Das bedeutet die Mehrwertsteuersenkung für Makler und Vermieter

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Ein halbes Jahr lang wird die Mehrwertsteuer gesenkt. Das hat der Bundestag beschlossen. Was das für Makler und Vermieter von umsatzsteuerpflichtigen Gewerberäumen bedeutet.

Mehrwertsteuersenkung, Mann rechnet mit einem Taschenrechner, Foto: ljeab/stock.adobe.com
Durch die Absenkung des Umsatzsteuersatzes von 19 auf 16 Prozent, kommt auf Makler und Vermieter einiges an Berechnungen zu. Foto: ljeab/stock.adobe.com

Durch die zeitweise Senkung der Mehrwertsteuer will die Regierung die Konjunktur ankurbeln. Von 1. Juli bis 31. Dezember müssen Unternehmen in Deutschland sufgrund des Zweiten Corona-Steuerhilfegesetzes weniger Mehrwertsteuer zahlen. Der reguläre Satz von 19 Prozent wird auf 16 gesenkt, der ermäßigte von sieben auf fünf Prozent. Die Hoffnung: Die Unternehmer geben diese Steuersenkung an die Verbraucher weiter und der Konsum wird angeregt.

Welche Auswirkungen hat dies auf Makler? Und wie sind Vermieter beziehungsweise Verwalter von umsatzsteuerpflichtigen Gewerberäumen betroffen?

Auswirkungen auf Makler

Mehrwertsteuersenkung, Mann rechnet einem Paar einen Preis aus, Foto: nenetus/stock.adobe.com
Im Maklervertrag muss immer der Bruttopreis stehen. Welcher Umsatzsteuersatz für die Kalkulation benutzt wird, hängt vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Foto: nenetus/stock.adobe.com

Schließt ein Makler einen Maklervertrag ab, in dem eine Provision vereinbart wird, so muss diese als Bruttopreis aufgeführt werden. Eine Angabe des Nettopreises zuzüglich Mehrwertsteuer ist nicht erlaubt. Der Verbraucher muss auf den ersten Blick sehen, welche Kosten ihn erwarten. Eine Änderung des Umsatzsteuersatzes ändert am vereinbarten Bruttopreis erst einmal gar nichts.

Was sich ändert, ist je nach Zeitpunkt der Leistungserbringung, die Höhe der Umsatzsteuer, die der Makler an den Staat abführen muss. „Der abgesenkte Steuersatz ist vom Makler dann anzuwenden, wenn der Kauf- oder Mietvertrag nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam abgeschlossen wurde“, erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Das heißt, die kalkulierte Mehrwertsteuer im vereinbarten Bruttopreis kann sich vom tatsächlichen Umsatzsteuersatz unterscheiden.

Die beschlossene Absenkung der Mehrwertsteuer hat demnach insbesondere bei der Rechnungslegung und der Kalkulation der Provision in neuen Verträgen Auswirkungen auf den Makler. Dabei spielt das Timing eine große Rolle:

Fall 1: Der Maklervertrag wurde vor dem 1. März 2020 abgeschlossen

Da Makler den Verbrauchern immer Bruttopreise ausweisen müssen, sollten sie auch mit älteren Maklerverträgen keine Probleme haben. Jedoch sieht der Gesetzgeber hierbei eine Ausnahmeregelung vor: Wurde der Vertrag mindestens vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen – also vor dem 1. März 2020 – so hat der Verbraucher einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich (§29 UStG), wenn der Makler die Leistung zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2020 erbringt.

Ein Beispiel: Ein Makler aus Hamburg hat die dort üblichen 6,25 Prozent inklusive Mehrwertsteuer Provision vereinbart. Die Provision ohne Umsatzsteuer beträgt also 5,25 Prozent. Der Maklervertrag wurde bereits im Februar geschlossen, die Immobilie aber erst im Juli erfolgreich vermittelt. Der Verbraucher hat also das Recht darauf, dass der vereinbarte Bruttopreis herabgesetzt wird. Der Verbraucher muss nur noch 6,09 Prozent des Kaufpreises zahlen, der Makler erhält weiterhin die vereinbarte Nettoprovision von 5,25 Prozent.

Fall 2: Der Maklervertrag wurde zwischen dem 1. März und dem 30. Juni geschlossen

Hat ein Makler innerhalb der vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes einen Maklervertrag abgeschlossen, ist er erstmal nicht zu einer Absenkung des vereinbarten Bruttopreises verpflichtet. „Eine ergänzende Auslegung des Maklervertrages kann diese Pflicht aber dennoch ergeben“, erklärt Beck.

Ist dies nicht der Fall, würde der Makler sogar von der Senkung des Steuersatzes profitieren, da sich seine Provision erhöhen würde.

Ein Beispiel: Ebenjener Makler aus Hamburg hat einen weiteren Vertrag ein wenig später im März abgeschlossen. Die vereinbarten Konditionen sind jedoch die gleichen – im Erfolgsfall werden 6,25 Prozent inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer des Kaufpreises fällig. Angenommen, der Kaufpreis liegt bei 500.000 Euro, dann betrüge bei 6,25 Prozent die Provision 31.250 Euro. Davon muss der Makler aufgrund des niedrigeren Steuersatzes nun nur noch 16 statt 19 Prozent an den Staat abführen. Nach Abzug der Steuer bleiben ihm also 26.939,66 Euro Provision – also einer Nettoprovision von 5,39 Prozent. Beim üblichen Steuersatz von 19 Prozent wären dies 26.260,50 Euro.

Rechner

Kaufpreis = 500.000 Euro

Daraus ergeben sich bei vereinbarten 6,25 Prozent 31.250 Euro.

Darin enthaltene Umsatzsteuer bei 16 Prozent = 31.250x100/116 x 0,16 = 4.310,34 Euro

Darin enthaltene Umsatzsteuer bei 19 Prozent = 31.250x100/119 x 0,19 = 4.989,50 Euro

Ergibt sich aus noch nicht veröffentlichten Details der Mehrwertsteuersenkung keine weitergehende Verpflichtung, bei bestehenden jüngeren Verträgen den Mehrwertsteuersatz anzupassen, könnte der Makler dennoch den Steuervorteil an den Verbraucher weiterreichen. Denn auch dann ändert sich am ursprünglich vereinbarten Netto-Provisionssatzes nichts.

Fall 3: Der Maklervertrag wird zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember geschlossen

Geplant ist die gesenkte Mehrwertsteuer bis zum Jahresende. Ab dem 1. Januar 2021 gilt dementsprechend wieder der vorherige Steuersatz von 19 Prozent. Das hätte dann unter Umständen negative Auswirkungen auf die Provision für den Makler. Denn im Sinne des Gesetzes sollten sie innerhalb dieser sechs Monate ihre Provision mit dem niedrigeren Steuersatz kalkulieren. So würde ein Makler in Berlin beispielsweise statt 7,14 Prozent vom Kaufpreis vereinbaren, sondern nur noch 6,96 Prozent. Wird die Leistung aber erst 2021 erbracht, muss der Makler wieder die 19 Prozent Umsatzsteuer an den Staat abführen – seine Provision sinkt also.

Ein Beispiel: Der Makler vereinbart im November 2020 eine Provision von 6 Prozent zuzüglich der 16 Prozent Mehrwertsteuer. Die Immobilie wird aber erst im Februar 2021 veräußert. Statt der einkalkulierten 16 Prozent muss der Makler nun 19 Prozent abführen. Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro wären dies statt 960 Euro 1.111, 26 Euro.

Rechner

Kaufpreis = 100.000 Euro

Daraus ergeben sich bei vereinbarten 6,96 Prozent 6.960 Euro.

Darin enthaltene Umsatzsteuer bei 16 Prozent = 6.960x100/116 x 0,16 = 960 Euro

Darin enthaltene Umsatzsteuer bei 19 Prozent = 6.960x100/119 x 0,19  = 1.111,26 Euro

„Um dies zu verhindern, sollten Makler zumindest ab September 2020 ihre Maklerprovision wie bisher unter Zugrundelegung eines Steuersatzes von 19 Prozent kalkulieren“, sagt der Steuerexperte Beck. Sollte der Hauptvertrag dann doch bereits 2020 abgeschlossen werden, könne der Makler dann von sich aus auf einen Teil seiner Provision verzichten und den Kunden so stellen, als wäre mit 16 Prozent Mehrwertsteuer kalkuliert worden.

Achtung

Wichtig: Eine Provision zu vereinbaren mit der Formulierung „zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Mehrwertsteuer“ ist aufgrund der Preisangabenverordnung (PAngV) nicht zulässig. Es muss ein Bruttopreis angegeben werden.

Beck rät: „Möglicherweise ist es am einfachsten, wenn der Makler die Provision weiterhin wie bisher vereinbart und dem Kunden erläutert, dass man die Provision entsprechend absenken werde, wenn der Hauptvertrag noch 2020 abgeschlossen werde.“ Dies kann natürlich auch im Maklervertrag festgehalten werden.

Auspreisung der Provision in Immobilienanzeigen

Bei der Angabe der Provision in einer Immobilienanzeige muss der Makler die gleichen Bedingungen erfüllen, wie im Maklervertrag: Er muss den Bruttopreis angeben. Auch hierbei darf die Formulierung „zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Mehrwertsteuer“ nicht verwendet werden. Es ist ratsam, die Preise in bestehenden Exposés nach dem 1. Juli – und gegebenenfalls erneut nach dem 31. Dezember – anzupassen. Eine weitere Möglichkeit wäre, in der Anzeige darauf hinzuweisen, dass bei Vertragsabschluss zwischen dem 1. Juli und 31. Dezember 2020 der reduzierte Mehrwertsteuersatz zum Tragen kommt und dementsprechend ein geringerer Bruttopreis anfällt.

Auswirkung auf Vermieter von Gewerberaum

Mehrwertsteuersenkung, Häuserzeile mit gemischter Nutzung in Oldenburg, Foto: PRILL Mediendesign/stock.adobe.com
Die Vermietung eines Gewerberaums kann unter Umständen umsatzsteuerpflichtig sein. Derlei Mietverträge sollten für das zweite Halbjahr 2020 angepasst werden. Foto: PRILL Mediendesign/stock.adobe.com

Das Vermieten von Gewerberäumen ist unter Umständen umsatzsteuerpflichtig. Für den Zeitraum zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2020 ist also auch hierbei der niedrigere Steuersatz von 16 Prozent anzuwenden.
In der Regel stellt der Vermieter beziehungsweise Verwalter dem Mieter jedoch keine monatliche Rechnung aus, es handelt sich üblicherweise um eine Dauerrechnung, die den Mieter zu einem Vorsteuerabzug berechtigt. Ist dies der Fall, muss die Dauerrechnung für den Zeitraum des gesenkten Umsatzsteuersatzes geändert werden.

„Der Anspruch des Mieters auf eine Änderung kann sich über zwei Wege ergeben: Zum einen über den §29 UStG oder zum anderen aus der Formulierung im Mietvertrag, nach der die Nettomiete zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuer zu zahlen ist“, erklärt der Steuerexperte Hans-Joachim Beck vom IVD.

Einer zweifachen Änderung des Mietvertrages – einmal zu Beginn des Zeitraums auf den gesenkten Steuersatz und wieder am Ende des Zeitraums zurück auf den üblichen Steuersatz von 19 Prozent – kann entgegengewirkt werden, indem die Änderung so vereinbart wird, dass sie nur für dieses halbe Jahr gilt.

Achtung

Wird der Vertrag nicht geändert, so muss der Vermieter weiterhin die 19 Prozent Umsatzsteuer an den Staat abführen. Laut Paragraf 14c UStG schuldet der Unternehmer, der in einer Rechnung einen höheren Steuerbetrag angibt, als er nach dem Gesetz schuldig ist, dem Staat diesen Mehrbetrag.

30.06.2020


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1 Kommentar

Joachim Eurich am 10.07.2020 12:29

Die temporäre Mehrwertsteuersenkung ist m. E. für den Immobilienkauf völlig irrelevant, und daher ist es auch müßig, sich mit den (durchaus gut gemeinten und inhaltlich korrekten) Tipps zu beschäftigen!

Die Maßnahme soll für wenige Monate den Umsatz fördern, also den Verbraucher zum Kauf anregen. Doch erstens ist kein Händler (hier: Makler) verpflichtet, diesen Nachlass auch an den Verbraucher weiterzugeben, und zweitens ist der Betrag im Vergleich zu den Gesamtkosten des Immobilienkaufs vernachlässigbar! In Hessen beträgt er gerade einmal 0,13 % (!) der Investition (ohne Finanzierungskosten).

Die wenigsten Immoblien gehen für 100 T€ über den Tisch, repräsentativer ist da sicher ein Mittelwert um 400 T€. In diesem Fall liegt die Investition des Käufers inkl. Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) mit 19 % MwSt bei rd. 455.800 €, mit 16 % MwSt sind das rd. 455.200 €, also 600 € Unterschied! Das ist nicht mehr als eine Rundungsdifferenz bei der Finanzierung des Objektes...

Wer soll nur deshalb eine Immobilie kaufen oder den Kauf zeitlich vorziehen? Käufer suchen in der Regel Monate oder sogar Jahre lang nach ihrer Traumimmobilie und schlagen zu, wenn sie diese endlich gefunden haben und die Finanzierung zu diesem Zeitpunkt darstellbar ist. Man kauft kein Haus für eine halbe Mio, nur weil es plötzlich 600 € billiger ist.

Mein Fazit: Blinder Aktionismus.

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