Haus renovieren – Renovierungskosten im Blick behalten

Auf den ersten Blick ist ein gebrauchtes Haus oft günstiger als ein Neubau. Doch Renovierungsfallen können die Investition nachträglich teurer machen. So entlarven Käufer hohe Renovierungskosten.

Alt, aber charmant: Gebrauchte Häuser bringen beim Kauf einige Vorteile. Im Vergleich zu einem neuen Haus sind sie meist günstiger. Zudem befinden sie sich oft in einer gewachsenen Umgebung, weit ab vom Neubaugebiet. Vor allem aber ist es das Haus an sich, das überzeugt: der Stil einer vergangenen Epoche, der Gang über historisch anmutende Parkettböden oder der Blick aus hohen Fenstern. 

Trotzdem sollten sich Käufer nicht zu stark von der ersten Begeisterung mitreißen lassen, hinter dem schönen Schein steckt oft mehr Renovierungsbedarf als man denkt. Wer den Aufwand und die Kosten für das Renovieren realistisch einschätzen will, sollte daher zur Sicherheit einen Gebäudegutachter zu Rate ziehen. 

Hier lauern Renovierungsfallen beim Haus:

Brandgefährlich: Renovierungskosten bei veralteter Elektroinstallation

Manchmal ist die Elektroinstallation in gebrauchten Häusern veraltet und das Stromnetz ist für die Anschlüsse, die man in der heutigen Zeit braucht, nicht mehr ausreichend. Die Folge: Werden zu viele Haushaltsgeräte auf einmal angeschlossen, ist das Stromnetz schnell überlastet. Michael Pils, Bausachverständiger und Diplomingenieur von Bau, Haus und Garten in München erklärt: „Früher gab es nur drei Schaltkreise, wo heute zehn bis 20 installiert werden.“ Zudem waren in älteren Häusern oft nur Schraubsicherungen verbaut, und in alten Installationen waren keine FI-Schalter vorhanden. Dieser Schalter kann jedoch schlimme Unfälle verhindern: kommt es zu starken Unterschieden in der Stromstärke, unterbricht er den Stromkreis. Fehlt er aber und eine Person berührt eine Spannung führende Leitung, kann sie ein Stromschlag treffen. Laut Pils kann es bei einem Kurzschluss außerdem zum Kabelbrand kommen.

• Renovierungsfalle erkennen: Fallen dem Interessenten bei der Objektbesichtigung auf, dass nur wenige Steckdosen vorhanden sind, ist das meist ein Hinweis, dass das Stromnetz nicht mehr auf der Höhe der Zeit ist. Darum sollten Interessenten einen Blick in den Sicherungskasten werfen. Bauexperte Pils erklärt: „Wenn da nur drei alte Schraubsicherungen drin sind, weiß der Käufer dass ein Umbau nötig wird.“ 
• Renovierungskosten: Die Kosten für den Neueinbau der Elektroinstallation schätzt der Bausachverständige auf etwa 45 bis 60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wenn die Leitungen zu schwach dimensioniert sind und ausgetauscht werden müssen, könne der Umbau schnell teurer werden.

Ineffizient: Alte Heizungen müssen raus

Ähnlich alt wie das Haus ist meist auch die eingebaute Heizung. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt eigentlich vor, dass ältere Heizungen ausgetauscht werden müssen. Das betrifft Heizkessel, die bis Ende 1984 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab 1985 eingebaut wurden, dürfen maximal 30 Jahre in Betrieb sein und müssen dann raus. Davon ausgenommen sind laut Michael Pils lediglich Brennwert- oder Niedertemperaturheizkessel. Dennoch kann es sein, dass der Hausbesitzer dieser Pflicht nicht nachgekommen ist.

• Renovierungsfalle erkennen: Pils rät Interessenten, den Eigentümer nach dem Prüfprotokoll des Kaminkehrers zu fragen. „Im Prüfbericht steht das Baujahr von Heizkessel und Brenner drin.“ Wurde die Nachrüstpflicht des GEG verletzt und der Heizkessel ist zu alt, so rät Pils Kaufinteressenten mit dem säumigen Eigentümer über den Hauspreis zu verhandeln. Hier könne ein Abschlag für den Renovierungsstau verhandelt werden, der sich an den Nachrüstkosten orientiert.
• Renovierungskosten: Die Renovierungskosten für den Heizungsaustausch schätzt der Bauingenieur auf etwa 8.000 bis 10.000 Euro. Pils meint, eventuell können bei Ölheizungen die Kosten für die Entsorgung des alten Öltanks hinzukommen: ein kleiner Batterietank könne für 500 Euro entsorgt werden, ein Kellergeschweißter Stahltank liege bei etwa 2.000 bis 3.000 Euro.

