Erbvertrag und Erbschaftssteuer: So regeln Immobilienbesitzer ihren Nachlass

Lesermeinungen:  

(0)

Immobilienbesitzer sollten nicht nur zu Lebzeiten für alle Eventualitäten gerüstet sein, sondern sich darüber hinaus auch mit der Frage beschäftigen, was mit ihrem Wohneigentum nach dem Tod passieren soll. Verschenken oder vererben? Testament oder Erbvertrag? Je nachdem, wofür sie sich entscheiden, sind einige Dinge zu beachten. Aber auch die Erben müssen sich mit unterschiedlichen Punkten wie der Erbschaftssteuer auseinandersetzen.

Ob Haus, Bargeld oder andere Vermögenswerte: Wer seinen Nachlass früh genug regelt, kann  nicht nur einen Erbstreit verhindern, sondern auch denen das Erbe vermachen, die es auch verdient haben.  Deshalb sollten Immobilieneigentümer früh genug darüber nachdenken, wer das Vermögen oder das Wohneigentum eines Tages erben soll. Wer zu Lebzeiten sein Eigentum aufteilt, kann den Erben unter Umständen dabei helfen, Geld zu sparen. Dabei macht es einen Unterschied, ob der Erblasser sein Haus verschenkt oder vererbt.

Schenkung: Freibeträge und Steuersätze

Erbvertrag, Erbschaftssteuer, Schenkung, Foto: Sunny studio/Fotolia
Wer zu Lebzeiten seine Immobilie verschenkt, kann den Beschenkten Steuervorteile verschaffen. Foto: Sunny studio/Fotolia

Eine Schenkung, auch vorweggenommene Erbfolge genannt, ist die Vermögensübertragung bereits zu Lebzeiten. Der Schenkende kann damit nicht nur seinen Kindern Vorteile verschaffen, sondern der Beschenkte kann auch steuerliche Freibeträge ausnutzen. Je nach Verwandtschaftsgrad sind diese unterschiedlich. Der Freibetrag für die Kinder des Schenkenden beläuft sich auf 400.000 Euro. Der Vorteil: Bei einer Schenkung kann dieser Freibetrag alle zehn Jahre ausgeschöpft werden.

Beispiel: Frau Huber hat ein Vermögen von 600.000 Euro. Sie schenkt ihrem Sohn eine Eigentumswohnung im Wert von 400.000 Euro und nach zehn Jahren Barvermögen in Höhe von 200.000 Euro. Somit muss der Sohn keine Schenkungssteuer zahlen, da in beiden Fällen der Steuerfreibetrag nicht überschritten wurde. Da sich der Freibetrag auf jeweils ein Elternteil bezieht, steht Kindern dieser zweimal zu.

Beschenkte (Steuerklasse)Freibetrag             
Ehegatte/Lebenspartner (Steuerklasse I)500.000 Euro
Kinder (Steuerklasse I)400.000 Euro
Enkel (Steuerklasse I)200.000 Euro
Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern, Großeltern, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten (Steuerklasse II)20.000 Euro
Alle übrigen Erben, auch nichtverheiratete Partner (Steuerklasse III)20.000 Euro

Fällt die Schenkung höher aus als der jeweilige Freibetrag, wird je nach Steuerklasse ein entsprechender Steuersatz auf den Betrag  erhoben, der über diesem liegt:

Wert bis einschließlichSteuersatz in der Steuerklasse
IIIIII
75.000 Euro7 %15 %30 %
300.000 Euro11 %20 %30 %
600.000 Euro15 %25 %30 %
6.000.000 Euro19 %30 %30 %
13.000.000 Euro23 %35 %50 %
26.000.000 Euro27 %40 %50 %
Über 26.000.000 Euro30 %43 %50 %
Praxis-Tipp

Herr Maier schenkt seinem Sohn Wertpapiere im Wert von 450.000 Euro. Da für ihn ein Freibetrag von 400.000 Euro und Steuerklasse I gilt, muss er für 50.000 Euro sieben Prozent Steuern zahlen, was 3.500 Euro entspricht.

