EnEV-Abmahnung: Diese Informationspflicht haben Makler

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Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet Makler, bestimmte Angaben zu den energetischen Kennwerten einer Immobilie zu machen. Wem dabei ein Fehler unterläuft oder wer wichtige Angaben vergisst, dem drohen Abmahnungen und Bußgelder von bis zu 15.000 Euro. Das sind häufige Fehler.

EnEV-Abmahnungen, Mann liest Brief, Foto: iStock.com/fizkes
Wer bei der Vermarktung von Immobilien bestimmte EnEV-Angaben nicht macht, dem kann schnell eine Abmahnung ins Büro flattern.

Die EnEV nimmt ihrem Wortlaut nach vor allem Vermieter, Verkäufer oder Leasinggeber einer Immobilie in die Pflicht. Doch Makler sind von den Regelungen ebenfalls betroffen und können bei einem Verstoß wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden. Auch Bußgelder bis zu 15.000 Euro können unter Umständen anfallen. Im Zuge des Vermarktungsprozesses gibt es bestimmte Fallstricke, die Makler deshalb kennen und vermeiden sollten.

Info

Der Energieausweis gibt Auskunft über den zu erwartenden Energieverbrauch oder -bedarf eines Gebäudes. Für Neubauten oder umfassend sanierten Gebäude ist er Pflicht. Für alle anderen Immobilien gilt: Spätestens, wenn sie vermietet oder verkauft werden, muss ein Energieausweis vorhanden sein und potentiellen Interessenten gezeigt werden. (§ 16 EnEV)
Erfahren Sie hier mehr zu EnEV und Energieausweis.

Dann müssen EnEV-Angaben in die Immobilienanzeige

Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien gilt in der Regel: Sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt, müssen bestimmte Angaben daraus in der Immobilienanzeige stehen (§ 16a EnEV 2014). Wird also ein Makler mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt und ein Energieausweis liegt vor, so ist er verpflichtet, diese Angaben in seiner Anzeige zu machen.

„Als kommerziell gelten Medien, die darauf gerichtet sind, professionelle Werbebotschaften zu übermitteln“, sagt der Rechtsexperte des Immobilienverbands IVD, Christian Osthus. Sie sind laut ihm typischerweise in folgenden Medien zu finden:

  • Zeitungen
  • Zeitschriften
  • Webseiten von Immobilienmaklern
  • Immobilienportalen
  • Schaufenster eines Maklerbüros

Kleinzeigen, wie sie üblicherweise als Aushänge an einem schwarzen Brett, beispielsweise im Hausflur oder Supermarkt, zu finden sind, fallen laut Osthus hingegen nicht unter diese Regelung.

Diese Angaben aus dem Energieausweis sind Pflicht

EnEV-Abmahnungen, Energieausweis, Foto: stock.adobe.com/vegefox.com
Laut EnEV müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige stehen. Foto: stock.adobe.com/vegefox.com

Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2007 errichtet wurden oder umfangreich sanierte Gebäude muss ein Energieausweis vorliegen und entsprechend sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige Pflicht. Fehlen diese, drohen Bußgelder und Abmahnungen (siehe Fallbeispiel 2).

Für alle anderen Gebäude gilt: Nur wenn bereits ein Energieausweis vorliegt, müssen bestimmte EnEV-Angaben im Exposé gemacht werden. Tut er das nicht, so muss er aber spätestens zum Besichtigungstermin vorliegen und den Interessenten gezeigt werden.

Die relevanten Angaben sind laut Paragraf 16a der EnEV:

  • die Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, bezogen auf die Wohnfläche. Für Nichtwohngebäude ist diese Angabe für Wärme und Strom getrennt aufzuführen.
  • die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • bei Wohngebäuden: das im Energieausweis genannte Baujahr,
  • bei Wohngebäuden: die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (Klassen A+ bis H), falls der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde.

 

Einige Sonderfälle gibt es allerdings: Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2007 errichtet wurden oder umfangreich sanierte Gebäude muss generell ein Energieausweis vorliegen. Stehen bei der Vermittlung solcher Immobilien bestimmte Angaben aus dem Energieausweis nicht in der Immobilienanzeige, drohen Bußgelder und Abmahnungen (siehe Fallbeispiel 2).

