Geld verdienen mit Immobilien – 5 Erfolgsrezepte

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In Zeiten niedriger Zinsen gelangt Betongold immer mehr in den Fokus von Anlegern. Doch welche Möglichkeiten gibt es, mit Immobilien Geld zu verdienen? Neben Mietobjekten, Immobilienfonds und Steuervorteilen zum Beispiel für Denkmal-Immobilien sollten Anleger auch ihre selbst genutzte Immobilie im Blick haben.

Geld verdienen, Mehrfamilienhaus, Foto: iStock.com / Nikada
Mit Immobilien lässt sich Geld verdienen. Eine gute Rendite versprechen vermietete Eigentumswohnungen oder auch Mehrfamilienhäuser. Foto: iStock.com / Nikada

30.000 Euro angelegt und nach einem Jahr 30.060 Euro bekommen – so kann die aktuelle Lage aussehen, wenn man sein Erspartes für einen Zinssatz von 0,2 Prozent als Tages- oder Festgeld bei einer Geschäftsbank anlegt. Die Niedrigzinsphase zermürbt viele Sparer – und freut Immobilienkäufer. Denn auch die zahlen für Hypothekendarlehen nur minimale Zinsen. Auch deshalb ist die Immobilie als Anlage in den letzten Jahren immer beliebter geworden. Diese Möglichkeiten gibt es, mit Immobilien Geld zu verdienen:

Das Eigenheim: Familienhaus und Renditeobjekt in einem

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim für sich und seine Familie kauft, denkt dabei meist weniger daran, Geld zu verdienen, sondern eher an Sicherheit und Altersvorsorge. Doch eine nüchterne Betrachtung zeigt: Kurzfristig sorgt ein selbstgenutztes Objekt zwar nicht für Cash, langfristig ermöglicht es aber oft einen deutlichen Vermögenszuwachs, also eine gute Rendite.

Zwar ist anfangs die monatliche finanzielle Belastung von Eigenheimkäufern oft höher als die von Mietern – man muss sich den Erwerb also erst einmal leisten können. Auf lange Sicht steigen aber die Mieten, sodass nach einiger Zeit die Monatsbelastung des Mieters höher liegen kann, als die eines Käufers. Und spätestens dann, wenn die Immobilie abbezahlt ist, zahlt der Käufer nur noch Neben- und Instandhaltungskosten, während der Mieter weiterhin Miete und Nebenkosten aufbringen muss. Außerdem verfügt der Eigentümer über einen Vermögenswert: die eigene Immobilie, die er auch wieder verkaufen kann. Der Mieter hingegen verfügt bestenfalls über die Ersparnisse und die Zinsen daraus, was er nach Abzug der Miete und Lebenshaltungskosten von seinen Einkommensresten ansparen konnte.

Geld verdienen, Kalkulation, Eigenheim, Foto: iStock.com / mediaphotos
Genau kalkulieren: Wann der Erwerb einer eigenen Immobilie lukrativ ist. Foto: iStock.com / mediaphotos

Musterrechnung: Ab wann sich Eigentum lohnen kann

In der folgenden Beispielrechnung betrachten wir eine Wohnung zur Selbstnutzung für 300.000 Euro. Sie wird mit einer Zinsbindung von 15 Jahren zu einem Zinssatz von zwei Prozent finanziert, die anfängliche Tilgung beläuft sich auf drei Prozent, Kaufnebenkosten in Höhe von 30.000 Euro werden aus Eigenmitteln bestritten.

Gegenüber dem Mieter einer vergleichbaren Immobilie kalkuliert der Eigentümer mit Zusatzkosten von monatlich 150 Euro für Rücklagen, die er für künftige Instandhaltungen benötigt sowie Nebenkosten, die bei einer Mietwohnung nicht vom Mieter sondern immer vom Eigentümer zu tragen wären – etwa Kosten für einen Hausverwalter.

Zum Vergleich ziehen wir die Kosten für einen Mieter heran, der eine vergleichbare Immobilie für monatlich 1.150 Euro mietet. Die Miete steigt jährlich um ein Prozent.

Die umlagefähigen Nebenkosten wurden in der Beispielrechnung nicht berücksichtigt – denn sie sind für Käufer und Mieter identisch.

 KäuferMieter
Anfängliche monatliche Belastung (Darlehen und Rücklagen)
bzw. Kaltmiete
1.400 Euro1.150 Euro
Monatliche Belastung nach 15 Jahren1.400 Euro1.322 Euro
Gesamtbelastung in 15 Jahren252.000 Euro222.200 Euro

 

Während der 15 Jahre der ersten Zinsbindung zahlt der Käufer in diesem Beispiel monatlich mehr als der Mieter.

Weitere Annahmen: Nach Ablauf der Zinsbindung muss der Eigentümer deutlich höhere Zinsen zahlen. Weil aber die Restschuld nur noch 142.700 Euro beträgt, also viel kleiner als der Ursprungsbetrag ist, überfordert ihn das nicht – er kann sogar eine noch höhere Tilgung vereinbaren, ohne dass seine monatliche Belastung höher läge: Bei vier Prozent Zinsen und 6,5 Prozent Tilgung beläuft sich die Monatsbelastung weiterhin auf rund 1.400 Euro, und der Eigentümer ist nach Ablauf von weiteren zwölf Jahren und einem Monat schuldenfrei. Nach insgesamt 27 Jahren und einem Monat ist die Immobilie also vollständig abbezahlt.

 KäuferMieter
Monatliche Belastung zum Anschlussfinanzierungs-Zeitpunkt
bzw. Kaltmiete
1.400 Euro1.322 Euro
Monatliche Belastung nach 27 Jahren und einem Monat1.400 Euro1.504 Euro

Während dieser Zeit kippt auch das Verhältnis der monatlichen Belastung. Rund 21 Jahre nach dem Erwerb wohnt der Eigentümer günstiger als der Mieter.

Rendite auch durch Wertsteigerung

Und auch in der Gesamtbetrachtung steht der Eigentümer besser da, als der Mieter: Er hat neben den laufenden Betriebskosten bis zur Volltilgung nach 27 Jahren und einem Monat insgesamt 455.000 Euro gezahlt, davon 406.250 Euro an die Bank und 48.750 Euro für Instandhaltungen und die Verwaltung. Dafür ist er Eigentümer einer Immobilie, die dann, unterstellt man eine Wertsteigerung von einem Prozent pro Jahr, gut 392.000 Euro wert ist. Der Mieter hat hingegen in dieser Zeit rund 427.000 Euro Kaltmiete gezahlt und verfügt über kein Immobilienvermögen.

Zwar hätte der Mieter über längere Zeit geringere Kosten gehabt und das eingesparte Geld verzinst anlegen können. Doch in der Summe käme er nur dann an das Vermögen des Käufers heran, wenn er sein Geld in riskante, höher als üblich verzinste Anlagen investieren würde.

Immobilie kaufen und vermieten

Geld verdienen, Eigentumswohnung, vermieten, Foto: iStock.com / golero
Wer in einer Wohnanlage ein Appartement kauft, kann schon mit einer überschaubaren Investition als Vermieter Geld verdienen. Foto: iStock.com / golero

Wer mit Immobilien Geld verdienen möchte, zieht oft den Erwerb eines Mietobjektes in Betracht. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Wer nicht gleich ein ganzes Haus kaufen möchte, kann eine Eigentumswohnung zur Vermietung erwerben. Anders als in dem Fall, in dem einem das ganze Objekt gehört, ist man mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und kann deshalb nicht nach Belieben schalten und walten. Etwaige Sanierungsarbeiten müssen in der Regel mit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt werden. Die rechtlichen Regelungen sind umfassend.

Link-Tipp

Wer Wohnungseigentümer ist, hat Rechte und Pflichten. Welche das sind, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Eigentümergemeinschaft.

Die vermietete Eigentumswohnung hat allerdings den Vorteil, dass Anleger – anders als beim Erwerb eines ganzen Mehrfamilienhauses – oft schon mit überschaubaren Investitionssummen einsteigen können.

Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses

Die für vermietete Mehrfamilienhäuser gängigen Bezeichnungen wie Renditeobjekt oder Zinshaus zeigen schon, welche Intention mit dem Erwerb einer solchen Immobilie verknüpft ist: Geld verdienen. Wer ein solches Mehrfamilienhaus erwerben will, sollte aber bedenken, dass zumindest in den prosperierenden Metropolen eine sehr hohe, oft siebenstellige, Investitionssumme im Raum steht. Deshalb ist hier eine besonders sorgfältige Kalkulation vorzunehmen, in Hinblick auf die in den vergangenen Jahren teils deutlich gestiegen Preise insbesondere auch eine Wertermittlung.

Link-Tipp

Rechnet sich die Anlageimmobilie nachhaltig? In unserem Ratgeber finden Sie Tipps, wie Sie eine Anlageimmobilie richtig auswählen und deren Wirtschaftlichkeit kalkulieren.

Immobilie kaufen und verkaufen

Geld verdienen, Immobilienhandel, Fiskus, Foto: iStock.com / Natee Meepian
Der schnelle Gewinn mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien? Vorsicht: Hier will der Fiskus mitverdienen. Foto: iStock.com / Natee Meepian

Eine ganz andere Strategie als der Erwerb von Immobilien, um regelmäßig Mieteinnahmen zu erzielen, ist das Handeln mit Immobilien. Hier geht es um die Differenz der eigenen Investitionskosten und dem späteren Verkaufserlös.

Vorsicht, Steuerfallen

Wer aber auf diese Weise Geld mit Immobilien verdienen möchte, muss zwei Steuerfallen im Blick haben, die die Rendite verhageln können:

Die Drei-Objekt-Grenze

Der Fiskus macht einen Unterschied zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Betätigung. Wer mehrere Immobilien schon lange Zeit sein Eigentum nennt und diese nun innerhalb kurzer Zeit veräußert, schichtet sein privates Vermögen um. Wer aber mehrere Immobilien in zeitlicher Nähe kauft oder baut und wieder veräußert, handelt gewerblich.

In einer Vielzahl von Urteilen hat der Bundesfinanzhof (BFH) den gewerblichen Grundstückshandel von der privaten Vermögensverwaltung abgegrenzt. Gewerblicher Handel liegt demnach in der Regel vor, wenn jemand innerhalb von fünf Jahren jeweils in zeitlicher Nähe zur Anschaffung, Modernisierung oder Errichtung mehr als drei Objekte wieder veräußert (BFH; GrS 1/93, BStBl II 1995, 617).

In Einzelfällen – nämlich dann, wenn der Fiskus von einem steuerlichen Gestaltungsmissbrauch ausgeht, kann gewerblicher Handel auch bei weniger als drei Objekten oder einem Zeitraum von mehr als fünf Jahren vorliegen. Das wäre etwa dann der Fall, wenn eine klare Handelsabsicht erkennbar ist und nur zur Umgehung der Drei-Objekt-Grenze der Verkauf noch etwas verzögert wird. Doch auch hier gibt es eine Obergrenze: Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Erwerb und Verkauf, geht der Fiskus nicht von Gewerblichkeit aus.

Weil die Drei-Objekt-Grenze nach ständiger Rechtsprechung des BFH jedoch keine starre Regelung ist, liegt nicht immer gewerblicher Grundstückshandel vor:

  • Geerbte Immobilien, die verkauft werden, werden nicht in die Zählung der Anzahl der veräußerten Objekte einbezogen.
  • Wer Immobilien länger als zehn Jahre hält und dann veräußert, handelt nicht gewerblich – selbst dann nicht, wenn er innerhalb kurzer Zeit eine Vielzahl von Objekten verkauft.
  • Selbst genutzte Immobilien bleiben bei der Zählung außen vor.

 

Die Einstufung zum gewerblichen Immobilienhändler kann erhebliche Nachteile mit sich bringen:

  • Eine Abschreibung (AfA) von Gebäuden ist nicht möglich, da diese dann zum betrieblichen Umlaufvermögen des Gewerbebetriebs zählen. Das bedeutet: Sie werden so behandelt, wie gewöhnliche Waren.
  • Es fällt Gewerbesteuer an und es besteht eine Buchführungspflicht.

Auf die Größe und den Preis der gehandelten Immobilien kommt es nicht an. Wer mit vier kleinen Appartements innerhalb der Fünf-Jahres-Frist handelt, ist Gewerbetreibender. Wer ein einzelnes großes Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten kauft und innerhalb der Frist wieder veräußert, handelt im Regelfall nicht gewerblich.

Die zehnjährige Spekulationsfrist

Doch auch wer nicht gewerblich mit Immobilien handelt, kann sich mit unschönen Forderungen des Finanzamts konfrontiert sehen, wenn er eine vermietete Immobilie kauft und rasch wieder verkauft. Genauer: Wer innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ein Objekt wieder veräußert, muss die daraus erzielten Gewinne versteuern. Der Gewinn ist übrigens nicht nur die Differenz zwischen Erwerbskosten und Veräußerungserlös. Auch die während der Haltezeit in Anspruch genommene AfA wird quasi Rückabgewickelt. Der Gewinn berechnet sich demnach wie folgt:

Gewinn = (Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Durch die Rückabwicklung der AfA kann es demnach selbst dann zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommen, wenn der Verkaufserlös niedriger ist, als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis.

Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

Geld verdienen, Mehrfamilienhaus aufteilen, Foto: Benjamin Köb / fotolia.com
Einen schicken Altbau mit mehreren Wohnungen als Ganzes kaufen und die einzelnen Wohnungen wieder veräußern – das verspricht Gewinne, ist aber nicht ganz einfach durchzuführen. Foto: Benjamin Köb / fotolia.com

Wer den Fiskus nicht scheut und gute Gewinnmöglichkeiten mit dem Immobilienhandel sieht, kann sich überlegen, ein Mehrfamilienhaus zu erwerben, dieses grundbuchlich in eine Eigentumswohnanlage umzuwandeln und die einzelnen Einheiten separat wieder zu veräußern.

Konkret: Ein Mehrfamilienhaus ist im Grundbuch als eine Immobilie eingetragen. Einzelne Wohnungen des Hauses können deswegen nicht veräußert werden. Soll dies dennoch geschehen, muss das Objekt aufgeteilt werden. Das geschieht, indem Wohneigentum begründet wird. Dazu wird eine Teilungserklärung angefertigt und einzelne Wohnungsgrundbücher werden angelegt. Nach notarieller Beurkundung werden diese ins Grundbuch eingetragen. Ist dies geschehen, können die Wohnungen einzeln veräußert werden.

Diesem Konzept liegt die Überlegung zugrunde, dass die Summe der Einzelverkäufe mehr einbringen soll, als der Verkauf der Immobilie am Stück. Wer auf diese Weise Geld mit Immobilien verdienen will, sollte aber einige Voraussetzungen mitbringen:

  • Erfahrung mit Immobilien
  • Kenntnisse in Steuerbelangen
  • Erfahren im Umgang mit Banken

 

Diese Vorgehensweise ist sehr zeit- und arbeitsintensiv und birgt auch gewisse Risiken: Was, wenn die einzelnen Wohnungen nicht zügig und nicht zum veranschlagten Preis verkauft werden können?

Zwangsversteigerung von Immobilien

Im Einkauf liegt der Gewinn, lautet eine alte Kaufmannsweisheit. Wer günstig an eine Immobilie kommen will, sollte einen Blick auf die aktuellen Zwangsversteigerungen werfen.

Doch Vorsicht: Nicht immer lassen sich bei Zwangsversteigerungen Schnäppchen machen. Und so manches vermeintliche Schnäppchen ist nicht ohne Grund billig.

Geld mit Sanierungen verdienen

Auch mit der Sanierung von Immobilien lässt sich Geld verdienen. Dabei gibt es eine ganze Reihe von Möglichkeiten:

Mit Modernisierungsmieterhöhung Rendite steigern

Geld verdienen, Modernisierung, Mieterhöhung, Foto: iStock.com / moman
Wer als Vermieter Modernisierungen durchführen lässt, kann unter Umständen die Miete erhöhen. Foto: iStock.com / moman

Bei Mietern unbeliebt, für Eigentümer eines Mietobjekts aber ein Instrument, um die Miete zu steigern: die Modernisierungsmieterhöhung. Eigentümer von Mietobjekten können aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert steigern oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen, die Miete erhöhen. Derzeit können elf Prozent der Kosten der Modernisierung auf die Jahresmiete umgelegt werden. Wer also 20.000 Euro in die Modernisierung einer Einheit investiert, kann die Miete um jährlich 2.200 Euro, monatlich also um rund 180 Euro erhöhen. Das gilt übrigens auch dann, wenn die Ursprungsmiete schon an der Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Modernisierern droht auch hier unter Umständen eine Steuerfalle: Es macht nämlich einen Unterschied, ob man eine bestehende Mietimmobilie saniert oder eine Immobilie erwirbt und zeitnah mit Modernisierungsmaßnahmen anfängt. Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb anfallen, können unter Umständen nur sehr langsam steuerlich geltend gemacht werden. Und zwar dann, wenn diese innerhalb von drei Jahren 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes – ohne den anteiligen Wert des Grundstücks – übersteigen. In diesem Fall zählen die Modernisierungskosten zu den anschaffungsnahen Aufwendungen. Und diese können nur über einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahren mit jährlich zwei oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden.

Werden dagegen weniger als 15 Prozent der Anschaffungskosten investiert oder ist die Immobilie schon länger als drei Jahre im Eigentum, so können solche Modernisierungskosten gleichmäßig verteilt über einen kurzen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden.

Modernisierung von Denkmal-Immobilien

Geld verdienen, Denkmal sanieren, Foto: Finecki / fotolia.com
Auch mit der Modernisierung von Denkmal-Immobilien lässt sich Geld verdienen. Foto: Finecki / fotolia.com

Wer eine Immobilie erwirbt, die unter Denkmalschutz steht, kann – im Vergleich zu nicht denkmalgeschützten Immobilien – von enormen Steuervorteilen profitieren. Die Sanierungskosten können mit hohen Abschreibungssätzen steuerlich geltend gemacht werden. Dabei gilt:

  • Die anteiligen Kosten des Kaufpreises für das Grundstück können nicht abgeschrieben werden.
  • Die anteiligen Kosten des Kaufpreises für das sanierungsbedürftige Gebäude können mit jährlich zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent abgeschrieben werden.
  • Die Sanierungskosten können in den ersten acht Jahren mit jeweils neun und in den folgenden vier Jahren mit jeweils sieben Prozent abgeschrieben werden.

 

Übrigens: Wer eine Denkmal-Immobilie zur Selbstnutzung erwirbt, kann zwar keine anteilige AfA auf den Kaufpreis beanspruchen, profitiert aber von einer zehnjährigen Denkmal-AfA für Selbstnutzer in Höhe von jeweils neun Prozent.

Ein Beispiel: Ein sanierungsbedürftiges, denkmalgeschütztes Haus aus den 1930er-Jahren kostet 200.000 Euro. Der Grundstückswert beträgt 150.000 Euro, der Restwert für das baufällige Haus beläuft sich demnach auf 50.000 Euro. Dieser Restwert kann 50 Jahre lang mit jeweils zwei Prozent steuerlich geltend gemacht werden, hier also mit jährlich 1.000 Euro.

Die Sanierungskosten belaufen sich auf 500.000 Euro. Diese können acht Jahre lang mit neun Prozent – also jährlich 45.000 Euro – und sodann weitere vier Jahre mit je sieben Prozent (35.000 Euro) abgeschrieben werden.

Gerade für Besserverdiener mit hohem Steuersatz ist die Denkmal-AfA eine interessante Möglichkeit, Steuern zu sparen.

Sanierungsobjekt kaufen, sanieren und verkaufen

Eine weitere Möglichkeit, mit Immobilien Geld zu verdienen besteht darin, sanierungsbedürftige Objekte zu kaufen, um diese später saniert mit Gewinn wieder zu verkaufen. Auch diese Option bietet sich eher für erfahrene Investoren an und auch hier drohen Steuerfallen wie die oben genannte Drei-Objekt-Regel.

Geld verdienen mit Immobilienfonds und Co.

Es muss nicht immer eine direkte Investition in Immobilien sein, um Gewinne mit Betongold einzustreichen. Immobilienaktien oder Immobilienfonds bieten Möglichkeiten, auch mit vergleichsweise kleinen Summen zum Teilhaber einer oder mehrerer Immobilien zu werden. Seit einiger Zeit gibt es auch Crowdinvestment-Plattformen: Dort haben Privatpersonen die Möglichkeit, Projekte von Bauträgern vorzufinanzieren. Dafür gibt es Zinsen, die deutlich höher sind als die üblichen Guthabenzinsen von Banken, allerdings gibt es auch ein gewisses Ausfallrisiko.

Link-Tipp

Mit dem Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds wird man Miteigentümer von Büroimmobilien, Einzelhandelsflächen oder Wohnanlagen. Worauf beim Kauf von Anteilen an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds zu achten ist, klärt unser Ratgeber.

Fazit: Exakte Kalkulation lohnt sich

Wer Geld mit Immobilien verdienen will, sollte nüchtern und detailliert kalkulieren und auch Risiken wie etwaige Leerstände abwägen. Ebenfalls wichtig: Käufer sollten sich frühzeitig über die Finanzierung Gedanken machen. Denn selbst kleine Unterschiede bei den Zinsen summieren sich über die Jahre zu stattlichen Geldbeträgen. Ein auch hinsichtlich der Finanzierungsstrategie gut durchdachter Immobilienerwerb gibt dabei Sicherheit.


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