Energieausweis richtig lesen: So geht´s

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Wer eine Immobilien mieten oder kaufen will, muss seit 1. Mai 2014 bereits bei der Wohnungsbesichtigung Einblick in den Energieausweis des Hauses bekommen. Potenzielle Mieter oder Käufer sehen so auf einen Blick, welchen Energieverbrauch das Gebäude hat. Doch wie liest man das Dokument richtig?

Ist die Immobilie ein Energieverschwender oder Sparmeister: Um das herauszufinden, haben potenzielle Käufer oder Mieter schon bei der Besichtigung das Recht, unaufgefordert einen Einblick in den Energieausweis des Hauses zu bekommen. Doch was genau die Zahlen auf dem Ausweis aussagen und vor allem, mit welchen Energiekosten zu rechnen ist, erschließt sich dem Laien nicht unbedingt.

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Bereits bei der Wohnungsbesichtigung müssen Mieter und Käufer einen Einblick in den Energieausweis erhalten. Doch viele können daraus nicht immer ablesen, mit welchen Heizkosten sie zu rechnen haben. Foto: Dena

Energieausweis: Zwischen zwei Varianten unterscheiden

Zunächst gibt es eine eher verwirrende Unterscheidung zwischen dem sogenannten Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis basiert auf einer Berechnung, wie hoch der Energiebedarf eines Gebäudes aufgrund seiner Bauweise sein soll. In die Berechnung fließen Aspekte wie die Beschaffenheit der Gebäudehülle, die Witterungseinflüsse, der Standort, die Nutzung oder die vorhandene Haustechnik mit ein.

Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Hauses. Hierbei wird der gemessene Verbrauch aller Wohnungen des Gebäudes der letzten drei Jahre herangezogen. Da das Heizverhalten der Hausbewohner sehr unterschiedlich sein kann, ist der Verbrauchsausweis bei älteren Mehrfamilienhäusern nur dann zulässig, wenn diese mindestens fünf Wohneinheiten haben. Hintergrund: Bei kleineren Wohnhäusern könnte der Verbrauchswert wegen eines sehr sparsamen oder sehr verschwenderischen Heizverhaltens einzelner Bewohner stark verfälscht sein. Bei neueren Gebäuden, die ab 1. November 1977 errichtet wurden, ist der Verbrauchsausweis auch für Gebäude mit weniger als fünf Einheiten zulässig. Grund: Zu diesem Datum trat die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft. Häuser, die ab diesem Zeitpunkt gebaut wurden, sind daher besser gedämmt als ihre Vorgänger.

Den Energieausweis lesen: Eine Anleitung

Egal ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, das Dokument besteht immer aus fünf Seiten.

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Auf Seite 1 des Energieausweises werden allgemeine Angaben zum Gebäude vermerkt. Quelle: bmwi

Auf der ersten Seite finden Käufer und Mieter allgemeine Angaben zum Gebäude, wie die Adresse, die Anzahl der Wohnungen, das Baujahr des Gebäudes oder Infos zu den Energieträgern für Heizung und Warmwasser. Bei Energieausweisen, die nach dem 1. Oktober 2009 ausgestellt wurden, sind auf dieser Seite auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept zu finden.

Ebenfalls auf diesem ersten Blatt wird in einem Kasten vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung des Energieausweises herangezogen wurde – also ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt.

Handelt es sich um einen Bedarfsausweis, ist der Energieverbrauch auf der zweiten Seite aufgeführt. Bei einem Verbrauchsausweis finden Käufer und Mieter die Daten erst auf der dritten Seite.

Farbskala: Grün ist gut 

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Auf einer Farbskala können Käufer und Mieter ablesen, wie hoch der Energiebedarf des Gebäudes ist. Quelle: bmwi

Auf Seite zwei oder drei des Energieausweises können Mieter und Käufer nun auf einer Farbskala von grün bis rot ablesen, wie hoch der Energiebedarf des Gebäudes ist. Niedrigenergiehäuser zeichnen sich durch Werte im grünen Bereich aus, ältere und unsanierte Gebäude erkennt man durch hohe Werte im roten Bereich. Zusätzlich ist die Farbskala mit Zahlen von „0“ bis „>250“ versehen.  Das ist der Energieverbrauchs- beziehungsweise Energiebedarfskennwert, der in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben wird. Verbraucherschützer raten, sich an der Zahl „100“ als höchsten Grenzwert zu orientieren. Damit liegt der Bedarf gerade noch im grünen Bereich.

Energieeffizienzklassen

Auf den Energieausweisen, die ab 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, wird die Skala von grün über gelb bis rot mit Energieeffizienzklassen von A+ bis H ergänzt. Die Klasse A+ kommt annähernd einem Passivhaus gleich, A entspricht dem neuen EnEV-Niveau für Neubauten ab 2016. In die Klasse H fallen Häuser, die seit Jahrzehnten nicht saniert wurden.

Achtung: Die Farbskala zeigt immer zwei Werte an:

Beim Bedarfsausweis:

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Bei einem Bedarfsausweis ist der Energieverbrauch auf Seite 2 aufgeführt. Quelle: bmwi

Der Endenergiebedarf zeigt die Energiemenge für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung an, die das Gebäude jährlich braucht. Dieser Wert muss auch in den Immobilienanzeigen stehen. Je kleiner er ist, desto besser. In die Berechnung fließen auch Daten wie Wandstärke, Dämmung oder Wetterbedingungen mit ein.

Der Primärenergiebedarf zeigt auf, wie viel Energie aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Menge an Wärmeenergie im Gebäude zu erzeugen. Dieser Primärbedarf ergibt sich aus der Multiplikation des Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren wie Strom (2,4; ab 1. Januar 2016: 1,8), Öl (1,1), Holz (0,2) oder Sonnenenergie (0). Besonders bei strombetriebenen Heizungen ist dieser Wert relevant. Denn Stromkraftwerke haben oft einen sehr niedrigen Wirkungsgrad: Selbst moderne Kohlekraftwerke kommen oft nur auf rund 40 Prozent. Das bedeutet: Um ein Kilowatt Strom durch einen alten Nachtspeicherofen zu jagen, bedarf es einer Kohlemenge, die 2,5 Kilowattstunden Energie enthält.

Beim Verbrauchsausweis:

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Bei einem Verbrauchsausweis ist der Energieverbrauch auf Seite 3 aufgeführt. Quelle: bmwi

Beim Verbrauchsausweis zeigt der Endenergieverbrauch an, wie viel Energie in den vergangenen drei Jahren pro Quadratmeter durchschnittlich benötigt wurde, um das Gebäude zu beheizen. Der Wert hängt natürlich auch sehr stark vom Verhalten der Hausbewohner ab. Der Endenergieverbrauch ist der Wert, der in Immobilienanzeigen angegeben werden muss.

Auch der Verbrauchsausweis hat einen Primärwert, der sozusagen die Vorkette der jeweils eingesetzten Energieträger berücksichtigt. Der Energieverbrauch wird dabei mit einem bestimmten Faktor wie Strom (2,4; ab 1. Januar 2016: 1,8) oder Sonnenenergie (0) multipliziert. Doch Achtung: Bestimmte Energieträger wie etwa Holzpellets erzeugen rechnerisch einen relativ geringen Primärenergieverbrauchswert. Ist eine solche Heizung aber in einem eher schlecht gedämmten Gebäude eingebaut, können der reale Verbrauch und somit die Kosten trotzdem hoch liegen.

Achtung

Die Energiebedarfskennwerte des Bedarfsausweises können nicht direkt mit den Energieverbrauchskennwerten des Verbrauchsausweises gleichgesetzt werden, warnt die Bundesverbraucherzentrale. Der Endenergiekennwert eines Verbrauchsausweises liege für ein und dasselbe Haus um durchschnittlich rund 25 Prozent unter dem eines Bedarfsausweises. Wer daher unterschiedliche Ausweistypen vergleichen will sollte laut Verbraucherzentrale das Gebäude mit Verbrauchsausweis eher eine Klasse schlechter, das Gebäude mit Bedarfsausweis eher eine Klasse besser einordnen.

Auf Seite vier des Energieausweises können Vorschläge für eine energetische Modernisierung der Immobilie enthalten sein. Seite fünf führt einige Erläuterungen auf.

So berechnet man die zu erwartenden Heizkosten mit den Daten aus dem Verbrauchsausweis

Wer einen Verbrauchsausweis hat, kann relativ einfach mit den Daten seine zu erwartenden Heizkosten berechnen: In einem ersten Schritt multipliziert man die Wohnfläche der Wohnung mit dem Faktor 1,2. Diese vom Gesetzgeber aus Vereinfachungsgründen vorgesehene Regelung soll berücksichtigen, dass ein Gebäude auch Verkehrsflächen wie Treppenhaus und Kellerräume hat, die teilweise mitbeheizt werden. Diesen Wert multipliziert man mit dem Energieverbrauchskennwert aus dem Energieausweis.

Für eine 50-Quadratmeter-Wohnung in einem Haus mit einem Energieverbrauchskennwert von 150 KWh ergibt sich demnach folgende Berechnung: 50 x 1,2 x 150 = 9.000 KWh. Nun kennt man den bei durchschnittlichem Heizverhalten in einem durchschnittlichen Jahr zu erwartenden Verbrauch in Kilowattstunden. Je nach Heizungsart und Energieversorger kann man daraus einen Preis berechnen. Angenommen, die Wohnung wird mit einer Gastherme beheizt und liegt in Nürnberg, so kann man mit Heizkosten in Höhe von 740,96 Euro im Jahr rechnen –  wenn man den Grundversorgungstarif des örtlichen Anbieters wählt (Stand: Dezember 2015). Wählt man einen preiswerteren Anbieter, so lassen sich laut Gaspreisvergleichsportalen über 150 Euro einsparen.

Solche Berechnungen können freilich nur überschlägig sein. Insbesondere dann, wenn die Wohnung im Erdgeschoss über einem ungedämmten Keller oder in einem ungedämmten Dachgeschoss liegt, muss man unter Umständen mit höheren Heizkosten rechnen. Denn der Energieausweis gilt immer fürs gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohneinheiten.

Bei einem Bedarfsausweis ist diese vereinfachte Rechnung nicht möglich.


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