Schenkung: Ein Vertrag ist kein Muss

Ein Schenkungsvertrag muss nicht notariell beglaubigt werden. Wenn Eltern ihren Kindern oftmals  zwischendurch Geld schenken, weil sie ihnen beispielsweise einen bestimmten Betrag aufs Konto überweisen oder auf die Rückzahlung eines Darlehens verzichten,  geschieht dies zumeist ohne einen Schenkungsvertrag. Gemäß § 518 Abs. 2 BGB sind solche ‚Handschenkungen‘ auch ohne Notar wirksam. Handelt es sich um hohe Summen, ist ein notarieller Vertrag empfehlenswert, da hier wichtige Details geregelt werden können:

Rückforderung der Schenkung

Nur in bestimmten Fällen kann eine Rückabwicklung der Schenkung erfolgen: Gemäß §528 BGB ist dies dann möglich, wenn der Schenker zu verarmen droht oder wenn grober Undank (§ 530 BGB) vorliegt. Grober Undank  ist beispielsweise bei körperlichen Misshandlungen, Bedrohungen oder schweren Beleidigungen gegeben.

Anrechnung des Pflichtteils

Schenkungen der Eltern an ein Kind werden unter bestimmten Voraussetzungen nicht auf den Pflichtteil eines anderen Kindes angerechnet. Allerdings gibt es einen Pflichtteilergänzungsanspruch, wenn zwischen der Schenkung und dem Erbfall nur wenige Jahre vergangen sind, der in § 2325 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt ist. Das bedeutet, dass der Pflichtteilsberechtigte eine Ergänzung des Betrags auf den Pflichtteil verlangen kann, wäre der verschenkte Gegenstand dem Nachlass zugerechnet worden.

Ausgleich bei mehreren Kindern

Bei mehreren Kindern können Eltern veranlassen, dass beispielsweise ein Kind zu Lebzeiten eine Schenkung erhält und die anderen erst später beim Erbe bedacht werden. Handelt es sich bei der Schenkung um eine Immobilie, sollte sich der Schenkende generell zur eigenen Absicherung und der des Ehepartners vertraglich ein Nießbrauchrecht einräumen, damit er das Haus oder die Wohnung auch nach der Schenkung weiter nutzen oder diese vermieten kann.

Link-Tipp

In diesem Artikel haben wir Ihnen alle Informationen zum Thema Nießbrauch zusammengefasst.

Testament: der letzte Wille – jederzeit widerrufbar

Erbvertrag, Erbschaftssteuer, Testament, Foto: perfectlab/Fotolia
Im Gegensatz zum Erbvertrag muss das Testament handschriftlich verfasst sein. Foto: perfectlab/Fotolia

Generell kann jeder, der das 16. Lebensjahr vollendet hat und geistig gesund ist, ein Testament beim Notar erstellen lassen. Ab 18 Jahren ist jeder berechtigt, auch ohne Notar eigenhändig, das heißt handschriftlich, ein wirksames Testament zu verfassen. Verpflichtet ist dazu niemand – liegt kein Testament vor, greift die gesetzliche Erbfolge, die im  § 1924 ff. BGB festgelegt ist.

Wer allerdings Einfluss darauf haben möchte, was mit seinem Nachlass passiert, kommt daher nicht umhin, dies schriftlich zu regeln.

Aber reicht es aus, Zettel und Stift zur Hand zu nehmen und den letzten Willen einfach niederzuschreiben? Tatsächlich muss ein Testament handschriftlich verfasst sein. Ein am Computer geschriebenes Testament mit Unterschrift wird nicht anerkannt, da in diesem Fall die Echtheit nicht gesichert ist. Wer aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage ist, das Testament zu schreiben, muss einen Notar aufsuchen.

Info

Die gesetzliche Erbfolge regelt, wer das Vermögen eines Verstorbenen erhält, wenn dieser kein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen hat. Die Erbfolge regelt sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Ein Erbe erster Ordnung ist beispielsweise der Sohn, Enkel oder Urenkel. Zur zweiten Ordnung gehören die Eltern, die Geschwister oder die Nichte des Erblassers.