Unabhängig von der EnEV sollten Makler darauf achten, dass sämtliche Angaben zu energetischen Kennwerten in den Immobilienanzeigen korrekt angegeben sind – im Idealfall, indem sie sich den Energieausweis zeigen lassen. Um etwaigen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich, die vom Immobilieneigentümer übergebenen Daten zu speichern und aufzubewahren.

Link-Tipp

Beim Energieausweis gibt es zwei Varianten: Den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis. Lesen Sie hier, welcher der richtige ist.

Beim Besichtigungstermin muss der Ausweis vorliegen

Spätestens zum Besichtigungstermin muss der Energieausweis vorliegen und den Interessenten gezeigt werden. Dabei muss der Makler nicht jedem Kaufinteressenten einzeln eine Kopie aushändigen. Es genügt, wenn er diesen während des Besichtigungstermins deutlich sichtbar aushängt oder auslegt. (EnEV 2014 § 16, Abs. 2)

EnEV-Abmahnungen, Personen vor Haus, Besichtigungstermin, Foto: iStock.com/piranka
Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Interessenten den Energieausweis einsehen können. Foto: iStock.com/piranka

EnEV-Abmahnung und -Bußgeld: Diese Konsequenzen drohen bei Verstößen

Zwar richtet sich Paragraf 16a der EnEV dem Wortlaut nach an Verkäufer, Vermieter und Verpächter. Das bedeutet aber nicht, dass der Makler deshalb bei Fehlern aus dem Schneider ist: „Auch wenn der Makler im Gesetz nicht explizit als Adressat auftaucht, kann er nach § 14 Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) Mittäter sein, sodass auch er belangt werden kann“, so IVD-Rechtsexperte Osthus. Für fehlende oder falsche EnEV-Angaben im Inserat hafte dann grundsätzlich nicht nur der Verkäufer oder Vermieter, sondern der Makler selbst, sobald die entsprechende Immobilienanzeige veröffentlicht werde. Ihm droht dann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Die Verhängung von Bußgeldern sei in der Praxis allerdings sehr selten. „Ich weiß nur von sehr wenigen Fällen, bei denen sich der Bescheid gegen den Eigentümer richtete“, so der Rechtsexperte.

„Sehr viel häufiger gibt es den Fall, dass Makler abgemahnt werden, weil in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis nicht gemacht wurden, falsch oder unvollständig sind“, sagt Osthus. Denn: Makler enthalten Immobiliensuchende dadurch wesentliche Informationen vor, was laut Bundesgerichtshof gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb verstößt (BGH, Az.: I ZR 229/16; § 5a Abs. 2 UWG). Allein von der Deutschen Umwelthilfe (DUH) gehen bei Mitgliedern des IVD einige hundert Abmahnungen pro Jahr ein, so der Rechtsexperte. Er gibt einen groben Kostenüberblick:

  • Die DUH verlange zunächst eine Mahngebühr von rund 230 Euro. Mahnt dagegen ein Mitbewerber mit Hilfe eines Rechtsanwaltes ab, so sind laut Osthus die Anwaltsgebühren zu zahlen. Die Höhe richte sich nach dem Streitwert, der wiederum von dem Verstoß und der Größe des Abgemahnten abhängig sei. In der Regel seien dies etwa 1.000 Euro Anwaltskosten.
  • Die Vertragsstrafen, die die DUH androhe, lägen bei rund 5.000 Euro pro Verstoß. Die Höhe der Vertragsstrafe sei aber auch abhängig von der Größe des Unternehmens, das die Strafe zahlen soll. Die Summen variieren laut Osthus zwischen 7.500 oder 10.000 Euro.