Bruchgefahr: Wasserleitungen mit zu viel Kalk

Oft müssen bei gebrauchten Häusern die Warmwasserleitungen ausgetauscht werden, denn im Laufe der Zeit setzt sich immer mehr Kalk in den Rohren ab, wodurch weniger Wasser durchfließt. Oft sind auch die Leitungen korrodiert, also verrostet, – dann droht die Gefahr eines Wasserrohrbruchs.

Bauexperte Pils sagt: „Wenn die Leitungen mit Kalk zugesetzt sind, müssen sie ausgetauscht werden.“ Und das kann teuer werden.

• Renovierungsfalle erkennen: Hauskäufer sollten laut Pils genau auf Verschraubungen und Ventile achten: „Wenn sich hier deutliche Kalk- und Ablaufspuren zeigen, ist das schon mal ein Zeichen für den schlechten Zustand des Rohrsystems.“ Wer den Altbau schon gekauft hat, kann genauer prüfen, ob er das Haus renovieren muss. Der Bauexperte rät, einen Sanitär-Fachmann ein Stück aus der Leitung herausschneiden zu lassen, dann könne man den Zustand der Leitung genau prüfen.
• Renovierungskosten: Laut Pils belaufen sich die Kosten für die Kanalsanierung je nach Verlegart auf mehr als 1.000 Euro pro Stockwerk. „Gerade wenn die Leitungen im Bad erneuert werden sollen, geht das richtig ins Geld.“

Gesundheitsschädlich: Baumaterial aus Asbest

Temperaturbeständig und stabil: wegen diesen beiden Eigenschaften war Asbest in den 1960er und 70er Jahren ein verbreitetes Baumaterial und ein Bestandteil von Welldächern, Fassadenplatten oder Fußbodenbelägen. Erst 1993 wurde seine Herstellung und Verarbeitung verboten, denn Asbest ist schwer gesundheitsschädlich. Michael Pils erklärt: „Das Material ist extrem kurzfaserig; die Asbestfasern sind ungefähr zwei Mikrometer groß. Wenn sie eingeatmet werden, setzen sie sich in der Lunge fest und können Lungenkrebs verursachen.“ Auch heute noch könne in älteren Häusern asbesthaltiges Material in Form von Asbestzement verbaut sein. Verwittert der Zementanteil, gelangen die Fasern in die Luft und werden zur Gesundheitsgefährdung.

• Renovierungsfalle erkennen: Laut Michael Pils kann asbesthaltiges Material an vielen Stellen des Hauses verbaut sein: Wellasbestzement als Dachbelag und in Fassadenplatten oder im Haus in Form von Flexbelägen am Fußboden. Auch bei Kabelkanälen und Abwasserrohren sei es verwendet worden. Wie sich einige Bestandteile erkennen lassen, erklärt der Experte: „Bei einem Haus, das außen mit Fassadenplatten verkleidet ist, kann man eventuell im Sommer die sich lösenden Asbestfasern als leichtes Flimmern in der Luft sehen.“ Flexbeläge im Haus wurden meist mit asbesthaltigem Bitumenkleber befestigt, man erkenne sie daran, dass der Klebstoff schwarz-braun ist. Wer feststellen lassen will, ob und wie viel Asbest in dem gebrauchten Haus verbaut ist, sollte das von einem Baugutachter genauer untersuchen lassen. 
• Renovierungskosten: Nur zugelassene Fachleute dürfen Asbest entfernen. Die Kosten dafür hängen laut Michael Pils davon ab, ob es sich um fest oder schwach gebundene Faserprodukte handelt: In Fassadenplatten sind die Faserprodukte fest gebunden, so dass die Entfernung von etwa 100 Quadratmetern bei 2.000 bis 3.000 Euro liegt. Bei schwach gebundenen Faserprodukten sei die Entfernung aufwändiger. Der Bauexperte schätzt, dass die Kosten leicht auf 20.000 bis 25.000 Euro anwachsen können.

Verbreitet: Schimmel ist nicht immer sichtbar

Schimmel ist ein heimtückischer Pilz, denn nicht immer ist er sichtbar. In gebrauchten Häusern kann es sein, dass er schon einmal in der Vergangenheit aufgetreten und wieder verschwunden ist. Deshalb ist er aber nicht gleich weg. Oft sitzen seine Wurzeln weiterhin in den Wänden, denn Tapetenkleister, Raufasertapete und Dispersionsfarbe bilden dafür einen idealen Nährboden. Sobald an einer Bauteiloberfläche für 48 Stunden eine Luftfeuchtigkeit von sieben oder acht Prozent herrsche, sei die Gefahr von Schimmelwachstum sehr groß, so Pils.

• Renovierungsfalle erkennen: Bei der Besichtigung sollten Käufer darauf achten, ob sie oberflächlich Schimmelspuren finden. Michael Pils rät, an den Leibungen der Fenster, in Heizkörpernischen und in Raumecken zu schauen, hinter schweren Möbelstücken, dichten Vorhängen sowie in Bad und Dusche. Falls dort Spuren sind, sollte der Käufer immer zunächst prüfen, wie gesundheitsgefährdend diese Schimmelart ist. Der Experte rät, mit der Zustimmung des Verkäufers eine Abklatschprobe zu machen. Diese lässt er sich als Döschen vom Umweltinstitut zuschicken und sendet sie anschließend zur Auswertung zurück. Wer keine Spuren findet, aber eine empfindliche Nase hat, kann den Schimmel anhand eines leicht modrigen Geruchs in der Luft erkennen. Im Zweifel sollte der Käufer aber einen Gutachter mit der Untersuchung beauftragen. Das geht aber nur, wenn der Verkäufer dem zustimmt. 
• Renovierungskosten: Will man den lästigen Schimmel endgültig loswerden, sollte man laut Michael Pils von Selbstversuchen absehen und einen Fachmann zu beauftragen. Dabei können leicht mehrere tausend Euro zusammenkommen, da diese Arbeiten unter bestimmten Schutzmaßnahmen ausgeführt werden müssen.

Substanzschäden am Haus

Es gibt viele Arten und Ursachen für Schäden an der Substanz, die das Renovieren des Hauses richtig teuer machen. Bauexperte Michael Pils erklärt, wie man sie erkennt:

Setzungsrisse: Wenn sich die Erde unter dem Haus absenkt, können Setzungsrisse entstehen. Laut Pils erkennt man sie daran, dass sie von der Außenfassade bis nach innen durchgehen und treppenförmig verlaufen. Sie können aber auch zwischen Decke und Wand entstehen. Der Bauexperte erklärt: „ Gründe für die Fundamentsetzung gibt es viele, zum Beispiel die Unterspülungen durch defekte Abwasser- oder Regenwasserleitungen, Nachbarbaustellen in der Tiefgarage oder auch ein ungeeigneter Baugrund.“ 

Aufsteigende Feuchtigkeit: Dieses Problem tritt laut Michael Pils besonders bei Häusern aus der Gründerzeit auf. Denn bei Vorkriegsgebäuden sei der Keller meist nicht aus Beton, sondern gemauert, wodurch es zu aufsteigender Feuchtigkeit kommen kann. Der Bauingenieur erklärt: „Man erkennt das oft am Außenputz, in einer Höhe von etwa ein bis zwei Metern über dem Boden ist rund um den Altbau ein Streifen, an dem sich Ausblühungen zeigen und der Putz abfällt.“ Um weitere Schäden zu vermeiden, gibt es verschiedene Methoden, die Feuchtigkeit aufzuhalten. Die Kosten dafür beginnen bei einem Familienhaus laut Michael Pils ab etwa 10.000 bis 12.000 Euro.

Hausschwamm: Beim Hausschwamm handelt es sich um einen Pilz, der zunächst im Dach oder im Keller auftaucht. Der Bauexperte erklärt: „Wenn pilzartige Auswüchse auftreten, speziell an Holzteilen, kann das der Hausschwamm sein.“ Dieser sei besonders gefährlich, da er auch innerhalb der Hauswand wachsen kann, bis er vom Keller in den Dachstuhl gewachsen ist. Michael Pils erklärt, welche Renovierungsarbeiten nötig werden: „Holzbestandteile müssen in der Regel komplett ausgetauscht werden. Es folgt eine chemische und/ oder eine thermische Behandlung.“ Er rät, Die Hilfe eines Sachverständigen sei hier unerlässlich. Bei schwerem Befall können die Sanierungskosten so hoch werden, dass sich eine Sanierung nicht mehr lohne und das Haus besser abgerissen werde.

Schwarzbau: Ärger und Aufwand für den Käufer

Wenn der Käufer sich ein gebrauchtes Haus anschafft, das sich hinterher als Schwarzbau entpuppt, ist das ärgerlich. Denn ein Schwarzbau ist ein Gebäude, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde und muss schlimmstenfalls abgerissen werden.

Es gibt dabei zwei Arten von Schwarzbau. Stephan Hofbeck, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht sowie Bau- und Architektenrecht bei der Kanzlei Dr. Waldmann Kohler & Kollegen in Nürnberg, erklärt:

• Formell illegales Gebäude: Hofbeck sagt: „Bei einem formell illegalen Gebäude handelt es sich um ein Gebäude, das ohne Baugenehmigung gebaut wurde. Der Käufer kann im Nachhinein noch einen Bauantrag bei der Baubehörde vorbringen.“ Die Behörde prüft dann im Einzelfall, ob sie dem Antrag zustimmt oder nicht. 
• Formell und materiell illegales Gebäude: Hofbeck erklärt: „Materiell illegal ist ein Gebäude, wenn die Baugenehmigung fehlt und es zudem nicht genehmigungsfähig ist.“ So ein Gebäude hätte ohnehin keine Baugenehmigung bekommen, weil es gegen das Baugesetz verstößt. Die Folge: „Ein formell und materiell illegal gebautes Gebäude muss grundsätzlich abgerissen werden.“

So können Käufer einen Schwarzbau entlarven: Hofbeck rät Kaufinteressenten, die Bauregistratur bei der zuständigen Baubehörde einzusehen. Dort können Kaufinteressenten erfahren, ob für das Gebäude eine Baugenehmigung nötig gewesen wäre und ob diese vorliegt. Der Käufer muss dazu ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Kann er das nicht, sollte er zumindest eine Vollmacht des Eigentümers vorweisen können. 

In der Renovierungsfalle: Käufer können nur unter Umständen gegen Mängel vorgehen

Dass ein gebrauchtes Haus oft nicht mit neueren Häusern mithalten kann, dürfte die wenigsten Käufer überraschen. Entsprechende Mängel aufgrund des Alters müssen darum meist hingenommen werden. Aber: wenn der Käufer aufgrund der Äußerungen des Verkäufers andere Erwartungen hat und das Haus deshalb kauft, können Forderungen möglich sein. Denn wird eine kaufentscheidende Erwartung nicht erfüllt, ist das ein Sachmangel (§ 434 BGB). Wenn das der Fall ist, rät Hofbeck: „Der Käufer sollte den Verkäufer zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen .“ 

Wenn der Verkäufer einen Sachmangel mit Absicht verschweigt, verharmlost oder gar das Gegenteil behauptet, handelt es sich laut dem Rechtsexperten um arglistige Täuschung. Hofbeck erklärt: „Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er nicht auf kaufentscheidende Mängel hinweist.“ Die Arglist zu beweisen sei aber schwierig, denn der Käufer müsse dem Verkäufer die Kenntnis dieses Mangels nachweisen können. An diesem Punkt kann die Forderung oft scheitern.

Experten-Tipp: Hofbeck empfiehlt, immer einen Zeugen auf die Besichtigung mitzunehmen und gezielt nach möglichen Mängeln zu fragen. Erweckt der Verkäufer falsche Erwartungen, die kaufentscheidend sind, zum Beispiel indem er Mängel herunterspielt, kann der Käufer das durch den Zeugen nachweisen.

Renovierungskosten abschätzen lassen: nicht die Katze im Sack kaufen

Auch wenn die Begeisterung für den Altbau groß ist, sollten Interessenten den Kauf nicht überstürzen. Zur Sicherheit ist es besser, noch einmal einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und ein Architekten oder Bauingenieur mitzunehmen. Der kostet zwar auch Geld, kann aber realistisch einschätzen, was es kostet das Haus zu renovieren. So schützt sich der Käufer vor einem möglichen Fehlkauf.