Das muss und kann ins Testament

  • eindeutige Überschrift: ‚Testament‘ oder ‚Letzter Wille‘
  • genaue Angaben zum Erblasser und dem/den Erben (Name, Geburtsdatum)
  • Ort und Datum
  • Unterschrift mit Vor- und Familiennamen

Ein Testament muss nicht seitenlang sein. So kann der Satz „Hiermit setze ich meine Nichte, Frau Erika Mustermann, als Alleinerbin ein“, bereits ausreichen. Der Erblasser kann im Testament auch Auflagen stellen, indem er beispielsweise seinen Alleinerben dazu verpflichtet, das Grab zu pflegen. Diese Auflage hat verpflichtenden Charakter, weshalb das Erbe bei Nichterfüllung an einen anderen Erben vergeben werden kann: Kümmert sich der Alleinerbe nicht um den Hund, soll das Tierheim erben und sich um das Tier kümmern. Generell sind dem Erblasser bezüglich seiner Auflagen keine Grenzen gesetzt - solange diese nicht sittenwidrig, verboten oder unmöglich sind.

Info

Während der Erblasser auch wohltätige Vereine oder Stiftungen im Testament berücksichtigen kann, ist es nicht möglich, ein Haustier als Erben einzusetzen. Allerdings kann ein Erbe eingesetzt werden, der sich um das Tier kümmern soll.

Da sich die Zeiten und Gefühle ändern können, sollte das Testament  regelmäßig  überprüft werden, ob es noch den  Wünschen entspricht oder ob sich etwas an der Gesetzeslage geändert hat, das sich eventuell negativ auf den Erben auswirken könnte. Ist der Erbe verstorben, hat sich die Ehefrau und Alleinerbin scheiden lassen oder hat ein Streit das Verhältnis zum Sohn dauerhaft geschädigt, kann der Erblasser das Testament jederzeit – im Ganzen oder in Teilen – ändern. Wird ein neues Testament verfasst, kann das alte einfach vernichtet werden.

Info

Zumindest eine Person sollte wissen, wo das Testament aufbewahrt wird. Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, hinterlegt seinen letzten Willen gegen eine vermögensabhängige Gebühr beim Nachlass- oder Amtsgericht.

Erbvertrag: Der letzte Wille – notariell beglaubigt

Erbvertrag, Erbschaftsvertrag, Notar, Foto: iStock.com/djedzura
Ein Erbvertrag muss notariell beglaubigt werden und kann nur unter gewissen Umständen wieder aufgehoben werden. Foto: iStock.com/djedzura

Neben dem Testament ist der Erbvertrag die zweite Möglichkeit, den Nachlass zu regeln. Allerdings muss ein Erbvertrag immer notariell beglaubigt werden. „Wichtig ist, dass die Erben beziehungsweise Vermächtnisnehmer genau bezeichnet werden“, erklärt Markus Sebastian Rainer, Fachanwalt für Erbrecht und Testamentsvollstrecker. Darüber hinaus sollten sich die Erblasser Gedanken darüber machen, was geschehen soll, wenn eine der eingesetzten Personen vor dem Tod des Erblassers verstirbt. „Es ist dringend anzuraten, dass für diesen Fall eine entsprechende Vorsorge im Erbvertrag getroffen wird und wer in diesem Fall Ersatzerbe beziehungsweise Ersatzvermächtnisnehmer ist. Falls die Benennung unterblieben ist, muss durch Auslegung des Erbvertrages ermittelt werden, wem der Erblasser für diesen Fall den Erbteil oder das Vermächtnis mutmaßlich hinterlassen wollte“, so der Anwalt weiter. Da diese Auslegung naturgemäß extrem streitanfällig sei, empfehle es sich daher dringend, Ersatzerben zu benennen.

Info

Vor allem nichtverheiratete Paare sollten einen Erbvertrag aufsetzen, um darin verfügen zu können, sich gegenseitig beerben zu können.

