Ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln: Vorgehen und Fallstricke

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Nur wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, können die einzelnen Wohnungen separat verkauft werden. Eine solche Aufteilung kann Vorteile für den Eigentümer haben. Diese müssen aber bedenken, dass Mieter in diesem Fall besondere Rechte haben.

Umwandlung Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Foto: cphotos/stock.adobe.com
Haus als Ganzes verkaufen oder die einzelnen Wohnungen? Letzteres geht nur, wenn die Immobilie zuvor in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Foto: cphotos/stock.adobe.com

Bei einem Mietshaus mit mehreren Wohneinheiten kann in der Regel nur das gesamte Gebäude verkauft werden – außer, das Haus wird gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Einheiten aufgeteilt. Dann ist es auch möglich, diese Wohnungen an verschiedene Eigentümer zu veräußern.

So funktioniert die Umwandlung in Eigentumswohnungen

Soll ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt werden, ist zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig. Diese bestätigt, dass die einzelnen Einheiten des Gebäudes abgeschlossen sind, das heißt, über einen separaten Eingang verfügen und hinreichend von den anderen Einheiten abgegrenzt sind. Eben dies muss der Eigentümer bei der Beantragung der Bescheinigung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde durch einen Aufteilungsplan nachweisen.

Ist dies geschehen, kann die Teilung vollzogen werden. Der Eigentümer benötigt für diesen Schritt einen Notar. Der kümmert um die Beurkundung der Teilungserklärung und erklärt die Aufteilung gegenüber dem Grundbuchamt. Die Regelungen in der Teilungserklärung müssen sehr exakt sein, um spätere Streitigkeiten zwischen den Eigentümern zu vermeiden.

Zur Teilungserklärung gehört dabei ein Teilungsplan, aus dem genau hervorgeht, wie die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind. Außerdem wird von den Grundbuchämtern für jede Einheit ein so genanntes Wohnungsgrundbuch gemäß den Vorgaben der Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (§ 1 Wohnungsgrundbuchverfügung) angelegt. Damit kann jede Wohnung einem Eigentümer zugeordnet werden. Das Grundbuchblatt des Grundstücks selbst wird dann von Amts wegen geschlossen (§ 7 WEG).

Die Teilungserklärung enthält eine Vielzahl von Angaben, die die anteiligen Eigentumsverhältnisse und Rechte der künftigen Eigentümergemeinschaft genau regeln.

  • Das Wohnungseigentum ist dabei die einzelne Wohnung plus dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum
  • Unter Sondereigentum versteht man nur die jeweiligen Wohneinheiten.
  • Teileigentum sind Räume, die keine Wohnung sind: etwa Garagen, Kellerräume oder auch Ladenlokale.
  • Das Gemeinschaftseigentum sind diejenigen Teile des Gebäudes, die der Gemeinschaft gehören und nicht einzelnen Eigentümern, wie das Treppenhaus. Aber auch Teile, die sich im oder am Sondereigentum einzelner Eigentümer befinden, können Gemeinschaftseigentum sein – etwa Wasser- und Heizungsrohre, der gesamte Rohbau, die Dachkonstruktion. Im Prinzip nennt ein Wohnungseigentümer also nicht mehr als die Luft zwischen den Wänden sein Eigen.
  • Es können auch Sondernutzungsrechte geregelt werden, zum Beispiel das Recht eines Erdgeschoss-Wohnungseigentümers, ein Gartenabteil exklusiv nutzen zu dürfen, obwohl es der Gemeinschaft gehört.

Ist ein Mehrparteienhaus erst einmal umgewandelt, können sich für Mieter sowie Vermieter einige Konsequenzen ergeben:

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Kosten und Aufwand der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen

 Umwandlung Eigentumswohnung, Kosten, Foto: Natee Meepian/stock.adobe.com
Beim Aufteilen fallen Kosten an: zum Beispiel für den Notar und das Grundbuchamt. Foto: Natee Meepian/stock.adobe.com

Wie viel die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen kostet, kann stark variieren. In jedem Fall sind Gebühren für den Notar zu tragen: Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung richten sich dabei nach dem Wert der Immobilie. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung fallen ebenfalls Kosten an, die je nach Kommune erheblich variieren können – sie können im mittleren zweistelligen Bereich liegen, oder auch über 1.000 Euro betragen. Gerade bei älteren Mietshäusern ist zudem oft die Hilfe eines Architekten gefragt, der genaue Grundrisse anfertigen muss, anhand derer der exakte Aufteilungsplan erstellt werden kann. Auch hierfür fallen Kosten an.

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Link-Tipp

Link-Tipp: Erfahren Sie mehr zur Höhe der Notarkosten und wie Sie einen Notartermin vorbereiten.

Vorteile einer Aufteilung für den Eigentümer

Eine Aufteilung eines Mehrfamilienhauses kann relevant sein, wenn die Immobilie veräußert werden soll. Denn für einzelne Wohnungen lassen sich oft höhere Preise erzielen als für ein Objekt als Ganzes. Insbesondere dann, wenn es sich um ein sanierungsbedürftiges Objekt handelt, können nach einer Komplettsanierung oft hohe Preise erzielt werden.

Auch kann eine Teilung sinnvoll sein, wenn der Eigentümer mehrere Kinder hat, an die er sein Vermögen später gerecht vererben will. Getreu der Devise: Die fünf Wohnungen rechts bekommt der Manfred, die fünf linken die Traudel.

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Steuerfallen bei Umwandlung in Eigentumswohnungen und Verkauf

 Umwandlung Eigentumswohnung, Fiskus, Foto: mitifoto/stock.adobe.com
Vorsicht Steuerfallen: Wer mit Eigentumswohnungen handelt, kann sich steuerliche Nachteile einhandeln. Foto: mitifoto/stock.adobe.com

Aus steuerrechtlicher Sicht können sich Besonderheiten ergeben, wenn zwischen Kauf, Umwandlung und Weiterverkauf kein allzu langer Zeitraum vergangen ist. Denn dann kann der Fiskus einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen, statt eine private Umschichtung des Vermögens.

Dabei gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) in der Regel die Drei-Objekt-Grenze: Werden mehr als drei Objekte innerhalb eines Fünfjahreszeitraums erworben und wieder veräußert, so geht das Finanzamt in der Regel von gewerblichem Grundstückshandel aus. Die Folge: Auf die Gewinne muss der Eigentümer sowohl Einkommensteuer als auch Gewerbesteuer zahlen.

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Info

Wer ein Mehrfamilienhaus mit zum Beispiel vier Wohneinheiten erwirbt und innerhalb von fünf Jahren wieder veräußert, bewegt sich in der Regel noch im Bereich der privaten Vermögensverwaltung, da es sich nur um ein Objekt handelt. Wird das Gebäude jedoch innerhalb dieses Zeitraums aufgeteilt und die einzelnen Einheiten werden separat als WEG-Einheiten veräußert, so handelt es sich um vier Objekte und nicht nur um eines mit der Folge, dass das Finanzamt im Regelfall von gewerblichem Grundstückhandel ausgeht.

Die Drei-Objekt-Grenze ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs der Regelfall, jedoch keine starre Grenze (BFH, Az.: X R 28/00): Entscheidend ist vielmehr, ob die Veräußerungen nach ihrem Gesamtbild und objektiven Kriterien ein gewerbliches Gepräge aufweisen. Im Einzelfall kann auch schon der Handel mit drei oder noch weniger Objekten gewerblich sein oder der Handel mit vier Objekten noch nicht gewerblich. Auch wenn die Fünfjahresgrenze überschritten wird, kann im Einzelfall Gewerblichkeit vorliegen.

Auf der sicheren Seite ist aber, wer sein Objekt schon mehr als zehn Jahre besitzt: Dann liegt unabhängig von der Anzahl der verkauften Einheiten kein gewerblicher Grundstückshandel vor.

Achtung

Spekulationssteuer vermeiden
Die Zehn-Jahres-Grenze ist auch noch in einer weiteren Hinsicht relevant: Wird ein Objekt vor Ablauf dieser Frist wiederverkauft, betrachtet der Fiskus dies als Spekulationsgeschäft und besteuert den Gewinn nach dem individuellen Einkommensteuersatz. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist fällt diese Spekulationssteuer nicht mehr an.
Erfahren Sie hier mehr dazu, wann die Spekulationssteuer den Immobilienverkauf teuer macht.

Mieterrechte beachten: Sonst droht Ärger

Eigentümer, die Ihr Mehrfamilienhaus in WEG-Einheiten umwandeln, müssen die besonderen Mieterrechte beachten. Denn wenn ein Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung gewohnt hat, genießt er besonderen Schutz:

Hat der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen, so hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das bedeutet, er kann die Wohnung zu den Konditionen erwerben, die der Eigentümer in einem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart hat. Vereitelt der Eigentümer dieses Recht, so kann das einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 51/14). In dem vor dem BGH verhandelten Fall überging der Eigentümer das Vorkaufsrecht einer Mieterin: Er unterrichtete sie nicht über den Kaufvertrag und wies sie auch nicht auf ihr Vorkaufsrecht hin. Der neue Eigentümer erwarb die Wohnung für 186.571 Euro und bot sie der Mieterin rund ein Jahr später für 266.250 Euro an. Darum musste der alte Eigentümer der Mieterin Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem Verkehrswert von 266.250 Euro und dem ursprünglichen Kaufpreis von 186.571 Euro zahlen.

Zudem gilt bei einer Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ab Verkauf eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, während der der neue Eigentümer nicht einmal wegen Eigenbedarf kündigen darf (§ 577a BGB). Die Landesregierungen können in Gebieten mit Wohnungsknappheit die Kündigungssperrfrist für einzelne Gemeinden sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern. In dieser Zeit wäre lediglich eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, zum Beispiel wegen erheblicher Mietrückstände, möglich.

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Achtung

Sonderfall Umwandlung einer Sozialwohnung
Handelt es sich bei der veräußerten Wohnung um eine Sozialwohnung, so darf dem Mieter unabhängig von der Kündigungssperrfrist so lange nicht ordentlich gekündigt werden, wie die Sozialbindung läuft. Der Grund: Wird nach den jeweiligen Wohnraumförderungsgesetzen der Bundesländer eine Wohnung für einen festgelegten Zeitraum gefördert, so unterliegen diese zwingend der Zweckbindung – die Vermietung an einkommensschwache Haushalte und zwar unabhängig davon, wer der Eigentümer ist.

Fazit: Ordnungsgemäße Verwaltung nach Umwandlung

Eigentümer sollten bedenken, dass nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen spätestens dann, wenn die erste Einheit verkauft wurde, eine ordnungsgemäße WEG-Verwaltung nötig ist. Dazu ist es oft ratsam, einen Hausverwalter zu beauftragen.

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