Das können Immobilieneigentümer von der Steuer absetzen

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Wer im Eigenheim wohnt oder Immobilien vermietet kann effektiv Steuern sparen. Handwerker, Modernisierungsmaßnahmen und mehr – wir sagen, was steuerlich absetzbar ist.

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Steuertipps für Immobilieneigentümer

Lade dir hier die Checkliste herunter, was du als Immobilieneigentümer von der Steuer absetzen kannst.

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Tipp 1: Handwerkerleistungen steuerlich absetzen

Eigentümer dürfen 20 Prozent ihrer Handwerkerkosten, maximal aber 1.200 Euro pro Jahr, von der Steuer abziehen. Angerechnet werden dabei nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Materialkosten, beispielsweise für neue Tapeten oder einen neuen Fußbodenbelag, kann der Eigentümer nicht absetzen. Auch Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind in diesem Rahmen von der Steuer absetzbar, also zum Beispiel die Sanierung eines maroden Dachs. Schafft ein Eigentümer neue Wohnfläche in einem bereits vorhandenen Haushalt, kann er ebenfalls Kosten steuerlich geltend machen – beispielsweise beim Dachbodenausbau.

Tipp: Wer als Immobilienbesitzer Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen will, muss darauf achten, dass die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten gesondert von den Materialkosten aufgeführt werden. Nur dann kommt ein steuerlicher Abzug in Frage.

Info

Beispielrechnung: Handwerkerkosten absetzen
Herr Maier ist Eigennutzer und lässt von Malermeister Müller die Räume seines Hauses neu streichen. Müller verlangt insgesamt 1.600 Euro, davon 300 Euro Materialkosten. Maier kann deshalb 20 Prozent von 1.300 Euro, also 260 Euro, von der Steuer abziehen. Wichtig: Anders als bei anderen Abschreibungsarten wird nicht die Bemessungsgrundlage reduziert, sondern direkt die Steuerlast: Würde Maier ohne die Renovierung 10.000 Euro Einkommensteuer im Jahr zahlen, so sind es dank der Malerarbeiten nunmehr nur 9.740 Euro.

Keine Steuervorteile hat dagegen, wer sein Haus oder seine Wohnung selbst renoviert. Bei einem Neubau kann ebenfalls nichts abgesetzt werden.

Tipp 2: Haushaltsleistungen von der Steuer absetzen

Engagiert ein Eigentümer beispielsweise eine Reinigungskraft für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen, kann er das ebenfalls in der Steuererklärung geltend machen. Zu den begünstigten Tätigkeiten gehören unter anderem Putzen, Schnee räumen sowie Kochen, Gartenpflege oder die Kinderbetreuung im Eigenheim eigenen Haus. Für Leistungen von Minijobbern, die bei der Minijobzentrale gemeldet sind, kann der Eigentümer 20 Prozent, jedoch maximal 510 Euro absetzen. Sind die Hilfskräfte sozialversicherungspflichtig oder selbstständig tätig, können Eigentümer einen Höchstbetrag bis zu 4.000 Euro pro Jahr von ihrer Steuerschuld abziehen. Hier gilt ebenfalls: Die Materialkosten muss der Eigentümer vollständig selbst tragen.

Prinzipiell können nur Kosten für Dienstleistungen abgesetzt werden, die im Haus oder auf dem dazugehörigen Grundstück verrichtet werden. Betriebskosten für die Müllabfuhr sind deswegen nicht steuerlich absetzbar. Dienstleistungen, die außerhalb des Hauses durchgeführt werden, können Eigentümer ebenfalls nicht geltend machen.

Achtung

Die Arbeit eines Gutachters gehört nicht zu haushaltsnahen oder zu handwerklichen Dienstleistungen.

Tipp 3: Arbeitszimmer von der Steuer absetzen

Nur in zwei Fällen erlaubt der Fiskus, die Kosten für das Arbeitszimmer unter dem eigenen Dach von der Steuer abzusetzen.

1. Wenn das Arbeitszimmer Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit ist. Dieser Fall gilt nur für reine Heimarbeiter und trifft am ehesten noch für Selbständige zu, die zu Hause arbeiten. Dann sind die Kosten unbeschränkt abzugsfähig. Für Arbeitnehmer als Werbungskosten, für Selbständige als Betriebsausgaben.

2. Wenn dem Eigentümer für die berufliche oder betriebliche Tätigkeit sonst kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Das betrifft zum Beispiel Berufsgruppen wie Lehrer und Außendienstmitarbeiter. Sie können bis zu 1.250 Euro pro Jahr als Kosten für das Arbeitszimmer geltend machen (beschränkter Abzug).

Wer eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllt, kann für sein Homeoffice gleich mehrere Kostenpunkte als Steuervorteil geltend machen.