Bezüglich der Inhalte gibt es wiederum keine Vorgaben: „Es gibt keine zwingende Mindest-Inhalte“, sagt Markus Sebastian Rainer. In einem Erbvertrag könne die komplette Erbfolge geregelt werden, aber auch nur Teilaspekte – wie die Anordnung einer Testamentsvollstreckung. Allerdings müssen bei einem Erbvertrag, anders als beim Testament, beide Parteien – der Erblasser und der Erbe – zustimmen. Zusätzlich kann der Erblasser verfügen, dass der Erbe eine Gegenleistung bringen muss: Zum Beispiel dass sich der Sohn verpflichtet, in der Firma zu arbeiten, die ihm der Vater vererbt.

Info

Der Testamentsvollstrecker wird durch den Erblasser oder das Nachlassgericht ernannt. Es sollte sich dabei um eine Person handeln, die unter anderem über gute rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Kenntnisse verfügt und das volle Vertrauen des Erblassers genießt. Eine Testamentsvollstreckung dient vor allem bei einer umfangreichen Teilungsanordnung, einem hohen Nachlassvermögen und mehreren Erben dazu, Streitigkeiten zu vermeiden und dass der letzte Wille richtig umgesetzt wird.

Einseitiger oder zweiseitiger Erbvertrag

Ein Erbvertrag kann einseitig oder zweiseitig sein: „In einem einseitigen Erbvertrag trifft nur eine Person Verfügungen von Todes wegen. Bei einem zweiseitigen Erbvertrag treffen mindestens zwei Personen Verfügungen von Todes wegen“, erläutert Rainer. Ein Beispiel für einen einseitigen Erbvertrag liegt dann vor, wenn ein Onkel seinen Neffen als Alleinerben einsetzt. Bei einem zweiseitigen Erbvertrag setzen sich beispielsweise beide Ehegatten bindend als Erben ein.

Bindende und nicht-bindende Verfügungen im Erbvertrag

Liegt bei einem Erbvertrag eine bindende Verfügung vor, kann der Erblasser diese nach Vertragsabschluss nicht mehr ändern. Hat ein Ehepaar einen gemeinschaftlichen Erbvertrag, kann beispielsweise beim Tod des Mannes die Frau nur dann von den vertraglichen Klauseln abweichen, wenn sie diese ohne Bindungswirkung vereinbart haben. Allgemein können folgende Anordnungen im Vertrag als nicht-bindend festgelegt werden:

  • Einsetzung eines Testamentsvollstreckers
  • Entziehung des Pflichtteils
  • Vorgaben über die Aufteilung des Nachlasses
  • Benennung des Vormunds oder Pflegers

 „Bei nicht-bindenden Verfügungen kann der Erblasser noch Änderungen vornehmen“, beschreibt Markus Sebastian Rainer und erklärt dies beispielhaft mit folgendem Vertragstext:

Wir, die Ehegatten Müller, setzen uns gegenseitig zu Alleinerben ein. Schlusserben nach dem Tod des Letztversterbenden von uns werden unsere beiden Kinder je zur Hälfte. Nach dem Tod des Erstversterbenden erhalten unsere Enkelkinder darüber hinaus jeweils ein Vermächtnis in Höhe von 10.000 €. Sämtliche Verfügungen in diesem Erbvertrag sind bindend, mit Ausnahme der Vermächtnisse. Diese sind nur einseitig angeordnet."

Bei diesem Erbvertrag könne der überlebende Ehegatte die Erbeinsetzung der gemeinsamen Kinder nach dem Tod des zuerst verstorbenen Ehegatten zwar nicht mehr aufheben, die Vermächtnisse zu Gunsten der Enkelkinder ganz oder teilweise aber schon, weil diese in nicht bindender Weise angeordnet worden sind, beschreibt der Anwalt.

