Eigene Immobilie: Das können Immobilieneigentümer von der Steuer absetzen

Wer im Eigenheim oder der Eigentumswohnung wohnt, kann effektiv Steuern sparen. Handwerker, Modernisierungsmaßnahmen und mehr – wir sagen, was steuerlich absetzbar ist.

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Steuertipps für selbst nutzende Immobilieneigentümer

Lade dir hier die Checkliste herunter, was du als Eigentümer deiner selbst genutzten Immobilie von der Steuer absetzen kannst.

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Das können Eigentümer von der Steuer absetzen

Zwar können selbst nutzende Eigenheimbesitzer nicht von der Immobilien-AfA profitieren. Es gibt aber doch einige Möglichkeiten, den Fiskus an den Kosten fürs Wohnen zu beteiligen.

Übersicht

Handwerkerleistungen steuerlich absetzen

Eigentümer dürfen 20 Prozent ihrer Handwerkerkosten, maximal aber 1.200 Euro pro Jahr, von der Steuer abziehen. Angerechnet werden dabei nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Materialkosten, beispielsweise für neue Tapeten oder einen neuen Fußbodenbelag, kann der Eigentümer nicht absetzen. Auch Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind in diesem Rahmen von der Steuer absetzbar, also zum Beispiel die Sanierung eines maroden Dachs. Schafft ein Eigentümer neue Wohnfläche in einem bereits vorhandenen Haushalt, kann er ebenfalls Kosten steuerlich geltend machen – beispielsweise beim Dachbodenausbau.

Tipp: Wer als Immobilienbesitzer Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen will, muss darauf achten, dass die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten gesondert von den Materialkosten aufgeführt werden. Nur dann kommt ein steuerlicher Abzug in Frage.

Keine Steuervorteile hat dagegen, wer sein Haus oder seine Wohnung selbst renoviert. Bei einem Neubau kann ebenfalls nichts abgesetzt werden.

Haushaltsleistungen von der Steuer absetzen

Engagiert ein Eigentümer beispielsweise eine Reinigungskraft für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen, kann er das ebenfalls in der Steuererklärung geltend machen. Zu den begünstigten Tätigkeiten gehören unter anderem Putzen, Schnee räumen sowie Kochen, Gartenpflege oder die Kinderbetreuung im Eigenheim eigenen Haus.

Für Leistungen von Minijobbern, die bei der Minijobzentrale gemeldet sind, kann der Eigentümer 20 Prozent, maximal 510 Euro absetzen. Sind die Hilfskräfte sozialversicherungspflichtig oder selbstständig tätig, können Eigentümer einen Höchstbetrag bis zu 4.000 Euro pro Jahr von ihrer Steuerschuld abziehen. Hier gilt ebenfalls: Die Materialkosten muss der Eigentümer vollständig selbst tragen.

Prinzipiell können nur Kosten für Dienstleistungen abgesetzt werden, die im Haus oder auf dem dazugehörigen Grundstück verrichtet werden.

Steuerbonus für energetische Sanierungen

Zeitlich befristet bis Ende 2029 erhalten selbstnutzende Immobilieneigentümer, die ihr Anwesen energetisch sanieren, einen Steuerbonus. Geregelt ist das in Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Die Förderung funktioniert allerdings anders als die AfA, von der Vermieter profitieren. Denn bei der Förderung von Selbstnutzern beteiligt sich der Fiskus direkt an den Kosten. Gefördert werden 20 Prozent der Sanierungskosten, verteilt über einen Zeitraum von drei Jahren:

• Demnach können in dem Jahr, in dem die Sanierungsarbeiten beendet wurden, sowie im Folgejahr jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden.
• Im dritten Förderjahr können sechs Prozent der Sanierungskosten abgezogen werden. Damit zahlt das Finanzamt innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der Kosten.

Gefördert werden aber nur bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen, zum Beispiel das Dämmen oder der Einbau neuer Heizungen, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Seit 1. Januar 2023 sind allerdings gasbetriebene Wärmepumpen, Brennwertheizungen oder Hybridheizungen nicht mehr förderfähig.

Auch eine Doppelförderung ist ausgeschlossen. Wer eine KfW - oder eine BAFA-Förderung in Anspruch nimmt, muss auf den Steuerbonus verzichten. Immobilieneigentümer sollten also vorab mit ihrem Steuerberater besprechen, was für sie individuell am günstigsten ist.

Gefördert werden nur selbst genutzte Immobilien, wozu aber auch selbst genutzte Zweit- und Ferienwohnungen gehören. Keinen Steuerbonus gibt es für vermietete Immobilien.

Obergrenze der energetischen Sanierungskosten sind 200.000 Euro. Der Fiskus zahlt also bis zu dieser Obergrenze 20 Prozent dazu, maximal also 40.000 Euro, verteilt auf drei Jahre.

Arbeitszimmer steuerlich absetzen

Die Kosten für ein Arbeitszimmer können Eigentümer in zwei Fällen von der Steuer absetzen:

1. Das Arbeitszimmer ist Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit. Dieser Fall gilt nur für reine Heimarbeiter und trifft am ehesten noch für Selbständige zu, die zu Hause arbeiten. Dann sind die Kosten unbeschränkt abzugsfähig. Für Arbeitnehmer als Werbungskosten, für Selbständige als Betriebsausgaben.

2. Dem Eigentümer steht sonst kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung. Das betrifft zum Beispiel Berufsgruppen wie Lehrer und Außendienstmitarbeiter. Sie können bis zu 1.250 Euro pro Jahr als Kosten für das Arbeitszimmer geltend machen (beschränkter Abzug).

Wer eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllt, kann für sein Arbeitszimmer gleich mehrere Kostenpunkte als Steuervorteil geltend machen.

Die anteiligen Kosten für das Arbeitszimmer können entsprechend ihrem Verhältnis zur Gesamtwohnfläche abgezogen werden. Zu den Kosten zählen:

• Gebäudeabschreibung (AfA) und Schuldzinsen für Kredite, die für die Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes oder der Wohnung verwendet worden sind;
• Laufende Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhrgebühr, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung, Mitgliedsbeiträge zum Eigentümerverein;
• Anteilige Renovierungskosten für Flur und Treppenhaus.

Hinzu kommen voll abzugsfähige Kosten wie:

• die Renovierungskosten für das Arbeitszimmer;
• die Ausstattungskosten des Arbeitszimmers, etwa Tapeten, Teppiche, Vorhänge oder Lampen;
• die benötigten Arbeitsmittel, zum Beispiel Schreibtisch und Computer.

Sonderfall: Arbeitszimmer beim gemeinsamen Hauskauf

Wenn eine Wohnung gemeinsam gekauft wird und sie dann ein Miteigentümer ausschließlich zu beruflichen Zwecken nutzt, so kann er die laufenden Aufwendungen (insbesondere AfA und Schuldzinsen) in der Regel entsprechend seines Miteigentumsanteils als Werbungskosten geltend machen. So waren zum Beispiel in einem Urteil des Bundesfinanzhofs bei einem Hauskauf als Ehepaar zu 50 Prozent des Miteigentumsanteils, und somit auch 50 Prozent der laufenden Aufwendungen, die steuerlich absetzbar waren (BFH, Az.: VI R 41/15).

Voraussetzung für diesen Steuervorteil ist aber, dass die Käufer aus einem gemeinsamen Topf wirtschaften.

Homeoffice-Pauschale nutzen

Unabhängig von der steuerlichen Absetzbarkeit des Arbeitszimmers gibt es eine Homeoffice-Pauschale, die ab 2023 sogar ausgebaut wird. Pro Tag Homeoffice können für das Steuerjahr 2022 6 Euro geltend gemacht werden, maximal aber 1.250 Euro pro Jahr. Das entspricht 210 Tagen Homeofffice. Für das Steuerjahr 2021 lag die Grenze noch bei 120 Tagen und 600 Euro pro Jahr. Arbeitnehmer müssen sich allerdings entscheiden, ob sie entweder die Homeoffice-Pauschale in Anspruch nehmen oder wahlweise die Kosten ihres Arbeitszimmers absetzen. Beides zugleich in Anspruch zu nehmen, ist nicht zulässig.

Die Pauschale gilt auch, wenn es gar kein Arbeitszimmer gibt.

Grunderwerbsteuer sparen

Die Unterschrift auf dem notariellen Kaufvertrag ist der Startschuss für eine ganze Reihe von Kosten, die auf den Käufer zukommen. Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis, den Notar- und Gerichtskosten und eventuell einer Maklercourtage kommt bald auch eine happige Rechnung vom Fiskus. Der will in Form der Grunderwerbsteuer mitverdienen. Diese beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises.

Wer eine bestehende Immobilie erwirbt, kann in bestimmten Fällen die Grunderwerbsteuer vollständig sparen. Eine Befreiung von der Steuer gibt es laut Grunderwerbsteuergesetz zum Beispiel dann, wenn Käufer und Verkäufer verheiratet oder verpartnert (eingetragene Lebenspartnerschaft) oder in gerader Linie verwandt sind (§3 GrEStG). So fällt beispielsweise beim Verkauf an Kinder und Enkel keine Grunderwerbsteuer an, wohl aber bei der Eigentumsübertragung zwischen Geschwistern. Auch der Verkauf an Ehe- oder Lebenspartner der Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit, gleiches gilt bei Erbschaften und Schenkungen. Bei Schenkungen und Erbschaften wird unter Umständen eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig.

Daneben besteht noch die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zumindest etwas zu reduzieren. So ist ein Steuervorteil möglich:

• Bei Neubau: unter Umständen durch getrennte Verträge für Grundstückskauf und Bauleistung.
• Bei Bestandsimmobilien: indem bewegliche Sachen, die zur Wohnung gehören, herausgerechnet werden.
• Bei Eigentumswohnungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): indem die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.
• Bei Teilgewerbe: Käufer können die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen.

Als Wohnungseigentümer Steuern sparen

Immobiliebesitzer, die Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) sind, haben zudem die Möglichkeit, bestimmte Arbeiten an der Wohnanlage von der Steuer abzusetzen, auch wenn die Eigentümergemeinschaft der Auftraggeber ist. Der Eigentümer muss dazu an den Kosten beteiligt gewesen sein. Sein Anteil wird dann individuell errechnet.

Steuerermäßigte Arbeitskosten sind zum Beispiel:

• Wartung von Heizung, Aufzug oder Warmwasser
• Hausmeister
• Schornsteinreinigung
• Gartenpflege 
• Dachrinnenreinigung 
• Prüfung der Elektroanlagen

Verwaltergebühren können Eigentümer hingegen nicht von der Steuer abziehen.

Mit Modernisierung einer Denkmalimmobilie Steuern sparen

Eigentümer einer selbst genutzten Denkmalimmobilie können Sanierungskosten als Abschreibung (AfA) von der Steuer absetzen, und zwar zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens.

Mit Schenkung statt Erbe Steuern sparen

Schließlich können Immobilieneigentümer auch Steuern sparen, wenn sie ihr Eigenheim an Nachkommen wie Kinder oder Enkelkinder weitergeben. Sowohl für eine Schenkung als auch für das Erbe gilt ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro. Ist die Immobilie wertvoller, muss der Beschenkte Steuern zahlen. Ein Erbe kann sowohl in einem Testament als auch in einem Erbvertrag  geregelt werden.

Tipp: Der Schenkungsfreibetrag kann alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Es kann sich also lohnen, die Immobilie früh an die eigenen Nachkommen zu überschreiben und sich im Gegenzug den Verbleib im Eigenheim über ein Wohnrecht zu sichern. Denn: Wer mindestens zehn Jahre vor seinem Ableben eine Immobilie im Wert von unter 400.000 Euro verschenkt, sorgt dafür, dass seine Nachkommen dafür keine Steuern zahlen müssen. So müssen sie nur noch den Rest des Erbes versteuern, oder auch gar keine Steuern zahlen, sofern das Erbe unter 400.000 Euro liegt.