beziehungsweise von sieben auf fünf Prozent wollte die Regierung die Konjunktur ankurbeln. Von 1. Juli bis 31. Dezember galten die reduzierten Mehrwertsteuersätze.

An was müssen Makler nun zum Ende der Mehrwertsteuersenkung denken? Und wie sind Vermieter beziehungsweise Verwalter von umsatzsteuerpflichtigen Gewerberäumen betroffen?

Auswirkungen auf Makler

Mehrwertsteuersenkung, Mann rechnet einem Paar einen Preis aus, Foto: nenetus / stock.adobe.com
Im Maklervertrag muss immer der Bruttopreis stehen. Welcher Umsatzsteuersatz für die Kalkulation benutzt wird, hängt vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Foto: nenetus / stock.adobe.com

Schließt ein Makler einen Maklervertrag ab, muss die vereinbarte Provision als Bruttopreis aufgeführt werden. Eine Änderung des Umsatzsteuersatzes ändert am vereinbarten Bruttopreis erst einmal gar nichts. Die bloße Angabe des Nettopreises zuzüglich Mehrwertsteuer ist nicht erlaubt. Der Verbraucher muss auf den ersten Blick sehen, welche Kosten ihn erwarten.

Geändert hatte sich im letzten halben Jahr, je nach Zeitpunkt der Leistungserbringung, die Höhe der Umsatzsteuer, die der Makler an den Staat abführen muss. „Der abgesenkte Steuersatz ist vom Makler dann anzuwenden, wenn der Kauf- oder Mietvertrag nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam abgeschlossen wurde“, erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Das heißt, die kalkulierte Mehrwertsteuer im vereinbarten Bruttopreis kann sich vom tatsächlichen Umsatzsteuersatz unterscheiden.

Die Absenkung der Mehrwertsteuer hatte insbesondere bei der Rechnungslegung und der Kalkulation der Provision in neuen Verträgen Auswirkungen auf den Makler. Dabei spielte das Timing eine große Rolle:

Fall 1: Der Maklervertrag wurde zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember geschlossen

Geplant ist die gesenkte Mehrwertsteuer bis zum Jahresende. Ab dem 1. Januar 2021 gilt dementsprechend wieder der vorherige Steuersatz von 19 Prozent.

Hat der Makler im letzten halben Jahr mit dem niedrigeren Steuersatz kalkuliert, kann das unter Umständen 2021 negative Auswirkungen auf die Provision für den Makler haben. Denn wird die Leistung erst 2021 erbracht, muss der Makler wieder die 19 Prozent Umsatzsteuer an den Staat abführen – seine Provision sinkt also.

Ein Beispiel: Ein Makler aus Hamburg vereinbart im November 2020 eine Provision von sechs Prozent zuzüglich der 16 Prozent Mehrwertsteuer. Die Immobilie wird aber erst im Februar 2021 veräußert. Statt der einkalkulierten 16 Prozent muss der Makler nun 19 Prozent abführen. Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro wären dies statt 960 Euro 1.111,26 Euro.

Rechner

Kaufpreis = 100.000 Euro

Daraus ergeben sich bei vereinbarten 6,96 Prozent 6.960 Euro.

Darin enthaltene Umsatzsteuer bei 16 Prozent = 6.960x100/116 x 0,16 = 960 Euro

Darin enthaltene Umsatzsteuer bei 19 Prozent = 6.960x100/119 x 0,19  = 1.111,26 Euro

„Um dies zu verhindern, sollten Makler zumindest ab September 2020 ihre Maklerprovision wie bisher unter Zugrundelegung eines Steuersatzes von 19 Prozent kalkulieren“, sagt der Steuerexperte Beck. Sollte der Hauptvertrag dann doch bereits 2020 abgeschlossen werden, könnte der Makler von sich aus auf einen Teil seiner Provision verzichten und den Kunden so stellen, als wäre mit 16 Prozent Mehrwertsteuer kalkuliert worden.

Achtung

Wichtig: Eine Provision zu vereinbaren mit der Formulierung „zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Mehrwertsteuer“ ist aufgrund der Preisangabenverordnung (PAngV) nicht zulässig. Es muss ein Bruttopreis angegeben werden.

Fall 2: Der Maklervertrag wurde zwischen dem 1. März und dem 30. Juni geschlossen

Hatte der Makler den Vertrag zwischen dem 1. März und 30. Juni geschlossen, konnte er sogar von der Senkung des Steuersatzes profitieren, da sich seine Provision erhöhte.

Ein Beispiel: Ebenjener Makler aus Hamburg hatte bereits im Februar einen weiteren Vertrag abgeschlossen. Die vereinbarten Konditionen sind im Erfolgsfall mit 6,25 Prozent inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer des Kaufpreises fällig. Angenommen, der Kaufpreis liegt bei 500.000 Euro, dann betrüge bei 6,25 Prozent die Provision 31.250 Euro. Davon muss der Makler aufgrund des niedrigeren Steuersatzes nun nur noch 16 statt 19 Prozent an den Staat abführen. Nach Abzug der Steuer bleiben ihm also 26.939,66 Euro Provision – also einer Nettoprovision von 5,39 Prozent. Beim üblichen Steuersatz von 19 Prozent wären dies 26.260,50 Euro.

Rechner

Kaufpreis = 500.000 Euro

Daraus ergeben sich bei vereinbarten 6,25 Prozent 31.250 Euro.

Darin enthaltene Umsatzsteuer bei 16 Prozent = 31.250x100/116 x 0,16 = 4.310,34 Euro

Darin enthaltene Umsatzsteuer bei 19 Prozent = 31.250x100/119 x 0,19 = 4.989,50 Euro

Der Makler könnte den Steuervorteil an den Verbraucher weiterreichen, auch wenn er nicht dazu verpflichtet war. Denn am ursprünglich vereinbarten Netto-Provisionssatz änderte sich nichts.

Fall 3: Der Maklervertrag wurde vor dem 1. März 2020 abgeschlossen

Hat ein Makler innerhalb der vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes einen Maklervertrag abgeschlossen, war er erstmal nicht zu einer Absenkung des vereinbarten Bruttopreises verpflichtet.

Da Makler den Verbrauchern immer Bruttopreise ausweisen müssen, sollten sie auch mit älteren Maklerverträgen keine Probleme haben. Jedoch sah der Gesetzgeber hierbei eine Ausnahmeregelung vor: Wurde der Vertrag mindestens vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen – also vor dem 1. März 2020 – so hatte der Verbraucher einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich (§29 UStG), wenn der Makler die Leistung zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2020 erbrachte.

Ein Beispiel: Der Makler aus Hamburg hat die dort üblichen 6,25 Prozent inklusive Mehrwertsteuer Provision vereinbart. Die Provision ohne Umsatzsteuer beträgt also 5,25 Prozent. Der Maklervertrag wurde bereits im Februar geschlossen, die Immobilie aber erst im Juli erfolgreich vermittelt. Der Verbraucher hatte also das Recht darauf, dass der vereinbarte Bruttopreis herabgesetzt wird. Der Verbraucher musste nur noch 6,09 Prozent des Kaufpreises zahlen, der Makler erhielt weiterhin die vereinbarte Nettoprovision von 5,25 Prozent. 

Auspreisung der Provision in Immobilienanzeigen

Bei der Angabe der Provision in einer Immobilienanzeige muss der Makler die gleichen Bedingungen erfüllen, wie im Maklervertrag: Er muss den Bruttopreis angeben. Auch hierbei darf die Formulierung „zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Mehrwertsteuer“ nicht verwendet werden. Makler sollten die Preise nach dem 1. Juli angepasst haben. Mit Ablauf der Mehrwertsteuersenkung müssen die Preise nun erneut wieder auf die 19 Prozent angepasst werden. Eine weitere Möglichkeit war, in der Anzeige darauf hinzuweisen, dass bei Vertragsabschluss zwischen dem 1. Juli und 31. Dezember 2020 der reduzierte Mehrwertsteuersatz zum Tragen kommt und dementsprechend ein geringerer Bruttopreis anfällt.

Auswirkung auf Vermieter von Gewerberaum

Mehrwertsteuersenkung, Häuserzeile mit gemischter Nutzung in Oldenburg, Foto: PRILL Mediendesign / stock.adobe.com
Die Vermietung eines Gewerberaums kann unter Umständen umsatzsteuerpflichtig sein. Derlei Mietverträge sollten für das zweite Halbjahr 2020 angepasst werden. Foto: PRILL Mediendesign / stock.adobe.com

Das Vermieten von Gewerberäumen ist unter Umständen umsatzsteuerpflichtig. Für den Zeitraum zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2020 ist also auch hierbei der niedrigere Steuersatz von 16 Prozent anzuwenden.

In der Regel stellt der Vermieter beziehungsweise Verwalter dem Mieter jedoch keine monatliche Rechnung aus, es handelt sich üblicherweise um eine Dauerrechnung, die den Mieter zu einem Vorsteuerabzug berechtigt. Ist dies der Fall, musste die Dauerrechnung für den Zeitraum des gesenkten Umsatzsteuersatzes geändert werden.

„Der Anspruch des Mieters auf eine Änderung kann sich über zwei Wege ergeben: Zum einen über den §29 UStG oder zum anderen aus der Formulierung im Mietvertrag, nach der die Nettomiete zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuer zu zahlen ist“, erklärt der Steuerexperte Hans-Joachim Beck vom IVD.

Um Verträge nicht zweifach ändern zu müssen, konnte die Änderung so vereinbart werden, dass sie nur für dieses halbe Jahr galt.

Achtung

Wird der Vertrag nicht geändert, so muss der Vermieter weiterhin die 19 Prozent Umsatzsteuer an den Staat abführen. Laut Paragraf 14c UStG schuldet der Unternehmer, der in einer Rechnung einen höheren Steuerbetrag angibt, als er nach dem Gesetz schuldig ist, dem Staat diesen Mehrbetrag.

21.12.2020


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4 Kommentare

Lenz am 01.05.2021 14:40

Im Expose Sep. 2020 stand 5,8% Maklercourtage incl. MwSt.(bei 170000€ ; 9860€)

Jetzt nach Vertragsabschluß April 2021 berechnet der Makler auf den Nettopreis von 2020 19% MwSt.

D.h. er verlangt jetzt mehr als 5,8%. (bei 170000€/10115€). Das kann doch nicht zulässig sein. Wenn es heißt 5,8% incl. MwSt muß es doch bei 9860€ bleiben?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 05.05.2021 08:44

Hallo Lenz,

das kommt drauf an. Wenn jedoch der Preis inklusive Mehrwertsteuer auch im MAklervertrag so angegeben wurde, dann ist der Wechsel zurück von den 16 auf die 19 Prozent zum Nachteil des Maklers und nicht des Kunden. Der Makler muss hier von seinem Bruttopreis mehr Umsatzsteuer an den Staat abführen und darf nicht einfach einen neuen Preis berechnen. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

dr.jimmy am 18.11.2020 19:57

Die Infos sind hier sehr hilfreich auch wenn es immer Nörgler gibt. Was mich ein wenig verwirrt. Sie schreiben, die Provision muss immer inkl. Mehrwertsteuer angegeben werden, soweit klar. Aber z.B. in Brandenburg ist die Provisionsrichtschnur bei 7,14% . Also verstehe ich das so, ungeachtet des Preises der Grundstückes, darf der Makler max. immer nur die 7,14% inkl. der Mehrwertsteuer berechnen !?

Mfg.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.11.2020 09:43

Hallo Dr. Jimmy,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Bei den 7,14 Prozent handelt es sich um die "gängige" Praxis. Ein Gesetz, welches diesen Wert regelemtiert, gibt es nicht.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Benda64 am 20.07.2020 00:17

Sie schreiben hier: "Wichtig: Eine Provision zu vereinbaren mit der Formulierung „zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Mehrwertsteuer“ ist aufgrund der Preisangabenverordnung (PAngV) nicht zulässig. Es muss ein Bruttopreis angegeben"

werden.

Meine Frage: Und was ist die Konsequenz, wenn es doch so vereinbart wurde? Ist dann etwa überhaupt keine Provision fällig, weil die Vereinbarung ungültig ist?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 21.07.2020 16:28

Hallo Benda64,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Preisen für Verbrauchernist gemäß der Preisangabenverordnung in der Regel der Gesamtpreis zu benennen. Ein Verstoß dagegen kann zum einen eine Abmahnung oder eine gerichtliche Unterlassungsverfügung nach sich ziehen. Zudem werden Preisangaben in der Regel durch die örtlichen Landratsämter bzw. in Stadtkreisen durch die Stadt überwacht, diese können Bußgelder von bis zu 25.000 Euro verhängen.

Dazu, dass dann keine Provision fällig wäre, ist uns nichts bekannt. Allerdings dürfen wir selbst auch keine Rechtsberatung leisten. Zur Beantwortung dieser Frage empfehlen wir Ihnen, sich an einen Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht oder einen Eigentümerverband wie Haus und Grund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Joachim Eurich am 10.07.2020 12:29

Die temporäre Mehrwertsteuersenkung ist m. E. für den Immobilienkauf völlig irrelevant, und daher ist es auch müßig, sich mit den (durchaus gut gemeinten und inhaltlich korrekten) Tipps zu beschäftigen!

Die Maßnahme soll für wenige Monate den Umsatz fördern, also den Verbraucher zum Kauf anregen. Doch erstens ist kein Händler (hier: Makler) verpflichtet, diesen Nachlass auch an den Verbraucher weiterzugeben, und zweitens ist der Betrag im Vergleich zu den Gesamtkosten des Immobilienkaufs vernachlässigbar! In Hessen beträgt er gerade einmal 0,13 % (!) der Investition (ohne Finanzierungskosten).

Die wenigsten Immoblien gehen für 100 T€ über den Tisch, repräsentativer ist da sicher ein Mittelwert um 400 T€. In diesem Fall liegt die Investition des Käufers inkl. Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) mit 19 % MwSt bei rd. 455.800 €, mit 16 % MwSt sind das rd. 455.200 €, also 600 € Unterschied! Das ist nicht mehr als eine Rundungsdifferenz bei der Finanzierung des Objektes...

Wer soll nur deshalb eine Immobilie kaufen oder den Kauf zeitlich vorziehen? Käufer suchen in der Regel Monate oder sogar Jahre lang nach ihrer Traumimmobilie und schlagen zu, wenn sie diese endlich gefunden haben und die Finanzierung zu diesem Zeitpunkt darstellbar ist. Man kauft kein Haus für eine halbe Mio, nur weil es plötzlich 600 € billiger ist.

Mein Fazit: Blinder Aktionismus.

auf Kommentar antworten

Mr. Proxy am 11.07.2020 10:48

Mathematik 6, setzen!


Sven W. am 14.07.2020 15:13

DIe Mehrwertsteuersenkung wurde doch nicht gemacht, damit mehr Häuser verkauft werden... Das können sie doch nicht wirklich glauben. Wirtschaft/Politik 5, setzen!

Kommentare sind sinnvoll, aber sie sollten nicht zur Verwirrung, oder Fehlinformation anderer führen!