Wann ein Erbvertrag aufgehoben werden kann

Da ein Erbvertrag zu einer sehr starken Bindung für alle Beteiligten führt, sollten sich Erblasser vorab intensiv damit auseinandersetzen. Ist der Vertrag unterschrieben, kann nur dann die Aufhebung erfolgen, wenn sämtliche beteiligte Personen dies übereinstimmend beschließen. Der Vertrag wird dann entweder durch einen neuen Erbvertrag ersetzt oder – sofern die einzigen Parteien des Vertrags zwei Eheleute sind – durch ein gemeinschaftliches Testament der Ehegatten.

Allerdings darf der Erblasser weiterhin über sein Vermögen verfügen und beispielsweise auch das Haus verkaufen, das laut Erbvertrag sein Sohn erben sollte. Ebenso kann eine vertraglich festgelegte Unternehmensnachfolge aufgrund von Insolvenz noch platzen.

Der Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis

„Wer erbt, erhält einen bestimmten Bruchteil am Vermögen, beispielsweise ein Achtel oder das gesamte Vermögen. Der Vermächtnisnehmende bekommt hingegen nur einen bestimmten Gegenstand“, erklärt Rechtsanwalt Rainer. Da das Vermögen eines Menschen aber mehr als einen Gegenstand umfasst, ist es wichtig, den gesamten Nachlass ordnungsgemäß zu regeln. „Ein Testament oder Erbvertrag, in dem niedergeschrieben ist, dass der Sohn das Haus erbt, ist sehr streitanfällig“, so Rainer weiter. Schließlich sei in diesem Fall nicht geregelt, wer die übrigen Vermögensgegenstände erhält. Daher sollten in der Nachlassregelung Erben genannt werden und dies gegebenenfalls mit Vermächtnissen kombiniert werden.

Erbengemeinschaft: Wenn viele sich ein Erbe teilen

Erbvertrag, Erbschaftssteuer, Erbengemeinschaft, Immobilie, Foto: iStock.com/bee32
Ein Erbvertrag, mehrere Erben: Bei einer Erbengemeinschaft ist jeder Miteigentümer des gesamten Nachlasses. Foto: iStock.com/bee32

Eine Erbengemeinschaft ist die Gesamtheit hinterlassener Erben, die einander als Miterben gegenüberstehen. Das können mehrere Geschwister sein oder mehrere Erben, die der Erblasser im Testament oder im Erbvertrag benannt hat. Da die Erbengemeinschaft somit zum Gesamterben wird, ist jeder Erbe Miteigentümer des gesamten Nachlasses und nicht nur des ihm zustehenden Erbteils. Entsprechend kann nicht jeder Erbe für sich über den einzelnen Nachlassgegenstand verfügen, sondern die Erbengemeinschaft muss Entscheidungen zusammen treffen. Deshalb ist es zumeist am einfachsten, wenn alle Miterben sich über die Verteilung des Nachlasses einigen können. Allerdings gehen bei einigen Erbengemeinschaft die individuellen Vorstellungen oftmals weit auseinander. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn es sich beim Erbe um eine Immobilie handelt.

Wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie erbt

Als ersten Schritt sollte sich die Erbengemeinschaft im Grundbuch  als neue Eigentümer eintragen lassen. Den Eintrag kann jeder Erbe vornehmen lassen: Dafür muss er einen Antrag stellen und einen Nachweis der Erbschaft – beispielsweise in Form des Erbscheins – erbringen.

Bei einer Erbengemeinschaft sind alle gemeinsame Eigentümer – weswegen es oftmals zu Meinungsverschiedenheiten kommt: Soll das Haus verkauft, vermietet oder als Eigenheim genutzt werden? Unabhängig davon, wie die Antwort ausfallen mag: Ist nur einer der Miterben dagegen, kann das Haus beispielsweise nicht verkauft werden.

Sind sich aber alle Miterben einig, dass sie das Haus vermieten möchten, müssen sie einen notariell beglaubigten Gemeinschaftsvertrag abschließen. Alle Mitglieder der Gesellschaft sind dann gemeinsam für die Verwaltung des Nachlasses zuständig und erhalten die Erträge aus der Vermietung je nach ihrem Erbanteil. Sind sich alle Erben bezüglich eines Verkaufs einig, wird auch hier entsprechend der jeweiligen Erbanteile der Erlös verteilt.

Info

Ist das geerbte Haus bereits vermietet, werden die Mietverträge unverändert fortgeführt. Der neue Vermieter muss die Mieter umgehend über den Eigentümerwechsel informieren.

Tritt der Fall ein, dass ein Erbe im Haus wohnen möchte, kann er den Mitgliedern der Erbengemeinschaft anbieten, sie auszuzahlen. Sind alle damit einverstanden, muss diese Vereinbarung in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag festgehalten werden. Um einen angemessenen Auszahlungsbetrag ermitteln zu können, sollte ein Wertgutachten der Immobilie erstellt werden.

Ist die Erbengemeinschaft nicht gewillt oder in der Lage, gemeinsame Entscheidungen zu treffen, kann jeder Erbe eine Auseinandersetzung fordern, um als anteilige Eigentümer eingetragen zu werden. Es ist auch möglich, dass ein Miterbe den gesamten Nachlass erhält und er den anderen Erben eine Abfindung zahlt.

Erbschaftssteuer: Wer sie zahlen muss und wie hoch sie ist

Erbvertrag, Erbschaftssteuer, zahlen, Foto: iStock.com/malerapaso
Übersteigt der Wert der geerbten Immobilie den Freibetrag, müssen die Erben Erbschaftssteuer zahlen. Foto: iStock.com/malerapaso

Wie bei der Schenkung wird auch bei einem Erbe eine Steuer fällig. Dabei macht es hinsichtlich der Steuersätze und der Freibeträge keinen Unterschied, ob es sich um eine Schenkung oder um ein Erbe handelt. So müssen beispielsweise Kinder erst dann Erbschaftssteuer zahlen, wenn das Erbe über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegt.

Ein Beispiel: Erbt die Tochter das Haus im Wert von 500.000 Euro, muss sie – da sie einen Freibetrag von 400.000 Euro hat –100.000 Euro versteuern. Kinder haben die Steuerklasse I – entsprechend wird der Betrag mit 11 Prozent Erbschaftssteuer belegt. Dies entspricht 11.000 Euro.

Fällig wird die Steuer mit dem Erbfall. Allerdings ist nicht jeder in der Lage, die Erbschaftssteuer sofort zu bezahlen. Es gibt zwar die Möglichkeit, eine Stundung der Erbschaftssteuer beim Finanzamt zu beantragen, allerdings ist dies an strenge Voraussetzungen geknüpft: „Der Erbe muss eine vollständige Vermögensauskunft abgeben und darlegen, in welcher Weise er die Steuer nach Ablauf des Stundungszeitraums zu zahlen gedenkt. Eine Stundung wird nicht gewährt, wenn sich der Erbe das Geld für die Steuer beschaffen kann“, erklärt Anwalt Markus Sebastian Rainer. Eine Möglichkeit wäre hier beispielsweise, ein Grundstück zu verkaufen.

Für das Finanzamt ist es zudem zumutbar, dass Erben für die Erbschaftssteuer Schulden machen. Da die Zahlungsfrist ab Zustellung des Steuerbescheids nur einen Monat beträgt, sollten Erben versuchen, die Abgabe der Erbschaftssteuererklärung hinauszuzögern, indem sie Fristverlängerungsanträge stellen.

In Ausnahmefällen kann eine Stundung von bis zu zehn Jahren möglich sein.

Praxis-Tipp

Wer Immobilien im Ausland hat, sollte sich frühzeitig über die Steuergesetze des Landes informieren und sich erkundigen, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland besteht. Besteht kein Abkommen, kann es passieren, dass der Erbe in beiden Ländern Erbschaftssteuer zahlen muss.

Auch wenn der Erblasser mit der Erbschaftssteuer nichts mehr zu tun haben wird, so hat er mit einem  Erbschaftsvertrag oder einem Testament vorgesorgt und konnte damit unter Umständen Streit unter möglichen Erben vermeiden.


Ihre Meinung zählt

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

Tipps für Immobilieneigentümer Immobilienrecht Steuern sparen Tipps für Vermieter

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben