Haus bewerten: So funktioniert die Wertermittlung

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Verkauf, Erbschaft oder Scheidung: Es gibt viele Gründe, das eigene Haus bewerten zu lassen. Eine Hausbewertung gibt Aufschluss darüber, wie viel deine Immobilie wert ist. So gehst du dabei vor.

Haus bewerten: Wie berechnet man den Wert eines Hauses?

Bei der Bewertung von Häusern stehen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommt üblicherweise das Sachwertverfahren zur Anwendung. Es basiert auf einer Ermittlung des Grundstückswerts, des Gebäudewerts und Sachwert der Außenanlagen, wobei Lage, Baukosten und Abnutzung berücksichtigt werden.
  • Mehrfamilienhäuser: Handelt es sich um größere Gebäude wie vermietete Mehrfamilienhäuser, so ist die Wertermittlung über das Ertragswertverfahren obligatorisch. Hier fließen neben dem Bodenwert maßgeblich die Renditeerwartungen mit ein.

Theoretisch kann bei Häuser auch das Vergleichswertverfahren herangehzogen werden – hierbei wird anhand vergleichbarer Objekte ein Durchschnittspreis errechnet. Allerdings funktioniert das nur, wenn möglichst viele Häuser und Grundstücke zum Verkauf stehen, um einen guten Vergleich zu haben.

Wann sollte ein Haus bewertet werden?

Es gibt einige Fälle, bei denen eine Hausbewertung sinnvoll ist:

  • Das Haus soll verkauft werden und der Eigentümer will sich ein Bild davon machen, wie viel er am Markt erzielen kann.
  • Das Haus soll schon zu Lebzeiten an nahe Verwandte per Schenkung übertragen werden. Um zu ermitteln, welcher Pflichtteil später den nicht begünstigten Verwandten zusteht, ist eine Hausbewertung sinnvoll. Zudem geht es um die Höhe der Schenkungssteuer.
  • Auch für Erben kann es sinnvoll sein, eine Hausbewertung durchzurühren, insbesondere dann, wenn es eine Erbengemeinschaft gibt.
  • Nach einer Scheidung wird meist per Zugewinnausgleich der erwirtschaftete Gewinn während der Ehe zwischen den Ehepartnern aufgeteilt. Da erworbene Immobilie ebenso zu diesem Gewinn zählen wie angehäuftes Geld, sollte unbedingt der Wert des Hauses bestimmt werden.

Haus bewerten: Welche Unterlagen werden benötigt?

Für eine möglichst genaue Immobilienbewertung werden einige Daten benötigt. Wer sein Haus bewerten lassen will, sollte daher folgende Unterlagen zur Hand haben:

  • Grundrisse, Bauplan, Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Ein Energieausweis, um den Energiebedarf des Hauses und seinen energetischen Zustand belegen zu können
  • Ein Grundbuchauszug und ein Auszug aus der Flurkarte und des Baulastenverzeichnisses
  • Rechnungen und Belege über vergangene Sanierungsarbeiten
  • Bei denkmalgeschützten Häusern: Ein Nachweis über den Denkmalschutz
  • Bei vernieteten Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern: Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen
Haus bewerten, Hauswert, Immobilienbewertung, Foto: mdphoto16 / istock.com
Wie viel ist mein Haus wert? Lass dein Haus bewerten und finde es heraus. Foto: mdphoto16 / istock.com

Welche Faktoren bestimmen den Wert des Hauses?

Eine Vielzahl von Faktoren bestimmen den Wert eines Hauses. Der Hauswert ist unter anderem abhängig von:

  • Der Lage des Hauses: Das ist zum einen die Makrolage, also die Frage, in welcher Stadt oder Region das Haus ist, zum anderen aber auch die Mikrolage. Das ist das nähere Umfeld des Gebäudes: Sind Schulden, öffentliche Verkehrsmittel und Supermärkte in der Nähe, spricht dies dafür, dass das Haus für Käufer attraktiv und der Hauswert deshalb höher ist als bei Gebäuden, bei denen diese Faktoren schlechter sind.
  • Nutzungsoptionen des Hauses: Die Nutzungsmöglichkeiten eines Hauses bestimmen auch maßgeblich seinen Wert. Eine gewerblich nutzbare Immobilie spricht eine ganz andere Zielgruppe an als ein Wohngebäude. Folglich sind auch die Ansprüche an solche Immobilien ganz unterschiedlich.
  • Bausubstanz, Alter und Zustand: Je besser der Erhaltungszustand eines Gebäudes ist, desto höher ist in der Regel der Wert. Es kommt auch darauf an, ob bei einem älteren Gebäude bereits wichtige energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, etwa die Erneuerung der Heizung, der Fenster oder eine Fassadendämmung. Auch die Substanz selbst ist wertbestimmend.
  • Ausstattung und Grundriss: Bestimmte Ausstattungsmerkmale erhöhen den Wert eines Hauses erheblich. Ein gut ausgestattetes Einfamilienhaus ist mehr wert als ein spartanisch ausgestattetes. Auch der Grundriss und damit die Nutzbarkeit sind wertbeeinflussende Faktoren.

Sofern es sich bei dem zu bewertenden Haus nicht um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus, sondern um ein vermietetes Mehrfamilienhaus handelt, sind auch die Renditeerwartungen maßgeblich für den Wert. Hat das Haus Mieterhöhungspotenzial, so muss das bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.

Achtung

Ist der Verkehrswert das Gleiche wie der Verkaufswert?

Verkehrswert und Verkaufswert eines Hauses können abweichen: Ist die Nachfrage hoch, so kann der Verkaufswert auch oberhalb des es ermittelten Verkehrswertes liegen, umgekehrt kann bei geringer Nachfrage ein Preisnachlass nötig sein, um die Immobilie loszuwerden.

Wer kann den Hauswert ermitteln?

Wer für eine Hausbewertung am besten geeignet ist, hängt immer vom Einzelfall ab:

  • Der Sachverständige: In einigen Fällen ist ein Vollgutachten eines vereidigten Sachverständigen notwendig. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es um Zwangsversteigerungen, Gerichtsverfahren, Scheidungen oder Versicherungsfälle geht. Auch wenn Banken oder Versicherungen den Wert ermitteln wollen, ist ein solches Sachverständigengutachten oft vonnöten. Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung schätzt der Fiskus zur Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer den Hauswert oft anhand der Daten der Gutachterausschüsse. Da dies nicht immer genau ist, kann der Erbe dann einen Sachverständigen beauftragen, der dann unter Umständen einen geringeren Hauswert feststellt mit der Folge, dass unter Umständen weniger Erbschaftssteuer anfällt.
  • Der Immobilienmakler als Bewerter: Geht es um einen freihändigen Verkauf der Immobilie, kann auch der Makler das Haus bewerten. Makler haben oft jahrelange Erfahrung und kennen den Markt genau. So können Verkäufer verhindern, dass ein zu hoher Angebotspreis einen Verkauf vereitelt oder ein zu niedriger Preis finanzielle Nachteile mit sich bringt. Extra-Kosten fallen für den Kunden meist nicht an.
  • Online-Bewertungen: Auch über Online-Angebote ist eine Bewertung des Hauses möglich. Da kein Experte vor Ort ist, ist eine Bewertung auf diese Weise nicht ganz so exakt, als ein teures Sachverständigengutachten, aber immer noch genau genug, um sich einen Überblick über den Marktwert zu verschaffen. Denn bei Online-Angeboten wie der kostenlosen ImmoBestwertung von immowelt werden viele Daten zum Gebäude abgefragt und Unmengen an Daten zur Wertermittlung herangezogen.
  • Eigene Bewertung: Wer sich einfach nur einen groben Überblick über den Wert seines Hauses verschaffen will, kann auch selbst eine Hausbewertung durchführen. Hier ist aber ein objektiver Blick ohne rosarote Brille gefragt, denn viele Hauseigentümer schätzen ihre Immobilie wertvoller ein, weil negative Merkmale gerne beiseitegeschoben, positive hingegen überbewertet werden. Am hilfreichsten ist es, über einen gewissen Zeitraum vergleichbare Angebote auf Immobilienportalen wie immowelt.de zu vergleichen, um sich einen Überblick über den Hauswert zu verschaffen.

Was kostet es, ein Haus zu bewerten?

Wie viel eine Immobilienbewertung für ein Haus kostet, hängt vor allem davon ab, wer die Bewertung durchführt:

  • Das Gutachten eines Sachverständigen beträgt rund 0,5 bis 1 Prozent vom Verkehrswert des zu bewertenden Hauses.
  • Immobilienmakler bewerten dein Haus in der Regel kostenfrei.
  • Die Immobilienbewertung von immowelt ist ebenso kostenfrei.

Welchen Einfluss haben Inflation und aktuelle Krisen auf den Hauswert?

Die aktuelle Lage macht eine langfristige Einschätzung über die künftige Wertentwicklung schwierig. Krieg, Corona und Inflation sind Unsicherheitsfaktoren, die einen Blick in die Zukunft erschweren. Klar ist: Sollten die Zinsen weiter steigen, werden sich immer weniger Menschen ein eigenes Haus leisten können. Das dürfte die Nachfrage und damit auch die Preise sinken lassen. Erste Experten glauben aber inzwischen, dass der Zinsgipfel bereits erreicht ist. Denn die kürzlich erfolgte erst Erhöhung des Leitzinses wurde schon Monate zuvor in die Zinsen eingepreist. Die fragile Schuldenlage mancher südeuropäischer Länder könnten deutsche Anleihen als sicherer Hafen wieder attraktiver machen, was sogar zu einem moderaten Rückgang der Marktzinsen führen könnte.

Price Map, Immobilienbewertung, Grafik: immowelt

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen  größten Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.
* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Frank Kemter01.08.2022

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