Zum einen dieanteiligen Kosten für das Arbeitszimmer. Diese können entsprechend ihrem Verhältnis zur Gesamtwohnfläche abgezogen werden. Zu den Kosten zählen vor allem:

  • Gebäudeabschreibung (AfA) und Schuldzinsen für Kredite, die für die Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes oder der Wohnung verwendet worden sind;
  • Laufende Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhrgebühr, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung, Mitgliedsbeiträge zum Eigentümerverein;
  • Anteilige Renovierungskosten für Flur und Treppenhaus.

Hinzu kommen voll abzugsfähige Kosten wie:

  • die Renovierungskosten für das Arbeitszimmer;
  • die Ausstattungskosten des Arbeitszimmers, etwa Tapeten, Teppiche, Vorhänge oder Lampen;
  • die benötigten Arbeitsmittel, zum Beispiel Schreibtisch und Computer.
Link-Tipp

Hier findest du detailliertere Tipps, wie das Homeoffice steuerlich abgesetzt werden kann.

Sonderfall: Arbeitszimmer beim gemeinsamen Hauskauf

Wenn eine Wohnung gemeinsam gekauft wird und sie dann ein Miteigentümer ausschließlich zu beruflichen Zwecken nutzt, so kann er die laufenden Aufwendungen (insbesondere AfA und Schuldzinsen) in der Regel entsprechend seines Miteigentumsanteils als Werbungskosten geltend machen. So waren zum Beispiel in einem Urteil des Bundesfinanzhofs bei einem Hauskauf als Ehepaar zu 50 Prozent des Miteigentumsanteils, und somit auch 50 Prozent der laufenden Aufwendungen, die steuerlich absetzbar waren (BFH, Az.: VI R 41/15).

Voraussetzung für diesen Steuervorteil ist aber, dass die Käufer aus einem gemeinsamen Topf wirtschaften.

Unabhängig von der steuerlichen Absetzbarkeit des Arbeitszimmers gibt es eine Home-Office-Pauschale, die ab 2023 sogar ausgebaut wird. Pro Tag Home-Office können fünf Euro geltend gemacht werden, maximal aber 1.000 Euro pro Jahr. Das entspricht 200 Tagen Home-Office. Bis 2022 lag die Grenze noch bei 120 Tagen und     600 Euro pro Jahr. Arbeitnehmer müssen sich allerdings entscheiden, ob sie entweder die Home-Office-Pauschale in Anspruch nehmen oder wahlweise die Kosten ihres Arbeitszimmers absetzen. Beides zugleich in Anspruch zu nehmen, ist nicht zulässig.

Die Pauschale gilt auch, wenn es gar kein Arbeitszimmer gibt.

Tipp 4: Grundsteuer steuerlich absetzen

Im Gegensatz zu Selbstnutzern haben Eigentümer, die ihre Immobilie zur Kapitalanlage komplett vermieten, die Möglichkeit, die Grundsteuer abzusetzen. Da jedoch die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden kann, ergibt sich daraus für den Immobilienbesitzer kein Steuervorteil, da er dann ja keine Kosten hat.

In dem Fall, dass die Grundsteuer nicht auf den Mieter umgelegt wird, können diese Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Auch bei bei einem Wohnungsleerstand können sie steuerlich geltend gemacht werden, sofern der Eigentümer weiterhin eine Einkünfteerzielungsabsicht hat, sich also weiter um die Vermietung der Wohnung bemüht. In der Steuererklärung wird die Grundsteuer unter „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ als Werbungskosten abgesetzt. 

Wichtig:

  • Eigennutzer können die Grundsteuer nicht absetzen. 
  • Eigentümer, die ihre Immobilie zum Teil vermieten, können die Grundsteuer nur anteilig absetzen.
Link-Tipp

Die Grundsteuer wird reformiert. Was es dabei zu beachten gibt, erfährst du in unserem Beitrag über die neue Grundsteuer.

Vorsicht: Steuerfalle Sanierung

Wer als Kapitalanleger zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus kauft und direkt nach dem Erwerb mit der Sanierung anfängt, kann sich dadurch in bestimmten Fällen steuerliche Nachteile einhandeln.

Belaufen sich die Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb auf mehr als 15 Prozent (ohne Umsatzsteuer) der Anschaffungskosten des Gebäudes – ohne den anteiligen Wert des Grundstücks – so werden diese Kosten den Anschaffungskosten zugerechnet. Das hat zur Folge, dass Immobilieneigentümer die anschaffungsnahen Aufwendungen nur sehr langsam im Rahmen der linearen Abschreibung mit einem Satz von zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent steuerlich geltend machen können. Belaufen sich die Sanierungskosten dagegen auf weniger als 15 Prozent der Anschaffungskosten, können diese gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Sind mehr als drei Jahre seit dem Erwerb vergangen, gilt diese 15-Prozent-Grenze nicht mehr.