Theoretisch könne der Makler auch abgemahnt oder mit einem Bußgeld belegt werden, wenn er den Energieausweis beim Besichtigungstermin nicht wie in der EnEV gefordert vorlege, meint IVD-Rechtsexperte Osthus. „In der Praxis wird ihm dieses Versäumnis allerdings schwer nachzuweisen sein. Ein entsprechender Abmahner oder Behördenvertreter müsste ja zum Besichtigungstermin anwesend sein.“

EnEV-Abmahnung vermeiden: 3 häufige Fallen

In der Praxis ergeben sich für Immobilienmakler diverse Fallstricke, über die sie leicht stolpern können. Das sind drei häufigen Fallen:

1. Fall: In der Anzeige Abkürzungen verwenden

Wer in seinem Immobilien-Exposé Abkürzungen verwendet, ohne diese genauer zu erklären, bewegt sich auf dünnem Eis. Häufig wird im Exposé beispielsweise der Begriff Verbrauchsausweis einfach mit einem „V“ abgekürzt, aus dem Baujahr wird „BJ“ und für die Angaben der Energieeffizienzklasse C wird nur noch das C geschrieben. Für Laien sind solche Abkürzungen jedoch leicht missverständlich und daher auch abmahnfähig. Zumal es kein offizielles Abkürzungsverzeichnis für Angaben aus dem Energieausweis gibt, sodass Kürzel nicht rechtssicher verwendet werden können.

Osthus rät deshalb: „Makler sollten immer auch ein Abkürzungsverzeichnis mit angeben oder Abkürzungen ganz vermeiden, sonst könnte er ebenfalls dem UWG abgemahnt werden.“ Bei einer Online-Anzeige genügt laut Osthus ein Link zu einem Abkürzungsverzeichnis. Wird eine Printanzeige aufgegeben, sollte das Verzeichnis in der Nähe vollständig abgedruckt sein.

2. Fall: Neubauten und sanierte Gebäude ohne Energieausweis

EnEV-Abmahnungen, halb saniertes Haus,  Foto: stock.adobe.com/Tom Bayer
Wurde ein Gebäude umfassend saniert, muss der Eigentümer dafür bereits einen Energieausweis besitzen. Liegt dieser nicht vor und wird die Immobilie trotzdem inseriert, steigt das Abmahnrisiko. Foto: stock.adobe.com/Tom Bayer

Für einige Gebäude besteht ein erhöhtes Abmahnrisiko, da der Eigentümer für sie laut EnEV bereits einen Energieausweis haben muss. Das gilt seit der EnEV 2007, die am 1. Oktober 2007 in Kraft trat. Betroffen davon sind:

  • Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2007 errichtet wurden,
  • Umfangreiche sanierte Gebäude gemäß Anlage 3 Nr. 1 bis 6 der EnEV,
  • Gebäude, bei denen die Nutzfläche der beheizten oder gekühlten Räume um mehr als die Hälfte erweitert wurde.

Fehlen bei diesen Gebäuden die EnEV-Angaben im Exposé, muss der Makler mit Abmahnungen oder sogar mit einem Bußgeld rechnen. Das gilt auch dann, wenn ihm der Eigentümer keinen Energieausweis vorgelegt hat – etwa, weil er versäumt hat, sich einen ausstellen zu lassen.

Osthus rät in solchen Fällen: „Wer auf der sicheren Seite sein will, sollte mit der Insertion warten, bis der Energieausweis vorhanden ist.“ Der Makler könne im Exposé auch vermerken, dass ihm der Ausweis nicht vorliege, er ihn aber beim Eigentümer angefordert habe, erläutert der Rechtexperte. „In diesem Fall würden Abmahner tendenziell nicht tätig werden, weil die Rechtslage zu unsicher ist“, so Osthus.

Unberechtigte EnEV-Abmahnung bei fehlendem Energieausweis vermeiden

Für Gebäude, die vor dem 1. Oktober 2007 errichtet wurden, ist der Energieausweis erst zum Zeitpunkt der Besichtigung Pflicht (§ 16, Abs. 2, EnEV 2014). „Liegt dem Makler kein Ausweis vor, so kann er für fehlende Angaben in einer Immobilienanzeige nicht haftbar gemacht werden“, sagt IVD-Rechtsexperte Osthus. Dennoch könnten Mitbewerber oder bestimmte Verbände auf die Idee kommen, Abmahnungen auszusprechen. Um diesen von vornherein den Wind aus den Segeln zu nehmen, rät der Rechtsanwalt, bereits im Immobilienexposé darauf hinzuweisen, dass der Energieausweis in Arbeit ist. Als Hinweis im Exposé genügen laut Osthus Sätze wie:

  • ,Energieausweis liegt nicht vor‘
  • ,Energieausweis ist in Vorbereitung‘
  • ,Energieausweis wird nachgereicht‘

3. Fall: Der Energieausweis enthält falsche Angaben

Grundsätzlich kann der Makler darauf vertrauen, dass die Angaben aus dem Energieausweis stimmen. Er ist in der Regel nicht dazu verpflichtet, ihn inhaltlich zu überprüfen. Bei offensichtlichen Widersprüchen sollten Makler allerdings handeln:

„Wenn beispielsweise das Baujahr 1907 lautet, obwohl offensichtlich ist, dass das Gebäude gerade einmal zehn oder 15 Jahre alt ist, dann würde ich dem Makler dazu raten, den Ausweis zumindest nicht in einer Anzeige zu verwenden“, sagt Osthus. Am besten solle sich der Makler in diesem Fall möglichst schnell um einen neuen Ausweis bemühen, empfiehlt der Justiziar des IVD.

Verwendet er die offensichtlich falschen Angaben trotzdem, können wettbewerbsrechtliche Schritte drohen: „Es kann sein, dass der Makler zunächst abgemahnt wird“, sagt Osthus. Aber: „Gesteht der Makler gegenüber dem Abmahner den Fehler ein, zieht der Abmahner die Sache in der Regel
zurück.“

Achtung

Wer sich unsicher ist, ob eine Abmahnung gerechtfertigt ist, sollte sich im Zweifel an eine Beratungsstelle, wie zum Beispiel beim IVD oder der Industrie- und Handelskammer (IHK) wenden.

Ausblick: Neues GebäudeEnergieGesetz (GEG) nimmt Makler deutlicher in die Pflicht

Voraussichtlich noch im Jahr 2019 soll das neue GebäudeEnergieGesetz (GEG) kommen. Darin werden das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Ziel ist es, dadurch das Energieeinsparrecht für Gebäude zu vereinheitlichen.

Das hat auch Folgen für Makler. Osthus gibt einen Einblick in die geplanten Neuerungen: „Im Paragraf 86 GEG-E wird der Immobilienmakler neben dem Verkäufer, beziehungsweise Vermieter ausdrücklich in die Pflicht genommen und ist damit nicht mehr nur vor allem über das Wettbewerbsrecht betroffen.“ Außerdem sei vorgesehen, dass der Makler künftig explizit darüber informieren müsse, wenn der Energieausweis nicht vorliege oder wenn für ein Gebäude kein Energieausweis erstellt werden müsse. 

Ein Referentenentwurf des GEG wurde bereits von Bundeswirtschafts- und Bundesinnenministerium ausgearbeitet, befindet sich aber derzeit noch in der Ressortabstimmung, sodass sich noch Änderungen ergeben können. Auch die Länder und Verbände wurden bereits gebeten, Stellung zu dem Entwurf zu nehmen. Wann genau das GEG verabschiedet wird, ist derzeit noch nicht klar.


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2 Kommentare

RochusGeissel am 12.08.2019 10:55

Wir vermieten Büro und Gewerbeflächen nur zu einem Pauschalpreis, ohne die Nebenkosten auszuweisen oder abzurechnen, ähnlich einem Boardinghouse. Sind wir dann auch zu diesen Angaben verpflichtet?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.08.2019 12:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich gelten die Regelungen der EnEV für Wohn- und Gewerbeimmobilien gleichermaßen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

alteshaus am 09.08.2019 17:57

Wo steht denn dass für Häuser, die vor 2007 errichtet worden sind keine Veröffentlichung in der Immobilienanzeige erforderlich ist? Ich kann das so nicht in der EnEV2014 erkennen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.08.2019 09:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das ergibt sich aus der Tatsache, dass die Pflicht zum Energieausweis erst mit der EnEV 2007 eingeführt wurde. Somit es es möglich, dass ältere Gebäude ohne Energieausweis existieren. Für diese Gebäude ist der Energieausweis dann erst bei der Besichtigung Pflicht. Wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis existiert, können entsprechende Angaben darin auch noch nicht gemacht werden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion