Ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln: Vorgehen und Fallstricke

Nur wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, können die einzelnen Wohnungen separat verkauft werden. Eine solche Aufteilung kann Vorteile für den Eigentümer haben - aber auch Mieter haben in diesem Fall besondere Rechte.

Wie funktioniert die Umwandlung in Eigentumswohnungen?

Soll ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig. Diese bestätigt, dass die einzelnen Einheiten des Gebäudes abgeschlossen sind, also:

• über einen separaten Eingang verfügen
• hinreichend von den anderen Einheiten abgegrenzt sind

Beides muss der Eigentümer zuvor bei der Beantragung der Bescheinigung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde durch einen Aufteilungsplan nachweisen.

Hat der Eigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die Abgeschlossenheit nachgewiesen, kann die Teilung vollzogen werden. Der Eigentümer benötigt für diesen Schritt einen Notar. Der kümmert um die Beurkundung der Teilungserklärung und erklärt die Aufteilung gegenüber dem Grundbuchamt. Die Regelungen in der Teilungserklärung müssen sehr exakt sein, um spätere Streitigkeiten zwischen den Eigentümern zu vermeiden.

Zur Teilungserklärung gehört dabei auch ein Teilungsplan, der zum Beispiel von einem Architekten erstellt wird und aus dem genau hervorgeht, wie die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind.

Außerdem wird von den Grundbuchämtern für jede Einheit ein so genanntes Wohnungsgrundbuch gemäß den Vorgaben der Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (§ 1 Wohnungsgrundbuchverfügung) angelegt. Damit kann jede Wohnung einem Eigentümer zugeordnet werden. Das Grundbuchblatt des Grundstücks selbst wird dann von Amts wegen geschlossen (§ 7 WEG).

Die Teilungserklärung enthält eine Vielzahl von Angaben, die die anteiligen Eigentumsverhältnisse und Rechte der künftigen Eigentümergemeinschaft genau regeln.

• Das Wohnungseigentum ist dabei die einzelne Wohnung plus dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum
• Unter Sondereigentum versteht man nur die jeweiligen Wohneinheiten.
• Teileigentum sind Räume, die keine Wohnung sind: etwa Garagen, Kellerräume oder auch Ladenlokale.
• Das Gemeinschaftseigentum sind diejenigen Teile des Gebäudes, die der Gemeinschaft gehören und nicht einzelnen Eigentümern, wie das Treppenhaus. Aber auch Teile, die sich im oder am Sondereigentum einzelner Eigentümer befinden, können Gemeinschaftseigentum sein – etwa Wasser- und Heizungsrohre, der gesamte Rohbau, die Dachkonstruktion. Im Prinzip nennt ein Wohnungseigentümer also nicht mehr als die Luft zwischen den Wänden sein Eigen.
• Es können auch Sondernutzungsrechte geregelt werden, zum Beispiel das Recht eines Erdgeschoss-Wohnungseigentümers, ein Gartenabteil exklusiv nutzen zu dürfen, obwohl es der Gemeinschaft gehört.

Ist ein Mehrparteienhaus erst einmal umgewandelt, können sich für Mieter sowie Vermieter einige Konsequenzen ergeben:

Welche Kosten fallen bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen an?

Wie viel die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen kostet, kann stark variieren. In jedem Fall sind Gebühren für den Notar zu tragen: Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung richten sich dabei nach dem Wert der Immobilie. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung fallen ebenfalls Kosten an, die je nach Kommune erheblich variieren können – sie können im mittleren zweistelligen Bereich liegen, oder auch über 1.000 Euro betragen. Gerade bei älteren Mietshäusern ist zudem oft die Hilfe eines Architekten gefragt, der genaue Grundrisse anfertigen muss, anhand derer der exakte Aufteilungsplan erstellt werden kann. Auch hierfür fallen Kosten an.

Welche Vorteile hat eine Aufteilung für den Eigentümer?

Eine Aufteilung eines Mehrfamilienhauses kann relevant sein, wenn die Immobilie veräußert werden soll. Denn für einzelne Wohnungen lassen sich oft höhere Preise erzielen als für ein ganzes Objekt. Insbesondere dann, wenn es sich um ein sanierungsbedürftiges Objekt handelt, können nach einer Komplettsanierung oft hohe Preise erzielt werden.

Auch kann eine Teilung sinnvoll sein, wenn der Eigentümer mehrere Kinder hat, an die er sein Vermögen später gerecht vererben will.

Welche Risiken gibt es bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen?

Wer sein nicht aufgeteiltes Mehrfamilienhaus mit einem hohen Bankkredit finanziert hat, sollte  der Aufteilung mit seinem Kreditinstitut sprechen: Denn Banken bewerten Eigentumswohnungen anders als angeschlossene Gebäude mit mehreren Wohneinheiten. Schlimmstenfalls nimmt die Bank wegen der Aufteilung eine Neubewertung vor, die in manchen Fällen auch zu dem Ergebnis kommen kann, dass die Summe der Eigentumswohnungen weniger Wert ist als das nicht aufgeteilte Gebäude. Grund dafür kann auch sein, dass die Meter ein Vorkaufsrecht auf die Wohnungen haben, was deren Verkauf erschweren könnte.

Ist die Immobilie hoch beliehen, kann es sein, dass die Bank die vorzeitige Ablösung eines Teils des Darlehens verlangt. Bei einem offen ausgesprochenen Verkaufswunsch des Eigentümers kann es auch vorkommen, dass die Bank künftig von einer gewerblichen Immobilienfinanzierung ausgeht mit der Folge, dass künftig andere, gegebenenfalls schlechtere Konditionen bei der Finanzierung gelten.

Welche Steuerfallen gibt es bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen und dem anschließenden Verkauf?

Aus steuerrechtlicher Sicht können sich Besonderheiten ergeben, wenn zwischen Kauf, Umwandlung und Weiterverkauf kein allzu langer Zeitraum vergangen ist. Denn dann kann der Fiskus einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen, statt eine private Umschichtung des Vermögens.

Dabei gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) in der Regel die Drei-Objekt-Grenze: Werden mehr als drei Objekte innerhalb eines Fünfjahreszeitraums erworben und wieder veräußert, so geht das Finanzamt in der Regel von gewerblichem Grundstückshandel aus. Die Folge: Auf die Gewinne muss der Eigentümer sowohl Einkommensteuer als auch Gewerbesteuer zahlen.

Die Drei-Objekt-Grenze ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs der Regelfall, jedoch keine starre Grenze (BFH, Az.: X R 28/00): Entscheidend ist vielmehr, ob die Veräußerungen nach ihrem Gesamtbild und objektiven Kriterien ein gewerbliches Gepräge aufweisen. Im Einzelfall kann auch schon der Handel mit drei oder noch weniger Objekten gewerblich sein oder der Handel mit vier Objekten noch nicht gewerblich. Auch wenn die Fünfjahresgrenze überschritten wird, kann im Einzelfall Gewerblichkeit vorliegen.

Auf der sicheren Seite ist aber, wer sein Objekt schon mehr als zehn Jahre besitzt: Dann liegt unabhängig von der Anzahl der verkauften Einheiten kein gewerblicher Grundstückshandel vor.

Mieterrechte: Welcher Ärger droht?

Eigentümer, die Ihr Mehrfamilienhaus in WEG-Einheiten umwandeln, müssen die besonderen Mieterrechte beachten. Denn wenn ein Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung des Hauses in einzelne Mietwohnungen bereits in der Wohnung gewohnt hat, genießt er besonderen Schutz:

Hat der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen, so hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das bedeutet, er kann die Wohnung zu den Konditionen erwerben, die der Eigentümer in einem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart hat. Vereitelt der Eigentümer dieses Recht, so kann das einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 51/14). In dem vor dem BGH verhandelten Fall überging der Eigentümer das Vorkaufsrecht einer Mieterin: Er unterrichtete sie nicht über den Kaufvertrag und wies sie auch nicht auf ihr Vorkaufsrecht hin. Der neue Eigentümer erwarb die Wohnung für 186.571 Euro und bot sie der Mieterin rund ein Jahr später für 266.250 Euro an. Darum musste der alte Eigentümer der Mieterin Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem Verkehrswert von 266.250 Euro und dem ursprünglichen Kaufpreis von 186.571 Euro zahlen.

Zudem gilt bei einer Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ab Verkauf eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, während der der neue Eigentümer nicht einmal wegen Eigenbedarf kündigen darf (§ 577a BGB).

Die Landesregierungen können in Gebieten mit Wohnungsknappheit diesen besonderen Kündigungsschutz für Mieter für einzelne Gemeinden sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern. In dieser Zeit wäre lediglich eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, zum Beispiel wegen erheblicher Mietrückstände, möglich.

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen lässt also den Mietvertrag unberührt – er gilt unverändert weiter, stärkt aber den Kündigungsschutz des Mieters.

Ordnungsgemäße Verwaltung nach Umwandlung

Eigentümer sollten bedenken, dass nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen spätestens dann, wenn die erste Einheit verkauft wurde, eine ordnungsgemäße WEG-Verwaltung nötig ist. Dazu ist es oft ratsam, einen Hausverwalter zu beauftragen.

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