Das können Immobilieneigentümer von der Steuer absetzen

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Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, müssen viele Kosten selbst tragen. Wer es geschickt anstellt, kann mit seiner Wohnung oder seinem Haus aber auch effektiv Steuern sparen. Handwerker, Modernisierungsmaßnahmen, Schenkungen – so können Immobilieneigentümer steuerlich profitieren. Wer vermietet, hat aber viel mehr steuerlichen Gestaltungsspielraum.

Immobilieneigentümer, von der Steuer absetzen, Foto: Vasyl/stock.adobe.com
Eigentümer können bei der Steuererklärung verschiedene Dienstleistungen absetzen und so Geld zurückbekommen. Foto: Vasyl/stock.adobe.com

Eine Steuererklärung mag für viele lästig sein, sie bietet aber auch die Chance, viel Geld zu sparen – gerade für Eigentümer von Immobilien. Auch wenn ein Haus- oder Wohnungseigentümer seine Immobilie selbst nutzt und nicht vermietet, kann er einige Posten von der Steuer absetzen – und so bares Geld sparen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Nicht nur Vermieter, auch Selbstnutzer von Immobilien können einige Posten von der Steuer absetzen.
  • Die zwei größten Posten sind Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen.
  • Wichtig für die Steuer: Von Handwerkern und Dienstleistern immer Rechnungen ausstellen lassen und nie das Geld bar bezahlen.
  • Zusätzlich Steuern sparen kann, wer eine denkmalgeschützte Immobilie modernisiert.

Handwerkerleistungen steuerlich absetzen

Immobilieneigentümer, Steuer absetzen, Handwerkskosten, Foto: kasto/stock.adobe.com
20 Prozent ihrer Handwerkskosten können Immobilieneigentümer von der Steuer absetzen – maximal 1.200 Euro pro Jahr. Foto: kasto/stock.adobe.com

Eigentümer dürfen 20 Prozent ihrer Handwerkerkosten, maximal aber 1.200 Euro pro Jahr an von der Steuer absetzen und so ihre Steuerlast senken. Angerechnet werden dabei nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Materialkosten, beispielsweise für neue Tapeten oder einen neuen Fußbodenbelag, kann der Eigentümer nicht absetzen. Auch Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind in diesem Rahmen von der Steuer absetzbar, also zum Beispiel die Sanierung eines maroden Dachs. Schafft ein Eigentümer neue Wohnfläche in einem bereits vorhandenen Haushalt, kann er ebenfalls Kosten steuerlich geltend machen – beispielsweise beim Dachbodenausbau.

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Beispielrechnung: Handwerkerkosten absetzen
Herr Maier lässt von Malermeister Müller die Räume seines Hauses neu streichen. Müller verlangt insgesamt 1.600 Euro, davon 300 Euro Materialkosten. Maier kann deshalb 20 Prozent von 1.300 Euro, also 260 Euro, von der Steuer abziehen. Wichtig: Anders als bei anderen Abschreibungsarten wird nicht die Bemessungsgrundlage reduziert, sondern direkt die Steuerlast: Würde Maier ohne die Renovierung 10.000 Euro Einkommensteuer im Jahr zahlen, so sind es dank der Malerarbeiten nunmehr nur 9.740 Euro.

Keine Steuervorteile hat dagegen, wer sein Haus oder seine Wohnung selbst renoviert. Bei einem Neubau kann ebenfalls nichts abgesetzt werden.

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Wer Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen will, sollte darauf achten, dass die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten gesondert von den Materialkosten aufgeführt werden. Nur dann kommt ein steuerlicher Abzug in Frage.

Haushaltsleistungen von der Steuer absetzen

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Haushaltsnahe Dienstleistungen, wie hier eine Putzkraft, können Eigentümer ebenfalls von der Steuer absetzen. Foto: djedzura/iStock.com

Beauftragt der Eigentümer eine Hilfskraft für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen, kann er das ebenfalls in der Steuererklärung geltend machen. Zu den begünstigten Tätigkeiten gehören unter anderem Putzen, Schnee räumen sowie Kochen, Gartenpflege oder die Kinderbetreuung im eigenen Haus. Für Leistungen von Minijobbern, die bei der Minijobzentrale gemeldet sind, kann der Eigentümer 20 Prozent, jedoch maximal 510 Euro absetzen. Sind die Hilfskräfte sozialversicherungspflichtig oder selbstständig tätig, können Eigentümer bis zu 4.000 Euro pro Jahr von ihrer Steuerschuld abziehen. Hier gilt ebenfalls: Die Materialkosten muss der Eigentümer vollständig selbst tragen.

Prinzipiell können nur Kosten für Dienstleistungen abgesetzt werden, die im Haus oder auf dem dazugehörigen Grundstück verrichtet werden. Betriebskosten für die Müllabfuhr sind deswegen nicht steuerlich absetzbar. Dienstleistungen, die außerhalb des Hauses durchgeführt werden, können Eigentümer ebenfalls nicht geltend machen.

Achtung

Die Arbeit eines Gutachters gehört nicht zu haushaltsnahen oder zu handwerklichen Dienstleistungen.

Arbeitszimmer von der Steuer absetzen

Immobilieneigentümer, Steuer absetzen, Arbeitszimmer, Foto: iStock.com/gpointstudio
Selbständige und Außendienstmitarbeiter dürfen oft ihr Arbeitszimmer von der Steuer absetzen. Foto: iStock.com/gpointstudio

Nur in zwei Fällen erlaubt der Fiskus, die Kosten für das Arbeitszimmer unter dem eigenen Dach von der Steuer abzusetzen.

1. Wenn das Arbeitszimmer Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit ist. Dieser Fall gilt nur für reine Heimarbeiter und trifft am ehesten noch für Selbständige zu, die zu Hause arbeiten. Dann sind die Kosten unbeschränkt abzugsfähig. Für Arbeitnehmer als Werbungskosten, für Selbständige als Betriebsausgaben.

2. Wenn dem Eigentümer für die berufliche oder betriebliche Tätigkeit sonst kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Das betrifft zum Beispiel Berufsgruppen wie Lehrer und Außendienstmitarbeiter. Sie können bis zu 1.250 Euro pro Jahr als Kosten für das Arbeitszimmer geltend machen (beschränkter Abzug).

Wer eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllt, kann für sein Homeoffice gleich mehrere Kostenpunkte geltend machen.

Zum einen dieanteiligen Kosten für das Arbeitszimmer. Diese können entsprechend ihrem Verhältnis zur Gesamtwohnfläche abgezogen werden. Zu den Kosten zählen vor allem:

  • Gebäudeabschreibung (AfA) und Schuldzinsen für Kredite, die für die Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes oder der Wohnung verwendet worden sind;
  • Laufende Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhrgebühr, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung, Mitgliedsbeiträge zum Eigentümerverein;
  • Anteilige Renovierungskosten für Flur und Treppenhaus.

Hinzu kommen voll abzugsfähige Kosten wie:

  • die Renovierungskosten für das Arbeitszimmer;
  • die Ausstattungskosten des Arbeitszimmers, etwa Tapeten, Teppiche, Vorhänge oder Lampen;
  • die benötigten Arbeitsmittel, zum Beispiel Schreibtisch und Computer.
Info

Sonderfall gemeinsamer Hauskauf

Wenn eine Wohnung gemeinsam gekauft wird und sie dann ein Miteigentümer ausschließlich zu beruflichen Zwecken nutzt, so kann er die laufenden Aufwendungen (insbesondere AfA und Schuldzinsen) in der Regel entsprechend seines Miteigentumsanteils als Werbungskosten geltend machen. Also zum Beispiel bei einem Hauskauf als Ehepaar zu 50 Prozent (BFH, Az.: VI R 41/15).

Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Käufer aus einem gemeinsamen Topf wirtschaften: Etwa, wenn ein Ehepaar das Darlehen zum Erwerb der Wohnung gemeinsam aufgenommen hat und Zins und Tilgung vom gemeinsamen Konto beglichen werden.

Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer sparen

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Der Fiskus verlangt von Immobilienkäufern die Grunderwerbsteuer. In einigen Sonderfällen wird diese jedoch nicht erhoben. Foto: Superingo/stock.adobe.com

Die Unterschrift auf dem notariellen Kaufvertrag ist der Startschuss für eine ganze Reihe von Kosten, die auf den Käufer zukommen. Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis, den Notar- und Gerichtskosten und eventuell einer Maklercourtage kommt bald auch eine happige Rechnung vom Fiskus. Der will in Form der Grunderwerbsteuer mitverdienen.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Dementsprechend variieren die Sätze je nach Bundesland. Am günstigsten kommen Immobilienkäufer in Bayern und in Sachsen davon. Dort berechnet das Finanzamt jeweils einen Satz in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises. Am höchsten ist der Satz mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Wer eine bestehende Immobilie erwirbt, hat nur in wenigen Ausnahmefällen die Möglichkeit, Grunderwerbsteuer zu sparen. Eine Befreiung von der Steuer gibt es laut Grunderwerbsteuergesetz (§ 3) zum Beispiel dann, wenn Käufer und Verkäufer verheiratet oder verpartnert (eingetragene Lebenspartnerschaft) oder in gerader Linie verwandt sind: So fällt beispielsweise beim Verkauf an Kinder und Enkel keine Grunderwerbsteuer an, wohl aber bei der Eigentumsübertragung zwischen Geschwistern. Auch der Verkauf an Ehe- oder Lebenspartner der Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit, gleiches gilt bei Erbschaften und Schenkungen.

Daneben besteht noch die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zumindest etwas zu reduzieren, indem bewegliche Sachen, die zur Wohnung gehören, herausgerechnet werden: Etwa die Einbauküche oder Gartengeräte. Dies muss aber im Notarvertrag sauber getrennt werden. Gleiches gilt übrigens auch für die anteilige Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wer ein Grundstück erwirbt und später darauf baut, zahlt nur für den Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer. Aber Achtung: Wird das Grundstück von einem Bauträger erworben, der dann darauf einen Neubau errichtet, so fällt die Steuer auf den Preis von Grundstück und Haus an. Grundstückskauf und Hausbau dürfen also nicht miteinander verquickt sein.

Vermietete Immobilie: Steuern sparen mit AfA und Zinsen

Steuer absetzen, AfA, Foto: assedesignen/stock.adobe.com
Wer eine Immobilie erwirbt und vermietet, profitiert von der AfA. Foto: assedesignen/stock.adobe.com

Wer eine Immobilie erwirbt und vermietet kann, anders als Selbstnutzer, seine laufenden Kosten und zusätzlich die Abschreibung steuerlich geltend machen und so Steuern sparen. Daneben können die Schuldzinsen ebenfalls abgesetzt werden. Übersteigen laufende Kosten, AfA und Zinsen die Mieteinnahmen, so hat dies zur Folge, dass das zu versteuernde Einkommen sinkt und damit die Steuerlast.

Link-Tipp

Hier erfahren Sie, wie die Gebäude-AfA funktioniert.

Steuerfalle Sanierung

Wer als Kapitalanleger zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus kauft und direkt nach dem Erwerb mit der Sanierung anfängt, kann sich dadurch in bestimmten Fällen steuerliche Nachteile einhandeln.

Belaufen sich die Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb auf mehr als 15 Prozent (ohne Umsatzsteuer) der Anschaffungskosten des Gebäudes – ohne den anteiligen Wert des Grundstücks – so werden diese Kosten den Anschaffungskosten zugerechnet. Das hat zur Folge, dass diese anschaffungsnahen Aufwendungen nur sehr langsam im Rahmen der linearen Abschreibung mit einem Satz von zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent steuerlich geltend gemacht werden können. Belaufen sich die Sanierungskosten dagegen auf weniger als 15 Prozent der Anschaffungskosten, können diese gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Sind mehr als drei Jahre seit dem Erwerb vergangen, gilt diese 15-Prozent-Grenze nicht mehr.

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zum einen Maßnahmen, die das Gebäude wesentlich verbessern. Das sind zum Beispiel neue Fenster, eine neue Heizung oder eine neue Elektroinstallation, aber nach neuerer BFH-Rechtsprechung auch Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren (Az.: IX R 25/14). Nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählt zum Beispiel die jährliche Wartung der Heizungsanlage, entschied der BFH (Az.: IX R 22/15). Substanzvermehrungen – zum Beispiel der Einbau einer Sonnenmarkise – sind Herstellungskosten.

Achtung

Einbauküchen können nach jüngster BFH-Rechtsprechung nicht mehr sofort, sondern müssen über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden (Az.: IX R 14/15).

Denkmalgeschützte Immobilie modernisieren

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Wer seine denkmalgeschützte Immobilie modernisieren lässt, profitiert von der Denkmal-AfA. Foto: Daniel von Appen/Unsplash

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie sein Eigentum nennt und diese selbst nutzt, kann zusätzlich Steuern sparen – nämlich dann, wenn er diese modernisiert. Wenn die Immobilie saniert wird, kann der Eigentümer die Kosten als Abschreibung von der Steuer absetzen – und zwar zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens. Wenn es sich um eine vermiete Immobilie handelt, können die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit neun und vier weitere Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. 

Spekulieren mit Immobilien: Steuerfallen vermeiden

Immobilieneigentümer Steuer, Spekulation, Foto: iStock.com/RossHelen
Wer mit dem Kauf und dem Verkauf von Immobilien spekuliert, gerät schnell in eine Steuerfalle. Foto: iStock.com/RossHelen

Die Preise für Immobilien sind vielerorts in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Für manchen Kapitalanleger stellt sich deshalb die Frage, ob er Gewinne mitnehmen soll, indem er die Immobilie wieder veräußert.

Dabei gilt es jedoch, einige Steuerfallen zu umschiffen, will man Forderungen des Fiskus vermeiden:

Spekulationsfrist: Bei vermieteten Immobilien gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft, müssen die Gewinne im Verkaufsjahr voll als Einkommen versteuert werden. Dabei wird auch die schon in Anspruch genommene AfA rückgängig gemacht. Die Formel für die Gewinnermittlung lautet: (Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen).

Praxis-Tipp

Wer über ein jährliches zu versteuerndes Einkommen in Höhe von 50.000 Euro verfügt, zahlt rund 12.300 Euro Einkommensteuer. Wird nun eine vermietete Immobilie während der Spekulationsfrist mit einem Spekulationsgewinn in Höhe von 100.000 Euro veräußert, beträgt das zu versteuernde Einkommen in diesem Jahr 150.000 Euro. Die Folge: Der Fiskus verlangt rund 54.000 Euro Einkommensteuer. Von den 100.000 Euro Gewinn bleiben nach Steuerabzug also nur rund 58.300 Euro übrig.

Ergibt eine Vorab-Betrachtung also, dass hohe Spekulationsgewinne anfallen würden, sollten Eigentümer mit dem Verkauf die 10-Jahres-Frist abwarten. Denn danach fällt keine Spekulationssteuer mehr an.

Drei-Objekt-Grenze: Wer mehrere Immobilien zeitnah erwirbt und wieder verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat den gewerblichen Grundstückhandel von der privaten Vermögensverwaltung dahingehend abgegrenzt, dass ersteres in der Regel vorliegt, wenn jemand in einem Fünfjahreszeitraum mehr als drei Objekte erwirbt und wieder veräußert (BFH; GrS 1/93, BStBl II 1995, 617). Allerdings kann es Ausnahmen geben, die Regelung ist nicht starr: Gewerblicher Handel kann auch schon bei weniger als drei Objekten oder auch einem Zeitraum von mehr als fünf Jahren vorliegen, wenn eine Handelsabsicht deutlich erkennbar ist und der Verkauf nur zur Umgehung der Drei-Objekt-Grenze noch etwas verzögert wird. Auch kann in solchen Fällen der Zeitraum länger sein – bis zu zehn Jahre. Ab dann geht der Fiskus immer von privater Vermögensverwaltung aus. Selbst genutzte oder geerbte Immobilien werden nicht mitgezählt.

Wer als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft wird, hat mehrere Nachteile: Es fällt Gewerbesteuer an, es besteht Buchführungspflicht und die AfA kann nicht in Anspruch genommen werden, da die Immobilien dann als Umlaufvermögen zählen.

Verschenken statt vererben

Immobilieneigentümer, Immobilie verschenken, Steuern sparen, Foto: VadimGuzhva/stock.adobe.com
Wer seine Immobilie rechtzeitig verschenkt und nicht erst später vererbt, kann seinen Erben Steuern sparen. Foto: VadimGuzhva/stock.adobe.com

Schließlich können Immobilieneigentümer auch dann noch Steuern sparen, wenn sie ihre Immobilie an die Nachkommen wie Kinder oder Enkelkinder weitergeben wollen. Zwar gilt sowohl für eine Schenkung als auch für das Erbe ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro. Das bedeutet: Ist die Immobilie teurer, muss der Beschenkte Steuern zahlen. Allerdings: Wer mindestens zehn Jahre vor seinem Ableben eine Immobilie im Wert von unter 400.000 Euro verschenkt, sorgt dafür, dass seine Nachkommen später nur noch den Rest des Erbes versteuern müssen – oder auch hier keine Steuer zahlen, wenn der Wert des Rests unter 400.000 Euro liegt.

Steuern sparen in Wohneigentümergemeinschaften

Eigentümer, die Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) sind, haben zudem die Möglichkeit, bestimmte Arbeiten an der Wohnanlage von der Steuer abzusetzen, auch wenn die Eigentümergemeinschaft der Auftraggeber ist. Der Eigentümer muss dazu an den Kosten beteiligt gewesen sein. Sein Anteil wird dann individuell errechnet.

Steuerermäßigte Arbeitskosten sind zum Beispiel Wartungskosten für Heizung, Aufzug oder Warmwasser, Kosten für den Hausmeister, für Schornsteinreinigung oder Gartenpflege sowie Dachrinnenreinigung oder Prüfung der Elektroanlagen. Verwaltergebühren können Eigentümer hingegen nicht von der Steuer abziehen. 

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FAQ: Steuertipps für Immobilieneigentümer

Wer kann Handwerkerleistungen steuerlich absetzen?

Eigentümer, die Ihre Immobilie selber nutzen, aber auch Mieter, können Handwerkerleistungen, wie zum Beispiel Malerarbeiten oder das Verlegen neuer Fliesen im Bad steuerlich geltend machen. Absetzbar sind hier allerdings nicht die Materialkosten, sondern nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten.

In welcher Höhe lassen sich Handwerkerleistungen absetzen?

Bei den Handwerkerkosten sind 20 Prozent steuerlich absetzbar, höchstens können jedoch 1.200 Euro im Jahr von der Steuerschuld abgezogen werden.

Wie können Handwerkerleistungen in einer Eigentümergemeinschaft abgesetzt werden?

Fallen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Kosten für Handwerkerleistungen an, so können die einzelnen Eigentümer diese anteilig gemäß ihres Miteigentumsanteils steuerlich geltend machen. Dafür muss der Hausverwalter allerdings die Kosten entweder in der Jahresabrechnung oder gesondert jeweils anteilig für die Eigentümer einzeln ausweisen, damit diese die Kosten steuerlich abgesetzt werden können.

Was sind haushaltsnahe Dienstleistungen?

Eigentümer, aber auch Mieter, können so genannte haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzen. Das sind Arbeiten wie Schnee räumen, putzen oder kochen, die von einem Dienstleister erbracht werden. Geltend gemacht werden können 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens aber 510 Euro jährlich, die von der Steuerschuld abgezogen werden. Ist eine Hilfskraft, zum Beispiel für die Pflege, sozialversicherungspflichtig im Haushalt beschäftigt, erhöht sich dieser Betrag auf 4.000 Euro jährlich.

Wo ist der Unterschied zwischen der Absetzbarkeit von haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen?

Während bei Handwerkerleistungen handwerkliche Arbeitsleistungen wie Malern, Fliesenlegen oder das Erneuern der Außenanlage geltend gemacht werden können, beziehen sich haushaltsnahe Dienstleistungen auf Arbeiten, die regelmäßig im Haushalt anfallen, also etwa kochen, putzen, bügeln. In beiden Fällen können 20 Prozent der Arbeitskosten abgezogen werden, allerdings kann bei Handwerkerleistungen insgesamt eine höhere Summe abgezogen werden als bei haushaltsnahen Dienstleistungen.

Wann ist ein Arbeitszimmer steuerlich absetzbar?

Kosten für das heimische Arbeitszimmer können nur in wenigen Fällen steuerlich geltend gemacht werden. Das ist zum einen dann möglich, wenn das Arbeitszimmer Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit ist, zum Beispiel bei Schriftstellern. Ebenfalls abzugsfähig sind die Kosten dann, wenn einem Arbeitnehmer sonst kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht, um bestimmte Arbeiten zu verrichten. Das ist zum Beispiel oft bei Lehrern oder Außendienstmitarbeitern der Fall. Ob eine steuerliche Absetzbarkeit möglich ist, sollte man im Einzelfall jedoch immer mit einem Steuerberater besprechen.

Welche Kosten lassen sich für das Arbeitszimmer absetzen?

Wenn das Arbeitszimmer absetzbar ist, so sind Kosten wie die anteilige Miete und Mietnebenkosten absetzbar. Eigentümer können anteilig die Schuldzinsen Ihres Immobiliendarlehens absetzen. Beläuft sich der Wohnflächenanteil des Arbeitszimmers zum Beispiel auf zehn Prozent der Gesamtwohnfläche, so sind demnach zehn Prozent der Schuldzinsen einer Immobilienfinanzierung absetzbar.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer fest. Am günstigsten ist sie zum Beispiel in Bayern und Sachsen: Hier liegt der Steuersatz bei 3,5 Prozent. Teuer wird es hingegen in Berlin (sechs Prozent) oder Brandenburg und Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent).

Hier finden Sie die Grunderwerbsteuer für alle Bundesländer im Überblick.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Käufer und Verkäufer haften grundsätzlich für die Grunderwerbsteuer. Üblich ist es allerdings, dass dem Käufer per Notarvertrag die Kosten aufgebürdet werden.

Wie kann man Grunderwerbsteuer sparen?

Umgehen kann man die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht – außer, der Eigentumsübergang findet zwischen Verwandten ersten Grades oder Ehepartnern statt. Auch bei Schenkungen und Erbschaften fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ein klein wenig sparen kann man im Allgemeinen, wenn man bewegliche Sachen, die zur Immobilie gehören, im Kaufvertrag gesondert ausweist.

Ein Beispiel: Beträgt der Kaufpreis für ein Haus 500.000 Euro, so kann zum Beispiel die Einbauküche im Wert von 5.000 Euro gesondert ausgewiesen werden. Dann wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für die unbewegliche Immobilie in Höhe von 495.000 Euro fällig.

Lesen Sie hier mehr zu den Tipps, wie Sie die Grunderwerbsteuer drücken.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, so kann die Grunderwerbsteuer zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Selbiges gilt auch für die betriebliche Nutzung von Immobilien. Wer eine Wohnimmobilie selbst nutzt, kann die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzen.

Mehr dazu, wie Vermieter Steuern sparen.

Fällt die Grunderwerbsteuer auch bei Erbschaft und Schenkung an?

Bei Schenkungen und Erbschaften fällt keine Grunderwerbsteuer an. Allerdings muss der Begünstigte damit rechnen, dass eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig wird.

Erfahren Sie, worauf bei der Immobilienerbschaft zu achten ist.

Worin liegt der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an, für den Erwerb der Immobilie, und ist an das Finanzamt zu zahlen. Die Grundsteuer hingegen müssen Eigentümer jährlich zahlen und wird von der Gemeinde erhoben.

Wie sind Zinsen steuerlich absetzbar?

Bei selbstgenutzten Immobilien können Zinsen steuerlich nicht geltend gemacht werden, der Fiskus betrachtet die eigene Immobilie als Privatangelegenheit. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus, die der Erzielung von Einkünften dienen: Hier können die Zinsen steuerlich voll geltend gemacht werden.

Mehr dazu, wie Vermieter Steuern sparen.

Wie ist die AfA steuerlich absetzbar?

Die Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA, hilft, bei vermieteten Immobilien beim Steuern sparen. Abgesetzt werden kann allerdings nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Der Gebäudeanteil am Kaufpreis kann 40 bis 50 Jahre lang mit zwei oder 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden. Für denkmalgeschützte Immobilien gibt es für die Sanierungskosten sogar noch wesentlich attraktivere Abschreibungsmöglichkeiten.

Mehr zur AfA bei vermieteten und denkmalgeschützten Immobilien.

Welche Steuervorteile haben denkmalgeschützte Immobilien?

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt und saniert, kann die Sanierungskosten mit hohen Abschreibungssätzen von bis zu neun Prozent jährlich abschreiben und bekommt so einen Teil seiner Kosten vom Fiskus finanziert.

Hier erfahren Sie, wie sich der Denkmalschutz lohnt.

Wann fällt beim Verkauf einer Immobilie die Spekulationssteuer an?

Wird eine Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, innerhalb von zehn Jahren wieder veräußert, so sind die eventuell daraus erzielten Spekulationsgewinne als Einkommen zu versteuern. Das kann insofern schmerzhaft sein, weil der komplette Gewinn in dem Jahr, in dem er realisiert wird, mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert wird. Bei einem hohen Gewinn kann dann schnell knapp die Hälfte davon an den Fiskus gehen.

Mehr zur Spekulationssteuer.

Wann spricht man von gewerblichem Grundstückshandel?

Wer mehrfach hintereinander Immobilien verkauft und zügig wieder verkauft, handelt gewerblich, mit der Folge einer entsprechenden Besteuerung. Der Bundesfinanzhof hat in einer Reihe von Urteilen entschieden, dass die Grenze der Gewerblichkeit in der Regel gegeben ist, wenn drei Immobilien jeweils innerhalb von fünf Jahren gekauft und wieder verkauft werden.

Schenkung oder Erbschaft: Wie lassen sich Steuern sparen?

Werden Immobilien verschenkt oder vererbt, fällt gegebenenfalls eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Je nach Grad der Verwandtschaft gibt es aber unterschiedlich hohe Freibeträge. Das ist insbesondere bei Schenkungen interessant. So können zum Beispiel Eltern schon zu Lebzeiten ihrem Kind eine Eigentumswohnung übertragen, wobei bis zur Grenze von 400.000 Euro Wert keine Steuer erhoben wird. Nach Ablauf von zehn Jahren kann dann erneut eine weitere Immobilie verschenkt werden, in Höhe der gleichen Freigrenze. Auf diese Weise kann erreicht werden, dass dann später weniger Vermögen vererbt wird – und entsprechend weniger oder keine Erbschaftssteuer anfällt.

Lesen Sie hier, wie Immobilienbesitzer ihren Nachlass möglichst günstig regeln.


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17 Kommentare

eape am 18.02.2020 12:27

Guten Tag,

ich habe in 2019 ein Einfamilienhaus gekauft, das ich nun selbst bewohne. Kann ich Lohnkosten für die Dachsanierung absetzen? Der Dachdecker hat auf der Rechnung zwischen Lohn und Material unterschieden.

Kann ich die Dachsanierung auch über mehrere Jahre abschreiben oder sind die nur einmalig absetzbar?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.02.2020 09:16

Hallo eape,

bei selbst genutzten (nicht denkmalgeschützten) Immobilien ist grundsätzlich keine Abschreibung möglich. Allerdings können, wie im Artikel beschrieben, die Arbeitskosten von Handwerkerleistungen steuerlich dahingehend geltend gemacht werden, dass 20 % der Arbeitskosten dirket von der EInkommensteuer abgezogen werden können. Sind auf einer Hadnwerkerrechnung also zum Beispiel 1.000 Euro Arbeitskosten ausgewiesen, so können einmalig 20 % davon, also 200 Euro, von der Einkommensteuer abgezogen werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Dirk am 06.02.2020 13:44

Guten Tag,

ich spiele mit dem Gedanken, eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen und zu sanieren. Daraus ergeben sich Möglichkeiten der Nutzung von Sonderausgaben. Könnte ich zusätzlich Zins und AfA geltend machen im Rahmen der doppelten Haushaltsführung?

Danke und freundliche Grüße

Dirk

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.02.2020 08:03

Hallo Dirk,

wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert und selbst nutzt, kann die Denkmal-AfA in Anspruch nehmen. Eine steuerliche Geltendmnachung von Zinsen ist bei einer Selsbtnutzung allerdings nicht möglich. Kosten, die die doppelte Haushaltsführung betreffen, können dann geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen, wenn also ein zusätzlicher Wohnsitz am Ort der Arbeitsstelle bezogen wird. Wie Sie dies optimal steuerlich gestalten, sollten Sie allerdings vorab mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Walter am 29.01.2020 13:05

Hallo,

Frage: Hausschenkung an Kind. Wer sollte, steuerlich betrachtet, die

Notarkosten übernehmen, Eltern oder Kind?

Danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.01.2020 09:45

Hallo Walter,

sofern die Immobilie selbst genutzt wird, können die Notarkosten nicht steuerlich geltend gemacht werden. Bei einer Vermietung kann der Erwerbe die Kosten geltend machen. Wir raten, die Sache mit einem Steuerberater zu besprechen; insbesondere ist auch zu beachten, dass ab einem Wert von mehr als 400.000 Eurp Schenkungssteuer anfällt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Krt Conrad am 19.01.2020 10:49

Guten Tag,

ich habe meine selbst genutzte Immobilie von einer Firma bewerten lassen. Kann ich diese Kosten steuerlich geltend machen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.01.2020 12:32

Hallo Krt Conrad,

die Bewertung einer Immobilie wäre dann steuerlich absetzbar, wenn sie im direkten Zusammenhang mit einem Erbfall stehen. Mehr ist uns nicht bekannt. Im Zweifel sollten Sie sich mit der Frage an einen Steuerberater wenden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Anwaltskosten am 11.12.2019 14:09

Hallo zusammen,

Ich bewohne eine Eigentumswohnung,

Leider gab es mit der WEG ein Rechtsstreit, worauf ich die anfallenden Rechtsanwaltskosten selber tragen müsste, kann ich diese Kosten Steuerlich absetzen, kennt sich jemand damit aus, für euren fidbeck währe ich dankbar

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.12.2019 14:25

Hallo,

nach §33 Einkommensteuergesetz können "außergewöhnliche Belastungen" von der Steuer abgesetzt werden. Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass der Steuerpflichtige sich ihnen aus rechtlichen, tatsächlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen kann. Jedoch heißt es im §33 Absatz 2 Satz 4: Aufwendungen für die Führung eines Rechtsstreits (Prozesskosten) sind vom Abzug ausgeschlossen, es sei denn, es handelt sich um Aufwendungen ohne die der Steuerpflichtige Gefahr liefe, seine Existenzgrundlage zu verlieren und seine lebensnotwendigen Bedürfnisse in dem üblichen Rahmen nicht mehr befriedigen zu können. Inwieweit diese Ausnahmeregelung auf Sie zutrifft, können wir nicht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

solarfire am 01.12.2019 12:36

Hallo,

Ich besitze ein Zweifamilienhaus und vermiete eine Wohneinheit und bewohne die andere selbst. Die Ölheizung musste dieses Jahr ersetzt werden, auf Grund eines Defekts, hier musste sofort gehandelt werden und es war keine Zeit für eine Kfw Forderung zu beantragen. Nun die Frage zur steuerlichen Absetzbarkeit, muss ich diese Quadratmeteranteilig absetzen oder Wohneinheitenanteilig (50:50) absetzen oder gänzlich anders?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.12.2019 09:03

Hallo solarfire,

die steuerliche Absetzbarkeit ist flächenanteilig. Details sollten Sie am besten mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

hadofe am 26.09.2019 20:15

Hallo,

meine Frau ist Eigentümerin mehrerer vermieteter Wohnimmobilien, die sie als Privatperson (nicht gewerblich) selbst verwaltet. Zur Erweiterung ihrer Kenntnisse hinsichtlich Vermietung und Verpachtung hat sie im letzten Jahr mehrere Fachseminare des Haus- und Grundbesitzervereins besucht. Kann sie die Kosten dieser Seminare sowie die zugehörigen Fahrtkosten steuerlich als Werbungskosten bei einer der vermieteten Immobilien ansetzen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.10.2019 08:32

Hallo hadofe,

Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung stehen, können üblicherweise steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören z.B. auch die Mitgliedsbeiträge für einen Eigentümerverein. Wie Sie genau vorgehen, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

MaFo am 19.09.2019 16:21

Sehr geehrte Damen und Herren, sind Eigentümer in einer WEG. Hier wurde das Dach für 400.000.--€ saniert. Finanziert zinslos, Abzug mtl. auf 10 Jahre. Kann dieser Abzug (Sanierung) steuerlich berücksichtigt werden ? mfg

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.09.2019 09:12

Hallo MaFo,

eine steuerliche Berücksichtigung ist dann möglich, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird. Wie Sie in diesem Fall vorgehen, sollten Sie am besten mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ratsuchender am 03.09.2019 18:03

Sehr geehrte Damen und Herren, habe ein Zweifamilienhaus, welches vollständig vermietet ist (Gewerbevermietung oben und Vermietung / Nutzung durch eigenes Unternehmen unten. Habe die Einfahrt pflastern und errichten lassen. Zu vieviel Prozent können diese Kosten angesetzt werden? Zu 100% oder nur zu 50%? Weshalb? Vielen Dank für eine Antwort!

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Immowelt-Redaktion am 04.09.2019 11:37

Hallo Ratsuchender,

bei der vermieteten Wohnung gelten die im Artikel schon dargestellten Regelungen zur Abschreibung, die flächenanteilig erfolgt. Bei der Gewerbeeinheit ist uns die Nutzungssituation nicht ganz klar: eigenes Gewerbe vs. vermietet? Wäre das Gewerbe vermietet, so gölten für die anteilige Gewerbeflächen die jeweiligen Abschreibungsregelungen für gewerblich genutzte Immobilien. Wie es allerdings aussieht, wenn der Gewerbeanteil selbst genutzt/(un-)entgeltlich an sich selbst vermietet wird, sollten Sie besser von einem Steuerberater klären lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

GrafKrolock am 24.07.2019 09:56

Kann man Handwerkerrechnungen auch steuerlich absetzen, wenn es sich um den angemeldeten Zweitwohnsitz handelt? Wir haben die genannte Konstellation, dass meine Eltern mir seinerzeit ihr Haus geschenkt und ein Niesbrauchsrecht behalten haben. Als Rentner haben sie aber keine hohe Steuerbelastung, sodass sich Handwerkerrechnungen nicht oder nur in geringem Umfang geltend machen lassen. Daher würde ich dies gerne übernehmen.

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Immowelt-Redaktion am 24.07.2019 12:02

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Handwerkerleistungen können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn jemand in der fraglichen Wohnung auch tatsächlich wohnt. Wird die Wohnung also zur Gänze von Ihren Eltern genutzt, können auch keine Handwerkerleistungen geltend gemacht werden. Wie immer in solchen Fragen würden wir Ihnen aber dazu raten, die Situation mit einem Steuerberater zu besprechen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten können und dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Etze am 18.06.2019 18:39

wie kann man Kosten absetzen, die ein Versuch eines Immobilienkaufs verursacht hat, wo also der Kauf nicht geklappt hat, so hat man mir bei einer Versteigerung die Mietshäuser vor der Nase weggeschnappt. Danke.

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Immowelt-Redaktion am 19.06.2019 09:41

Hallo und vielen Dank für Ihren kommentar,

auch Aufwendungen, die letzten Endes nicht dazu geführt haben, dass Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie erzielt wurden, können unter Umständen Werbungskosten sein. Entscheidend hierfür ist, ob diese Aufwendungen tatsächlich dazu geführt hätten, dass entsprechende Einkünfte erzielt worden wären, wenn sie bestimmungsgemäß zu einem Immobilienkauf geführt hätten. Wir können Fälle wie den Ihren aus der Ferne aber leider nicht abschließend klären, weil wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher in jedem Fall den Gang zum Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Wüstefeld, Anton am 20.05.2019 20:05

Wo kann Gartenbedarf und Geräte abschreiben?

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Immowelt-Redaktion am 21.05.2019 09:06

Sehr geehrter Herr Wüstefeld,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Vermieter können Ausgaben für die Gartenarbeit in gewissem Rahmen als Werbungskosten geltend machen. Die Details sollten Sie aber mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

WiebkeBohn am 21.03.2019 15:55

Hallo, wir werden dieses Jahr bei einem Grundstückskauf leider Spekulationssteuerpflichtig. Lässt sich auch nicht ändern.

Wir wollen uns in diesem Jahr noch eine Immobilie zur Vermietung kaufen. Können wir die Anschaffungsnebenkosten, der neuen Immobilie(Notar, Grunderwerbsteuer, Makler etc.) dem Spekulationsgewinn gegenrechnen und somit den Gewinn schmälern?

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WiebkeBohn am 21.03.2019 17:04

Grundstückskauf=Grundstücksverkauf ist natürlich gemeint


Immowelt-Redaktion am 22.03.2019 08:44

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das ist in der Regel nicht möglich. Abschließend beurteilen können wir die Angelegenheit aus der Ferne allerdings nicht. Wir empfehlen bei solchen Vorhaben allerdings immer das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kingside am 17.03.2019 23:59

Hallo,

wir haben (50/50) meine Frau/Ich

* Juni 2018 ein Haus gekauft (notariell unterschrieben)

* laut Kaufvertrag wird es von Dez. 2018- Jun. 2019 an die alten Besitzer vermietet.

* Januar 2019 bekamen wir die erste Rate der Miete

* Grunderwerbsteuer haben wir November 2018 bezahlt, sowie Notar und Makler

Frage: In wie weit können wir die Kosten von der Steuer absetzen, da das Haus ja vermietet wurde

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Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 12:35

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in diesem Fall dürfte sich die Frage stellen, ob das Finanzamt hier überhaupt eine Gewinnerzielungsabsicht sieht, weil Sie die Immobilie nur für einen relativ kurzen Übergangszeitraum vermieten. Abschließend können wir das aus der Ferne leider nicht klären. Wir würden Ihnen empfehlen, sich hierzu mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Kingside am 18.03.2019 13:35

@Immowelt-Redaktion: Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Wir würden das Haus gerne seit dem Kauf nutzen.

Die Vorbesitzer sind alt geworden und wollten den Rest ihres Lebens in einer kleineren Mietwohnung wohnen, welche aber noch gebaut wird. Daher haben sie sich die Mietzeit genommen. Eine Gewinnabsicht liegt von unserer Seite nicht vor.

MelPNinja85 am 04.03.2019 15:09

Sehr geehrte Damen und Herren,

zum Thema "Steuern sparen in Wohneigentümergemeinschaften" hätte ich eine Frage:

Wo, darf man die Kosten für z.B. den Hausmeister denn eintragen?

Sind das auch Werbungskosten?

Besten Dank. MFG

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Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 15:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das ist korrekt, es handelt sich um Werbungskosten. Wie immer empfehlen wir hier im Zweifel jedoch das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Baustelle am 16.01.2019 18:06

Verschenken statt vererben

Hier ist Vorsicht geboten. Ich würde es NIE WIEDER machen. Habe ein Haus (mit Niesbrauch, Erhaltung geht zu meinen Lasten bis zu meinem Tod - ist ja auch in Ordnung so) zu Lebzeiten an die Tochter verschenkt. Als alles abgewickelt war, wurde der Kontakt immer weniger. Seit 1 Jahr hat sie den Kontakt total abgebrochen. Für mich stellt sich jetzt die Frage: soll ich das Haus erhalten oder verwahrlosen lassen. Ich weiß nicht, was meine Tochter vor hat. Da sie im Nachbarort in Miete wohnt, habe ich ihr den Bezug einer Wohnunng angeboten. Ich wollte die Wohnung dann nach ihren Wünschen renovieren. Hat sie damals abgelehnt.

Also, liebe Eltern, überlegt es euch sehr genau, ob ihr verschenkt.

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Lotterlieschen am 17.01.2019 10:51

Sie haben recht, ich würde das auch nicht tun.Wir haben zwar nichts an die Kinder verschenkt, hatten jedoch ähnliche Gedanken.Zum Glück (?)gab es dann ähnliche Zerwürfnisse wie bei Ihnen, was wir uns weder erklären können noch vermutet hatten, bevor wir wir uns zu einer Schenkung entschließen konnten.Es ist leider so, dass man nie weiß, wie sich Verhältnisse ändern können.Man sollte nur Verträge schließen, die man auch einseitig wieder lösen kann.Leider.


wmf am 28.01.2019 18:16

Das alles ist doch kein Problem - haben Sie noch nie etwas von grobem Undank/grober Undankbarkeit gehört. Bei solch einem Verhalten kann man die Schenkung rückgängig machen!

Lotterlieschen am 16.01.2019 15:24

Hallo,wieso steht bei IMMOWELT NEWS ,das kommt 2014 auf Eigentümer zu..........????Haben Sie sich da im Jahr geirrt?Oder!?

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Immowelt-Redaktion am 17.01.2019 09:51

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Links zu den Immowelt-News werden von unserem System automatisch ausgespielt. Manchmal erwischt es dabei leider auch ältere Artikel. Wir arbeiten bereits an einer Lösung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion