Rentable Steuererklärung – dein Haus in Eigennutzung geltend machen

Wenn du dein eigenes Haus bewohnst, fallen hier im Laufe der Jahre immer wieder Renovierungsarbeiten an. Bestimmte Ausgaben für dein Eigenheim darfst du bei der Steuererklärung angeben. Als Eigentümer darfst du bei deiner selbst genutzten Immobilie 20 Prozent von Handwerkerkosten (max. 1.200 Euro pro Jahr) von der Steuer abziehen. Folgende Handwerkskosten darfst du bei der Steuererklärung auflisten, da du dein Haus ja auch in Eigennutzung bewohnst.

Das kannst du abziehen:

• Arbeitskosten
• Fahrtkosten
• Maschinenkosten
• Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Nicht absetzen kannst du:

• Materialkosten, beispielsweise Tapeten oder Fußbodenbeläge

Tipp: Wenn du als Immobilienbesitzer Handwerkerrechnungen in der Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt steuerlich absetzen willst, musst du noch etwas beachten. Du solltest nämlich die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten gesondert von den Materialkosten aufführen. Nur dann kommen Steuerabzüge in Frage.

Beispielrechnung: Handwerkerkosten steuerlich absetzen

Du lässt dein Wohnzimmer für 1.600 Euro, davon 300 Euro Materialkosten, von einem Maler streichen. In der Steuererklärung kannst du für dein Haus in Eigennutzung dann 20 Prozent von 1.300 Euro, also 260 Euro, geltend machen. Wichtig: Nicht die Bemessungsgrundlage, sondern direkt die Steuerlast wird reduziert.

Renovierst du dein Haus oder deine Wohnung selbst, kannst du von den Steuervorteilen nicht profitieren. Das gilt übrigens auch bei einem Neubau.

Wenn du deine Immobilie energetisch sanierst, profitierst du zeitlich befristet bis Ende 2029 von einem Steuervorteil. Geregelt ist das in Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Diese Förderung funktioniert anders als die AfA bei Immobilien, von der Vermieter profitieren. Aber kannst du energetisch sanierte Baumaßnahmen bei einem Haus in Eigennutzung auch in der Steuererklärung angeben? Ja, bei Selbstnutzern beteiligt sich das Finanzamt direkt an den Kosten. Gefördert werden 20 Prozent der Sanierungskosten, verteilt über einen Zeitraum von 3 Jahren. Die Obergrenze der energetischen Sanierungskosten beläuft sich auf 200.000 Euro. Das Finanzamt zahlt also bis zu 40.000 Euro:

• Im 1. und 2. Förderjahr zieht das Finanzamt jeweils 7 Prozent der Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer ab.
• Im 3. Förderjahr kannst du 6 Prozent der Sanierungskosten abziehen lassen.
• Das wird gefördert: Energetische Modernisierungen wie Dämmungen oder der Einbau einer neuen Heizung. Gefördert werden selbst genutzte Immobilien, also auch Zweit- und Ferienwohnungen.

• Diese Investitionen werden nicht gefördert: Einbau fossiler Heizungsanlagen wie gasbetriebene Wärmepumpen oder Brennwertheizungen.
• Wer eine KfW – oder eine BAFA-Förderung in Anspruch nimmt, erhält den Steuerbonus nicht.
• Keine Steuerersparnis gibt es für vermietete Immobilien.

Übrigens: An den Kosten für einen Energieberater beteiligt sich das Finanzamt sogar mit 50 Prozent.

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Wenn Sturm oder Hochwasser deine selbst genutzte Immobilie beschädigen, kannst du die Kosten für die Schadensbeseitigung an deinem Hauseigentum von den Steuern absetzen. Das Finanzamt akzeptiert dann neben den oben genannten Abzügen für Handwerkerleistungen weitere 1.200 Euro für die Schadensbeseitigung.

Akzeptiert werden folgende Leistungen:

• Aufräumen und Sanieren
• neue Möbel

Wichtig: Voraussetzung ist, dass die Versicherung den Schaden nicht übernimmt und die anfallenden Kosten im Zusammenhang mit den zu beseitigenden Schäden stehen.

Wenn du Mitglied einer Eigentümergemeinschaft bist, kannst du bestimmte Arbeiten an der Wohnanlage von der Steuer absetzen. Dies gilt auch, wenn die Eigentümergesellschaft der Auftraggeber ist. Du musst als Eigentümer aber an den Kosten beteiligt gewesen sein. Man errechnet dann deinen Anteil individuell.

Steuerermäßigte Arbeitskosten sind zum Beispiel:

• Wartung von Heizung, Aufzug oder Warmwasser
• Hausmeister
• Schornsteinreinigung
• Gartenpflege 
• Dachrinnenreinigung 
• Prüfung der Elektroanlagen

Verwalterkosten kannst du nicht von der Steuer abziehen.

Wenn du ein Baudenkmal erwirbst oder bereits besitzt, und dieses sanierst, kannst du von der Denkmal-AfA profitieren. Du kannst dann die Sanierungskosten in deiner Steuererklärung für dein denkmalgeschätztes Haus in Eigennutzung geltend machen. Das sind 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten. Damit du bei deinem Haus unter Denkmalschutz Steuern sparen kannst, solltest du bei der Abschreibung wichtige Hintergründe und Richtlinien im Blick behalten.

• Hier findest du eine Beispielrechnung zur Denkmalschutz-AfA. 

Verschenkst du deine Immobilie an deine Nachkommen, gelten folgende Steuerfreibeträge:

• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro

Ist deine Immobilie wertvoller als der Freibetrag, müssen deine Nachkommen für den überschießenden Betrag Erbschafts-, beziehungsweise Schenkungssteuer zahlen.

Tipp: Den Schenkungsfreibetrag kannst du alle 10 Jahre ausschöpfen. Es kann sich also lohnen, wenn du deine Immobilie früh an die Nachkommen überschreibst und dir im Gegenzug den Verbleib im Eigenheim über ein Wohnrecht sicherst. Denn: Wenn du mindestens 10 Jahre vor deinem Ableben eine Immobilie im Wert von unter 400.000 Euro an deine Kinder verschenkst, müssen deine Nachkommen dafür keine Steuern zahlen. Sie müssen dann nach deinem Ableben nur noch den Rest des Erbes versteuern. Sollte das Erbe hingegen unter 400.000 Euro liegen, müssen sie gar keine Steuern zahlen.

•  Haus erben: Diese Hintergründe solltest du kennen.

Berechne mit unserem Rechner, wie viel Steuern deine Kinder oder Enkel bei einer Schenkung zahlen müssen:

Wenn du deine Einkommensteuererklärung erstellst, kannst du in folgenden Fällen die Kosten für ein Arbeitszimmer von der Steuer absetzen:

1. Das Arbeitszimmer ist Mittelpunkt der beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit
   Dieser Fall gilt nur für reine Heimarbeiter und Selbstständige, die zu Hause arbeiten. Dann sind die Kosten unbeschränkt abzugsfähig. Für Arbeitnehmer als Werbungskosten, für Selbstständige als Betriebsausgaben.
2. Als Eigentümer steht dir sonst kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung
   Das betrifft zum Beispiel Berufsgruppen wie Lehrer und Außendienstmitarbeiter. Gehörst du zu diesem Personenkreis? Dann kannst du bis zu 1.250 Euro pro Jahr als Werbungskosten für das Arbeitszimmer im Rahmen der Steuererklärung geltend machen (beschränkter Abzug).

Wenn du eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllst, kannst du als Wohnungs- oder Hausbesitzer für dein Arbeitszimmer gleich mehrere Kostenpunkte in deiner Steuererklärung geltend machen. Die anteiligen Kosten für das Arbeitszimmer kannst du dann entsprechend ihrem Verhältnis zur Gesamtwohnfläche abziehen lassen. Zu den Kosten zählen:

• Gebäudeabschreibung (AfA) und Schuldzinsen für Kredite, die du für die Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes oder der Wohnung verwendest
• Laufende Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhrgebühr, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung, Mitgliedsbeiträge zum Eigentümerverein
• Anteilige Renovierungskosten für Flur und Treppenhaus

Hinzu kommen voll abzugsfähige Kosten wie:

• die Renovierungskosten für das Arbeitszimmer
• die Ausstattungskosten beziehungsweise Finanzierungskosten des Arbeitszimmers, etwa Tapeten, Teppiche, Vorhänge oder Lampen
• die Anschaffungskosten für die benötigten Arbeitsmittel, zum Beispiel Schreibtisch und Computer