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) unter anderem:

  • Maßnahmen, die das Gebäude wesentlich verbessern. Zum Beispiel neue Fenster, eine neue Heizung oder eine neue Elektroinstallation.
  • Laut einem BFH-Urteil zählen dazu auch Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren (Az.: IX R 25/14).

Nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählt zum Beispiel die jährliche Wartung der Heizungsanlage, entschied der BFH (Az.: IX R 22/15). Substanzvermehrungen – zum Beispiel der Einbau einer Sonnenmarkise – sind Herstellungskosten.

Achtung

Einbauküchen können laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht mehr sofort abgeschrieben werden, sondern müssen über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden (Az.: IX R 14/15).

Info

Anders als für Altbauten soll die AfA für Neubauten erhöht werden. Für Neubauten soll der AfA-Satz ab Juli 2023 von zwei auf drei Prozent steigen.

Tipp 5: Grunderwerbsteuer sparen

Die Unterschrift auf dem notariellen Kaufvertrag ist der Startschuss für eine ganze Reihe von Kosten, die auf den Käufer zukommen. Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis, den Notar- und Gerichtskosten und eventuell einer Maklercourtage kommt bald auch eine happige Rechnung vom Fiskus. Der will in Form der Grunderwerbsteuer mitverdienen. Diese beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises.

Wer eine bestehende Immobilie erwirbt, kann in bestimmten Fällen die Grunderwerbsteuer vollständig sparen. Eine Befreiung von der Steuer gibt es laut Grunderwerbsteuergesetz zum Beispiel dann, wenn Käufer und Verkäufer verheiratet oder verpartnert (eingetragene Lebenspartnerschaft) oder in gerader Linie verwandt sind (§3 GrEStG). So fällt beispielsweise beim Verkauf an Kinder und Enkel keine Grunderwerbsteuer an, wohl aber bei der Eigentumsübertragung zwischen Geschwistern. Auch der Verkauf an Ehe- oder Lebenspartner der Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit, gleiches gilt bei Erbschaften und Schenkungen.

Daneben besteht noch die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zumindest etwas zu reduzieren. So ist ein Steuervorteil möglich:

  • Bei Neubau: unter Umständen durch getrennte Verträge für Grundstückskauf und Bauleistung.
  • Bei Bestandsimmobilien: indem bewegliche Sachen, die zur Wohnung gehören, herausgerechnet werden.
  • Bei Eigentumswohnungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): indem die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.
  • Beim Kauf zur Vermietung: über die Absetzung für Abnutzung (AfA) können Vermieter die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen
  • Bei Teilgewerbe: Käufer können die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen.
Immobilieneigentümer, von der Steuer absetzen, Foto: Vasyl / stock.adobe.com
Eigentümer können bei der Steuererklärung verschiedene Dienstleistungen absetzen und so Geld zurückbekommen. Foto: Vasyl / stock.adobe.com

Tipp 6: Mit AfA und Zinsen Steuern sparen

Wer eine Immobilie erwirbt und vermietet kann, anders als Selbstnutzer, seine laufenden Kosten und zusätzlich die Abschreibung steuerlich geltend machen und so Steuern sparen. Dabei zählen eine ganze Reihe von Kosten, sofern sie in der Steuererklärung aufgeführt werden, im Zusammenhang mit der Vermietung als Werbungskosten, wie zum Beispiel:

  • Anschaffungskosten der Immobilie
  • Grundsteuer
  • Schuldzinsen aus dem Immobilienkredit
  • Kontoführungsgebühren für das Vermieterkonto
  • Maklerprovision
  • Werbungskosten für die Immobilie selbst, zum Beispiel Immobilienanzeigen

Übersteigen laufende Kosten, AfA und Zinsen die Mieteinnahmen, so hat dies zur Folge, dass das zu versteuernde Einkommen sinkt und damit die Steuerlast.

Tipp 7: Als Wohnungseigentümer Steuern sparen

Immobiliebesitzer, die Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) sind, haben zudem die Möglichkeit, bestimmte Arbeiten an der Wohnanlage von der Steuer abzusetzen, auch wenn die Eigentümergemeinschaft der Auftraggeber ist. Der Eigentümer muss dazu an den Kosten beteiligt gewesen sein. Sein Anteil wird dann individuell errechnet.

Steuerermäßigte Arbeitskosten sind zum Beispiel:

  • Wartung von Heizung, Aufzug oder Warmwasser
  • Hausmeister
  • Schornsteinreinigung
  • Gartenpflege 
  • Dachrinnenreinigung 
  • Prüfung der Elektroanlagen

Verwaltergebühren können Eigentümer hingegen nicht von der Steuer abziehen.

Tipp 8: Mit Modernisierung der Denkmalimmobilie Steuern sparen

Eigentümer einer Denkmalimmobilie, die diese modernisieren, können diese Kosten als Abschreibung (AfA) von der Steuer absetzen.

  • Selbstnutzer: Wer im Eigenheim wohnt, kann die Kosten als Abschreibung von der Steuer absetzen  – und zwar zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens.
  • Vermieter: Sie können die Modernisierungskosten als Abschreibung über eine Dauer von acht Jahren mit neun und vier weitere Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Tipp 9: Mit Schenkung statt Erbe Steuern sparen

Schließlich können Immobilieneigentümer auch dann noch Steuern sparen, wenn sie ihr Eigenheim an Nachkommen wie Kinder oder Enkelkinder weitergeben wollen. Denn sowohl für eine Schenkung als auch für das Erbe gilt ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro. Das bedeutet: Ist die Immobilie teurer, muss der Beschenkte Steuern zahlen.

Tipp: Der Schenkungsfreibetrag kann alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Es kann sich also lohnen, die Immobilie früh an die eigenen Nachkommen zu überschreiben und sich im Gegenzug den Verbleib im Eigenheim über ein Wohnrecht zu sichern. Denn: Wer mindestens zehn Jahre vor seinem Ableben eine Immobilie im Wert von unter 400.000 Euro verschenkt, sorgt dafür, dass seine Nachkommen dafür keine Steuern zahlen müssen. So müssen sie nur noch den Rest des Erbes versteuern, oder auch gar keine Steuern zahlen, sofern das Erbe unter 400.000 Euro liegt.

Link-Tipp

So regeln Immobilieneigentümer das Erbe.

Tipp 10: Spekulieren mit Immobilien - Steuerfallen vermeiden

Die Preise für Immobilien sind vielerorts in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Für manchen Kapitalanleger stellt sich deshalb die Frage, ob er Gewinne mitnehmen soll, indem er die Immobilie wieder veräußert. Dabei gilt es jedoch, einige Steuerfallen zu umschiffen: Explizit geht es hier um den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.

Bei vermieteten Immobilien gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft, müssen die Gewinne im Verkaufsjahr voll als Einkommen versteuert werden. Dabei wird auch die schon in Anspruch genommene AfA rückgängig gemacht.

Die Formel für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns lautet:
(Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen).

Tipp: Ergibt eine Vorab-Betrachtung, dass hohe Spekulationsgewinne anfallen würden, sollten Eigentümer mit dem Verkauf die Zehn-Jahres-Frist abwarten. Denn danach fällt keine Spekulationssteuer mehr an.

Steuerfalle: Gewerblicher Immobilienhandel und Drei-Objekt-Grenze

Wer mehrere Immobilien zeitnah erwirbt und wiederverkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat den gewerblichen Grundstückhandel von der privaten Vermögensverwaltung in einem Urteil dahingehend abgegrenzt, dass ersteres in der Regel vorliegt, wenn jemand in einem Fünfjahreszeitraum mehr als drei Objekte erwirbt und wieder veräußert (BFH; GrS 1/93, BStBl II 1995, 617).

FAQ: Steuertipps für Immobilieneigentümer

Wer kann Handwerkerleistungen steuerlich absetzen?

Eigentümer, die im Eigenheim wohnen, aber auch Mieter, können Handwerkerleistungen, wie zum Beispiel Malerarbeiten oder das Verlegen neuer Fliesen im Bad steuerlich geltend machen. Absetzbar sind hier allerdings nicht die Materialkosten, sondern nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten.

In welcher Höhe lassen sich Handwerkerleistungen absetzen?

Bei den Handwerkerkosten sind 20 Prozent steuerlich absetzbar, höchstens können jedoch 1.200 Euro im Jahr von der Steuerschuld abgezogen werden.

Wie können Handwerkerleistungen in einer Eigentümergemeinschaft abgesetzt werden?

Fallen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Kosten für Handwerkerleistungen an, so können die einzelnen Eigentümer diese anteilig gemäß ihres Miteigentumsanteils steuerlich geltend machen. Dafür muss der Hausverwalter allerdings die Kosten entweder in der Jahresabrechnung oder gesondert jeweils anteilig für die Eigentümer einzeln ausweisen, damit diese die Kosten steuerlich abgesetzt werden können.

Was sind haushaltsnahe Dienstleistungen?

Eigentümer, aber auch Mieter, können so genannte haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzen. Das sind Arbeiten wie Schnee räumen, putzen oder kochen, die von einem Dienstleister erbracht werden. Geltend gemacht werden können 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens aber 510 Euro jährlich, die von der Steuerschuld abgezogen werden. Ist eine Hilfskraft, zum Beispiel für die Pflege, sozialversicherungspflichtig im Haushalt beschäftigt, erhöht sich dieser Betrag auf 4.000 Euro jährlich.

Wo ist der Unterschied zwischen der Absetzbarkeit von haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen?

Während bei Handwerkerleistungen handwerkliche Arbeitsleistungen wie Malern, Fliesenlegen oder das Erneuern der Außenanlage geltend gemacht werden können, beziehen sich haushaltsnahe Dienstleistungen auf Arbeiten, die regelmäßig im Haushalt anfallen, also etwa kochen, putzen, bügeln. In beiden Fällen können 20 Prozent der Arbeitskosten abgezogen werden, allerdings kann bei Handwerkerleistungen insgesamt eine höhere Summe abgezogen werden als bei haushaltsnahen Dienstleistungen.

Wann ist ein Arbeitszimmer steuerlich absetzbar?

Kosten für das heimische Arbeitszimmer können nur in wenigen Fällen steuerlich geltend gemacht werden. Das ist zum einen dann möglich, wenn das Arbeitszimmer Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit ist, zum Beispiel bei Schriftstellern. Ebenfalls abzugsfähig sind die Kosten dann, wenn einem Arbeitnehmer sonst kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht, um bestimmte Arbeiten zu verrichten. Das ist zum Beispiel oft bei Lehrern oder Außendienstmitarbeitern der Fall. Ob eine steuerliche Absetzbarkeit möglich ist, sollte man im Einzelfall jedoch immer mit einem Steuerberater besprechen.

Welche Kosten lassen sich für das Arbeitszimmer absetzen?

Wenn das Arbeitszimmer absetzbar ist, so sind Kosten wie die anteilige Miete und Mietnebenkosten absetzbar. Eigentümer können anteilig die Schuldzinsen Ihres Immobiliendarlehens absetzen. Beläuft sich der Wohnflächenanteil des Arbeitszimmers zum Beispiel auf zehn Prozent der Gesamtwohnfläche, so sind demnach zehn Prozent der Schuldzinsen einer Immobilienfinanzierung absetzbar.

Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar?

Das kommt auf die Nutzung der erworbenen Immobilie an. Wer sie als Eigenheim bewohnen will, der kann unter Umständen Grunderwerbsteuer vermeiden oder zumindest mindern. Vermieter können hingegen einen Großteil der Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen und über einen längeren Zeitraum abschreiben, darunter zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Makler- oder Notarkosten. Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ist jedoch hierbei ausgenommen, da sie zu den Werbungskosten zählt und im Jahr, in dem sie anfällt, steuermindernd berücksichtigt wird.

Mehr dazu, wie Vermieter Steuern sparen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer fest. Am günstigsten ist sie zum Beispiel in Bayern und Sachsen: Hier liegt der Steuersatz bei 3,5 Prozent. Teuer wird es hingegen in Berlin (sechs Prozent) oder Brandenburg und Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent).

Mehr zur Grunderwerbsteuer.

Wie kann man Grunderwerbsteuer sparen?

Umgehen kann man die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht – außer, der Eigentumsübergang findet zwischen Verwandten ersten Grades oder Ehepartnern statt. Auch bei Schenkungen und Erbschaften fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ein klein wenig sparen kann man im Allgemeinen, wenn man bewegliche Sachen, die zur Immobilie gehören, im Kaufvertrag gesondert ausweist.

Ein Beispiel: Beträgt der Kaufpreis für ein Haus 500.000 Euro, so kann zum Beispiel die Einbauküche im Wert von 5.000 Euro gesondert ausgewiesen werden. Dann wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für die unbewegliche Immobilie in Höhe von 495.000 Euro fällig.

Lesen Sie im Detail, wie Sie genau Grunderwerbsteuer sparen.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, so kann die Grunderwerbsteuer zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Selbiges gilt auch für die betriebliche Nutzung von Immobilien. Wer eine Wohnimmobilie selbst nutzt, kann die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzen.

Mehr dazu, wie Vermieter Steuern sparen.

Fällt die Grunderwerbsteuer auch bei Erbschaft und Schenkung an?

Bei Schenkungen und Erbschaften fällt keine Grunderwerbsteuer an. Allerdings muss der Begünstigte damit rechnen, dass eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig wird.

Wie Immobilieneigentümer das Erbe regeln – und worauf Erben einer Immobilie achten sollten.

Worin liegt der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an, für den Erwerb der Immobilie, und ist an das Finanzamt zu zahlen. Die Grundsteuer hingegen müssen Eigentümer jährlich zahlen und wird von der Gemeinde erhoben.

Kann man die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Grundsteuer voll umfänglich von der Steuer absetzen. Auch wenn diese als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt ist, kann der Vermieter sie in der Anlage V der Steuererklärung aufführen und so sein zu versteuerndes Einkommen mindern.

Mehr dazu, wie Vermieter Steuern sparen

Kann man Notarkosten steuerlich geltend machen?

Vermieter können gewisse Anschaffungskosten steuerlich geltend machen, darunter auch die Notarkosten. Nutzer eines Eigenheims können die Notarkosten hingegen nicht steuerlich geltend machen.

Mehr dazu, wie Vermieter Steuern sparen

Wie sind Zinsen steuerlich absetzbar?

Bei selbstgenutzten Immobilien können Zinsen steuerlich nicht geltend gemacht werden, der Fiskus betrachtet die eigene Immobilie als Privatangelegenheit. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus, die der Erzielung von Einkünften dienen: Hier können die Zinsen steuerlich voll geltend gemacht werden.

Mehr dazu, wie Vermieter Steuern sparen.

Wie ist die AfA steuerlich absetzbar?

Die Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA, hilft, bei vermieteten Immobilien beim Steuern sparen. Abgesetzt werden kann allerdings nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Der Gebäudeanteil am Kaufpreis kann 40 bis 50 Jahre lang mit zwei oder 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden. Für denkmalgeschützte Immobilien gibt es für die Sanierungskosten sogar noch wesentlich attraktivere Abschreibungsmöglichkeiten.

Mehr zur Abschreibung durch Abnutzung (AfA).

Wann fällt beim Verkauf einer Immobilie die Spekulationssteuer an?

Wird eine Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, innerhalb von zehn Jahren wieder veräußert, so sind die eventuell daraus erzielten Spekulationsgewinne als Einkommen zu versteuern. Das kann insofern schmerzhaft sein, weil der komplette Gewinn in dem Jahr, in dem er realisiert wird, mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert wird. Bei einem hohen Gewinn kann dann schnell knapp die Hälfte davon an den Fiskus gehen.

Mehr zur Spekulationssteuer.

Wann spricht man von gewerblichem Grundstückshandel?

Wer mehrfach hintereinander Immobilien verkauft und zügig wieder verkauft, handelt gewerblich, mit der Folge einer entsprechenden Besteuerung. Der Bundesfinanzhof hat in einer Reihe von Urteilen entschieden, dass die Grenze der Gewerblichkeit in der Regel gegeben ist, wenn drei Immobilien jeweils innerhalb von fünf Jahren gekauft und wieder verkauft werden.

Schenkung oder Erbschaft: Wie lassen sich Steuern sparen?

Werden Immobilien verschenkt oder vererbt, fällt gegebenenfalls eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Je nach Grad der Verwandtschaft gibt es aber unterschiedlich hohe Freibeträge. Das ist insbesondere bei Schenkungen interessant. So können zum Beispiel Eltern schon zu Lebzeiten ihrem Kind eine Eigentumswohnung übertragen, wobei bis zu einem Höchstbetrag von 400.000 Euro Wert keine Steuer erhoben wird. Nach Ablauf von zehn Jahren kann dann erneut eine weitere Immobilie verschenkt werden, in Höhe der gleichen Freigrenze. Auf diese Weise kann erreicht werden, dass dann später weniger Vermögen vererbt wird – und entsprechend weniger oder keine Erbschaftssteuer anfällt.

Mehr dazu, wie Immobilieneigentümer das Erbe regeln.

Frank Kemter12.10.2022

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16 Kommentare

paul am 26.10.2022 12:14

Bla bla bla im Prinzip bekannt aber wie auch ein Nutzer ohne eine Antwort bekommen zu haben kritisierte : WELCHE ANLAGE JEWEILS ZUR ANWENDUNG KOMMT wird nicht beantwortet.

Hier sollen ja auch aus Nutzer Kunden werden

auf Kommentar antworten

Franz am 26.05.2022 18:49

Ich habe eine Wohnung geschenkt bekommen Baujahr 1965. Der frühere Eigentümer hat die Wohnung 1965 gekauft, aber nicht steuerlich abgesetzt. Kann ich jetzt noch nach 57 Jahren die Wohnung steuerlich absetzen, da sie ja bisher noch nicht abgesetzt wurde ?

auf Kommentar antworten

Bernhard am 12.04.2022 12:55

Eine wirklich tolle Zusammenfassung! Vielen Dank, das hat mir sehr geholfen.

auf Kommentar antworten

Irina am 19.01.2022 13:47

Wollte fragen: ich wohne im eigenen Haus und habe noch die Wohnung, wo meine Mutter wohnt, aber sie zahlt keine Miete.

Kann ich Grundsteuer für diese Wohnung absetzen?

Danke für die Antwort

auf Kommentar antworten

Markus am 28.12.2021 20:42

Hallo liebes immowelt-Team,

ich habe eine kurze Definitionsfrage: im Gesetzestext und eurem Artikel ist die Rede von "drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes". Ab wann zählen die 3 Jahre (zum Beispiel Kaufdatum 30.06.2020) denn? Kann mir da drei Optionen vorstellen...

A) ab Kauftag, dann könnten ab 01.07.2023 weitere Kosten abgesetzt werden.

B) ab Kaufjahr, Jahr 1 = 2020, Jahr 2 = 2021, Jahr 3 = 2022, also weitere Kosten ab 01.01.2023, wären dann insg. nur 2,5 Jahre)

C) nach Kaufjahr, Jahr 1 = 2021, Jahr 2 = 2022, Jahr 3 = 2023, also weitere Kosten ab 01.01.2024 (wären dann insg. 3,5 Jahre)

Danke für eure Rückmeldung!

auf Kommentar antworten

Markus am 28.12.2021 20:44

Die Frage steht im Bezug zu § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Simoka am 27.10.2021 15:26

Wir haben 2020 eine Eigentumswohnung gekauft zur Selbstnutzung gekauft. Wie bzw. wo kann die die Kosten der Wohnung in der Steuererklärung angeben?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 28.10.2021 08:31

Hallo Simoka,

da wir die Einzelheiten des Kaufs nicht kennen, ist es schwierig eine Einschätzung abzugeben. Wir raten Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

chris64 am 30.08.2021 15:42

Wo trage ich in der Steuereklärung meine Nebenkosten für selbstbenutzte Eigentumswohnung ein?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 31.08.2021 16:49

Hallo Chris64,

bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen können Sie das, wenn Sie Handwerkerleistungen oder Haushaltsleistungen in Anspruch genommen haben oder wenn sie ein Arbeitszimmer unterhalten. Zudem haben Eigentümer, die Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) sind die Möglichkeit, bestimmte Arbeiten an der Wohnanlage von der Steuer abzusetzen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


chris64 am 02.09.2021 10:14

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Antwort. Meine Frage war aber nicht was ich absetzen kann (das weiß ich), sondern in welcher Anlage und Zeile ich diese Kosten in der Steuererklärung angeben soll.

knowhow3000 am 13.07.2021 16:53

Kann der Anteil des Beitrags der Bundesknappschaft für den von der WEG/Hausverwaltung beauftragten Hausmeisters in der Steuererklärung abgesetzt werden und wenn ja, muss das der Hausverwalter explizit als haushaltsnahe Dienstleistung in der Abrechnung aufführen

auf Kommentar antworten

Kowi am 06.06.2021 22:24

Wir haben eine vermietete Eigentumswohnung im November 2020 gekauft. Eigentumsübergang war zum Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung Anfang Januar 2021. In welchem Jahr kann ich die Geldbeschaffungskosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 10.06.2021 12:17

Hallo Kowi,

die Geldbeschaffungskosten können direkt im Jahr der Belastung als Werbungskosten abgesetzt werden.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Bitte wenden Sie sich im Zweifel an einen Steuerberater.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

kako69 am 19.05.2021 10:01

Unser Sohn ist im April 2020 in sein neugebautes Haus gezogen, im Augstt/September musste er plötzlich eine Stützmauer aufstellen lassen, da der Hang zum Nachbargrundstück einsturzgefärdet war (dies hatte der Architekt zuvor nicht erkannt) Kann mein Sohn die Arbeitskosten vom Aufbau der Stützmauer steuerlich absetzen. Danke für eine Antwort!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 19.05.2021 12:27

Hallo kako69,

es können bei Umzäunungen die Handwerkerleistungen zu 20 Prozent , maximal 1.200 Euro, als Steuerermäßigung berücksichtigt werden. Fragen Sie aber am besten ihren Steuerberater, wie sie die Angaben in ihrer Einkommensteuerklärung machen müssen.

Beste Grüße

Tamylee am 12.03.2021 16:36

Ich bin Immobilienbesitzerin im Privatbesitz eines 2-Fam. Haus mit Zahlung einer jährl. Erbpacht für mein Grundstück an eine kirschl. Einrichtung. Meine Grundsteuer wird anscheinend nach dem ERTRAGSVERFAHREN berechnet, obwohl in der anderen Wohnung lediglich meine Tochter (Studentin) mit Kind/Lebenspartner UNENTGELTLICH wohnt.

Kann ich unter diesen Umständen vielleicht doch die Erbpacht und die Grundsteuer jährlich von der Steuer absetzen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 19.03.2021 08:22

Hallo Tamylee,

den Sachverhalt können wir aus der Ferne nicht beurteilen, da Steuerzahlungen von vielen Faktoren abhängig sind. Wir raten Ihnen einen Steuerberater zu kontaktieren.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Heinz am 04.12.2020 09:59

Guten Tag,

es geht um die anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Wir haben 2019 das Objekt gekauft (Wert Objekt netto: 350.000€).

Folgende Arbeiten sind nun 2020 durchgeführt bzw. in Planung für 2021:

- Parkplatz und Müllboxen für Mieter 2.500€

- nötige Dach-Reparatur 5.000€

- Heizungs-Erneuerung 50.000€

- Erneuerung der dezenralen Abwasseranlage 25.000€

Ist das dann alles linear über 50 Jahre abzuschreiben (Baujahr 1935)?

Vielen Dank!

Beste Grüße

auf Kommentar antworten

jungfrau1 am 23.11.2020 16:53

Was kann ich für mein Haus als Eigentümerin ohne Miteinnahmen bei der Steuer geltend machen?

Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Grundsteuer Heizungswartung, Schornsteinfeger, Hausmüllgebühren, Wasser, Abwasser, Schmutzwasser, Hausstrom? Welche Rechnungen davon kann ich noch geltend machen/einreichen? - Bin gerade sehr ratlos, da mir keiner genaue Auskunftt geben kann - danke Tina Rowe

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jfritzsching am 20.11.2020 10:52

Hauskauf Handwerkerrechnungen, wir haben 11-2020 ein Haus gekauft und zahlen den Kaufpreis in 2 Raten, erste Rate sofort in 2020 und den Rest bei Übergabe der Immobilie in 2021. Die Grundschuld ist bestellt. Wir haben uns im Kaufvertrag verpflichtet bereits vor Übergabe in 2021 ein paar Sanierungsmaßnahmen zu beauftragen. Nun unsere Frage in der Hoffnung dass uns hier jemand Auskunft erteilen kann. Können wir zumindest die Handwerkerrechnungen steuerlich geltend machen wenn wir die Aufträge bereits 2020 also noch vor vollständiger Bezahlung des Kaufpreises und Übergabe der Immobilie beauftragen und die Rechnungstellung unter Umständen auch in 2020 erfolgt bzw. datiert ist?

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immowelt Redaktion am 20.11.2020 14:48

Hallo jfritzsching,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Aufwendungen können bereits vor der Erzielung von Einnahmen als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich abgezogen werden.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine steuerrechtlich gültige Beratung leisten können und dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Ulrich Maier am 20.07.2020 11:17

Ich habe vor 13 Jahren von meiner Mutter ein 2-Familenhaus geschenkt bekommen. Eine Wohnung davon war bis heute durch Nießbrauch belegt. Die andere stand leer. Meine Mutter wollte als Nießbrauchsbegünstigte der einen Wohnung, keinen Umbau.

Kann ich jetzt nach ihrem Tod die Umbaukosten des Hauses von der Steuer absetzen

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immowelt Redaktion am 21.07.2020 16:34

Hallo Herr Maier,

Ihre Situation beinhaltet leider zu viele Details, als dass wir dazu einen Tipp abgeben könnten. Wir würden Ihnen empfehlen, sich zur Beantwortung dieser Frage an einen Steuerberater oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Edmund Waldbrenner am 24.05.2020 10:34

Sehr geehrte Redaktion,

Ich bin besitze eine Eigentumswohnung, bin aufgrund der Photovoltaik Anlage auf unserem eigenen Hausdach Unternehmer und führe jedes Jahr die

Einnahmen ordnungsgemäß an das Finanzamt ab. Solange ich noch selbst berufstätig war habe ich die organisatorischen und bürokratischen Arbeiten für Eigentumswohnung und Photovoltaik nach Büroschluss in meiner Firma erledigt. Nun bin ich in Pension und habe dafür ein Arbeitszimmer mit entsprechender Ausstattung eingerichtet. Kann ich prozentual das Arbeitszimmer geltend machen? Und welche Kosten, wie zum Beispiel die Grundsteuer des eigenen Hauses kann ich prozentual hierfür auch ansetzen ?

Mit freundlichen Gruß

Ewald

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immowelt-Redaktion am 27.05.2020 07:37

Hallo Edmund Waldbrenner,

ein Arbeitszimmer kann nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn es entweder Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit ist oder kein anderer Arbeitsplatz für die berufliche Tätigkeit zur Verfügung steht. Wenn in dem Arbeitszimmer nur der - mutmaßlich nicht sonderlich zeitaufändige - Verwaltungskram für die Solaranlage erledigt wird, dürfte es schwierig sein, das Finanzamt davon zu überzeugen, dass hier ein beruflicher Mittelpunkt besteht. Ob überhaupt eine Möglichkeit besteht, Kosten steuerlich geltend zu machen, sollten Sie aber besser mit einem Steuerberater besprechen, da wir dies aus der Ferne nicht beurteilen können.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion